저자: 한문도교수 · 한국인
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서울 초고가·중고가 아파트가 내년까지 상승 압력을 받을 것으로 봄. 다만 금리 인상 시점 이후 중가주택 상승폭 제한, 초고가주택은 하방 압력이 예상됨. 거래량 급감(5~6월 약 8,000건 → 최근 3,000건대)을 위험 신호로 제시하고, 12월 세제 개편과 정부 정책 변화를 핵심 변수로 꼽음. 금리 인상(한국이 미국보다 먼저 올릴 가능성)이 시장 조정 요인이라고 주장.
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아시는 바와 같이 중과세 주택의 가격이 지금 폭등하고 있습니다. 이 현상은 두 가지가 똑같이 내년에도 이어질 거라고 봅니다. 하반기까지는 그렇게 보고 있습니다. 금리 인상이 딱 벌어지는 순간 시장은 조금 달라질 수 있어요. 상승폭은 더 제한적이거나 하락으로 돌아설 수도 있고, 위험 신호는 거래량 급감입니다. 거래량이 5월, 6월에 8,000건까지 갔었는데, 지금은 3천 건대로 60~70% 감소했습니다.
최근 서울 아파트 시장에서 상승과 하락 전망이 엇갈리고 있는데요. 현재 부동산 시장을 어떻게 보고 계신가요? 현재는 시장을 두 갈래로 봐야 합니다. 공급 대책과 세제 개편의 내용이 워낙 강하다 보니, 초고가 주택은 이미 하락세가 8주째 이어지고 있습니다.
앞구정 같은 곳에서는 60억짜리가 50억에 팔렸고, 지난달 얘기입니다. 이번 달에는 110억짜리가 80억대에 팔렸어요. 20억 넘게 하락했는데, 그분들이 왜 팔까요? 더 오른다고 생각하면 들고 있겠죠. 개인 사정이라고 말하는 사람들도 있지만, 그게 한두 건이면 그렇게 말할 수 있어도 지금은 연속적입니다. 두 달째 초고가 주택이 하락하고 있다는 사실을 받아들여야 합니다.
신사임당 가족 여러분 중에도 대부분의 국민은 상류층이 2~3%밖에 안 된다는 것을 아실 겁니다. 95% 이상은 중산층과 서민층이에요. 정책 방향은 좋지만 미스매치가 있습니다. 중저가 이하 주택, 그러니까 15억 이하 주택은 6억 대출이 되잖아요. 이 부분이 연말이 되면 대출 총액 심사가 강화되면서 대출 수요가 줄어들 수 있습니다.
2015년부터 2021년까지 6년 동안 폭등했다가 2022년 잠깐 내렸고, 2023년 윤석열 정부에서 집값 폭락을 막으려고 떠받쳤습니다. 2025년 2월 서울 토지거래허가구역을 풀면서 투자 심리가 생겨 집값이 훅 올랐고, 이후 정권이 바뀌면서 한두 달 만에 6·27 대책이 나왔습니다. 정신없는 2~3년이었죠.
새 정권이 들어와 열심히 하고 있는데, 정책을 던질 때는 그 뒤에 벌어질 현상을 체크해야 합니다. 대통령을 갑자기 뽑으면 인수위원회를 둘 시간이 없어요. 바로 업무를 시작해야 하고, 정책을 급하게 펼쳐야 하죠. 그때 부동산 시장은 계속 오르고 있었고, 그래서 6·27 대책이 먼저 나온 겁니다. 그때 6억 대출은 사실 서민들에게는 괜찮았는데, 강남 25억 이상 아파트는 15억까지만 대출을 해 줘야 한다는 식의 정량적 문제가 있었습니다. 제가 보기에는 그런 것 같아요.
지금 시장은 6억 대출 한도가 유지되고 있고, 겉으로는 LTV 40%, DSR 40%로 꽉 잡은 것처럼 보입니다. 하지만 여러분이 아시다시피 생애 최초 구매자와 서민 실수요자가 대부분이죠. 이분들에게는 LTV 70%의 예외를 두었고, 서민 실수요자 대출은 60%입니다. 그러니 정부가 발표한 LTV 40%는 사실상 거짓말이고, 국민을 기만하는 셈입니다. 60%도 많은 대출입니다. 생애 최초 구매자가 거래의 거의 절반이고, 나머지 3~4할도 실수요자라면 LTV 60% 기준이 유지되는 셈이죠.
이런 분위기에서 작년과 올해는 입주 물량이 부족했습니다. 이 틈에 친시장주의자들이 폭등을 띄울 수 있었고, 포모(FOMO) 심리가 등장했습니다. 지금은 포모 심리를 넘어 유튜브 같은 매체로 개인들이 공부를 많이 합니다. 핵심지의 입지 가치에 대한 해외 사례도 많이 찾아보는데, 일본 도쿄의 경우 외곽은 80%까지 떨어졌지만 핵심지는 50% 정도 떨어졌습니다. 그리고 그 핵심지 가격이 지금 30년 만에 전고점을 회복하고 있습니다.
핵심지는 초고가 주택 세금으로 지금 눌리고 있지만, 바닥을 다지면 다시 내성이 생길 겁니다. 중력가가 올라오고 있는 현상은 제가 보기에 내년 상반기까지 이어질 것 같습니다. 정책 의도는 좋았지만 잘못 왜곡된 정책이 나와 시기가 맞지 않았습니다. 상생임대나 매입임대 주택은 임대 수요인데, 이것은 원래 단계적으로 가야 효과가 있습니다. 공급이 많을 때 단계적으로 가면 괜찮지만, 공급이 없는데 임차인을 내보내라고 하면 어떻게 될까요? 갈 데가 없잖아요. 전세까지 오르니 전세를 구하다 화가 난 사람들이 "그냥 사 버리자"며 무리해서라도 집을 사고 있습니다.
정부가 신호를 명확하게 주지 못하고 있는 것도 문제입니다. 애는 쓰는데 신뢰도가 없어요. 분양가도 얘기하지 않고 감추고, 3기 신도시도 빨리 할 수 있는데 하지 않고 있습니다. 다른 방송에서도 계속 비판했지만, 빨리 해야 사람들이 기다리고 급하게 움직이지 않을 텐데 그걸 안 하고 있어요. 그래서 장관도 교체되었죠. 제가 볼 때는 국무장관, 정책 시장, 재정 담당자가 바뀌고 LH 사장도 새로 왔으니, 이번에는 기대해 볼 만하다고 생각합니다. LH 이성훈 사장이 국감에서 대출을 줄여야 한다고 얘기했는데, 4억을 줄여야 한다는 뜻은 이해가 됩니다. 조금 늦었지만요. 생각해 보세요. 대출을 1억으로 줄이면 집값이 오를까요? 못 오릅니다. 돈이 없으니까요. 이게 핵심입니다.
이것을 가지고 주식시장을 찬다고 공격하는 사람도 있는데, 그게 찬 건가요? 정부가 실수한 것은, 지금 안 사도 더 저렴한 주택 공급이 나온다는 확신을 주지 못한 겁니다. 그 확신을 주면 대출을 줄여도 사람들이 이해합니다. 앞뒤 설명이 명확하지 않고 신뢰도가 없는 정책이 이어지다 보니, 이 현상은 내년 상반기까지 갈 것 같습니다. 다만 정부가 연말이나 내년 초에 제가 개인적으로 수정할 만한 대책을 내놓는다면 시장은 확실히 바뀔 수도 있다고 말씀드리겠습니다.
가장 중요한 변수는 정부 정책입니다. 두 번째는 미국의 금리 인상이에요. 이 두 가지가 가장 큽니다. 다만 미국 금리와 별도로, 한국은 현재 신한성 총재가 약간 매파적이라 천재적으로 문제를 올릴 수도 있습니다. 미국은 10월에 금리를 동결하고 12월에는 올릴 것 같습니다. 미국이 올릴 때 따라가기보다는, 이번 금통위 말고 다음 금통위에서 우리나라가 먼저 올릴 수도 있을 것 같아요. 대통령이 얘기한 3.5%가 되면 실제 금리는 5%대로 올라갑니다. 현재도 5%인데, 최고 6~7%, 8%까지 가면 기본 금리만 해도 5%가 넘어요. 지금 집값이 많이 올랐기 때문에 수요자들에게는 부담이 되고, 거래량도 줄고 있습니다. 대출 총량이 떨어진 것도 있지만요.
그래서 판단할 때는 이렇게 보면 됩니다. 중가 주택의 상승폭은 제한적이고, 초고가 주택은 계속 하방 압력을 받을 것입니다. 금리 인상이 딱 벌어지는 순간 시장은 달라질 수 있어요. 여기에 부동산 정부 정책이 어떻게 마무리되느냐가 붙어 있습니다. 12월 세제 개편은 거의 확정적으로 나올 가능성이 높은데, 나오면 시장이 좀 엉킬 겁니다. 임대사업자들이 집을 팔아야 하기 때문에 매물이 늘어날 겁니다. 똑똑한 분들은 미리 팔려고 하니까요. 매물은 늘어나는데 가격은 쉽게 낮추지 않을 겁니다. 이때 정부가 대출을 더 조이면 집값은 내려가겠지만, 정부는 주거 사다리 같은 말로 공격을 받게 됩니다. 사람들은 액면만 보고 "대출도 없다"고 말하지만, 대출이 전부 없어지면 어떻게 될까요? 다 못 사요. 집값이 올라갑니까? 안 올라가죠. 정부가 과감하게 할 것인지, 정치적으로 왔다 갔다 하며 장난칠 것인지에 따라 시장이 쉽게 잡히지 않을 겁니다.
이 두 가지 요인을 체크하면서 시장을 보시면 좋겠습니다. 지금은 상승 추세가 끝자락에 와 있다고 봅니다. 2021년에도 제가 확신이 있었기 때문에 방송에 나와 "빚을 내서라도 집을 사지 말라"고 떠들었습니다. 실제로 강남3구와 마용성을 빼고는 제 말을 따른 분들이 지금 이득을 봤습니다. 그때 집을 산 곳 중에 지금 전고점을 뚫은 곳은 거의 없어요. 6개구를 빼고 서울 25개구 중 나머지 18개구는 마용성과 강남 3구를 뺀 17개구인데, 전고점을 돌파한 곳은 한두 개뿐이고 그것도 몇 단지에서만 나왔습니다.
2021년에 집을 산 분들은 변동금리가 올라 이자 부담이 컸을 겁니다. 30년 대출이라도 5년 뒤에는 금리가 조정되는데, 그분들은 금리가 세게 붙었을 거예요. 그래도 버틴 분들이 계십니다. 투잡을 뛰면서 버틴 분들이요. 그분들이 계산해 보면, 그때 5억, 6억에 샀다면 지금까지 이자만 1억 이상 들어갔을 겁니다. 그런데 전고점을 돌파하지 못했다면 1억이 싼 셈이죠. 이 점을 제가 말씀드리는 겁니다. 강남3구와 마용성이 전고점을 많이 돌파한 바람에 그 지역에 투자하는 분들이 많은데, 저를 악플로 공격하면서 "다 올랐다"고 하잖아요. 그건 평균값이에요. 단지별로 조사해 보면 70%의 단지가 아직 전고점을 회복하지 못했습니다. 그때 사지 않은 분들이 댓글로 "덕분에 1억을 아꼈다"고 말씀해 주십니다. 지금 사도 올랐지만, 지금 보니 이건 대출의 힘으로 가는 측면이 큽니다. 소득이 늘어 수요가 많은데 공급이 적어서 생기는 수요·공급 부족 현상도 있지만, 대출을 조이면 수요는 제한적이 됩니다. 정부가 이것을 잘 조율해야 했는데 잘하지 못했어요. 이번에 전월세 시장을 흔들어 버린 바람에 강제 매수 분위기로 바뀌었고, 두 가지가 겹쳤습니다. 그래서 금리와 정부 정책이 정말 중요합니다. 두 가지만 보시고, 12월 세제 개편은 꼭 확인하시면 될 것 같습니다.
서울 아파트 가격은 오랫동안 올랐지만, 최근 강남 일부 지역에서는 하락세가 나타나고 있습니다. 지금 부동산 시장에서 가장 우려되는 위험 신호는 무엇인가요? 위험 신호는 거래량 급감입니다. 거래량이 5월, 6월에 8,000건까지 갔었는데, 지금은 3천 건대로 60~70% 줄었습니다. 더 중요한 점은 서울의 평균 월 거래량입니다. 제가 78개 항목을 처음 발표했는데, 그 데이터를 다 쓰고 있어요. 대략 6천 건 정도로 보시면 됩니다. 이 6천 건 밑으로, 2~3천 건으로 내려가면 하락입니다. 2~3천 건에서 3~5천 건을 넘어 6천 건으로 올라가면 상승 사이클이라고 제가 보고 있습니다. 지금은 내려오고 있어요. 5천 건에서 4백 건대, 3천 건대, 2백 건대까지 내려왔습니다. 6천 건과 괴리가 있죠. 10월, 11월 거래량을 유심히 보시면 시장이 어느 정도 예측될 겁니다. 거래량이 먼저 신호를 줄 것입니다.
경매 물건도 살짝 고개를 들었습니다. 경매 물건이 늘어난다는 것은 시장에 리스크가 생긴다는 얘기죠. 다만 이 흐름은 아직 한 달밖에 안 됐습니다. 다음 달, 그다음 달까지 보면 내용이 좀 나올 겁니다. 시장에서 체크할 것은 경매 상황이에요. 대법원 등기정보 사이트에 들어가면 강제경매와 임의경매의 물건 개수가 표시되니, 확인해 보시면 제 말의 뜻을 이해하실 겁니다. 이런 신호들이 나오고 있고, 아까 말씀드린 금리 부분을 기다리고 계셔야 합니다. 같이 보시면 될 것 같습니다.
서울 아파트 공급 부족이 내년 집값에 얼마나 영향을 미칠까요? 지금도 미치고 있고 내년에도 미칠 겁니다. 가격이 너무 올랐다고 말씀드렸지만, 그럼에도 버틴 분들, 못 버틴 분들 중에서 필수적으로 집을 사려는 분들이 있습니다. 아이들이 중학생이 되거나 사춘기에 들어갈 때는 방을 만들어 줘야 하니, 무리해서라도 집을 사야 하는 상황이 있어요. 전세 가격과 차이가 크지 않으니 "이왕이면 사자"고 생각하는데, 너무 비싸죠. 올해 혼인 건수가 많이 늘었을 텐데, 내년에는 줄어들 가능성이 높습니다. 그럼에도 상방 압력은 계속 존재할 것 같아요. 아까 말씀드린 대로 정부 정책이 확실하지 않다면 입지 좋은 곳의 물량 부족은 해결되지 않습니다.
경제학의 기본 원리가 이것입니다. 다른 조건이 같다면 수요와 공급 이론이 적용되죠. 공급이 모자라고 수요가 많으면 값이 오릅니다. 그런데 공급이 줄었는데 수요가 더 줄면 어떻게 될까요? 내려갑니다. 이런 현상은 기본 수요·공급 이론에 없습니다. 교차 이론이라 X와 Y가 있는데, 수요가 떨어지면 선이 벌어져 갭이 생기고, 가격이 같이 맞춰지는 식입니다. 내년에는 그런 현상이 벌어질 가능성이 아직은 없을 것 같습니다. 다만 가격이 더 오르면 사람들은 버티지 못하고, 그러면 수요가 더 줄어들 수 있어요. 그런 현상이 나타나면 서울에 집을 안 사고 수도권으로 옮겨가는 흐름이 생기겠죠. 서울의 상승력이 약해지면 수요는 수도권으로 간다는 얘기입니다. 수도권 일부 지역은 이미 많이 올랐어요. 또 여러분이 많이 들어보셨을 풍선효과가 3차까지 벌어지고 있습니다. 서울에 사는 분들이 오산, 평택까지 가고 있어요. 이유는 교통이 좋아져서 오산, 평택에서 출퇴근이 가능하기 때문입니다. 자가운전을 하시는 분들은 무슨 말인지 아실 겁니다. 서울에 들어오는 것이 멀게 느껴질 수 있지만, 경기권이고 오산에서 40~50분이면 옵니다. 서울 안으로 들어오는 직장이 있는 사람들은 고군분투하며 이전을 할 수밖에 없겠죠. 주거비가 훨씬 저렴하니까요. 그쪽 가격이 오르고 있어요. 이것은 끝물이라는 얘기입니다. 여기서 못 버티고 다른 곳으로 가는 것이니, 제가 보기에는 좋은 풍선효과가 아니라고 봅니다. 고점까지 다 추격했으니까요. 서울은 거래량이 급감하는 반면, 그런 지역은 거래량이 늘고 있습니다. 이런 시장 변화를 체크하시면 좋겠습니다. 지역마다 다르게 나타나는데, 많이 오르지 않았던 지역이 여러분이 들어보셨을 키 맞추기 현상으로 위치가 바뀌는 겁니다. 지금 서울 핵심에서 준핵심으로, 서울 외곽에서 수도권, 수도권 외곽까지 번졌는데, 그다음은 어디일까요? 지방으로 갈까요? 안 가겠죠. 결국 거래량이 꼭대기를 찍는 순간이 올 것이고, 그때가 끝물입니다. 이런 흐름을 이어서 보시면 좋겠습니다.
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