저자: 김영익 · 한국인
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부동산 시장이 바닥을 찍었는지 분석. 집값 하락폭은 축소되고 일부 지역(세종 등)은 반등, 거래량 증가. 급매물 소진과 금리 하락, 단기 부동자금의 집 이동이 원인. 다만 경기 둔화와 잠재성장률 하락, 가계부채 부담으로 급등은 어렵고, 전세가 선행 반등 확인이 필요. 서울 저점은 2023년 4분기, 전국은 2024년 상반기 무렵으로 전망. 부동산 관련 자산 예측이며 주식 종목 언급은 없음.
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네, 최경영의 최강 시사 월요일 '경제합시다' 코너입니다. 오늘은 서강대학교 경제대학원 김영익 교수를 모셨습니다. 안녕하십니까?
부동산 시장이 바닥을 찍었다는 헤드라인이 많이 보이는데, 실제로 변화가 있습니까?
집값 하락률은 아직 이어지고 있지만 축소되고 있고, 일부 지역에서는 오르고 있습니다. 다만 지역별 차이가 큽니다.
세종시는 2018년 12월 이후 많이 올라 작년 1월까지 39.4% 상승했습니다. 그러나 작년 1월부터 올해 4월까지 22.5% 떨어졌고, 그래도 2018년 수준보다는 아직 높습니다.
서울은 2018년 12월부터 작년 1월까지 12.5% 올랐습니다. 올해 4월 지수는 92.6으로, 2018년 12월보다 약간 낮습니다. 대구는 더 심각합니다. 2018년 12월 지수 86.5에서 올해 4월 81.x로, 거의 3년 전보다 더 떨어졌습니다.
일부 지역은 가격이 오르고 거래량도 늘고 있습니다. 원인은 여러 가지로 분석됩니다.
- **급매물 소진:** 급매물이 나오자 매수자들이 사들였다는 분석입니다. - **금리 하락:** 최근 금리가 내려 가계대출이 다시 늘고 있습니다. - **주가 회복:** 집값에 선행하는 주가가 작년 9월 코스피 2,135까지 떨어졌다가 최근 2,500을 넘었습니다. - **단기 부동자금 이동:** 작년에는 5% 가까운 은행 정기예금으로 돈이 몰렸지만, 금리가 3.5% 이하로 내려오면서 MMF 같은 단기 부동자금 형태로 대기하던 돈이 일부 집으로 이동하고 있습니다.
김 교수는 계속 오르기는 쉽지 않다고 봅니다. 부동산 전문가들을 만나 보니 급매물은 소진됐지만, 팔려는 사람과 사려는 사람의 가격 격차가 크다고 합니다. 기대 심리가 커지면 매수자가 가격을 올리고, 하락을 예상하면 매도자가 가격을 낮추는데, 현재 격차가 커서 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다.
또 금리가 떨어진다는 것은 경기가 나쁘다는 신호이기도 합니다. 금리에는 미래 성장률과 물가 상승 기대가 반영되어 있는데, 금리는 떨어지고 있지만 현재 경기는 좋지 않습니다. 정부는 올해 성장률 목표를 1.6%로 잡았지만 달성이 어려워 보이고, 1% 안팎이 될 것으로 전망됩니다. 한국은행도 경제성장률 전망치를 낮출 가능성이 큽니다.
김 교수는 지역에 따라 차이는 있지만 올해 4분기 또는 내년 상반기 무렵에 바닥을 찍을 것으로 봅니다. 다만 2019~2020년처럼 빠르게 오르거나 급등장이 올 가능성은 낮다고 봅니다.
이유는 다음과 같습니다.
- **소득 증가 둔화:** 집을 사려면 소득이 늘어야 하는데, 우리나라 잠재성장률이 2%에서 1%대로 내려가는 과정이라 일자리와 임금 상승이 제한적입니다. - **가계부채 부담:** 가계부채가 높습니다. - **가구 수 정점:** 서울의 경우 통계청 추계에 따르면 2029년 가구 수가 정점을 찍습니다. 중간에 한번 올라갈 수는 있지만, 이런 구조적 요인을 고려하면 집값이 바닥을 치고 오르더라도 과거처럼 급등할 가능성은 낮습니다.
서울·수도권 분양시장은 비교적 괜찮은 편입니다. 올해 1분기 전국 청약 경쟁률이 5대 1 정도로 개선되었습니다. 중도금 대출 규제 완화, 전매제한 완화 등 여러 이유가 있습니다. 다만 이것이 기존 주택 매매가 상승으로 바로 이어지기는 쉽지 않습니다.
올 하반기 8~10월에 임대차 3법 이후 2년 계약 물량이 몰리면서 집주인이 보증금을 돌려줘야 하는 '역전세난'이 우려됩니다. 일부 전문가들은 3~4억 원 정도를 돌려줘야 하는 경우도 있다고 봅니다.
김 교수의 통계분석에 따르면 전세가격이 매매가격에 선행하고, 전세가가 올라야 매매가가 오르는 인과관계가 있습니다. 전국 전세가율은 2021년 2월 68%에서 올해 4월 63%로 떨어졌고, 서울은 68%에서 58%로 떨어졌습니다. 지금 전세가가 매매가보다 더 많이 떨어지고 있습니다. 따라서 기존 주택 거래량이 살아나려면 먼저 전세가가 반등하는지 확인해야 합니다.
서울 전세가는 전년 동월 대비 8.1% 하락했습니다. 역사적으로 보기 드문 하락폭입니다.
집값이 더 떨어지면 정부가 규제 완화를 검토할 수 있지만, 지금은 이미 규제를 많이 풀었습니다. 현재 용산과 강남 3구는 토지거래허가구역으로 묶여 있고, DSR 40% 규제도 적용되고 있습니다. 집값이 더 떨어지지 않는다면 추가 규제 완화 가능성은 낮아 보입니다.
미분양은 조금씩 줄고 있습니다. 올해 2월 75,438호에서 3월 72,104호로 줄었고, 서울은 1,000호 정도 줄었습니다. 대구는 14,987호에서 13,200호 정도로 줄었습니다. DSR 완화는 가계부채가 심각해 쉽지 않을 것으로 보입니다.
신축 아파트 분양가는 철근 등 원자재 가격과 인건비 상승으로 많이 올랐습니다. 지난 10년간 연평균 8.1% 정도 올랐고, 올해 4월 전국 평균 분양가는 작년 4월보다 9.6% 올라 평당(㎡당) 484만 4천 원입니다. 다행히 작년 6월 이후 세계 경제 둔화로 원자재 가격이 떨어지고 있어 건설사의 비용 부담이 조금 줄어들 것으로 보입니다. 미분양이 7만 호를 넘는 상황이라 건설사가 분양가를 내릴 필요도 있습니다.
김 교수는 우리 가구 자산의 76%가 부동산이라는 점을 강조하며, 주식보다 집값이 더 중요하다고 말합니다. 종합적으로 볼 때 서울 일부 지역은 올해 4분기가 저점일 가능성이 있고, 전국 평균은 내년 6월쯤이 저점이 될 것으로 모델상 나타난다고 합니다. 따라서 올해 4분기에서 내년 상반기 사이를 살펴보는 것이 좋다는 것이 김 교수의 조언입니다.
김영익 교수, 감사합니다.
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