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금리 급등하면서 우리나라 부동산 시장이 제 반가지고 그때 이창용충제가 또 금리돈 이상해서 부동산 시장에 엉망이 됐던 그 시기가 여기 그림에 나와 있던 거죠. 이때마다 어 달러 자산 그리고 그 달러 자산 중에서도 특히 미국 주식에 투자했던 사람들은 거의 피해를 보지 않았습니다. 안녕하세요. 이코노미스트 통춘욱입니다. 오늘은 부동산의 어 법을 위험 또는 부동산 가격의 어 폭락 위험 이런 것들을 어떻게 어 효과적으로 좀 방화할 수 있을까어요 이야기를 오늘 해보도록 하겠습니다. 안녕하세요 주의님. 안녕하세요 박수님. 일단 우리나라를 포함해서 글로벌 전반적으로 금리 인상의 우려가 있는 것으로 알고 있는데요.
현재 부동산 시장은 어떨까요? 일단 뭐 우리나라 부동산 시장은 완전 양곡합니다. 아 전국적으로 본다면 안정돼 있고요. 서울 수도권을 비롯한 일부 지역만 어 뜨겁게 달아오르고 있는 어 전형적인 케이 양국화 경제입니다. 그런 상황에서 한국은행이 이제 어 어떻게 보면 좀 망치를 꺼냈죠. 어, 이렇게 어, 계속 달아오르는 건 좀 문제가 있다. 물론 이제 명분은 물가 불안이었고요.데 소비자 물가 상승률이 사실 2.8%밖에 안 되기 때문에 금리를 인상하느냐가 맞는지는 모르겠습니다만 어떤 한국은행의 금리 인상을 하게 된 이유는 결국 제가 봤을 때는 부동산 잡겠다라는게 가장 강한 의지로 보입니다.
그림 한번 볼까요? 그림에서 어, 빨간선은 기준 금리 적혀 있죠. 그리고 파란선은 주택 매매 가격인데 축이 거꾸로 있습니다. 이토로 내려갈수록 오르는 거죠. 그래서 보시는 것처럼 금리가 인상되면 여기 보이시죠? 인상되면 파란선이 위로 갑니다. 자, 위로 가면 왼쪽으로 쭉 가니까 오 -5%네요. 이해되시죠? 그러니까 금리가 인상돼요. 하락. 금리 인상 하락 금리 인상 하락. 어, 예. 그 부동산 시장은 그래서 금리의 함수다. 이렇게 보실 수 있습니다. 그래서 금리가 이번에 한 번 인상됐는데 만약 이게 금리 한 번 인상으로 끝나지 않고 올해 한 번 더, 내년에 한 번 더 이런 식으로 계속 금리가 인상돼서 만약하나 지난번 고점 1 3.5%나 그 이상 수준까지 금리가 올라가게 된다면 부동산 시장도 충격을 받을 수 있는 거 아닌가?
이런 것을 좀 여러분들 대비를 하셔야 된다이 말씀을 좀 드리고 싶습니다. 저는 부동산이 약간 불패 신화 때문에 떨어지지 않을 줄 알았는데 이럴 가능성도 없군요. 아 우리나라 부동산 시장이 역사적으로 보면 크게 한 세 번 빠졌는데요. 그 세 번 다 금리랑 굉장히 연관이 많습니다. 첫 번째로 금리가 우리나라 주 그 부동산 시장에 대해 폭락했던 시기는 1997년이기 때 거의 그 10% 이상 빠졌으면서 참혹했고요. 그다음으로 우리나라 부동산 시장이 또 어려웠던시기 혹시 여러분 하우스프어 사태 들어보셨어요? 2010년대 초반에 역시 보이죠?
이렇게 마이너스 이렇게 길게 가고 사실은 계속 좀 부진했었습니다. 이런 시기가 뭐였냐면 우리나라 여기 금리가 되게 높았던 시기. 그래서 김중수 한국은행 총재님이 금리 계속 인상하시면서 부동산 시장 박살했던 바로 그때입니다. 그리고 이제 이번이 이창용 충제 시절에 역시 금리를 0.5에서 3.5까지 와 3%나 올리면서 부동산 시장 박살 내고 부동산 프로젝트 파이낸싱 들어보셨나요? 부동산 뭐 투자를 하기 위해서 분양해서 돈이 들어오기 전까지는 누군가 돈을 빌려서 부동산 사업을 해야 되잖아요. 그 돈을 빌려 주는 걸 프로젝트 파이낸싱이라 그러는데 그게 막 부시화 됐네, 연체율이 높네 이런 이야기 들어보신 적 있죠.
그런 것들이 아직도 문제가 해결이 안 되고 있는 중인데 한국은행이 금리를 인상했다. 결국은 지금 부동산 시장이 너무 과열된 거 아니냐에 대해서 칼을 빼들었다. 망치를 휘두는다. 이렇게 해석할 수 있는 것 같습니다. 그러면 이렇게 약간 조금 조정을 받게 된다면 피해를 줄일 수 있는 해지 자산은 무엇이 있을까요? 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 미국 주식이죠. 그림 한번 볼까요? 어 파란선호는 서울 아파트 실거래 갑니다. 아 우상향한다라는 우리 주인님의 이야기가 정확하게 잘 들어맞는 자산이죠. 근데도 여기 보시는 것처럼 2010년대 우리 아까 하우스프어 사태 기억나세요?
그죠? 그때 그냥 어우 2010년 정도의 피크 치고 1년 2년 3년 4년 정도를 조종받은 거 보이시죠? 굉장히 힘들었던 시기가 있었습니다. 이때마다 어 달러 자산 그리고 그 달러 자산 중에서도 특히 미국 주식에 투자했던 사람들은 거의 피해를 보지 않았습니다. 여기 보시면 2010년부터 2014년 하우스퍼 사태 때 미국 주식이 어 80뭐 100 정도에서 한 200 정도까지 거의 두 배 나는 거 보이시죠? 한 칸이 두 배입니다 여러분. 엄청나죠. 그리고 더 나가서 2022년 아 이때는 좀 방어가 안 되네요. 그때는 미국도 빠졌습니다. 그렇지만 뭐 한국의 부동산 가격 폭락에 비하면 그래도 다했다 이렇게 볼 수 있겠고요.
그러면 이런 2022년 같은 사태는 어떻게 막을 수 있느냐?이 바로 금이죠. 볼까요? 2022년에 오 금값이 어 부동산 시장이 이렇게 붕괴되고 있을 때 계속 오르는 거 보이시죠? 아 정말 금이 정말 도움이 되는구나. 그러나 2011 12년에는 별로 도움이 안 되네요. 그죠? 예. 그때는 금값이 2010년 11년에는 좀 도움이 됐는데 12, 13년에는 빠져 가지고 이때는 하우스포 사태 때 우리나라 부동산도 빠졌지만 금값도 빠지는 이런 모습들을 볼 수가 있습니다. 이런 걸 보면 알 수 있지만 어 이것만 갖고 있으면 부동산 가격 하락에 대해서 모든 걸 막아 줄 수 있어 이렇게 이야기할 수 없다라는 걸 느끼실 수 있죠.
뭐 어떻게 해야 되냐? 둘 다 갖고 있어야 된다. 아 이렇게 볼 수 있겠죠. 그래서 뭘 가지고 있어야 된다. 그러니까 한국 부동산 시장에 내 자산이 되게 많이 있다. 예를 들어서 제가 10억 정도의 자산을 가지고 있는데 서울에 내가 한 8억 정도 아파트 있다. 그러면 2억 정도는 어 이런 자산 배분의 차원에서 해외 투자 특히 미국 주식이나 골드에 대해서 어 투자를 고민할 필요가 있지 않나 생각됩니다. 어 근데 제가 듣다 보니까 궁금증이 생긴게 금리가 상승하면 제가 알기 그럼 주식 시장도 영향을 받는 걸로 알고 있는데 어떻게이 둘이 해치가 되는지 궁금하.
일단 뭐 어 첫 번째 아까 봤던 그림으로 다시 돌아가서 2011 12년에는 한국은 금일 인상했는데 미국은 금리 인상 안 했어요. 예. 그때 이제 테이퍼 텐드럼이라고 미국도 잠깐잠깐 조정은 받았습니다. 그게 이제 연준이 금리를 인상할 수도 있다라는 걱정을 해 가지고 지뢰 시장이 막 조정을 받고 있을 때 실제로 여기 보시면 2011년에 상당한 조정 나오죠. 13년에도 또 한번 나오고 그럽니다. 그러나 조정이 일시로 끝나고 쭉 올라가는 걸 보면 결국 우리나라 금리만 인상하고 미국 금리가 상대적으로 덜 인상될 때는 미국 증시가 좋다 이렇게 볼 수가 있겠죠.
그런데 이제 2022년에는 우리도 인상하고 미국도 인상해서 미국 증시도 박살이 났다. 그렇게 볼 수 있습니다. 그러면 22년에 미국 증시가 박살 났던 이유가 뭐냐 이렇게 물으면 우리 다 알죠. 우크라이나 전쟁 또 이런 요인으로 인해서 인플레니까 금리를 인상했는데 그런 식으로 전 세계 인플레 걱정이 날 때는 금이 좋죠. 그림이 나와 있습니다. 그죠? 22, 23년에는 미국 금값이 엄청나게 잘 가는 걸 볼 수 있습니다. 결국 우리가 이번에 오게 될 어 재선 시장의 조정 뭐 또는 뭐 미국이나 우리나라의 금리 인상이 우리만의 금리 인상으로 끝날지 그렇죠.
그럴 가능성도 있죠. 아니면 전 세계적인 금리 인상으로 가게 될지를 우리가 어떻게 알겠습? 미국 케빈노시 연준 의장이 금리 인상할까요? 잘 모르겠다라는게 의견이죠. 그죠? 분명히 시장에서는 인상할 거라고 하지만 케빈노 씨가 이번에 FMC에서 이런 이야기 하잖아요. 시장 금리가 올라서 미리 긴축해 주는데 우리가 왜 인상해? 뭐 이런 이야기를 해서 사람들이 완전히 열 받은 거 보셨잖아요. 그런 것처럼 우리만 인상하고 미국을 금리 인상 안 한다면 미국 주식 보유하는게 더 해지가 될 수도 있는 거죠. 알 수 없다, 여러분. 그래서 미래를 미리 예측해서 자꾸 돈을 벌려고 그러면 이게 너무너무 힘들어요.
근데 아 내가 이런 일이 벌어지더라도 대비가 돼 있는가를 생각하면 이게 상당히 마음이 편해지고 또 그런 일이 많하나에 벌어지더라도 대비가 돼 있으니까 오히려 새로운 투자의 계를 잡을 수도 있지 않을까 생각합니다. 재밌는 이야기죠. 사실 저도 어 22년에 어 해외 자산 특히 골드나 이런 거 가지고 있어 가지고 상당히 그때 큰 도움이 됐고 또 그때 갈아탔던 기억도 있고 그래서 오늘 자료를 준비하게 됐습니다. 아 물론 부동산 시장 지금 너무너무 좋은 상태기 때문에 당장 조종받는다 붕괴된다 이런 이야기를 하려는게 아니고요. 한국 은행이 계속 금리를 인상한다면 결국 부동산 시장도 조정을 받을 수 있으니 그런 만에 하나의 위험에 대해서 대비하고 싶은 마음이 있다면 오늘 영상이 도움되지 않겠느냐 요런 차원에서 작성되었음을 밝혀두는 바입니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다. 감사
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