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아시는 바 같이 중과 주택이 지금 어떻게 폭등하고 있잖아요.이 현상은 그 두 개가 똑같이 내년에도 이어질 거라고 본다. 하반기까지는 금리 인상이 딱 벌어지는 순간 시장은 조금 차각해 볼 수 있어요. 상승폭은 더 제한적이거나 하락으로 돌 수도 있고 위험시는 거래량 급감입니다. 거래량이 5월 6월에 8,000까지 갔었는데요. 지금 3차권대로 6, 70% 감소했거든요. 최근 서울 아파트 시장에서 상승과 하락 전망이 엇갈리고 있는데요. 현재 부동산 시장을 어떻게 보고 계신가요? 음, 현재는 일단 시장을 두 관래로 봐야겠죠. 어 정배 공급 대책과 세제 개표의 내용이 워낙 강하다 보니까 일단 초고가 주택은 이미 뭐 하락이서 8조째 이어지고 있으니깐요.
앞구정 같은 데는 뭐 60억짜리가 50억에 팔리고 그 저번 달 얘기고 이번 달에는 110억짜리가 80몇억에 팔렸어요. 20몇억 하락해서 그분들이 왜 팔까요? 더 올라간다고 생각하면 들고 있겠죠. 물론 뭐 혹자들은 뭐 뭐 개인 사정이 있겠지 그러지만 그게 한두 개면 그렇게 얘기할 수 있지만 지금 연속적이거든요. 두 달째 우리가 받아들여야 될 초고가 주택들은 지금 하락하고 있구나. 그런데 우리 신사임당 가족 여러분들 중에서도 대부분의 국민들은 그 상류층은 2, 3%밖에 안 되지 않습니까? 95% 이상은 다 중산층 서민층이에요. 근데 정배 정책이 조금 미스매치가 나서 의도는 좋아요.
방향성 좋은데 아시는 바 같이 중과 주택이 지금 어떻게 폭등하고 있잖아요.이 현상은 그니까 두 개가 똑같이 내년에도 이어질 거라고 봅니다. 하반기까지는. 근데 차이점은 중저가 이하의 주택들이 15억 이하죠. 6억 대출이 되잖아요.이 부분이 일단 연말이 되면 원래 대출 총액이 소지인데서 조금 심사나 이렇게 강화되면서 대출 수요가 감사합니다. 애초에 그리고 아시는 바 같이 2015년부터 2021년과 60년 동안 폭등했다가 20인을 잠깐 내렸다가 23년부터 윤성할 정부에서 집값이 폭락가는 걸 막으려고 떠바쳤고 떠쳤다가 25년도 2월에 오세의 토지거래가를 푼 바람에 이상하게 생뚱게 사람들의 그 투심이 발생을 하면서 그러면서 훅 올랐다가 갑자기 내란 뭐 이걸 전국으로 갑자기 정권이 바뀌고 바뀌자 맞자 뭐 한두 달도 안 돼 가지고 627 대책에 빵 나오고 고 정신없는 뭐 2, 3년이었죠.
요즘 새 정권이 들어오고 나서 뭔가 열심히 하는데 우리가 정책이라는게 좋잖아요. 어떤 정책을 던졌을 때 벌어질 뒤의 현상들을 체크하고 정책을 던져야 되는데이나 이런 걸로 위해서 그 갑자기 대통령을 뽑게 되면 인수 위원회라는게 둘 시간이 없습니다. 바로 그냥 업무 시작이에요. 당선되고 교체되면서 되자마자 정책을 펼쳐야 되는데 급하게 해야 되잖아요. 근데 부동산이 그때 막 오세원 시장에 펌핑 차트는 말 계속 올라가고 있고 그러니까 정리해하게 했고니까 627이 먼저 일단 나왔죠. 나왔을 때 6억 대출이 사실은 그게 독일성배 서민들한테 그때 만약에 대출이 강남 25억 이상의 2억이면 15억은 1억만 해 줘야죠.
그죠? 이게 정치 정량적인 문제가 있어서 그래요. 제가 볼 땐 그런 거 같아요. 아, 뭐 얘기가 좀 줄는데. 그래서 시장은 지금 그 6억 대출 한도가 이제 유지가 되고 있고 실제로 겉으로는 LTV 40%다. DSR 40%에서 꽉 잡은 것 같았지만 여러분들이 아신 것처럼 생초자하고 서민 실수자가 대부분이잖아요. 그분들이 LTV를 생초는 70%로 예외를 뒀고 또 서민 실소자 대출이라는게 있습니다. 이분들은 60%예요. 그러니까 정부가 권면에다 대문자에 붙인 대출 LTV 40% 이거는 거짓말인 거죠. 국민이 기만형 하는 척한 거죠. 60% 대출은 많은 거거든요.
근데 70%도 있고. 근데이 부분들이 생애 최초가 거의 50%니까 이제 거래 중에 그리고 나머지 3, 40%는 실수자는 말이에요. 그러면 LTV 60% 그다 유지된 거죠. 그러니까 당연히이 분위기 속에서 올해하고 작년분도 그랬죠. 작년하고 올해가 입주 물량이 부족했잖아요. 그니까이 틈에서 시장을 친시장주의자분들은 아 이거지가 폭등한다라고 또 띄울 수 있을 거 없고 그게 겹치면서 포모 심리가 등장을 한 거잖아요. 지금 이제 포모 심리를 넘어서서 어떤 것까지 등장을 하냐면 유튜브라는 매체를 통해 가지고 개인들이 공부를 많이 합니다. 공부를 많이 하다 보니까 핵심지의 시설성의 가치에 해외 사례도 막 체크하고 물론 일본 도쿄도 80%까지 떨어졌다가 핵심지는 50% 떨어졌어요.
서울 외곽은 80%까지 떨어졌는데 핵심전이 5, 60% 떨어진 거예요. 그리고이 5,60%가 지금은 30년 만에 그 전고점을 도파하고 있습니다. 30년 만에. 그러니까 핵심지가 초고가 주택 세금으로 지금 막 눌리고 있지만 어느 정도 바닥을 다지면 다시 또 내성이 생겨 갈 것이고 지금 중력가가 올라와주고 있잖아요.이 현상은 제가 볼 때 내 상반기까지 이어질 거라 봅니다. 정배 의도는 좋았으나 잘못된 왜곡된 정책이 나온 바람에 시간도 안 맞고 상생 임대하고 매입 임대 이런 이분들이 갖고 있는 주택이 임대 수요잖아요. 근데 이거는 사실 스텝바이로 가야 되는데 공급이 많을 때 스텝바이로 가면 효과가 있는데 공급이 없는데 임차인들 나가라 그러면 어떻게 돼요?
갈 데가 없잖아요. 이게 엉켰습니다. 엉켜서 당무관은 전세까지 또 오르니까 전세 구하다가 화가 난 분들이 그냥 사 버리자 이런 분들이 무리해서라도 그래 결국 올라갈 거야. 이쪽에 붙인 거예요. 근데 정부가 신호를 명확하게 못 주고 있죠. 준다고 막 애는 쓰는데 신뢰도가 없잖아요. 첫 번째 분양가도 얘기 안 하고 그죠? 자꾸 감추고 3기신도는 벌써 빨리빨리 할 수 있는데 안 하고 있습니다. 저는 다른 방송에도 계속 비판하고 있는데 왜 빨리 안 하냐? 빨리 해야 사람들이 기다리고 급하게 안 움직일 텐데 마음이 가라앉고 그걸 안 하고 있어요.이 정부가 그래서 잘렸잖아요.
장관얘기 왜 잘렸겠어요? 똑바로 안 하니까. 그래서 제가 볼 때는 요번에 계각이 됐잖아요. 국무장관 바뀌고 뭐 정책 시청장금 바뀌고 재정규 재공 바뀌고 LH 사장 새로 왔고 이걸 볼 때는 요번에 엄마까지 한번 기대해 볼만 할 것 같아요. 열청적인 거 같고 그 이성훈 LHT 사장이 뭐 국감에서 집만지면 되는데 대출이 얘기를 하셨잖아요. 4억을 줄여야 된다. 조금 늦었죠. 그 뜻은 이해가 돼요. 지금도 사실 여러분 생각해 보세요. 대출을 갖다 1억으로 줄이면 어떻게 될까요? 직값이 오릅니까? 못 올라요. 돈들이 없기 때문에. 그렇죠. 핵심입니다.
이게 이거를 가지고 주어사를 찬다고 또 한쪽에서 공격을 하잖아요. 그게 차는 건가요? 그러니까 정부가 실수한게 뭐냐? 공급이 지금 안 사도 더 저렴한 주택이 좋은 일이 나온다라는 확신을 주면 대출을 줄여도 사람들이 이해를 해요. 그렇죠? 그런 말이 많은데 앞뒤가 설명도 명확하게 잘못하고 신뢰도가 없는 정책들이 이어져오다 보니까이 현상은 내년 상방까지 갈 거다. 단 정부가 연말이나 내년 주에 확 제가 개인적으로 수정하는 그런 것들 대책에 나온다라면 시장은 확실히 이제 바뀔 수도 있다라고 좀 말씀드리겠습니다. 2027년 집값을 결정할 가장 중요한 변수는 무엇인가요?
네. 일단 정부의 정책이라고 봅니다. 그럼 두 번째는 미국의 금리 인상.이 이 두 개가 제일 큽니다. 아, 근데 미국의 금리 인상과 별도로 한국이 현재 그 신한성 총제가 약간 맵이다. 원충론자고. 를 해서 천재적으로 문제 올릴 수도 있습니다. 미국이 요번 10월에는 금리를 동결할 것 같고요. 12월에는 올릴 거 같거든요. 중간성 끝나고 올릴 때 따라가는 거보다 아마 요번 금통 말고 다음 금통 때 우리나라가 먼저 올릴 수 있을 것 같아요. 그러면 대통령이 얘기했던 3.5 있었지 않습니까? 3.5가 되면 실제로는 금리가 5%단으로 올라가거든요.
현재도 5%인데 최고 뭐 6 7%인데 8%까지 가잖아요. 그러면 기본 뭐 이것저것 다 제하고 최저 금리를 한다 5% 넘게 돼요. 그러 현재 집값이 많이 올랐잖아요. 올랐기 때문에 부담됩니다. 수요자들 입장에서 현재도 지금 거래량이 주고 있거든요.는 부담돼서 그래요. 물론 뭐 대출 총리에 떨어진 것도 있지만 그러면 우리가 판단할게 아 하방에까지는 조금 중가주택 상승폭은 좀 제한적이고 초국가주택은 계속 하방 압력이 이어지고 금리 인상이 딱 벌어지는 순간 시장은 조금 차각해 수 있어요. 그러니까 상승폭은 더 제한적이거나 하락으로 돌 수도 있고 초고가 주택은 더 하방 압력이 세고 이런 상황이 금리에 하나 딸려 있고 부동산 정부 정책 이게 이제 어떻게 마무리가 되냐 12월에 세제표는 많이 얘기들셨잖아요.
이게 거의 확정적으로 나올 가능성이 지금 높긴 한데 나오게 되면 이게 시장이 좀 엉깁니다. 왜 엉키냐면 임대 사업자들하고 이분들이 집을 팔아야 되거든요. 근데 똑똑한 분들은 미리 팔려고 하기 때문에 매물이 늘어나요. 늘어나는데 가격은 안 낮출 겁니다. 또 최대한 중적 관리. 근데 이때 만약에 정부가 대출을 더 쪼인다 그러면 집값을 내려가는데 정부가 거기서 뭐 주거 사다리 뭐 이런 막 공격하잖아요. 전들은 그냥 액면만 보고 맞아 뭐 대출도 없다 하는 거야. 이렇게 가스 라이팅 나눠죠. 보면 그 얘기는 대출이 다 없으면 어떻게 돼? 다 못 사잖아요.
집값이 올라갑니까? 안 올라가잖아요. 이거를 정부가 과감후에 할 것인지 정치 정략적으로 왔다 갔다 이렇게 뭐 장난치 토요 그렇지만 간 보면서 이러면은 시장이 쉽게 안 잡히겠죠. 이렇게 두 가지 요인을 체크하시면서 시장에 정하시면 좋을 것 같고 지금은 일단 상승 추세에 약간 약간 끝자르게 왔습니다. 제가 2021년도에도 그때는 뭐 제가 확신이 있었기 때문에 온 방송에 나와서 쌍부를 켜고 집사지 말라고 떠들었습니다. 제가 실제로 강남삼과 마영성 빼고는 제가 말하는 대를 하신 분들이 지금 이득을 본 상태입니다. 그때 집을 찬 집이 지금 전고점을 뜨는 데가 거의 없어요.
6개구 빼고 서울 25개구 중에 나머지 18 개구는 마용성하고 강남상구 빼고 나머지 17개구는 정고점 돌파한데 한두 개 정도 그것도 몇 단지에서만 남은지 아도 다 돌파 못했어요. 그러면 생각해 보세요. 그때 21년도에 집을 연해서 산 분들은 나중에 변동 금리 올라가 가지고 2005부터 금리가 올라갑니다. 어 30년 금리를 했을지라도 5년 뒤에 고정금리를 조정하거든요. 그게 오래예요. 그분들이 지금 금리가 좀 세게 붙었을 거예요. 그리고 그전에도 좀 올랐었잖아요. 21년도 산 분들이. 그리고 뭐 연끌 무너져 막 나왔었잖아요. 근데 그분들이 버틴 분들이 계세요.
막 투잡지면서. 근데 그분들 계산해 보면 그때 5억 6억 받았으면 지금으로 이자하고 이자만 해도 한 1억 이상 들어갔을 거예요. 근데 지금 전고점이라고 돌파 안 했으면 이건 1억이 싼 거잖아요. 그 점에서 제가 사실 말씀드려요. 브레이도 강남상과 마영성이 전고점을 많이 돌파한 바람에 특히 그쪽에 투자 투기하는 분들이 많잖아요. 그분들이 뭐 저를 악플 많이 다시는데 다 올랐다 이러는데 이거 평균값이잖아요. 그죠? 단지별로 보면은 제가 조사한 바로는 70%의 단지가 아직도 정고점을 도파를 붙했어요. 그러면 그런 것처럼 그 그러면 그때 안 사신 분들 중에 사신 분들이 댓글들이 제 개인 방송이 오거든요.
어 덕분에 뭐 1억 이제 아꼈다 이런 분들 지금 사더라도 올랐지만 근데 지금 제가 또 느끼는 거예요. 이것도 지금 딱 보니까 대출 힘으로 가는 거지. 시장 자체 소득이 소득이 늘어나서 지금 수요는 많은데 공급이 적어서 수요 공급 부족으로 이루어지는 시장 현상이 있지만 대출이 쭈인다라면 수요가 제한적이거든요. 이걸 잘 정부가 조율해야 되는데 그걸 잘 못했죠. 요번에 전월세 시장을 갖다가 흔들어 버린 바람에 이게 강제 매수 분위기로 바뀐 바람에 겹쳐졌잖아요. 그러니까 금리하고 정부 정책이 정말 중요한 거죠. 그래서 두 가지만 보시고 12월 세제 개표는 확인하시면 될 것 같습니다.
서울 아파트 가격은 오랫동안 상승한 반면 최근 강남일부 지역에서는 하락세가 나타나고 있는데요. 지금 부동산 시장에서 가장 우려되는 위험 신호는 무엇인가요? 위험쇼는 거래량 급감입니다. 거래량이 5월 6월에 8,000원까지 갔었는데요. 지금 3천권대로 뭐 6, 70% 감소했거든요. 더 중요한 점은 뭐냐면 서울의 평균 월 거래량 있습니다. 아파트 숫자에 그게 제가 78제 처음으로 발표했어 가지고 그걸 다 쓰고 있는데 한 6천권 정도 보시면 됩니다. 데이터 그 6천권 밑에서 2, 3천권으로 가면 하락입니다. 2, 3천에서 3, 4, 5천 넘어서 6천 가면 상승 사이클이라고 제가 보니까.
근데 지금은 내려오고 있잖아요. 거래량이 쭉쭉 내려와서 5천에서 4, 몇백, 3,00, 2, 몇백으로 내려왔어요. 그럼 제가 말씀드 6,000하고이 괴리가 있죠. 여러분들이 10월 11월 거래량을 좀 더 유심히 보시면 시장이 좀 예측된다고 봐요. 그러니까 거래량이 일단 신호를 줄 것이고요. 그리고 경매 물건이 살짝 고개를 쳐들었습니다. 경매 물건이 늘어난다는 건 시장에 뭔가 리스크가 발생하다는 얘기죠. 그분이 연속성은 아직 1개월밖에 안 됐어요. 그 다음 달하고 다음 달까지 보면 내용이 좀 나올 텐데 여러분들 이제 시장에서 체크할게 경매가 어떻게 되지?
한번 대법원 등기 정보가 강장에 하시면 강제 경매와 이무 경매이 물권 개수가 표시가 다 됩니다. 뭐 조사하시거나 관심서 보시면 어 제 말의 뜻을 좀 이해하실 겁니다. 그래서 그런 것들이 신호들이 좀 나오고 있다. 아까 말씀드린 금리이 부분이 기다리고 있다. 뭐 이렇게 같이 보시면 될 것 같습니다. 서울 아파트 공급 부족이 내년 집값에 얼마나 영향을 미칠까요? 지금도 미치고 있고 내년에도 미칠 겁니다. 어 미치는데 이제 가격이 너무 올랐다고 제 말씀드렸잖아요. 그럼에도 불구하고 버텨 분들이 못 버텨온 분들 필수적으로 집을 사자는 분들이 있어요.
아기들이 중학생이 되거나 이렇게 사춘기 들어갈 때 방을 만들어 줘야 되거든요. 그런 분들이 조금 무리해서라도 할 수밖에 없는 그 상황이고 쉬는 부분도 마찬가지죠. 이왕이면 전세값이나 차이가 없다 보니까 이왕이면 매수를 하자 하는데 너무 비싸잖아요. 올해 혼인수가 되게 뜨렸을 겁니다. 그러면 내년엔 더줄 가능성이 좀 높은데 그럼에도 불구하고 상방 압력은 계속 존재할 것 같아요. 아까 말씀드린 대로 정부 정책이 확실하지 않다라면 입지 물량 부족은 당할 수가 없죠. 모든 경작 이론의 기본이 이겁니다. 세리테스 파리부스라고 다른 조건이 같다면 수요 공급 이론이 우리가 배운 겁니다.
공급이 모자르는데 수요가 많으면 값이 오르죠. 근데 공급이 줄었는데 수요가 더 줄면 어떻게 돼요? 내리죠. 이런 이거는 수요공 이론에 없어요. 교차 이론이기 때문에 XY 근데 얘가 다운됐는데 얘 다운되면 선이 벌어져서 갭이 생기면 맞춰주점이 가격이 다 같이다 이러는 건데 그런 현상이 벌어질 가능성이 내년에는 아직은 없을 것 같고 근데 가격이 더 올라가잖아요. 그럼 못 버팁니다. 그럼 제가 말씀드린 그런 현상이 수요가 더 감소할 수 있어요. 어떤 현상이 보냐면 서울에 집을 안 사고 아 그냥 수도권으로 수도권이 상승할 수 있는 여력이 생기겠죠.
서울의 상승력이 약해지면 수도권으로 간다는 얘기. 수도권에 일부 지역들이 지금 많이 올랐어요. 또 거기 또 힘들어서 지금 우리가 말한 풍선 효과가 많이 들어보셨잖아요. 3차 풍선 효과가 벌어지고 있습니다. 서울에 사시는 분들이 5 통택까지 가고 있습니다. 지금 왜 그러냐면 괴통이 좋아져서 오산 통택에서 출퇴근이 가능합니다. 서울은 자가 운전하신 분들은 아실 거예요. 무슨 말인지. 그까 그런 부분에서 또 이런 부분 이런 생각 우산에서 서울에 들어오는데 막 먼 먼데 같지만 수도권 같은 경기권이고 오산에서 오는데 4, 50분 오거든요. 일단 서울 안에 들어오는게 그러면 고군처에 있는 직장 거기들은 이전할 수밖에 없겠죠.
왜? 훨씬 저렴하니까 주거비가. 그게 그쪽에 가격이 오르고 있어요. 지금 그 얘기 뭐냐면 여기 끝물이 다 됐다 얘기죠. 여기서 못 버티고 가니데 그 얘기 뭐예요? 좋은 풍선 효과 아니라고 보는 거죠. 제가 볼 때. 왜 여기가 고점까지 다 춥으니까. 그러니까 서울은 거래량이 극감하데 반해서 그런 지역은 거래량이 늘어나고 있습니다. 뭐 이런 시장 소변화를 좀 체크하시면 좋을 것 같고 그래서 중요한 변수 체크하시고 다만 지역마다 다르게 나타난다. 많이 안 올랐던 지역이 여러분이 혹시 듣던 키 맞추기 이런 현상의 위치가 좀 바뀌는 거죠. 지금 서울 핵심에서 부핵심으로 갔다가 서울 외곽까지 갔다가 수도권 갔다가 수도권에서 수도권 외곽까지 지금 번졌는데 그럼 어디 갈까요?
지방 가나요? 안 가죠. 여기가 거래량이 톱되는 순간이 있을 거 아니에요. 그럼 이제 끝물이죠. 그게 그렇죠. 이렇게 좀이어서 좀 보시면 좋을 것 습니다.
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