저자: Kevin · 외국인
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연준 금리 인하가 집값 상승을 보장하지 않으며, 주택 대출 기준(lending standards)이 완화되어야 주택시장 붐이 온다는 주장. 과거 금리 인상기 집값 둔화, 대출기준 완화기(2004, 2011~14, 2021) 집값 상승 데이터 제시. 향후 약 2년간 대출 여건이 빡빡해 시장 열기는 제한될 것으로 전망. 주택시장 폭락은 예상하지 않음. 영상 말미 자체 플랫폼 홍보 포함.
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이 지표는 주택 시장에 매우 중요한 신호가 될 수 있습니다. 역사를 보면 지금 얘기하려는 내용이 맞았고, 앞으로도 다시 맞을 수 있습니다. 그런데 이걸 이야기하는 사람은 거의 없습니다. 다들 연준이 금리를 내리니까 집값이 폭등할 거라고 가정하죠. 차분히 살펴보겠습니다.
다른 요인이 실제로 작용하고 있을 수 있고, 제가 그걸 찾은 것 같습니다. 이 내용은 이미 e-hack.com에서도 다룬 적이 있습니다. 아직 방문하지 않으셨다면 참고해 주세요. 먼저 데이터를 더 깊이 들여다보겠습니다. 저는 개인적으로 역사를 보는 걸 좋아합니다. 상황이 크게 달라지기를 기대하는 건 보통 소용없는 일이라고 생각하기 때문입니다.
역사를 공부하면서 실제로 반대 방향으로 움직였던 시기를 찾아볼 필요가 있습니다. 모든 것이 이상하게 바뀌어 다시 2021년으로 돌아갈 거라고 희망하거나 기대하는 건 의미가 없습니다. 2021년에는 다들 집을 샀고, 다음 해에 20%씩 오르기도 했죠.
그래서 지금 무슨 자료가 있냐면, 파란색 선은 인플레이션을 반영한 부동산의 실질 가치입니다. 집값이 10% 오르고 인플레이션이 5%라면, 이 그래프에는 5%로 표시됩니다. 빨간색 선은 연준 금리입니다.
여기서 아주 분명한 사실이 보입니다. 빨간 선으로 표시된 연준 금리가 오를 때마다 파란 선은 내려갑니다. 꽤 당연한 얘기고 논리도 맞습니다. 그리고 파란 선이 중간의 큰 검은 선 아래로 내려가면 집값 상승률이 마이너스, 즉 집값이 떨어지고 있다는 뜻입니다.
그러니까 금리가 오르면 집값을 끌어내릴 수 있다는 걸 알 수 있습니다. 2005년, 2006년, 2007년에 실제로 그랬죠. 금리 인상은 주택 버블을 꺼뜨리고 주택 시장을 말하자면 나락으로 밀어 넣을 수도 있습니다. FOMC 금리가 오를 때마다 집값이 마이너스로 가거나, 상승세가 크게 둔화되는 것 같습니다. 예를 들어 2018년 무렵 금리가 오르기 시작했을 때 집값 상승도 크게 꺾였습니다. 연준 금리 인상과 집값 하락 또는 둔화 사이에는 분명한 상관관계가 있습니다. 여기까지는 이해가 됩니다.
문제는 금리 인하를 집값 상승과 같다고 보기 시작하면 이 논리가 전혀 맞지 않는다는 겁니다. 잠깐, 뭐라고요? 네, 이걸 보세요. 1970년대에 금리를 내렸는데, 적어도 빠르게 움직인 건 거의 없었습니다. 여기 이 점프가 나타나기 전까지는요. 그런데 이 끝부분, 즉 12월 17일이나 1976년의 이 점프를 기억해 주세요. 여기 보이는 다른 점프들도 설명할 수 있는 다른 요인이 있을지 모르니까요.
86년으로 넘어가 보겠습니다. 86년이 여기 있습니다. 이 시기 금리는 꾸준히 떨어졌습니다. 그러는 동안 집값에서는 이상한 점프가 조금씩 나타납니다. 바로 여기 이 파란 선이요. 이 파란 선이 보이시죠? 그런데 이건 금리의 직접적인 하락과는 관계가 없습니다. 연준이 금리를 평균적으로 조금씩 내리는 완만한 하락이 보일 뿐입니다. 그리고 갑자기 연준 금리가 오르면 여기처럼 둔화가 나타납니다. 연준 금리가 오르면 둔화. 그런데 여기서는 꽤 안정적입니다. 그럼 왜 86년에 갑자기 집값이 치솟는 걸까요? 거의 10년마다 이런 일이 생기는 것 같습니다. 96년에도 다시 보세요. 집값의 이 파란 선이 크게 점프하는데, FOMC 금리에는 변화가 없습니다.
그러니 집값에 실제로 영향을 주는 건 FOMC 금리가 아닐 수도 있습니다. 그리고 이걸 보세요. 2008~2009년 경기침체 때 금리가 급격히 떨어졌고, 금리는 덜 마이너스가 됐습니다. 이 선은 올라갔습니다. 맞아요, 그래도 여전히 마이너스입니다. 집값은 여전히 가치를 잃고 있었습니다. 실제로 집값은 거의 반토막이 났죠. 그리고 여기 이 모든 마이너스 값들, 전부 다요. 그럼 잠깐, 금리를 내리면 집값이 올라야 하는 거 아닌가요? 꼭 그렇지는 않습니다. 시차를 두고 나타나는 거라고 주장할 수도 있겠죠. 아니면 다른 요인일까요? 저는 다른 요인이라고 봅니다.
이걸 보세요. 이건 하나의 지표이고, 주택 시장보다는 상업용과 산업용 부동산에 대한 지표라서 대리 지표입니다. 보통 함께 움직이긴 하지만, 가장 좋은 관계는 아닙니다. 그래도 강한 관계입니다. 대출 심사 기준이 강화되는 이 흐름을 보세요. 대출 심사 기준이 마이너스로 내려갈 때마다 완화를 뜻하고, 이 선이 검은 선 아래로 떨어진다는 건 대출받기가 쉬워졌다는 뜻입니다. 대출이 쉬워진 시기를 보세요.
94~96년, 2004~2006년, 2011년, 그리고 대략 2012년, 2013년, 그리고 당연히 2021년입니다. 대출을 받기가 정말 쉬웠습니다. 대출 기관들이 모든 사람에게 돈을 빌려주고 싶어 했기 때문입니다. 이걸 잘 보세요. 그리고 이 자료는 제가 e-hack에 올렸다는 걸 기억해 주세요. 이 그래프를 직접 보고 활용하고 싶으시다면 링크가 거기 있습니다. 직접 확인해 보세요. 그리고 이건 영원히 무료입니다. 이 점을 알아 두셨으면 합니다.
이걸 보세요. 부동산 가격은 아직 정점에 이르지 않았습니다. 우리가 관심 있는 건 호황이 언제 시작되는지죠? 여기 호황은 2004년 무렵, 시작할 때, 그리고 2012년 무렵에도 시작할 때, 그리고 2021년에도 다시 시작할 때였습니다.
그럼 이걸 대출 심사 기준이 마이너스였던 시기와 비교해 보겠습니다. 2004년 초에 마이너스로 돌아섰고, 2년 동안 그 상태가 이어졌습니다. 2011년부터 2012년, 2013년, 2014년까지도 마이너스였습니다. 느슨한 대출 심사 기준이 실제로 집값을 올린 겁니다. 2021년에도 똑같은 일이 벌어졌습니다.
그럼 여기서 어떤 결론을 낼 수 있을까요? 실제로 주택 시장을 키우는 건 연준이 금리를 내리는 게 아닙니다. 대출 심사 기준의 완화가 주택 시장의 진짜 호황으로 이어지는 겁니다. 제가 하우스 해크에서 추가한 이 메모를 보면, 우리는 매일 부동산 시장을 연구할 뿐 아니라 직접 참여합니다. 제안서를 쓰고, 과대평가되었다고 판단하는 거래는 일부러 건너뜁니다. 지난 6주 동안 거래를 검토하고 분석하고 확보하는 과정에서 정말로 시작된 투기도 많이 봤습니다. 우리는 거래를 시장에서 가져옵니다. 안전 마진이 있는 좋은 거래를 확보합니다. 그런데 놓치는 거래도 있습니다. 저는 거래를 놓치는 게 좋습니다. 과도하게 지불하지 않는다는 뜻이니까요. 그렇지 않나요? 모든 거래에서 이기면, 리스크를 너무 느슨하게 평가하고 있다는 뜻이니까요. 그러니 거래는 놓쳐야 합니다. 그건 괜찮습니다. 영업과 같습니다. 계속 제안하는 거죠. 뭔가는 따내고, 뭔가는 놓칩니다. 이건 정상입니다.
흥미로운 건, 우리가 놓친 거래들은 제가 보기에 거의 말도 안 되는 투기 때문에 놓친다는 겁니다. 그 근거가 오직 연준이 2024년에 금리를 내릴 거라는 사실뿐입니다. 사람들은 "세상에, 이건 집값이 폭등한다는 뜻이야"라고 생각합니다. 저는 그렇게 확신하지 않습니다. 사실 대출 심사 기준이 충분히 완화되어 매수자 풀을 정말로 넓힐 수 있을 때까지 이런 흐름은 계속될 거라고 생각합니다.
내년에 연 5~6% 금리로 집을 살 사람들은, 이 엄격한 대출 심사 기준을 통과하는 사람들일 겁니다. 우리가 예상하는 공급 증가에 비하면 매수자는 소수일 겁니다. 저는 주택 시장 폭락을 주장하는 게 아닙니다. 다만 대출 여건이 다시 유연해지는 데 약 2년쯤 걸릴 거라고 봅니다. 그러니 본격적인 열기가 오기 전까지 약 2년 동안 여유를 가지고 살펴볼 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 대출 심사 기준은 계속 지켜보죠. 제 생각에는 기이할 만큼 매우 정확한 선행 지표니까요.
(이 영상은 개인 투자 자문이 아니며, 세무나 법률 자문도 아닙니다.)
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