원문 보기
방향은 대충 알겠는데 타이밍은 매번 틀리더라구요 이게 안 되는 거더라고요 바닥을 잡는다 고점을 잡는다 불가능한 꿈이에요. 왜 그런가 시장 방향과 타이밍을 2개를 동시에 노리면 안 된다라는 표현을 쓰셨던 것을 제가 보고 그냥 저 혼자 그치 그렇지라고 했던 기억이 나는 거 같아요. 시장 방향과 투자 타이밍 2개를 노리며 동시에 놓이면 안 된다이 부분에 대해서 조금 가지고 계신 의견에 대해서 조금 자세하게 좀 소개를 부탁을 드릴게요 30년 동안이 코너먼트 생활을 해도 방향은 대충 알겠는데 타이밍은 매번 틀리더라구요 이게 안 되는 거더라고요 그건 여러분 안 되는 거예요.
바닥을 잡는다 고점을 잡는다 불가능한 꿈이에요. 왜 그런가 아무리 경제를 잘 분석하고 시장을 정말 잘한다 해도 아니 우리가 푸틴이 우크라이나 침공할 때 누가 알았냐고요 작년 이맘때만 해도 올림픽 전부 다 보고 있었지 북경에서 우리가 북경에서 올림픽이 있었어요. 다 까먹었죠. 북경에서 올림픽에 있을 때 우리가 쇼트트랙에서 금메달 뺏기는 것 때문에 화가 나 있었지 부팅이 불안한 침공할 거라는 걸 누가 알았고 지금 이때까지도 중국이 제로 코로나를 고집하다가 이제 풀어줄 줄 누가 알았냐고요 그 사람들 그 독재자들의 머릿속에 들어가 있지 않는 한때 독재자 그 사람도 중간에서 마음이 열 번은 바뀌었을 거야 자기도 바뀌었기 때문에 그러니 경제가 망가지는 거고 지금 러시아 gdp가 2016년보다 낮아요.
그때 이후 규제를 받아서 미국 입장에서 러시아를 무너뜨리는 가장 쉬운 방법이 뭐겠어요. 쉐일호일 증산하면 끝나요. 전쟁 비용을 어디서 조달할 거예요. 그 유전 그거니까 미국에서는 알잖아요. 전쟁이 1월에 뭐 ko를 다시 참수 작전을 한다고 지금 군대를 별로를 모으고 있다며 근데 왜 육감 빠지죠. 점령했다 하더라도 그 우크라이나 땅은 푸틴이 절대 장기간 지속할 수 없고 러시아 경제는 이제 망할 가능성이 되게 높다라는 걸 우리는 알잖아요. 또 반대로 중국 이야기를 하더라도 끝없이 누를 순 없다라는게 이제 확연해졌잖아요. 수천만 명이 죽을 거라고 생각하잖아요.
그러니까 그 비정상 사망자 수가 올해 약 2천만 명 넘을 거라는 그런 추정치가 나와요 그러니까 이런 거를 생각해 보면 상반기를 엄청 안 좋지만 이대로 계속할 순 없잖아요. 하반기는 경기부양으로 중국이 돌아설 거라는 걸 우리 알잖아요. 전인대사 하울에 하고 나면 돌아설 거야 그러면 전쟁이 더 격렬해지고 피가 더 흐를 수는 있지만 러시아가 전쟁에서 승리하는 그림은 굉장히 거의 퇴색돼 가고 있고 경제력이 일단 무너지고 있으니까 끝났다라고 이렇게 쭉 그걸 보면 아 2023년은 2022년보다 좋구나 시장 방향이죠. 그럼 수출 좋아지고 나면 부동산도 그 뒤에 옮기고 오지 않겠냐 삼성전자 직원들이 현대차 직원들이 sk하이닉스 직원들이 lg전자 직원들이 셀트리온 직원들이 집을 살 날이 올거다 왜 경기가 좋아지면 그 사람들이 연봉에 오르면 승진 가능성이 높으면 pi를 더 받으면 집을 사거든요.
그게 올해는 아니어도 내년에는 오지 않겠냐라고 볼 수 있다 요런 이야기였습니다. 그러니까 방향은 알 수 있어도 타이밍은 모르고 결국 너무 타이밍에 집착할 이유는 없다라고 생각하면이 단지에서 내가 제일 싸게 샀어 누가 알아준다고 아니이 아파트 단지에서 내가 제일 싸게 샀어 그럼 바닥 잡으면 기분 좋죠. 술 많이 먹겠죠. 간이 안 좋겠네요. 왜 그런 거에 집착하냐 이거죠. 알겠습니다. 일단 뭐이 부분에 대해서 저도 굉장히 공감을 하기 때문에 이거를 한번 여러분들한테 말씀드리고 싶어서 소개시켜 드렸고요 하지만 그래서 시장의 방향을 알기 위해서 시장의 흐름을 제대로 이해하려고 하지만 이게 막상 홍 박사님을 따라하고 싶어도 뭐 다른 거 애널리스트를 따라오고 그렇게 쉽지가 않습니다.
그러면 시장의 방향을 알고 투자 기회를 잡기 위해서는 그래도 뭐 공부라는 걸 좀 해야 될 것 같은데 어떻게 공부를 해야 되는지 우리 30년 애널리스트이자 경제분석의 신으로서 한마디 있어요. 한 말씀 좀 부탁을 드릴게요 괜찮았어 저는 뭐 일단 역사 공부를 권하고 싶은게 자산시장의 역사에 대한 존책들이 많거든요. 그거 한번 보면 맨날 똑같구나 이거 인간의 그 전형적인 친구들이 나오거든요. 그때만 떼면 비슷한 일들이 똑같이 반복됩니다. 그래서 그런 거를 좀 공부를 해보시면 자본시장의 역사에 대한 공부해 보는 걸 추천하고 싶어요. 주택 구입 부담지수가 역사적으로 서울이 평균이 130이다 자 근데 지금 216이니까 비싸죠.
40% 버블입니다. 뭐 또는 40% 가끔 이상 버블입니다. 근데 그게 30% 35% 빠지는 적정입니다. 왜 그런가요 부동산에 진실이 다 들어있거든요이자 소득 가격 귀찮으니까 감정평가에 기본이잖아요. 그래서 인간의 소득과 이자율의 함수거든요. 그리고 절대 가격에 함수이기도 하고 그거에 대해서 왜 그때는 그렇게 움직였는지 가격 변수들 있잖아요. 감정평가 공부라고도 저는 이야기를 하는데 밸류에이션 공부해 보시면 부동산은 정말 도움되지 않을까 역사와 관련된 거는 조금 책을 보면 된다고 하지만이 밸류에이션 공부가 막상 좀 모호할 수 있지 않을까요.
경매 공부해 보신 분들이 월세 가지고 다 하잖아요. 왜냐하면 고가 아파트 경매는 좀 다른 영역인데 대부분 감정평가는 월세에서 시작하잖아요. 거기서 시작하시면 되거든요. 그러면 거의 밸류에이션이 바로 나와요 그래서 그런 공부들이 참 좋지 않나 지금 정말 경매 공부하기 좋은 때고 꼭 경매공부 아니어도 주식 밸류에이션도 좋고요 부동산 관련돼 있는 밸류에이션 공부를 보면 이게 다 엮여 있거든요. 참 좋은시기 같아요. 왜냐하면 경매는 이게 우리 그때 2013년에서 16년 사이에 소액 부동산 경매가 전성기였다고 보시는 것처럼 부동산이 예를 들어요.
시나리오입니다. 게이트웨이 아파트가 바닥을 쳤어요. 올해 그리고 내년에 그 이야기했던 과찬의 아파트가 9억이었는데 내년에 10억이 됐어요. 자 그러고 나면 그 뒤에 졸업협 아파트들이 돌아서고 서울이 어디 아파트들이 돌아서 연체된 돈을 받기 위해 경매를 넣는데 걸리는 시간 때문에 그렇잖아요. 그런 과정을 거쳐서 내년 정도에는 부동산이 지금은 아파트 경매에 다들 관심이 있지만 내년은 빌라 경매나 다른 경매에 엄청나게 관심이 있는식이 올 수도 있어요. 그래서 경매공부 지금 해두면 자신의 니즈가 어디 있는지는 우리는 알 수 없는 좀 공부해 봐야 하니까 내년까지 충분히 잘 써먹을 수 있어서 그럼 지금은 그렇게 나쁜 공부 타이밍은 알겠습니다.
지금 부동산 관련된 얘기도 했는데 뭐 마지막으로 그런 부분도 한번 여쭤봐야 될 것 같아요. 그럼 부동산 투자와 주식 모두 수익을 달성하기 위해서는 무엇에 집중하고 준비하는게 좋을까요. 지금 부동산 관련된 부분은 역사와 밸류에이션 부분을 공부해라 물론 주식도 어느 정도 필요할 당연히 같은 거 같기도 한데 비슷한 부분일까요. 아니면 좀 더 공부할 부분이 따로 있을까요. 비슷해요. 오늘 어떤 친한 후배의 페이스북에 증권사 애널리스트니까 삼성전자 어닝쇼크 뭐 이런 거 올렸더라고요 그러니까 바로 댓글을 달면서 왜 그렇게 생각하십니까 형님 그렇게 이야기하길래 댓글을 제가 멀어서 알았냐면 sk하이닉스 적자라고 삼성전자 어닝쇼크 날 때가 지나고 보면 바닥에서 그렇게 아주 멀지 않았다 지금 뭔 말인지 아시겠지만 부동산도 그렇거든요.
강남 무너진다 소리가 나야 바닥인 거고 삼성전자 너마저가 대학 바닥이 그런 것처럼 우리 시장은 엄청나게 나쁜 방향으로 가는 모든 정보가 반영되면 그건 가격입니다. 반대로 누구나 부동산을 사야 되고 사면 절대 다니건 안 팔 거고이 가격은 이제 영원히 안 오기 때문에 무조건 사야 돼 지금이 아니면 기회가 없다라고 이야기할 때가 지난번 다 버블인 거고 그래서 투자의 역사라고 부동산도 그렇고 주식도 그렇고 그래서 홍박사님께서도 관련된 그 책들을 좀 많이 쓰시는 집필하시는 걸 제가 알고 있는데 홍박사님 책 중에서 지금 말씀하신 거에 굉장히 유사하게 신경 쓰고 집필하신 책이 한 권이 있다면 2021년에 나온 책인데 그 책 아마 중고로 많이 있을테니까 그 책 보시면 제가 왜 달러를 그렇게 사라고 책에서 권하거든요.
2021년 5월에 나온 책인데 주가 고점에 나온 책이에요. 그 책에서 내내 제가 목노악을 치거든요. 시장 방향성상으로 나중에 시작이 안 좋아지거나 약간 좀 뭐라 그럴까 분위기가 안 좋아질 거기 때문에 강 달러를 예상을 하신 거네요. 그렇고 또 그때 시장 분위기에서 주식사라고는 죽어도 제가 못쓰겠더라구요 그래서 주식 시장이 저무는 직무들을 잔뜩 썼어요. 그중에 가장 대표적인게 ip요 왜 그러냐면 알토란 같은 그 좋은 회사를 갑자기 상장을 시켜서 시장에 자기 지분을 파는 거잖아요. 그리고 또 희석시키잖아요. 그 창업한 부자들이 보기에 버블이라고 보는 거예요.
버블이 됐기 때문에 ipo를 하는 거거든요. 그래서 대규모 IPO 특히 재벌기업들의 핵심 알짜 자회사가 금융시장에 나와서 신주상장 공모를 할 때는 그로부터 1년 안에 거의 시장 무너져요 그 이야기를 그렇게 열심히 썼거든요. 그런 식으로 시장들이 이렇게 반복적으로 되는 것들을 그 패턴을 사실이 책은 저도 가지고 있고요 저도 독서범에서 몇 번 활용했던 책이기도 합니다. 마지막으로요 2023년에 시장 전망이라고 얘기하면 사실 너무 불확실하다고 얘기를 하셨지만 그래도 시장 전망보다는 우리가 앞으로 어떤 식으로 대비를 해야 되는지 간단하게 좀 정리를 한번 애널리스트 입장에서 좀 말씀을 해주셨으면 좋겠어요.
올해 뭐 제일 좋은 자산은 채권이다 채권이다 금리는 떨어질 가능성이 높으니까 고급유채권을 사두는게 좋겠다 근데 고음니채권이라고 해서 개별채권 개별회사채를 사는 거는 개별 기업을 사는 것은 투자의 기간도 길고 분석능력을 가지고 계신 분들은 가능하지만 대부분은 되게 어렵다 그래서 펀드나 etf 형태로 하자 이게 올해 시장에 대한 가장 중요한 공고고 하반기를 놓고 보면 주식이 나빠 보이지 않는다 하반기에는 왜냐하면 금리가 떨어지고 나면 회사채 금리까지 떨어지고 나면 기업들이 이제 숨통이 튀거든요. 기업들이 숨통이 시작하면 이제 이른바 금융장세라는게 나옵니다.
실적은 엉망인데 금리가 너무 떨어져서 주식이 상대적으로 싸 보이는 그런 장세가 오거든요. 그런 장세가 올 때 한번 또 해야 되는데 그게 언제 올지를 모르니 주식 시장을 완전히 떠나지 말자에 대해서 역발상의 자세 삼성전자 어닝쇼크 날 때가 다음 분기도 또 쇼크 날 순 있지만 1년 정도를 놓고 보면 그때가 대충 바닥 근처더라 이런 이야기를 좀 드리고 싶고요 그리고 집을 주택을 아직 사지 못한 분들 입장에서는 1 2년 사이에 골라서 살 수 있는 기회가 왔다 그러면 골라서 살 때 핵심 요건이 뭐냐면 좀 자리가 좀 많은 데를 사라 여기는 학교가 어디가 좋고 통학로는 여기가 좋고 이쪽은 향이 어떻고이 근처에는 유해시설이 없고 이걸 좀 아는 데를 사셔야 거기서 제일 좋은 걸로 사는 그런 쪽의 전략들 그리고 난 집도 없고 절도 없다 그리고 그럴 돈도 없다 경매가 지금 너무너무 좋은 타이밍인 거 같고요 그리고 50대 이상들은 특히 집안체 가지고 계시는 50대 이상은 빨리 주택연금 가입하시라 주택 가격에 감정평가액은 아직 내려가지 않은 반면 금리는 되게 높다 그러면 이게 주택연금 가입하기에 절호의 기회가 왔거든요.
그래서 나이 드신 분들 중에 하나 노후살기 어떻게 될지 모르겠다 싶으면 단 그 집을 주택연금으로 한번 생각해 보시는 것도 굉장히 너무 좋지 않냐 마지막으로 나 집을 이미 가지고 있는데 많이 물렸다 상급지로 갈아탈 찬스다 아까 말씀드린 것처럼 관문 아파트는 엄청 빠졌지만 아직 트로피 아파트들은 맞으려면 좀 시간이 필요하고 아마 급매가 나올 거예요. 아마 연쇄적으로 그러니까 누구의 추락 이러면서 아주 근사한 인터뷰를 했던 사람들이 몰락하고 사기꾼으로 밝혀지는 그런 식의 나오거든요. 아니면 상급지로 갈 수 있는 찬스들이 그때 온다 그런 것들에 대해서 한번 기다려 보시면 좋을 것 같습니다.
알겠습니다. 아무튼 좋은 말씀 감사드리고요 오늘 지옥 갔더니 말씀들을 다시 한번 복귀하시면서 여러분들의 투자 방향 아까 말씀하셨던 시장의 방향을 잡는데 투자 타이밍을 잡으려고 너무 애를 쓰지 마시고요 시장의 방향을 잡는데 조금 더 도움이 되셨으면 좋겠다는 생각을 해봅니다. 오늘 이렇게 해서 나와주신 우리 홍 박사님께 다시 한번 감사의 말씀드리고요 여러분들한테 마지막으로 인사를 드리면서 마치도록 하겠습니다. 여러분 고맙습니다
Comments 0