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예. 일단 부동산 시장에서 제일 중요한 것은 수출이다. 이번 정부는 국민 주권 정부라고 부르시던데 국민 주권 정부는 또 부동산 가격이 좀 그런 가능성이 있지 않나? 서울에 집안이 있어야지라는 거는 어떻게 보면 사실에 근거하지 않는 사기에 불과해요. 주택 공급이 앞으로 늘어날 가능성이 없는 그게 당장에 있어서 리스크를 굉장히 줄이는 요인이다. 이렇게 말씀을 드리고 싶습니다. 예. 일단 부동산 시장에서 제일 중요한 것은 수출이다. 수출 잘될 때 부동산 시장이 힘들었던 적이 없습니다. 그래서 가장 대표적인게 노무현 정부 때였는데요. 노무현 정부 때 우리나라 부동산 가격이 거의 한 100% 올랐거든요.
한 100% 올랐던 이유가 뭐냐면 그때 중국이 WTO 가입한 2001년 이후에 중국 수출이 매년 30%씩 늘었어요. 그러다 보니까 한국이 중국으로 중간제나 소재 자본제를 엄청나게 팔른 거예요. 그래서 우리나라 수출도 한 20%씩 들었어요. 그러니까 이게 뭐 전국이 다 들썩들썩거렸고요. 특히 그때 어 지방 도시들이 더 많이 올랐던 이유가 그때 제철, 화학, 자동차, 조선 같은게 좀 중화 공이라 그러죠. 그 중공업 산업들이 중국 혜택을 너무너무 많이 받죠. 그래서 그때 엄청 올랐습니다. 그러다 이제 이명박 정부, 박근혜 정부 때는 집값이 이제 못 올랐는데요.
왜 못 올랐냐면 노무현 대통령이 아주 중요한 정책을 펼쳤어요. 하나를 펼치고 가셨죠. 바로 어떤 정책을 펼쳤냐면요. 예. 혁신도시, 행복 도시를 만들었죠. 그래서 전국에 다 혁신 도시 만든 거 아시죠? 제 고향 대구만 하더라도 반야월의 혁신 도시. 그리고 제가 태어났던 곳은 경국 고령인데 고령 근처에서는 또 김천 구미 혁신 도시를 만들었어요. 그런 식으로 전국에 혁신 도시들을 다 뿌렸는데 그 혁신 도시에 공공 기관을 이전시켰어요. 그러니까 서울에 살던 공관 거주자들 중에 상당수 특히 어 좀 진급이 걸려 있거나 어 또는 회사에서 어떤 중요한 책물을 맡고 있거나 또는 아이가 아직 어 그 진학 연령이 안 되신 분들 이런 분들은 많이 내려갔단 말이에요.
예. 그러다 보니까 서울에서 지방으로의 우리나라 역사상 첫 번째 한국 전쟁 이후 처음으로 인구 이동이 서울에서 지방으로 인구 이동이 이명박 박근혜 정부 때 나타났습니다. 그래서 세종시 그때 들었었던 거 기억나실까? 여기에 또 이명박 박근혜 정부 때 무슨 일이 있었냐면요. 세계 경제가 안 좋았어요. 2008년 글로벌 금융위기 이후에 잠깐 반짝 회복되던 경제가 2010년 유럽 재정기 이후에 세계 경제 박살났죠. 그때이 정부에서 되게 집값이 안 좋다가 2015년에 세계 경제가 바닥을 칩니다. 그 세계 경제 바닥을 쳤던 가장 큰 요인은 국제가 그때 100달러 하던게 10달러까지 내려가는 의없는 저유가 행진이 벌어지면서 구매력들 선진국의 국민들의 구매력이 개선됐죠.
그러니까 필수 소비제인 기름값이 확 떨어지니까 그 돈을 다른데 쓸 수 있게 되면서 특히 유럽 경제도 좋아지기 시작했고 미국 경제 좋아지기 시작했죠. 음. 근데 이제 중국은 그 뒤로도 여전히 비리비리 했고요. 그래서 이제 문재인 정부 때 호항이 왔는데이 호황은 노무현 정부 때 호황이 아니고 반도체 호황이라고 들어보셨죠. 그죠? 반도체 슈퍼사이크. 예. 그러니까 잠깐 특정 섹터에서 반도체 호황이 온 거예요. 그래서 문재인 정부 때 또 한 100% 올랐죠. 근데 그 100% 오를 때 특징이 뭐죠? 지방은 별로 못 오르는데 지방은 되게 공급이 신속하게 증가를 하는 반면 서울의 부동산 공급이 좀 부족한 가운데 서울에 어마어마한 그래서 강남 불패가 나타났다가 윤성열 정부 때 또 운제 수출 경기 나빠지고 특히 2022년 우크라이나 전쟁이 결정타였던 거 기억나실 거예요.
그때 뭐 세계 경제 나빠지고 특히 유가가 다시 130불 그 유가 130불 가는데 경제가 좋을 수 없잖아요. 예. 거기서 순식간에 무너지고 또 윤성열 정부 때 직권하자마자 아주 안 좋은 사건이 레고랜드 사건이라고 잊어버리신 분 많을 텐데 어 강원도의 어 공개업인 중도 개발 공사 이제 레고랜드를 문영하는 곳인데 거기가 채권 만기가 됐는데 어 당연히 돈이 없잖아요. 그럼 갚아야 될 거 아니에요. 근데 그걸 강원도 도지사님이 안 갔겠다고 그러면서 그때 막 시장 금리가 폭등 그 경제도 안 좋은데 금리 폭등하면서 윤성열 정부 초기에 광남 불패가 말이 돼요.
뭐 완전히 박살났다가 간신이 작년부터 회복되는 그런 사이클을 타고 있는데 이번 사이클은 역시 상승 사이클인 거 같아요. 그래서 이번 정부는 어 국민 주권 정부라고 이제 부르시던데 국민 주권 정부는 또 부동산 가격이 좀 오를 수 있는 그런 가능성이 있지 않나 생각합니다. 서울의 집이라는 거에 대해서 제가 어떤 이제 방송을 갔는데 박사님 그래도 서울에 집한체는 있어야 되는 거 아닌가 이렇게 질문을 주신 거예요. 그래서 그 질문을 주시는 분 그 PD 님의 얼굴이 되게 좀 약간 절절해 보였어요. 저는 그래 가지고 예, 그 모공중파 P피 PD 님이셨는데 그래서 그때 이제 공중파에서 찍었던 다큐멘터리에서는 이야기는 안 하고 이제 그 냉면을 한국서 하면서 제가 어피디 님 꼭 서울에 지금 집 안 사도 돼요.
서울에 집안 있어야지라는 거는 어 일종의 어 네러티브에 불과하고 어떻게 보면 사실에 근거하지 않는 사기에 불과해요라고 말씀을 드렸더니 울더라고요. 진짜 그런 일이 있었는데 그 벌써 5년 가까이 되네. 그게 이제 2020년 말이었던 거고 굉장히 집값이 폭등하고 있던 시기였고 그러고 1년을 더 올랐죠, 집값이. 그러나 그때 저는 집을 어 두 체가 했었는데요. 이제 분양받은 집을 팔았어요. 그니까 미분양 났던 걸 사면 옛날에 어 그 양도새를 면제해 주던 시기에 샀던 집이에요. 이해되시죠? 그니까 별로 안 좋은 집이에요. 근데 이제 그 집을 팔고 있을 때 PD 님이 그 질문을 주신 거니까 내가 그렇게 편하게 말씀을 드렸던 거죠.
그러니까 이제 그 PD 님이 그러시더라고요. 왜 그런가요? 박사님께서 두 가지를 이야기했어요. 첫 번째 서울의 집 가격이 계속 오른다라고 생각하는 것은 일종의 기대심리에 불과하다. 어 우리나라 서울에 주택 가격, 부동산 가격이라는게 오르는 시기가 있고 빠지는 시기가 있는데 언제 사느냐가 정말 중요하다. 예를 들어서 2011년 하우스포사태 직전에 샀으면 그 뒤에 펼쳐진 4년 5년의 약세장 속에서 그 사람의 자산은 엄청나게 녹았을 것이고 더군다나 인플레가 났으니까 그때 물가가 많이 오르던 시기였으니까 실질적인 주택 가격은 사실 반토막 났을 수도 있다.
그죠? 그때 실제로 실거래가 아파트 실거래가가 25% 빠졌는데 물가가 어 10%만 올라도 25% 빠지는 거고 물가가 20% 올라면 35%인 거잖아요. 그니까 얼마나 주택을 살 때 있어서 타이밍이 중요한 걸 알 수 있다. 그래서 어떤 집을 사느냐가 중요한 거지 언제 집을 사느냐가 중요한 거지 꼭 그렇게 집은 무조건 사야 된다는 식으로 이야기하는 건 가스 라이팅이다.이 두 번째 어떤 집을 사느냐가 되게 중요하다. 누가 봐도 당신 어 강남역 인근에서 10kg 20km 벗어난 데를 사면 굉장히 공부를 많이 해야 될 것 같지 않아요? 제가 그때 그분한테 그 이야기를 했어요.
제가 왜 그 이야기를 했냐면 후암동에서 그때 다큐멘터를 찍었어요. 그래서 용산에 있는 후암동 그 아주 구축들 사이에 있는 카페에서 커피 마시면서 제가 그 방송을 찍어서 그렇게 이야기를 했던 거예요. 잘 생각해 봐라. 후암력이 분명히 재건축되고 재개발되고 될 날이 올 수도 있다. 그러나 이거 매매하는 거 정말 쉽지 않다는 거 당시 느끼지 않냐? 내가 봤을 때 이거 10년 안에 여기가 재건축 재개발돼서 아파트가 들어선다는 생각은 쉽지 않자. 실제로 지금 5년이 지난데 아직도 어 제대로 된 어떤 그 재개발이 이루어지지 않고 있잖아요. 이거에 보는 것처럼 어떤 집을 사느냐가 되게 중요하다.
자, 빌라 사기, 단독 주택 이런 거 사기 싫잖아요. 결국 그러면 아파트다. 근데 아파트도 90년대 말부터 2000년대 초반에 지었던 용적률 400%짜리 살 거냐? 지하 주차장까지 엘리베이터 내려가지도 않고 그리고 가구당 주차 대수가 한 대도 안 되는 그리고 용적률은 맥스 받아서 재건축은 거의 불가능한 그런 집도 서울에 있는 집이라고 사야 되나? 잘 생각해 봐야 되는 거죠. 그렇죠. 벌써 느낌이 오죠. 아, 이게 집한체, 서울의 집 한체라는 것의 목적에 갖고 하면 투자 판단이 이상해지는 거죠. 우리가 집을 살 때 있어서 여기서 평생 산다라는 건 말도 안 되는 이야기고요.
우리나라의 그 자가 보유자들의 평균 주거 기간이 10년이 안 되는 나라다. 사람들 10년마다 이사다니까. 그러니까 자기 집이 있는데도 10년마다 이사다녀. 전세나 월세 거주하는 사람은 훨씬 더 짧게 이사다니는 이사의 민족인데 이동의 민족인데 우리는 그 집에 영원히 평생 살 것도 아니라면 결국 팔 걸 염두해 두고 자야 되는데 그건 결국 성장 가치를 봐야 되는데 성장 가치가 없는 지역에 있는 집을 멀싸 않고 평생을 살겠다라고 자기에게 안하며 사느니 철리 그 돈으로 투자 사본법 해라. 솔직히 말해서 부동산 가격 상승률보다 당신이 지금 절박한 신종으로 고르고 있는 그 아파트 가격보다 투자 사분법으로 잘 분산돼 있는 포트폴리오의 성과가 10년 뒤에 비교해 보면 더 높을 수도 있는 거 아니에요.
저는 그렇게 생각을 한다라는 거죠. 그러기 때문에 어 서울에 집한체는 있어야 된다. 어 가스라이팅 굉장히 위험한 소리고 그런 이야기하는 사람들은 저는 그냥 내로태에 넘어간 사람이다. 저 그렇게 생각을 하고 싶습니다. 일단 우리나라에 진보랑 보수가 있는가? 저는 궁금하다. 일단 우리나라 역대 정부는 다 제가 봤을 때는 좀 비슷한 색깔이다. 어떤 비슷한 색깔이냐면 약간 컨서버티브 하면서 어 외교 쪽에서는 또 진보적이에요. 경제 정책은 좀 보수적이고 대회 정책에선 진보적이고 노동 시장 정책에서 약간 차이가 있는 그래서 이게 자본 시장 정책에서 저는 차이를 잘 못 느끼겠어요.
왜냐하면 어 친재벌 정책 쓴 거는 다 똑같잖아요. 어 주식 시장에서 친재벌 정책 쓴 건 다 똑같고 또 부동산은요. 누가 잡아도 부동산 잡겠다고 난리도 아니었어요. 대표적인게 그 이명박 정부 때 보금자리 주택 50만 원 건설한다 그러고 해서 그 세곡동, 내곡동 수서역 뒤에 거기 집 엄청 치운 거 기억 안 나세요? 우리나라는요. 어 주택 가격 오르면 누가 잡아도 다 잡는다고 이야기하는 거고 그 그리고 잡는 사람이 있고 안 잡는 사람이 있는데 MB 정국 때 집값 잡았던 건 경기가 나빠서 잡은 거고요. 윤성열 정부 때 집값을 잡은 거는요.
경기가 나빠서 잡은 거예요. 윤성열 정부도 경기 부양하려고 엄청 썼잖아요. 부동산 시장 부양하려고. 그러기 때문에 특정 정부가 어떤 정책을 펼치느냐보다는 어 서울 시장님을 비롯한 각 지역 지자체 단체장님이 주택 공급에 대해서 어떤 정책을 가지느냐가 장기적으로 되게 중요하다. 네. 서울의 역대 시장님들은 옛날 그 시장님을 제외하고는 주택 공급을 굉장히 억제하는 님 not my뱅드잖아요. 이게 이게 내 뒷뜰에 뭘 세우는 건 안 돼. 딴데 세워. 이게 우리 서울의 용적률 평균 용적률이 주택 대비 그 위에 집에 몇 퍼센트를 갖고 있냐 이야기하는 건데 우리나라 평균적인 서울에 용적률이 200%가 안 돼요.
굉장히 점일도 도시죠. 실제로 강남이나 저기 서울타워나 이렇게 높은 빌딩 올라가서 밑을 내려다 보면 빌라의 숲이에요. 그게 왜 그러냐면 그 재건축 재개발을 규제를 하면 집값을 올릴 수 있기 때문에 안묵적으로 거기에 다 공감하는 거예요. 그래서 어떤 분이 서울시장돼도 주택 공급을 확끈하게 늘리지를 잘 못하는 그래서 2000년대 초반 그분이 그 유일한 예외인 거예요. 그러기 때문에 저는 어 우리나라의 현재 상황에서 본다면 주택 공급이 크게 늘어나는 지역보다는 주택 공급이 앞으로 늘어날 지역 가능성이 없는 지역에 투자를 해야 된다. 그게 당장에 있어서 리스크를 굉장히 줄이는 요인이다.
이렇게 말씀을 드리고 싶습니다. 일단 무주택자 입장에서는 좀 우리 정부가 어 그 어 MBA 정부 때 못지 않게 국민 주권 정부가 어 좀 공급을 좀 확대하려는 의지를 갖고 있다라는 느낌을 좀 받거든요. 그러면 무주택자 입장에서 솔직히 지금 급하게 한 채 쫓아가서 하는 거보다 청약을 노려보는 것도 상당히 괜찮지 않나? 특히 이번에 삼기신도시 청약 보시면서 인기 보셔서 알지만 되게 분양가가 옛날에 약속한 거보다 높지만 그렇잖아. 되게 높잖아요. 높지만 주변에 있는 기축 기존에 지어진 집값이 너무 많이 올라서 싸 보이는 효과가 있어서 제 생각에는 솔직하게 이야기할게요.
음. 수도권 근처에 살고 있는 무주택자라면 어 3기신도 시청약이 기회가 좀 될 수 있다. 거기 물량도 아마 많이 늘리려고 들 것 같다. 정부가 거기 재정도 지원하고 해서 빨리 어 공급을 많이 해 주려고 들지 않을까? 그걸 한번 기대해 볼 만 하다. 요런 생각 좀 가지고 있고요. 1주택자는 다 답을 알고 있어요. 1주택자는 여러분 잘 아시는 것처럼 똘똘한 채입니다. 예. 그냥 뭐 어 지금 내가 살고 있는 집도 좋아인데 미래에 전망이 받지 않아라고 생각되면 지금 호황장이 왔어요. 그래서 전부 옆으로 막 밀려 나가면서 거래 안 되던 집도 걸 거래가 되거든요.
요럴 때 잘 생각하셔서 미래 전망이 밝은 지역으로 똘똘 한 차를 향해서 업그레이드 해야 되는 시기라고 보여집니다. 마지막 다주 택자는 어 별로 변화가 없는게 정부가 세제 혜택 좀 주면서 팔라 그러면 그때 팔면 됩니다. 아마 이게 물량이 지금 없어서 시장에서 너무 물량이 잠겨서 다주택자들한테 한시적으로 언제까지 집 팔면 양도세 좀 면제해 줄게라는 정책이 사실 나올 수도 있거든요. 그때 팔면 됩니다. 단수택자 입장에서는 홀딩 지금은 단수택자 입장에서는 정책의 변화를 조금은 기대해 볼 만한 그런 여건이 아닌 그들이 기다리던 장이 왔죠. 이제 노저히 시장에 매물이 없고 어쩌다 나오는 한 체를 사기 위해 수십명이 덤벼드는 시장이 올 때는 결국 다두택자들한테 인센티브를 줘서 매물을 늘리는 정책을 갈 가능성이 있지 않나 생각합니다.
어 2019년 초에 이제 잘 다니던 뭐 증권사 리서치 팀장자를 그만두고 나왔거든요. 근데 나올 때 제가 자랑을 좀 하고 싶은게 위협분이 왜 이거 그만두냐고 엄청 잡으셨는데 그만뒀어요. 왜 그랬냐면 이유가 두 가지였는게 하나는 아 내가 이제 더 이상 할게 없다라는 생각을 좀 했거든요. 그 트럼프 정부에서는 경제분가가 의미가 있나 이런 생각이 들 정도로 그때 너무 힘들었어요. 2018년을 마치고 19년 초에 그만둔 이유가. 두 번째가 또 뭐였냐면 돈을 좀 벌었어요. 그래가지고 꼭 월급 안 받고 매일 새벽같이 5시 일어나서 추근 안 하는 그런 삶을 살고 싶어서 어 했거든요.
근데 이제 그다음에 집에서 놀고 있는데 너무 심심해 가지고 이제 책을 쓰기 시작했죠. 책을 쓰다 보니까 또 책도 잘 되고 해 가지고 유튜브도 시작하고 이러면서 이제 뭐랄까요 이게 바쁘게 살고 있던 중에 내 돈 관리하는게 귀찮아 가지고 이제 회사까지 차리고 그래서 다시 이제 바쁘게 살게 됐어요. 그 보면서 스스로 느낍니다. 아 나는 부지런하게 살아야 되는 팔자인가 봐. 아, 그렇게 부지런하게 사는 팔자인가 봐 하면 사람들이 와서 홍박사한테 와서 엄청나게 책 좀 써 달라 그러거든요. 근데 이제이 책을 쓰게 됐던 이유가 어, 작년 연말 뭐 컨퍼런스를 갔는데 트럼프가 이제 당선된 다음에 컨퍼런스를 갔는데 막 사람들이 묻더라고요.
2025년 시장 어떻게 보냐? 그래서 어, 미국군 저는 별로 재미 없는 거 같고 금을 사야 된다 그랬더니 이제 몇 달 지나서 그때 그 신문사 컨퍼런스에 담당 기자님이 왜 홍법사님이 이걸로 체간 쓰세요? 그래서 쓰기 시작했어요. 그때 왜 그런 걸 느꼈나? 그때 왜 싸했나? 그때 분명 천고 막 나스닥 사상 최고치를 향해서 가고 금융시장이 미친 것처럼 미국장이 오를 땐데 미국은 조심해야 되고 금을 사야 된다. 어디서 그런 촉이 나왔나? 그런 건 물으시더라고. 그래서 아 그때 세했다. 어 뭐가 세한데요? 아 이게 한두 마디로 말하기 어려운 그런 좀 불편함이 왔다.
그럼 그걸로 책을 쓰면 어떠냐? 이래서 쓴 책. 그래서 어 좀 뭐랄까요? 약간 30년차 이코노미스트 홍박사가 세하다고 느낄 때 왜 쟤는 저걸 세하다고 느끼고 방송 나와서 저런 소리를 하나? 그게 좀 궁금하신 분들이라면 그냥 완전 떠먹여 드리는 오늘 떠먹여 주는 TV를 나왔는데 떠먹여 드리는 책이다. 그래서 관심 가지고 보시면 좋지 않나? 그리고이 책을 읽어도 아 운용하는데 자신이 없다. 그럼 프리즘에 맡겨라. 이런 말씀을 드리며 오늘 방송을 마치겠습니다. 여러분 경청해 주셔서 대단히 감사합니다. 입니다.
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