저자: 홍춘욱 · 한국인
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글로벌 선진국 경기 회복과 수출 호조로 부동산 온기가 확산될 것이라 주장. 서울 강남·성동·마포 등은 이미 과열이며 하반기 투기과열지구·토지거래허가구역 확대 가능성 언급. 상장기업 영업이익 역대 최대, 2027년 이후 3기 신도시(교산·창릉 등) 입주로 공급 증가 예상, 울산 상승 가능성 언급. 다음 사이클 대비 1주택자 갈아타기 적기 제시.
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부동산 이야기를 또 안 할 수가 없습니다. 앞으로 어떻게 변할지 사람들이 많이 궁금해하시거든요. 저는 시장이 옳다고 봅니다. 지금 분위기로는 강남 3구나 성동, 마포 같은 곳은 꽤 뜨거운 상황이고, 온기가 점차 퍼질 거라고 보는 거죠. 왜 그렇게 판단하냐면, 경기가 좋기 때문입니다. 글로벌 경기가 좋아요.
우리나라 부동산 시장은 기본적으로 수출 경기에 연동되는 구조를 가지고 있습니다. 미래 소득 전망이 밝아질 때 사람들이 용기를 내거든요. 미래에 가진 자산이 충분한 분들을 제외하고는, "내년에도 이 정도 수입은 들어올 것 같다"는 자신이 있어야 이자와 지출을 감안하고 집을 사는 거 아니겠어요?
그럼 우리나라의 미래 소득 전망을 결정짓는 건 뭘까요? 수출입니다. 그런데 그 수출은 우리나라 경기보다 선진국 경기가 중요하죠. 선진국이 어디냐? 38개 OECD 국가가 선진국이고, 거기가 우리나라 수출의 주력 대상 국가입니다.
그래프의 빨간 선을 보시면, 2001년 911 테러, 2003년 이라크 전쟁, 2008년 글로벌 금융위기, 2011~12년 유럽 재정위기, 2020년 코로나, 2022년 우크라이나 전쟁까지 총 여섯 번 정도 큰 변곡점이 있었습니다. 그때마다 부동산이 동시에 회복된 적도 있었고, 늦게 회복된 시기도 1년 정도 있었지만, 결국 부동산이 회복되는 걸 확인할 수 있습니다. 가장 대표적인 사례가 2008년이죠.
2008년 이후 미국과 선진국 경기가 살아나는 가운데 우리나라도 2010~11년에 반등 장세가 나왔습니다. 유럽 재정위기로 경기가 나빠졌을 때 우리나라에서는 하우스푸어 사태가 있었지만, 그 뒤로 선진국 경기가 약 5년간 쭉 좋아지면서 그 유명한 갭투자 장세가 촉발된 것을 여러분도 확인하실 수 있습니다.
이 차트가 보여주는 의미는 이겁니다. 국내 부동산 시장을 움직이는 양대 축은 수요와 공급인데, 공급은 잘 안 바뀝니다. 공급은 굉장히 장기 요인이에요. 반면 수요는 그때그때 움직입니다. 큰 흐름은 선진국 경기가 바닥을 치고 지금 2년째 좋아지고 있는데, 우리나라 부동산 시장은 약 1년 늦게 그걸 반영하고 있는 거죠.
가장 나빴던 시점은 2022년 11월 정도입니다. 서울 실거래가 기준 바닥은 2023년 3월이었으니, 딱 네 달 선행한 거고요. 전국 단위 가격은 1년 선행합니다. 굉장히 의미 있는 지표죠.
인터넷에서 "OECD"를 검색하고 한 칸 띄어서 "CLI"를 치시면 됩니다. CLI는 Composite Leading Indicator, 즉 경기선행지수의 약자입니다. 데이터를 바로 다운받을 수 있게 그림도 다 보여줍니다. 2000년대 우리나라 경기선행지수가 엄청 좋았던 것, 마이너스를 거의 안 가던 2000년대를 보실 수 있을 겁니다. 2016~17년에 경기선행지수가 끝도 없이 올라갔던 2010년대 중반, 문재인 정부 때도 확인하실 수 있어요. 경기를 거스르는 정책은 효과가 없다는 뜻입니다.
수출하는 국가들의 경기가 워낙 좋다 보니, 우리나라 주택 가격도 오를 여지가 있습니다. 내수가 좋다는 이야기를 하려는 게 아니고요, 상장 기업들이 작년에 벌어들인 영업이익이 250조 원이었습니다. 이건 역사상 최대치예요. 경기가 죽을 것 같다고 하는데 상장기업 영업이익은 역사상 최대치인 거죠.
집을 사는 분들은 구매력 있는 분들이고, 특히 불황기에 집을 사려면 구매력이 있어야 합니다. 그 구매력 있는 분들 입장에서는 지금 상황이 나쁘지 않아 보입니다. 대기업 상장기업 이익이 이렇게 많은데 임금을 안 올려주면 난리가 나겠죠. 최근 대기업 구조조정 같은 것도 일시적일 수 있습니다.
서울 강남부터 오르다가 확산되고 있다는 질문을 주셨는데, 그럼 강남은 누가 샀을까요? 전문직, 대기업 맞벌이가 샀겠죠. 거기에 골든스푼들이 더해졌을 겁니다. 그 사람들은 제일 좋은 걸 사요. 가격이 쌀 때 사서 올리기 시작하면, 대기업뿐 아니라 중견기업, 중소기업까지 좋아지니까 가격이 퍼져 나가는 거죠. 문재인 정부 때 겪었던 것을 생각하시면 됩니다.
문재인 정부 때 그래프를 보면 빨간 선이 두 번 오르면서 별로 안 빠졌습니다. 911이나 2008년 때보다 바닥이 훨씬 위에 형성됐어요. 경기가 굉장히 좋았다는 거죠. 호황에서 불황으로 가는 과정이 아니라 고원 같은 경기였던 시기를 문재인 정부가 누렸기 때문에, 경기를 눌러 보려고 해도 힘들었던 겁니다.
그때는 서울, 수도권뿐 아니라 지방까지 부동산이 거의 폭등했었죠. 지금은 그때와 달리 양극화가 엄청 심한 상황입니다. 지방은 여전히 힘든 모습입니다.
지방은 아파트 공급이 많습니다. 제 고향 대구만 해도 파워크레인이 열심히 짓고 있어요. 반면 서울은 시장이 누가 되든 공급을 줄이고 있습니다. 오세훈 시장이 잠실 5단지 한강 보이는 동을 소셜믹스로 공급하라고 하는데, 정말 그대로 나오면 조합이 용인할 리가 없죠. 그러면 입주가 또 늦어집니다. 한번 생기면 2년이잖아요. 서울의 입주 물량은 계속 뒤로 밀리는 구조입니다. 당겨지는 구조는 서울에서는 보이지 않아요.
반면 대구나 광주 같은 곳에 가면 거대한 신도시가 있고 아직도 집 지을 땅이 엄청 많습니다. 대구의 단독주택 단지들은 어르신들만 사시는 곳이 많아요. 재건축이나 재개발로 집을 짓기가 가능할까 싶을 정도로 그런 단지가 많습니다. 수성구만 빼면 대구는 다른 곳으로 확산이 잘 안 되는 거죠. 공급 물량은 너무 많은데 인구는 줄고, 산업도 정보통신 중심으로 가고 있습니다. AI 쪽은 괜찮겠죠. 그런데 다른 산업으로 확산이 안 되고 있습니다.
제가 주목하는 곳은 울산입니다. 조선 쪽 고용은 계속 늘고 있고, 입주 물량도 거의 다 끝났다는 게 보입니다. 그런데 울산조차도 실수요가 전세인데 전세가 그렇게 부진하더라고요. 이걸 보면서 "눌렸던 공급 물량이 이렇게 힘들게 하는구나" 하고 느꼈습니다.
이명박 정부 때 보금자리주택 50만 호 건설 계획이 있었습니다. 실제로는 30만 호 정도로 끝났지만, 그 물량들이 계속 누적돼 하우스푸어 사태를 만들었죠. 그 물량이 소화되는 데 5~10년 걸렸고, 2017년부터 시장이 날아갔습니다.
그때가 문재인 정부 취임 시기입니다. 최저임금 만 원, 52시간제, 중대재해법, 임대차 3법 등 많은 일을 했습니다. 이게 가능했던 건 그때가 호황이었기 때문이에요. "대통령이 하고 싶은 거 다 해도 된다"는 분위기였던 거죠. 그렇게 카리스마 넘치고 지지를 받던 대통령도 부동산은 못 잡았습니다.
하반기에 예상되는 정책 방향은 무엇일까요? 투기과열지구는 다 되겠죠. 성동, 마포, 강동, 그리고 문재인 정부 때와 비슷하게 동작 정도까지 투기과열지구 및 토지거래허가구역 지정 가능성도 있다고 봅니다. 그다음에는 옆으로 확산되겠죠. 과천, 하남, 분당이 있는 성남도 투기과열지구가 되지 않을까요. 이후 수도권 외곽으로 밀려가면서, 2020년 갭투자 장세 때 최고점을 아직도 회복 못 한 지역들도 거래가 가능해질 겁니다.
환율이 1,360원인데 여기서 수출이 안 되겠어요? 같은 수출 증가율이라도 원화 매출은 엄청나죠. 부동산이 그동안 못 올랐던 건 정책 불안 때문에 눌려 있었는데, 그게 터지는 겁니다. 주식이 저렇게 오르는데 부동산만 다른 길을 간다는 건 이해가 안 됩니다. 다만 지역별 격차가 있는 이유는 정보통신 산업이 있느냐, 미분양이 있느냐를 보고 들어가면 될 것 같습니다. 예외가 되는 지역이 저는 울산이라고 봅니다. 집값이 올라갈 확률이 높아요.
이런 이야기를 들으면 무주택자들은 조급해질 것 같습니다. 그렇다고 지금 너무 비싸서 왜 사야 하는지 모르겠다는 분도 계시죠. 제가 말씀드린 대상 지역을 사겠다는 건 찬성하시죠? 서울 안에서 좋아하는 지역을 사면 됩니다. 다음 투기과열지구 지정 때 사도 되고요.
그것조차 무섭고 돈도 안 되고 판단 능력이 안 된다면, 이번 사이클은 쉬어 가셔도 됩니다. 오히려 기다리시라고 말씀드리고 싶어요. 우리나라 부동산 시장은 10년에 한 번씩 죽었다 살았다를 반복하니까요.
솔직히 말씀드리면, 지금 올해 흐름을 보면 동작, 마포로 뛰어가신 분들이 승자입니다. 지금이라도 광진이나 강동을 가야 되냐고 묻고 계신다는 건 이미 늦었다는 거고, 그럴 재력이 없어서 못 가신 분들에게 "왜 안 갔냐"고 하는 건 너무 가혹하잖아요.
이미 3년 차에 접어든 사이클에서, 22년 말에 바닥을 쳤다고 했으니까 올해 하반기면 3년째입니다. 사이클 초반에 가장 좋은 시기는 이미 놓쳤어요. 두 가지 선택이 있습니다. 리스크를 걸어야 하죠. 꼭지에 산다는 리스크를 알고 사든지, 다음 사이클을 누리든지. 저라면 후자를 선택할 것 같습니다.
제가 이번 사이클을 길게 보지 않는 이유가 있습니다. 지난 사이클이 너무 길었고, 2027년부터 3기 신도시가 입주하기 시작합니다. 서울 물량은 없지만 교산이나 창릉은 웬만한 인서울보다 낫다고 생각합니다. 가격이 엄청 싸요. 옛날보다 많이 올랐다고 하지만 25평짜리도 10억이 안 넘습니다. 그 가격에 위례 정도 가치가 될 것 같은데, 위례가 그 가격에 있냐는 거죠. 그렇다면 신도시를 사는 게 낫습니다.
지금까지 집을 못 샀고 겁도 나고 돈도 모이지 않을 것 같다면, 투자 역분법으로 열심히 운용하셔서 교산, 창릉 같은 대장 지역 세 군데를 노려보는 게 낫지 않을까요? 2027~2029년부터 입주 물량이 쏟아지니까 지금 서울 아파트를 꼭 사야 되는지 고민해 보셔야 합니다.
제가 봤을 때 서울 아파트는 소득 대비 이미 버블 레벨입니다. 우리나라 근로소득은 2020년 대비 약 30% 늘었습니다. 많이 늘었다고 하지만, 2020년 연초 대비 30% 이상 오른 지역은 대부분 지금 말씀드린 지역이고, 두 배 넘게 오른 곳도 많습니다. 소수만의 리그인 거죠. 전 국민이 따라갈 필요는 없습니다.
말씀드린 내용을 구분해서 들으셨으면 좋겠습니다. 사지 말라는 게 아니라, 1. 능력은 있는데 행동이 늦었다면, 광진이나 강동을 가보시라. 좋아 보인다는 정도의 말씀입니다. 2. 이미 늦었다는 생각이 들고 가격이 오르는 상황에서 사고 싶은 마음도 없다면, 교산, 창릉, 대장 같은 곳이 가격도 좋고 물량도 많이 나올 것 같습니다. 어차피 GTX보다 빨리 개통될 연장선들입니다. 검단 신도시 같은 곳도 몇 년 뒤에 나온다고 하잖아요. 검단과 청라 국제도시를 연결하는 부분만 지연될 뿐, 결국 2년 내 개통된다고 합니다. 기존 연장선은 이미 되는 거고, 새로 놓는 게 오래 걸리는 것뿐입니다. 3호선, 9호선 연장선도 된다고 봐야 합니다. GTX-D도 창릉역만 열면 되는 거니까, 거긴 이미 개통된 역이나 다름없죠. 저는 이 지역들이 괜찮다고 봅니다.
갭투자가 유명했던 1기 신도시 지역들도 회복됐는지 한번 가보시면 처참할 겁니다. 저도 종종 가보는데, 동탄과 광교만 회복됐을 뿐 다른 신도시는 아직도 힘든 곳이 많아요.
가격만 보고 살 수 있는 게 이것밖에 없으니, "뭐라도 사야 된다"는 조급함 때문에 사면 결과가 그렇게 좋지 못합니다. 이번 장은 지난번보다 공급이 기다리고 있는 장입니다. 대규모 공급이 기다리는 장이라서 지난 장과는 다릅니다.
2018년 제가 미팅할 때 3기 신도시에 대해 이야기했을 텐데, 그때 "신도시는 10년 뒤에 입주한다. 기대하지 마라"고 했었습니다. 이제 28년이 얼마 남지 않았어요, 3년 남았죠. 벌써 분양이 대흥행하고 있습니다. 왜일까요? 건축비가 너무 많이 올랐어요. 옛날처럼 평당 500만 원을 약속하지 못하더라도, 평당 1,000만 원이면 은혜롭고, 2,000만 원 안 받으면 고마운 거죠.
지금처럼 서울 안에서도 양극화가 유지되거나 더 심해질 겁니다. 매년 결혼하는 인구가 줄고 있어서, 그 파괴력은 10년 전보다는 약합니다. 인구 절벽은 이미 시작됐고, 그 영향은 앞으로 우리가 어떤 세상을 살게 될지 보여줍니다.
옛날에는 집에 자녀가 열 명 있을 때 불평등이라는 게 존재할 수 없었습니다. 재산을 열로 나눠주면 다 가난한 거였으니까요. 지금은 자녀가 하나입니다. 이 집도 하나, 저 집도 하나인데, 양가 어르신 네 명 중 한 분만이라도 전문직이 있는 집이 결혼하면 그 재산을 물려받잖아요. 상속이 훨씬 중요한 세상이 왔다는 걸 생각하셔야 합니다. 자산을 가진 상위층의 자금동원 능력은 우리의 예상을 훨씬 넘어섰습니다. 반면 대부분은 인구가 줄어드는 과정에서 생기는 만성적인 내수 불황의 직격탄을 맞고 있습니다.
부동산에서 지역 간 우열이 이렇게 줄 서 있는 거죠. 상속으로 강화되는 부자들이 선호하는 지역과 그렇지 못한 지역, 정보통신 기업이 있느냐 없느냐, 맞벌이 직장인들이 선호하는 지역이냐 아니냐. 이 세 가지 범주를 넘어서 좋아질 곳을 찾으려면, 앞으로 비전이 있는지를 봐야 합니다. 그 비전이 있는 지역이 바로 3기 신도시입니다.
왕숙 이야기를 안 한 이유는, 구리선까지 가려면 신규 착공 거리가 너무 멀기 때문입니다. 구리선은 잘 모르겠어요. 반면 고양 창릉이나 부평 대장, 하남 교산은 멀지 않습니다. 거리가 되고, 몇 년 안 남았다는 이야기죠.
자금이 많지 않지만 내 집 마련을 하고 싶은 분이 정말 많으실 겁니다. 그런 분들이 좋은 지역에 내 집을 마련하려면 무엇을 준비해야 할까요? 10년에 한 번 오는 불황을 잡을 능력을 키워야 합니다. 이번 불황은 원래 2019년에 왔어야 했습니다. 2019년에 이미 흔들리고 있었는데, 코로나가 갑자기 터지면서 제로금리가 되었고, 그 바람에 불이 뿜어져 나왔습니다. 결국 2022년 초까지 갔다가, 역사상 가장 아픈 1년을 맞았죠.
사이클대로라면 이번 사이클은 2020년대 후반에 올 가능성이 높습니다. 그때 경기가 나쁜데 공급이 늘면 불황이 오는 겁니다. 2012년부터 2015년 사이에 보금자리주택 공급이 나오면서 불황이 왔고, 2020~21년은 공급 물량이 없는 상황에서 외부 불안과 고금리 때문에 충격이 왔기 때문에 바로 회복됐습니다. 이번에는 3기 신도시가 들어옵니다. 얼마 안 된다고들 하지만, 택지 개발을 한 번 해놓으면 주변 무법인 지역에도 집을 지을 수 있습니다. 검단을 보시면 알고, 일산 신도시도 마찬가지입니다. 신도시 자체는 30만 호짜리지만, 주변에 엄청나게 집이 들어설 수 있어요. 도시 기반 시설 만드는 게 힘들 뿐이죠. 기반 시설이 만들어지면 주변은 다 얹혀가는 겁니다. 동탄부터 세교까지 지금 아파트 숲이 만들어지고 있잖아요. 한번 가보시면 압니다.
그래서 1기 신도시 1차 물량은 얼마 안 되지만, 그 뒤로 기반 시설이 갖춰진 지역에서 계속 물량이 나옵니다. 앞으로 10년간 계속 나올 겁니다. 그 물량이 있는 상황에서 외부 충격이 오면, 경기 산행 지수가 고원을 만들면 호황이 길어지고, 2015~18년까지 가던 고원이 나오면 호황도 길어집니다. 그런데 지금처럼 잠깐 올라가다가 트럼프 때문에 꺾이면, 2026~27년에 올 수도 있습니다. 26년은 안 올 것 같지만 27년에는 올 수도 있으니 대비해야 합니다.
어떻게 대비해야 할까요? 깨지지 않는 포트폴리오를 만들어 두어야 합니다. 시장이 피바다가 될 때 다들 죽는다고 하고, 레버리지를 마지막으로 끌어다 쓰고, 이때 가면 영원히 집을 못 산다고 외치던 사람들이 전부 SNS를 닫고 숨을 죽일 때 들어가야 합니다. 그 타이밍을 보는 눈을 기르셔야 합니다.
1주택자들이 제일 좋습니다. 갈아타야지, 열심히 저축해야지 하면서 상급지로 갈지 고민할 필요가 없는 분들도 있죠. 서울에 사는 1주택자들은 그냥 살고 계셔도 좋습니다. 온기가 자기 사는 곳까지 오니까요. 상급지로 갈 수 있다면 지금도 늦지 않았다고 봅니다. 1~2년 정도는 더 오를 수 있으니, 사자마자 물리면 버티기 힘들지만 오르다가 물리면 버틸 수 있습니다. 1주택자에게는 갈아타기 적기라고 볼 수 있습니다.
아까 말씀드린 외곽이라도 잡아야 되냐는 질문이 나온다면, 이미 호가는 엄청 올라 있을 겁니다. 부동산은 잔잔하게 쭉 오르는 게 아니라, 계단식으로 있다가 탁 튀어 오르는 것을 많이 봤습니다. 저는 그걸 계단이라고 생각합니다.
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