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이 집이 역전세가 날지이 집에 주인이 사기꾼인지를 고민하지 않고 들어가죠. 왜냐하면 보정되어 있으니까 그죠. 여러분 그렇지 않습니까 한국주택보증이 다 뒤집어쓰고 있잖아요. 이필라 왕이 3명 죽었다며요 왜 이런 일들이 벌어졌을까 제가 원래 다음 질문이이 질문을 좀 하려고 했었거든요. 뭐냐면 누군가는 미분양이 증가되고 금리인상 때문에 하락을 계속 될 것이다라고 주장하시는 분들이 유튜브에서 엄청나게 많잖아요. 또는 누구는 반대로 아직 공급 부족이 계속이고 그 다음에 역대 최저 수준의 미분양이고 금리 추격 때문에 지금 단기적으로 하락이지만 곧 있으면 금리 하나가이 예상이 되니까 다시 올라갈 것이다 서로 이제 양극단의 주장만 하고 있잖아요.
근데 지금 말씀을 딱 들어보면 그 양극단이 서로 계속 반복되는 짧은 사이클에서 움직인다 이게 또 정답이라고 봐야겠네요. 전 한 3년에 1 2년 조정 사이클이 계속되고 있고 아주 큰 사이클로 보면 이제 물론 2013년 이후 지금까지 8년 사이클이 왔던 건데이 8년 사이클 내에서도 크게 한번씩 조정했었고 앞으로 예를 들어 5년 하락조정에서도 반등 한번 없이 쭉 간다 말도 안 되는 소리다 그런 장인 거죠. 그리고 올라갈 때마다 인플랫 때문에 그런데 하단이 계속 올라가는 하단으로 올라가고요 윗단에서 이렇게 충격이 왔다갔다 하는 그런 식으로 간다 그게 이제 수출이라는 사이클이 같이 가는 거죠.
수출 경기 좋으면 고소득자들이 늘어나잖아요. 당장 여러분 그 삼성전자 직원이 11만 명이에요. 평균 연봉 1억이 넘는 11만명 13만 명 정도 되는 그리고 밴드까지 하면 30만 명 정도 될 텐데 평택만 부동산 시장에 무풍지대라 그러잖아요. 거기 얼마나 많은 고용이 증가하니까 그렇거든요. 화성도 그렇고요 이런 어마어마한 기업들의 실정이 갑자기 올해는 엄청 안 좋지만 이렇게 안 좋은데 내년에까지 안 그러면 언제 그랬냐는 사람들이 우리 동탄 아파트랑 광교 아파트가 모르는 거 봤잖아요. 그분들이 사기 시작하면 또 하이닉스 2000에 계시는 하이닉스 분들이 또는 청주에 계시는 하이닉스 분들이 또 한번 움직이면 대세창 한번 크게 움직이는 거 봤잖아요.
그러니까 너무 이렇게 될 수밖에 없다라는 시각의 주작 같은 조선을 망하게 만들었던 그런 주관주의라고 부르는데 도덕적 관념을 갖고 결론을 내리고 다른 모든 증거를 수집하는 식의 주장들은들을 가치가 없는 거고 우리가 봐야 되는 건 뭐냐면 증거에 기반한 지표에 기반한 주장을 중시해야 되는 거죠. 지금은 지표상으로 볼 때 우리가 아무도 이야기 안 하고 있지만 금리는 이미 고점에서 120bp 떨어졌거든요. 우리나라 국고객님 기준 그게 근데 부동산담보대출에 기준금리잖아요. 이미 부동산 안보 대출금리가 떨어지고 있거든요. 물론 정부 규제도 있어요.
근데 그게 이제 내년이 맘대로 어떻게 될 거냐를 생각하면 지금부터 떨어진다는 순서가 아까 이야기했던 그 거대 단지 전 국민이 아는 거대 단지부터 돌아서고 그 다음에 트로피 아파트들이 돌아설 거고 그 다음이 9억 이런 그 대출 규제에 있었던 단지들 돌아서고 그 다음이 빌라의 오피스텔의 도생이 이제 돌아서고 그 사이클들이 언제 올지는 모르지만 올해 올지는 저도 모르겠는데 2년 뒤를 생각하면이 금리 여건에선 돌아설 것 같다라고 보는 거죠. 어떻게 보면 100%는 아니더라도 그 가능성은 2년 안에는 굉장히 높다 왜냐하면 뭐 고점이 2021년 9월이었으니까 이미 벌써 빠진지 1년 4개월이거든요.
가격의 조정 이렇게 크면 조정기간도 짧아지는 일반적으로 아닌가요 왜냐하면 들어온다는 얘기도 좀 돌고는 있더라고요 지금 작년에 전세 가격 상승 받을 예상했었잖아요. 저도 그렇게 갔죠. 그런데 오히려 그 결과물은 역전세란과 월세 가격에 상승이었었거든요. 어떻게 보면 그 사이에 예상치 않았던 주요 변수 하나가 뭔가가이 시작을 엉켜 놓은 것 같다 이렇게 봐야 될 것 같은데 지금 현재 어떤 지표상으로 봤을 때 오래죠. 이제 23년 24년에 전원 셋 가격 같은 경우는 어떻게 될 가능성이 전세 가격 하락이 보이죠. 여전히 역사적인 충격이었던 거 같아요.
전세 입장에서 크게 세 가지 악재가 있었던 것 같은데 뭐 가장 큰 건 금리 인상이죠. 금리 인상 앞에 뭐 대출 규제 뭐 이런 것들도 영향을 미치는 거니까 금리가 이렇게 상승할 줄은 몰랐고 근데 금리가 오를 때는 되게 빨리 오르는데 근데 내릴 땐 천천히 내려 요 미국 눈치를 봐야 되기 때문에 쉽지 않다라는게 그러면 전세된 보대출이 쉽지 않고 두 번째가 문재인 정부 후반에 왜 그렇게 버블이 심했나 생각하면 결국 그 보증보험이 저는 전세보증이거든요. 보증이 들어가면 모든 시장은 망가집니다. 저는 그렇게 생각하거든요. 보증이라는게 들어가는 순간 그 시장의 구조는 망가지거든요.
왜냐하면이 집이 역전세가 날지이 집의 주인이 사기꾼인지를 고민하지 않고 들어가죠. 왜냐하면 보정되어 있으니까 그죠. 여러분 그렇지 않습니까 한국주택보증이 다 뒤집어 쓰고 있잖아요. 이필라 왕이 3명 죽었다며요 왜 이런 일들이 많아졌을까 그 집주인의 신용도가 집주인의 능력을 고민하지 않고 전세를 들어도 되니까 그런 일이 벌어진 거거든요. 마지막 세 번째가 임대차 3법이 또 전세가 앞으로 계속 오를 거라는 기대를 강하게 만들면서 역전세가 발생하는 과정들을 만들었던 거잖아요. 근데 이제이 세 가지가 다 터졌죠. 첫번째 금리 상승하기 시작했죠.
두 번째 2021년 8월부터 그때가 부동산 고점을 9월이잖아요. 8월부터 먹어서냐면 전세대출 규제가 시작됐거든요. 그리고 9억 이상 전세에 대해서 보증 안 해주기 시작했어요. 그게 고점이에요. 문재인 정부가 고점을 만들고 나왔어요. 그러면서 전세자금대출이 엄청나게 줄면서 지금 가계대출 증가율이 마이너스에요. 어마어마하게 감소하고 있어요. 예 그게 그 2021년 8월에 피크고 9월부터 급락하기 시작했어요. 그래서 1년 반 동안 지금 1년 4개월 동안 빠지고 그게 지금 집값 하락의 가장 큰 금리도 있지만 세 번째 우리가 이걸 거치면서 역전세에 벌어지고 경매가 가고 뭐 보증보험한테 돈을 돌려받는다 하더라도 이게 뭐 시간도 엄청 오래 걸리고 힘들잖아요이 과정에서 전세라는게 되게 위험하구나 옛날에 저희는 다 알고 있었죠.
저희도 전세 함부로 들어가는 거 아니라는 거 알고 있었잖아요. 자칫하면 경매로 사야 된다 조심해야 된다 선수는 있을 수 있다 혹은 굉장히 항상 그래서 등기 치는 걸 그렇게 중시해야 돼요 그거 등기가 아니고 저게 뭡니까 입주 동사무소 가는 걸 아무튼 확정일자 받는 걸 그렇게 중요하다는 시절이 있었어요. 전세세가 너무 많아가지고 그런 시기에서 지금은 너무 사람들이 죄송합니다. 부패했죠. 어떤 건전한 집주인과 집주인의 능력에 대한 검증 하나 없이 그냥 아무 고민 없이 전세를 들어요. 전세에 대한 깊이 현상이 생기는 거죠. 그리고 우리가 다 알지만 전세로 살다 집값 받을 때 그때 사면 된다는 말이 얼마나 호구인지 이제 느끼시잖아요.
집주인이 전세자금을 돌려주지 못해요. 엄청나게 긴 시간이 걸리고 경매로 싸워야 될 수도 있다는 거죠. 다 알게 됐잖아요. 그래서 월세로 살아야 불황의 집을 살 수 있어요. 이제 그걸 알게 됐잖아요. 그래서 월세에 대한 수요는 생기는 거죠. 이런 여러 가지 측면에서 쉽지 않다 앞으로도 금리가 옛날처럼 다시 막 1% 떼가고 그러면 뭐 또 모르겠는데 적어도 문재인 정부가 앞에서 그러는 그 과정을 다 봤는데 설마 전세대출에 대해서 그렇게 정부가 대출을 막 축전시키고 보증을 해주고 하는 그런 걸 윤석열 정부가 앞으로 4년간 할까 그 사람 안 할 거라고 믿고 싶거든요.
앞에서 그 큰 고생을 하는 걸 봤는데 자기 지금 직권 초반을 부동산 시장 대책으로 좀 보내게 된 걸 봤는데 다시 풀어주지 않을거다 그렇게 생각하면 앞으로 월세가 일반화되지 않겠나 생각합니다. 자 제가 뭐 대표님 그 책이라든지 이런 것들 되게 많이 보고 있어요. 그런데 그때 제가 그 대표님께서 말씀하셨던 것 중에서 굉장히 저가 공감을 했던 부분 중에 하나가 시장 방향과 타이밍을 두 개를 동시에 노리면 안 된다라는 표현을 쓰셨던 거를 제가 보고 그냥 저 혼자 그치 그렇지라고 했던 기억이 나는 거 같아요. 시장 방향과 투자 타이밍 2개를 노리며 동시에 놓이면 안 된다이 부분에 대해서 조금 가지고 계신 의견에 대해서 조금 자세하게 좀 소개를 부탁을 드릴게요
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