저자: 홍춘욱 · 한국인
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한국은행의 금리 인상으로 부동산 조정 위험이 있으며, 과거 부동산 하락기(1997, 2010년대 초, 2022)에 미국 주식과 금이 방어 역할을 했다고 주장. 다만 금리 인상이 한국만의 것인지 글로벌인지에 따라 미국 주식의 방어력이 달라질 수 있어 불확실하며, 자산배분 차원에서 해외(미국 주식·금) 일부 배분을 고려하라는 취지.
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금리가 급등하면서 우리나라 부동산 시장이 다시 흔들리고 있습니다. 이창용 총재 시절 금리를 올렸을 때 부동산 시장이 엉망이 됐던 시기가 그림에 나와 있습니다. 이때마다 달러 자산, 특히 미국 주식에 투자했던 사람들은 거의 피해를 보지 않았습니다.
안녕하세요. 이코노미스트 홍춘욱입니다. 오늘은 부동산 폭락 위험을 어떻게 효과적으로 방어할 수 있을지 이야기해 보겠습니다. 안녕하세요, 주인님. 안녕하세요, 박수님. 우리나라를 포함해 글로벌 전반적으로 금리 인상 우려가 있는 것으로 알고 있는데, 현재 부동산 시장은 어떨까요?
우리나라 부동산 시장은 양극화되어 있습니다. 전국적으로 보면 안정돼 있지만, 서울과 수도권 일부 지역만 뜨겁게 달아오르고 있는 전형적인 케이(K)자형 양극화 경제입니다. 그런 상황에서 한국은행이 망치를 꺼냈습니다. 계속 달아오르는 건 문제가 있다는 판단이죠. 명분은 물가 불안이었지만, 소비자물가 상승률이 2.8%에 불과해 금리 인상이 맞는지는 모르겠습니다. 결국 제가 보기에 한국은행의 가장 강한 의지는 부동산을 잡겠다는 것으로 보입니다.
그림에서 빨간선은 기준금리, 파란선은 주택 매매 가격입니다. 축이 거꾸로 되어 있어서 아래로 내려갈수록 가격이 오르는 구조입니다. 보시는 것처럼 금리가 인상되면 파란선이 위로 올라가고, 이는 가격 하락을 뜻합니다. 금리 인상, 하락. 그래서 부동산 시장은 금리의 함수라고 볼 수 있습니다.
이번에 한 번 인상으로 끝나지 않고 올해 한 번 더, 내년에 또 한 번 더 이런 식으로 계속 올라서 지난번 고점인 3.5% 이상 수준까지 간다면, 부동산 시장도 충격을 받을 수 있지 않을까요? 여러분이 이런 상황에 대비하셔야 한다는 말씀을 드리고 싶습니다. 부동산 불패 신화 때문에 떨어지지 않을 줄 알았지만, 이런 가능성도 없지는 않습니다.
우리나라 부동산 시장은 역사적으로 크게 세 번 빠졌는데, 세 번 모두 금리와 굉장히 연관이 많습니다. 첫 번째는 1997년으로, 10% 이상 빠지며 참혹한 시기였습니다. 두 번째는 여러분도 들어보셨을 하우스푸어 사태가 있던 2010년대 초반입니다. 그래프에서 보시듯 마이너스가 길게 이어지며 계속 부진했습니다. 이 시기는 금리가 높았던 때로, 김중수 총재님이 금리를 계속 인상하면서 부동산 시장이 박살 났던 바로 그때입니다.
세 번째가 이번인데, 이창용 총재 시절 금리를 0.5%에서 3.5%까지 3%포인트나 올리면서 부동산 시장이 크게 흔들렸습니다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 들어보셨나요? 부동산 사업을 하려면 분양 대금이 들어오기 전까지 누군가 돈을 빌려줘야 하는데, 이를 프로젝트 파이낸싱이라고 합니다. 부실화되고 연체율이 높다는 이야기를 들어보셨을 텐데, 아직도 문제가 해결되지 않고 있습니다. 한국은행이 금리를 올린 것은 결국 부동산 시장이 너무 과열됐다고 판단해 칼을 빼들었다, 망치를 휘둘렀다고 해석할 수 있습니다.
그렇다면 조정을 받더라도 피해를 줄일 수 있는 해지 자산은 무엇일까요? 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 미국 주식입니다. 파란선은 서울 아파트 실거래가인데, 우상향한다는 말이 정확히 들어맞는 자산입니다. 그럼에도 2010년대 하우스푸어 사태 때는 피크를 찍고 1~4년 정도 조정을 받았습니다. 이때 달러 자산, 특히 미국 주식에 투자했던 사람들은 거의 피해를 보지 않았습니다. 2010년부터 2014년 하우스푸어 사태 때 미국 주식은 거의 두 배 올랐습니다. 그래프에서 한 칸이 두 배입니다. 엄청나죠. 2022년에는 미국 증시도 빠졌지만, 한국 부동산 가격 폭락에 비하면 그래도 방어가 됐다고 볼 수 있습니다.
두 번째는 금입니다. 2022년 부동산 시장이 붕괴되고 있을 때 금값은 계속 올랐습니다. 금이 정말 도움이 되는 순간입니다. 하지만 2012~2013년에는 금값도 빠지며 도움이 되지 않았습니다. 하우스푸어 사태 때는 한국 부동산도 빠졌지만 금값도 함께 빠졌습니다. 이것만 갖고 있으면 부동산 하락을 모두 막아 줄 수 있다고 말할 수는 없습니다.
그렇다면 둘 다 가지고 있어야 합니다. 예를 들어 제가 10억 원의 자산을 가지고 있는데 서울에 8억 원짜리 아파트가 있다면, 2억 원 정도는 해외 투자, 특히 미국 주식이나 골드에 투자하는 자산 배분을 고민할 필요가 있다고 생각합니다.
그렇다면 금리가 상승할 때 주식 시장은 어떻게 영향을 받을까요? 2011~2012년에는 한국은 금리를 인상했지만 미국은 인상하지 않았습니다. 당시 미국도 테이퍼링(양적완화 축소) 우려로 조정을 받았지만, 조정이 일시적으로 끝나고 다시 올라갔습니다. 결국 우리나라만 금리를 올리고 미국 금리는 상대적으로 덜 오를 때는 미국 증시가 좋다고 볼 수 있습니다.
2022년에는 한국과 미국이 모두 금리를 올려서 미국 증시도 박살이 났습니다. 그 이유는 우크라이나 전쟁 등으로 인한 인플레이션 때문이었습니다. 전 세계 인플레이션 우려가 커질 때는 금이 좋은 성과를 보입니다. 그래프에서 2022~2023년 미국 금값이 엄청나게 오른 것을 볼 수 있습니다.
앞으로 우리가 맞게 될 부동산 조정이나 금리 인상이 우리만의 일로 끝날지, 전 세계적인 금리 인상으로 이어질지는 아무도 확실히 알 수 없습니다. 미국 케빈 워시 연준 의장이 금리를 올릴지도 잘 모르겠다는 것이 중론입니다. 시장에서는 인상할 거라고 하지만, 그가 이번 FOMC에서 시장 금리가 올라서 미리 긴축되고 있으니 우리가 왜 올리느냐는 취지의 발언을 해서 사람들이 크게 반발했던 것을 보셨을 겁니다. 이처럼 한국만 금리를 올리고 미국은 올리지 않는다면, 미국 주식 보유가 오히려 더 헤지가 될 수도 있습니다. 알 수 없는 일이죠. 그래서 미래를 미리 예측해 돈을 벌려고 하면 너무너무 힘듭니다.
내가 이런 일이 벌어지더라도 대비가 되어 있는지를 생각해 보면 마음이 상당히 편해집니다. 그리고 실제로 그런 일이 벌어지더라도 대비가 되어 있으니, 오히려 새로운 투자 기회를 잡을 수도 있습니다. 저도 2022년에 해외 자산, 특히 골드를 보유하고 있어서 그때 큰 도움이 됐고, 그때 자산을 갈아탔던 기억도 있습니다. 그래서 오늘 자료를 준비하게 됐습니다.
물론 지금 부동산 시장은 매우 좋은 상태이기 때문에 당장 조정받거나 붕괴된다는 이야기를 하려는 것은 아닙니다. 한국은행이 계속 금리를 인상한다면 부동산 시장도 결국 조정을 받을 수 있으니, 만에 하나의 위험에 대비하고 싶은 분들께 이번 영상이 도움이 되었으면 하는 마음으로 준비했습니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.
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