저자: 빈센트 · 한국인
요약 보기
한줄결론: 빈센트는 부동산 바닥은 다졌지만 본격 반등은 이르고, 한국 경제는 수출 구조 문제로 녹록지 않으며 고물가 시대가 이어질 것이라고 본다. 부동산: 최근 집값 반등은 인위적 유동성에 따른 것으로 보며, 투기·투자 수요는 아직 확인되지 않는다고 말한다. 바닥은 대체로 다졌다는 컨센서스가 있고 이번 경기침체는 2008년처럼 큰 하락은 없을 것이라는 가정이 깔려 있다. 다만 금리가 더 오를 것이라 보는 사람은 지금 매수를 주저해야 한다고 본다. 부동산 지표: KB 매수우위·매도우위 지표, 전세가율(전세/매매 비율), 미분양 지표를 함께 본다. 준공 후 미분양은 과거 위기 선행지표였으나 현재는 감소 중이다. 대출 금리가 부동산의 가장 중요한 변수라고 강조한다. 미분양·공급: 부동산은 공급곡선이 수직이며 주택 공급은 3년 이상 걸려 정책에 좌우된다. 가격은 미리 반영된다고 본다. 경제 전반: 국가별로 핵심 지표가 다르다(미국 소비, 중국 투자, 한국 수출). 한국은 수출 지표가 여전히 중요하다. 한국 수출: 수출과 수입이 동반 마이너스이면서 무역수지는 흑자인 새로운 형태가 나타나고 있다. 원인은 대중국 수출 붕괴이며, 중국 대체 시장(인도·인도네시아)은 규모가 작아 시간이 걸린다. 한국은 리모델링 중이며 주변 상황상 녹록지 않다고 본다. 일본 비교: 일본처럼 무역적자가 이어지는 모습과 유사한 부분이 있으나 100% 같지는 않다고 본다. 기준금리: 현재 동결 중이나, 장기 물가 목표 2%는 요원하고 고물가 수준이 지속될 것이라 본다. 중앙은행의 물가 타겟팅 변화 논의가 하반기에 활발해질 수 있다고 조심스럽게 말한다. 물가: 세계화 시대가 끝나고 블록화 경제로 가면서 비용이 올라 물가 압력이 지속될 것이라 본다. 미중 관계 재정립에는 오랜 시간이 걸린다. 투자 철학: 경제지표와 데이터로 자기만의 투자 기준을 세우는 것이 위기 극복에 중요하다. 정답은 없으며 직접 경험하며 도전하라고 권한다. 하반기 전망은 의견이 갈리며 분수형이라고 말한다.
다듬은 글
집값에 관심을 보내주신 분들이 굉장히 많으세요. 집값이 팬데믹 시절에 엄청나게 오르다가 이제 많이 떨어지는 시간이었는데, 갑자기 또 반등을 시작했단 말이죠. 어떤 분은 대드캡 반스다, 어떤 분은 대드 상승 시작점이다, 이렇게 얘기하시는 분들이 있는데요. 이 상승이 이어질지 아니면 잠깐의 반동으로 끝날지 한번 확인해 볼 수 있을까요?
역시 가격을 논할 때는 수요와 공급을 봐야죠. 그런데 부동산은 공급 곡선이 수직이에요. 그만큼 아주 오랜 기간에 걸쳐서 공급이 마련되기 때문에, 수요 하나를 갖고 단기적인 전망을 합니다. 수요의 프록시, 즉 대리변수로 쓸 수 있는 게 모두가 말씀드렸던 것처럼 전세 가격이고요. 전세와 매매의 비율에 따라서 매매가 더 일어나는지 아니면 줄어드는지를 알 수 있기 때문에 보는 거죠.
최근에 30%까지 빠졌던 것은 경기에 대한 불안감, 금리에 대한 압박 때문이었는데, 다시 살짝 반등했던 이유는 여러 가지가 있습니다. 가장 큰 이유는 유동성이 부동산 시장으로 그만큼 들어왔기 때문이에요. 그런데 그건 인위적인 유동성이고요. 지금 모두가 말씀드렸던 것처럼, 부동산을 자산으로 보고 투기 수요, 투자 수요가 붙었느냐를 놓고 보면 아직은 그런 지표들이 보이지 않아요.
기본적으로 어느 정도 바닥은 다졌다, 이게 대부분의 컨센서스인 것 같아요. 그 근저에는 경기침체가 온다 하더라도 얕을 거고, 이번 경기침체는 2008년처럼 큰 폭의 하락이 없을 거라는 가정들이 깔려 있는 상태에서의 결정이죠. 거기에 동의하는 사람들은 지금부터 집을 사시면 돼요. 하지만 나는 경기침체에서 더 얼어붙을 것 같고, 금리도 동결하겠지만 나중에 미국 연준이 얘기하는 것처럼 더 오를 것 같다고 생각하는 분들은 지금은 더 기다리셔야 합니다. 대부분의 보통 사람들에게는 아직은 기다리라는 말씀을 드리고 싶어요.
그러면 지금 부동산 가격을 파악할 때 빈센트 님만이 보는 지표나 기준이 있을까요?
제 전 직장이 KB증권인데, KB에는 대한민국 최고의 DB들이 있지 않습니까. KB 통계에서 나오는 매수우위·매도우위 지표가 하나 있고요, 이것이 심리지표입니다. 두 번째는 전세 가격을 열심히 봅니다. 한국의 전세와 매매 비율이 상당히 높은데, 적정 주택 가격까지는 아니더라도 어느 정도를 설명할 수 있다는 측면에서 보고요. 세 번째는 미분양이죠. 준공 쪽에서 요즘에는 준공 물량도 같이 보는데, 이 세 가지를 통틀어서 수요단과 공급단에서 적정한 가격이 어딜지 보는 거예요. 이 외에도 변수가 있는데, 부동산은 큰돈을 대출을 이용해서 버는 거잖아요. 그래서 그때그때 대출 긴축의 정도가 어떠냐에 따라 괜찮을지 안 좋을지를 판단하고 있습니다.
미분양 얘기를 해주셨으니, 책에서 언급하셨던 것처럼 미분양이 굉장히 많이 늘었는데, 준공이 다 된 상태에서 미분양된 물건들은 빠르게 감소했다고 하셨죠. 그러면 미분양이 해소되면 집값이 오른다고 상식적으로 알고 있는데, 부동산 가격 반등을 기대해도 될까요?
악성 미분양은 많이 소진됐다고 하는데, 문제는 앞으로 분양이 더 될 거냐는 것이고, 그건 정책이에요. 제가 말씀드렸던 것처럼 부동산 가격은 수직이고, 공급은 정책에 따라 짓는 기간이 토털로 3년이 넘게 걸리지 않습니까. 지금 짓기 시작하면 3년 뒤에 집이 지어지는 거예요. 물론 가격은 미리 반영이 되겠죠.
그래서 준공 후 미분양, 즉 중고형 미분양이 과거 위기 때 증가했다면 큰 위기가 왔었어요. 위기의 선행지표로 인식하기 때문에, 만약 경기침체가 온다면 2008년처럼 될 거냐는 반대 논리로, 준공 후 미분양이 좀 줄어든 상태라는 점을 제가 책에서 언급한 적이 있죠.
전세 가격, KB 통계, 미분양 지표 말고, 개인이 조금 더 쉽게 접근할 수 있는 지표가 더 있을까요?
부동산은 대출을 통해서 사는 거잖아요. 대출금리가 사고 싶어도 돈이 없으면 못 사고, 여력이 떨어지면 또 못 사죠. 그래서 금리 향방이 특히 부동산이라는 자산에 매우 중요한 영향력을 미치는 변수입니다. 매크로 지표로 금리가 어떨 것 같다고 얘기하는 것은, 큰 시계를 갖고 시차를 두고 금리의 방향성과 수준이 부동산에 영향을 미친다는 뜻이에요. 그래서 KB 통계, 전세와 매매 가격의 비율, 그리고 미분양을 차치하더라도 가장 중요한 건 금리일 수 있다는 말씀도 드립니다.
경제 전반적으로는 어떤 지표를 눈여겨봐야 할까요? 그런데 경제 전반이라는 것도 국가마다 달라요. 제가 책에서 말씀드린 것은, 국가마다 가장 중요한 비중을 차지하는 요소가 있다는 겁니다. 제 마음대로 찍는 게 아니라 항등식을 가져왔어요. 지출 측면의 국민소득 항등식(GDP = 소비 + 투자 + 정부지출 + 순수출)이 있어요. 한 국가의 경제를 나타내는 방정식이죠.
미국 경제에서 가장 큰 비중을 차지하는 건 소비이고, 중국은 투자입니다. 그래서 중국은 투자 지표가 중요하고요. 한국은 소비 비중이 커지고 있지만 여전히 수출이 중요한 나라예요. 그러니까 각 국가마다 중요한 경제지표가 있기 때문에, 다른 건 놓치더라도 그 나라의 핵심 지표는 꼭 보라고 말씀드리는 겁니다. 한국 기준으로는 소비 데이터도 중요하지만, 아직까지는 수출 데이터가 좀 더 우세하게 중요한 지표예요. 중국, 미국, 일본 등 많은 나라들이 우리나라를 이것저것으로 흔들고 있죠.
현재 한국의 상황은 어떤가요?
녹록지 않죠. 위기 아닌 위기라는 말씀을 드리고 있어요. 이게 한국의 수출 데이터입니다. 파란색은 수출 증가율, 빨간색은 수입, 회색은 무역수지예요. 이걸 보시면, 이런 적이 언제 있었냐 하면 IMF 직전에 이런 적이 있었어요. 더 중요한 건, 수출과 수입이 동반해서 마이너스가 된 적이 별로 없고, 이렇게 마이너스가 돼서 적자가 된 적도 별로 없다는 거예요. 간간이 마이너스가 된 적은 있었지만, 그때는 전부 무역수지가 흑자였어요. 불황형 흑자라는 게 그때 있었죠.
그런데 지금은 수출과 수입이 동시에 마이너스를 보이면서도 무역수지는 적자예요. 이런 현상은 90년대 IMF 직전에도 별로 없었던 현상입니다. 이게 바로 뉴노멀이라고 할 수 있죠. 이전과 다른 새로운 형태의 일들이 벌어지고 있는데, 괜찮다고 얘기하려면 근거가 있어야 해요. 원인이 무엇이며, 이 원인이 앞으로 좋아질 거라는 기본 가정을 깔고 괜찮다고 하면 저도 따를 겁니다.
그런데 왜 이런 일이 벌어졌냐고 보면, 다양한 원인이 있지만 가장 큰 건 한국 수출의 15%를 담당했던 중국향 수출이 무너졌다는 거예요. 이게 복구가 될 거냐? 복구 노력은 하겠지만 시간이 걸릴 겁니다. 두 번째는 미중 무역분쟁에서 한국이 더 이상 미국 눈치를 보며 중국과의 간극을 벌려야 한다는 것, 그리고 중국도 이제 내재화 이슈가 있기 때문에 더 이상 한국의 중간재 품목이 필요 없어졌다는 거예요. 그러면 한국 입장에서는 중국의 규모만큼 대체할 만한 시장을 찾았냐? 인도가 될지, 인도네시아가 될지 5~6년 전부터 계속 얘기가 나오고 있지만, 아직까지 중국을 대체하기에는 규모가 작아요.
결국 두 가지죠. 기존 중국 채널이 복구될 거냐, 아니면 중국과의 채널에 버금갈 만큼 새로운 채널이 생길 거냐. 둘 다 노력할 겁니다. 그런데 공통분모는 시간이 소요된다는 거예요. 그래서 저는 계속해서 한국 경제가 녹록지 않다고 말씀드리는 겁니다. 이런 것들을 종합해 보면, 지금 한국은 리모델링 중이에요. 바뀌는 과정에서는 늘 과도기가 있기 마련인데, 주변 환경이 정상적일 때라면 한국의 이런 리모델링이 꾸역꾸역이라도 진행되겠지만, 지금 주변을 보면 녹록지 않다는 게 여차하면 불안하다는 말씀을 드리는 이유예요.
지금 무역수지가 계속 안 좋은 상황을 보고 있는데, 많은 분들이 우리나라가 일본을 따라가고 있다고 얘기해요. 실제로 일본도 2년 연속 무역수지가 마이너스라고 하고요. 일본은 잃어버린 30년이라고 하고, 한국은 아파트 중심이라 거래 규모와 회전율이 다르다는 등 수많은 논리가 있죠. 비슷한 부분은 분명 있지만, 100% 똑같다고 할 수는 없겠죠.
이제 한국 기준금리에 대해서 얘기를 드리고 싶은데요. 계속 동결을 유지하고 있어서, 물가가 좀 잡혔나 보다, 더 올라가지 않고 유지되니까 그런 생각이 드는데 어떠세요? 물가가 조금씩 더 내려갈 것 같으신가요?
물가는 흔히 기준 목표가 2%라고 하죠. 한국은행이 인플레이션 타깃을 잡을 때, 전년 동월 대비 연평균 2% 정도 상승하면 정상이라고 보는 거예요. 그런데 앞으로 펼쳐질 미래를 보면, 이 2%는 좀 요원할 것 같아요. 앞으로는 높은 물가 수준이 지속될 것 같고, 그 연장선상에서 한국도 자유롭지 않을 것 같아요. 중앙은행들이 물가 타기팅을 바꿀 가능성도 상당히 활발하게 논의될 하반기가 될 거라는 말씀도 조심스럽게 드리고 싶어요.
물가가 진짜 많이 올랐어요. 제가 회사에서 자주 먹던 돈까스 집의 모밀 돈까스 세트가 원래 13,000원 정도였던 걸로 기억하는데, 얼마 전에 오랜만에 가니까 16,000원이 됐더라고요. 물가가 장난이 아니에요. 이걸 어떻게 설명하느냐 하면, 지표마다 구성 품목과 가중치가 달라요. 그래서 품목별 변화에 따라 소비자물가를 전망할 수 있죠. 그런데 그것보다 훨씬 중요한 건, 매크로 측면에서 말씀드리면 세계화 시대는 끝났다고 저는 보고 있어요.
이제까지는 미국과 중국이 세계화의 대표 명사였어요. 차이메리카라고도 했죠. 미국이 소비하고 중국이 세계의 공장 역할을 자처하는 선순환 관계, 그게 세계화였어요. 그런데 팬데믹 이후, 2018년 트럼프가 중국에 관세를 때린 이후 2년간의 경쟁이 패권 경쟁으로 치부되면서, 요소요소를 하나하나 재정립하고 있습니다. 그러면 익숙했던 것들이 바뀌고 있는 거예요. 그 자체로 비용이 올라가고, 비용은 곧 물가이기 때문에 물가가 오를 수밖에 없어요. 그렇다면 미중 관계가 재정립되기까지 얼마나 걸릴까요? 크게 부러지지 않고서는 상당히 오랜 시간이 걸릴 것 같아요. 오늘 공교롭게도 빌 게이츠가 중국에 갔죠. 왜 갔을까요? 이것도 다양한 의견이 있어요.
결국 세계화가 아닌 블록화 경제로 바뀌기 때문에 비용은 이전보다 높아질 겁니다. 비용이 높아지는 것 하나만으로도, 기존의 노멀이라고 할 수 있는 저금리·저물가 시대에서 이전보다 높은 중금리·중물가 시대로 접어든다고 봐요. 그래서 여전히 물가 압력이 있을 것이라는 말씀을 드립니다.
거의 1년 전에 나와주셨고 이번이 두 번째 출연이신데요. 그때와 지금 시황도 많이 달라졌고 상황도 많이 달라졌지만, 빈센트 님이 강조하시는 건 빅데이터와 지표, 이 두 가지를 통해 굉장히 많은 정보를 주신다는 거예요. 이번에 내신 신간 『경제지표를 읽는 시간』도 있고요. 왜 이렇게 지표와 데이터를 강조하시는 걸까요?
자기만의 투자 철학이에요. 나만의 투자 철학을 확립하는 건 어려운 일이에요. 어렵기 때문에 해야 되는 거예요. 흔히 줏대라고 하죠. 자기만의 판단 기준이 있어야 해요. 잘 될 때는 있는 사람과 없는 사람이 별 차이가 없어요. 그런데 어려울 때, 힘들 때, 아무도 방향을 모를 때 자기만의 기준이 있는 사람과 없는 사람이 극명하게 달라집니다. 그 기준은 여러 가지가 있겠죠. 자기가 주로 다루는 툴이 무엇이든 정답은 없습니다. 자기가 좋아하고 자기에게 맞는 걸 고르시면 돼요. 저는 그중 하나로 경제지표를 통해 그런 기준을 만들어 보자는 말씀을 드리고 싶은 거예요.
그래서 데이터는 곧 지표이고, 곧 나의 투자 철학이에요. 그 철학이 있어야 힘들 때 더 잘 위기를 극복해 나갈 수 있기 때문에, 데이터에 집중을 많이 하라고 말씀드리는 겁니다.
하반기는 분수형입니다. 분수형이라는 건, 의견이 또 갈릴 거라는 뜻이에요. 수많은 전망들이 있죠. 사실 전망이 중요하냐 안 중요하냐에 정답이 있는 건 아니에요. 어떤 분들은 전망 없이도 원하는 걸 이루시고, 어떤 분들은 꼭 전망이 필요하기도 하죠. 정답이 없다는 게 중요해요.
이 험한 재테크에 도전하면서, 도전의 결실은 경험이라고 말씀드리고 싶어요. 경험은 최고의 스승이에요. 아무리 귀담아 듣는 것보다, 몸소 체험한 값진 경험이 자기 판단 기준을 만들어 줄 겁니다. 그래서 경험하세요, 도전하세요, 라는 말씀을 드리고 싶어요. 단 작은 팁을 드리자면, 그냥 전쟁터에 나가지는 마세요. 제가 해보니까, 경제지표를 갖고 있으면 없는 것보다 확실히 낫습니다.
꼭 직책이 아니더라도 거시경제지표를 활용하는 법을 익히면서 자기만의 투자 철학을 만들어 가시길 바랍니다. 저희는 2024년에 다시 뵙는 걸로 하겠습니다. 오늘 빈센트 님을 처음 뵀는데, 너무 많은 유익한 정보를 얻어서 저도 열심히 저만의 철학을 만들어 봐야겠다는 생각이 듭니다. 이걸로 촬영을 마무리하겠습니다.
Comments 0