[최경영의 최강시사] 거래량 늘어난 부동산 시장, 집값 바닥 찍었나? - 김영익 교수(서강대 경제대학원)｜KBS 230522 방송

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네 최경영의 최강 시사 월요일은 경제합시다 코너가 있는 날인데요 서강대학교 경제대학원 김영익 교수 나와 계십니다. 안녕하십니까 안녕하십니까 예 부동산 시장이 바닥을 찍었다 이런 헤드라인이 많이 보이고 있는데 그 변화가 좀 있습니까 집값이 예 최근에 하락률이 아직도 하락하고 있는데 축소되고 있고요 하락폭이 줄었다 일부 취업 같은 데서 좀 오르고 있어요. 일부 지역은 오르고 있다 예 그런데 많이 떨어진 지역입니다. 세종이 집값이 2018년 12월이 그 이후로 많이 올랐었거든요. 그리고 작년 1월까지 올랐는데요. 무려 39.4%로 올랐어요.

그런데 작년 1월부터 4월까지 보니까 22.5%는 떨어졌습니다. 그런데 2018년 수준보다 아직 높습니다. 아직 예 예 39.4%까지 올라왔다 22.5%까지 떨어졌다 근데 이게 지역별로 정말 차이가 있는데요. 서울 같은 경우는 2018년 12월부터 작년 1월까지 12.5% 올랐어요. 아파트 가격 지수입니다. 한국 부동산 통계 데이터인데요 지수입니다. 그런데 서울의 경우는 2018년 12월보다 올 4월 가격이 약간 낮습니다. 그렇군요. 올 4월 보니까 92.6으로 많이 떨어진 겁니다. 그렇군요. 특히 그 대구는 오히려 2018년 12월 보다 훨씬 더 많이 떨어졌어요.

아 그렇군요. 예 지역별로 정말 차이가 있습니다. 대구는 더 떨어졌어요. 지수가 2018년 12월에 86.5였는데요. 올 거 4월 보니까 81점 중국으로 오히려 거의 3년 전보다 더 떨어진 그렇군요. 근데 이제 떨어질만큼 떨어지면 거래량이 확 살면서 가격이 바닥을 쳤다 이렇게 그 뭔가 신호가 나와야 되는데 서울이나 수도권 지방 어떻게 보세요. 책은 좀 가격이 일부 지역이 좀 올라가고 있고요 거래량도 좀 증가하고 있습니다. 그래서 그 원인은 뭐 여러 가지 분석됩니다. 급매물이 많이 나와서 이게 소진됐다 집 사실 분들이 급매물이 나오니까 샀다 이렇게 볼 수가 있고요 최근에도 금리도 좀 하락했지 않습니까 대출 가계 대출이 다시 늘어나고 있어요.

그렇더라구요 그리고이 지갑에 선행하는게 주가거든요. 주가도 작년 9월에 뭐 코스피가 2135까지 떨어졌다가 최근에 2,500이 좀 넘었습니다. 그렇죠. 예 그리고 돈들이 그동안 은혜의금 금리가 높다 보니까 작년에는 전부 은행 1년 2년 만기 전개 들어왔거든요. 그런데 5%는 없던 금리가 최근에 3.5% 그 이하로 떨어지고 있어요. 은행에 전기예금으로 들어가지 않고이 돈들이 MMF 같은 단기 부동자금 형태로 남아 있습니다. 그래서 이런 돈들이 일부 집으로 이동하면서 예측과를 좀 반등한 것 같은데요 그런데 이제 문제는 앞으로 계속 오를 것인가 앞으로 계속 오를 것인가 예 저는 뭐 계속 오르기는 좀 쉽지 않다 예 이렇게 지금 보고 있고요 제가 뭐 부동산 많은 사람들은 만나 보지 못했습니다.

일부가 만나 보니까 급매물은 소진됐는데 지금 8년 사람하고 살려는 사람은 가격 격차가 크다는 겁니다. 예 그래서 이제 앞으로 오를 것이다 이렇게 생각하면 이제 살란 사람이 살려는 사람이 가격을 올릴 거고 떨어진다고 생각하는 사람들이 많으면 팔려는 사람이 가격을 낮추는데요이 가격적차가 크기 때문에 조금 더 시간이 걸릴 것 같고요 그 다음에 최근에 그 금리는 많이 떨어졌지만 경기는 지금 더 나빠지고 있거든요. 그래서 치과비나 주가를 결정하는게 금리도 중요하지만 근데 이미 떨어지기 시작했고 앞으로도 떨어질 겁니다. 그런데 우리 경기가 오래 별로 안 좋다는 겁니다.

금리가 떨어진다는 건 경기가 안 좋다는 거죠. 예 그렇습니다. 금리에는 미래의 경제성장 미래 물가상승이 들어 있는데요. 그래서 금리는 좀 떨어지지만 현재 경기가 별로 안 좋은 상태거든요. 그래서 뭐 정부가 올해 1.6% 목표 성장 내수였습니다만은 그건 힘들 것 같고요 아마 1% 안팎으로 통화정책 방향 회의 결정하지 않습니다. 금통이라고 열리는데 이날도 우리 경제성장률을 지난번에 올해 그 1.6% 전망해 놨는데 좀 낮출 것 같습니다. 그래서 금리는 떨어지면 경기가 나쁘니까 아직도 예측값이 본격적으로 오르기는 힘들다 근데 제가 여러 가지 모델로 전망에 지역에 따라서 차이는 있지만 지역에 따라서 차이는 있다 오늘 뭐 4분기 내년 상반기이 무렵에 초점을 기록하지 않을까 저는 그렇게 생각하고 있습니다.

지역에 따라서 좀 차이가 날 수는 있지만 올 4분기 또는 내년 상반기 쯤에 바닥을 진짜 바닥을 찍지 않을까 그런 말씀이시네 예 그렇다고 그렇게 빨리는 뭐 2019년 2020년처럼 빨리 올라갈 가능성은 상당히 낮아 보입니다. 또 급등하는 장이 오는 거는 아닐 것 같다 그렇게 생각하시는 이유는 우리가 집을 살려면 소득이만 증가해야 되거든요. 그런데 우리나라 잠재 성장률이 지금 2%에서 1% 진입하는 과정이에요. 경제성장이 낮아지니까 뭐 일자리도 그렇게 많지 않고 임금도 많이 안 오를 거라는 겁니다. 그리고 가계부채가 높다 인구 거래가 된다 이런 것들 즉각하라는게 가구수가 꾸준히 꾸준히 증가했기 때문입니다.

그랬죠. 그런데 조금 남아 있습니다만 서울의 경우 통계청 축에 따르면 2029년이 가구수가 정점이라는 겁니다. 물론 그 사이에 한번 올 수가 있습니다만 이런 거 여러 가지 경제적 구조적인 요인 뭐 가구수 이런 걸 고려하면 바닥을 치고 오르더라도 2019 2020년처럼 그렇게 카타르 겨울 가능성 상당히 낮아 보입니다. 근데 서울 수도권 쪽에 분양시장은 꽤 좋은 것 같단 말이죠. 그거는 중도금 대출을 해줘서 그렇습니까 최근에 청약시장 보니까 많이 개선되고 있더라고요 일사분기 보니까 전국 경쟁률이 5대 1쯤 되면 그러니까 괜찮은 거죠. 여러 가지 이유가 있습니다만은 규제 안 하죠.

전매제한 1년 그걸 규제하는 직시처분하라고 그랬는데 그것도 좀 연작해지고 이런 거 규제 하나 다시 좀 청약 시장이 좀 활기를 좀 부르는 것 같습니다. 그렇군요. 근데 그게 기존 주택 매매가의 상승이나 뭐 이런 걸로는 연결되기는 쉽지 않다 이렇게 말했습니다. 예 전세가 역전세라 말씀하시는 분들 있잖아요. 임대차 3법 뭐 그 이후에 뭐 전세가가 굉장히 높았던 시기에서 지금 2년차 되는 물량들이 올 하반기쯤에 8월에서 10월쯤에 수학 몰리는데 그때 되면 한 3 4억 정도 집주인들이 돈을 되돌려줘야 되는데 그것 때문에 역전세난이 일어날 것이다 이렇게 보는 부동산 전문가들도 꽤 있더라구요 예 역전세라는 좀 심각하다고 볼 수가 있죠.

그래서 뭐 역월세라는 단어도 일부에서 그런 단어도 나오지 않습니까 이번에 그 사업으로 떨어졌다면 1억을 집주인이 내줘야 되는데 그 4줄 매월 집주인이 전세세입자한테 이자만큼 준다는 겁니다. 그런데 그 전세 가격을 보면 좀 매매가격을 알 수가 있는 거거든요. 제가 통계분석해 보니까 전세 가격이 매매가격이 좀 선행하고요 인과관계도 전세가격이 올라야지 매매가격이 오르게 됩니다. 전세가가 선행합니까 예 그렇습니다. 이게 중요합니다. 매매는 실수도 있지만 가수에도 있을 수 있는데 전세라는 것이 실수요 그런데 책을 전세가격이 계속 하락하고 있고요 전국으로 보면 201 2월 달에 전세가격 평균이 매매가격에 한 68% 정도 됐어요.

근데 올 4월 보니까 63%로 떨어졌구요 서울은 68%에서 58%로 지금 전세가격이 상대적으로 직각보다 더 많이 떨어지고 있다는 기존 주택의 거래량이 살아나야 되는데 살아나기 전에 전세가가 반등을 하는 것을 확인을 해야 돼요 1단계 2단계 전세가 반동 확인하시고 기존 주택의 거래량이 살아나는 걸 확인하시라 예 그렇습니다. 그런데 전세가가치는 사울 보니까 전년 동월대비 8.1%나 하락했거든요. 뭐 역사적으로이 정도 하락한 경우는 거의 없습니다. 그만큼 전세가 위반이 하락했다는 건데요 그렇군요. 그런데 앞으로 저 하락률이 좀 축소되면서 집값도 - 폭은 좀 축소될 가능성은 있습니다.

많이 떨어졌다 정부가 어떤 추가적으로 규제 완화를 할 가능성이 있을까요. 집값이 여기서 더 떨어지면 규제하는 할 수가 있는데요. 거의 다 지금 해버렸고요 지금 용산하고 강남 3구 규제 하나 있고 DSR 40% 용사로 강남 3구 지금 저 토지거래 허가구역으로 묶여 있죠. 아직 예 그렇습니다. 그리고 tsr 40% 지금 뭐 이거는 뭐 적용이 안 됐는데요. 만약에 여기서 뭐 추가적으로 더 많이 떨어진다면 이런 거 규제 안 할 것 같습니다만 거기까지는 안 가고요 최근에 보니까 또 미분양이 조금 줄어들고 있어요. 그렇습니까 그게 2월에 75,438원 했었는데요.

3월에 보니까 72,104호로 좀 줄어들었거든요. 서울이 한 천호 정도 줄어들었고요 그렇죠이 대구가 미분양이 심각하거든요. 14,987호에서 최근에 보니까 13,000 한 200호로 조금 줄어들었어요. dsr을 그 완화시키는 것도 가계부채가 이렇게 심각해 가지고 쉽지는 않을 것 같아요. 그런데 심각하게 이제 부동산 경기가 침체에 빠진다 그러면 그게 마지막으로 흔들 수 있는 건데요 서울과 수도권의 신축 분양 아파트들 가격이 지금 원자재 비용이랄지 기존에 뭐 땅값 상승 때문에 계속 높아졌잖아요. 예 그게 기존 주택 매매가에 미치는 영향 그시기 뭐 이런 것들이 있을까요.

아니면은 그냥 그러다 많을 겁니다. 이게 지금 집값을 덜떨어뜨리는 여인으로 작용하고 있습니다. 사실 그동안 특히 철근 가격 많이 올라 버리고요 임금도 좀 많이 올라 그러지 않습니까 그러다 보니까 전국적으로 분양가 많이 오르고 있습니다. 그래서 지난 10년 보니까 연평균 한 8.1% 정도 분양가 매년 상승했더라고요 그런데 올 4월 보니까 작년 4월보다 전국 평균이 9.6% 올라버렸어요. 평방미터당 한 484만 4천원 지금 많이 올랐고요 서울은 지금 뭐 지역에 따라 구에 따라가 차이가 있지만 그렇더라고요 그런데 다행히 작년 그 6월 이후로 세계 경제가 나쁘니까 각종 원자재 가격이 떨어지고 있어요.

이렇기 때문에 비용 부담은 건설사 입장에서 보면 조금 줄어들 것 같습니다. 조금 조금씩 줄어들면 기본 건축비라지 분양가도 근데 건설사들이 또 그걸 내릴까요. 좀 내려야 되는데 지금 미분양이 7만 가구가 넘는데 본인들도 이제 매출을 올려 가지고 수익을 창출하려고 하면 조금 내려야 되거든요. 미분양권자 처리해야 되니까요. 그럼 내려야 될 것 같습니다. 그러면 마지막으로 집을 사려면 무주택자 무주택자의 기준으로 집을 사려면 언제가 좋습니까 사실 저 주식보다도 집값 이야기가 더 두려운데요 왜냐하면 우리 가구 자산 중에서 76%가 부동산이거든요.

제가 아까 말씀드렸으면 여러 가지 요인으로 볼 때 서울 일부 지역은 아마 우리 4분기가 저점일 것 같고 전국 평균은 제 모델상 내년 유월쯤이 저처럼 나오고 있어요. 그래서 올 4분기에서 내년 상반기 사이에 그때 한번 생각해 보시는게 좋지 않을까 그렇게 생각합니다. 그때는 또 그때 가서 또 경계합시다를 듣고 한번 생각을 해 보십시오 근데 또 계속 나와서 말씀해 주실 때 경제합시다 서강대학교 경제대학원에 김용익 교수였습니다. 고맙습니다네 고맙습니다. KBS1 라디오 최경련이 최강의사 듣고 계신 지금 시각은 8시 44분입니다. 월요일 출근길 상황입니다. 먼저 경부고속도로 서울 쪽으로 금