저자: 김광석 · 한국인
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결론: 2023년 경기침체 위험은 크며 금리 인상 속도 조절이 논의되지만 고금리 기조는 이어질 전망이다. 경기 전망: 아직 경기침체는 아니지만 성장률이 평년(3.5%)을 밑도는 흐름으로, 2023년 한국 성장률은 1.8~1.9% 수준(잠재성장률 2% 하회)으로 제시됨. 물가·금리: 고물가는 공급망 병목에서 비롯됐으나 금리인상으로 수요를 줄여 물가를 잡는 구조이며, 그 결과 경기침체가 유인됨. 미국 기준금리 약 5% 수준, 한국은 약 4%까지 오를 수 있다는 관측. 금리 인상 속도: 연준 내 자이언트스텝 반대 목소리가 있어 인상 속도 조절 국면으로 해석되나, 높은 수준의 금리 유지로 파장은 불가피. 시장 영향: 물가·금리·시장 3대 키워드로 실물경기 침체, 강달러·외환시장 영향, 저축 선호에 따른 주식시장 자금 이탈과 주가 하락이 예상됨. 부동산: 금리 상승은 자산 가격 하락 요인이며 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리돼야 거래 회복과 가격 하락 멈춤이 가능하다고 봄. 서울 아파트 거래량은 월 500~700건 수준으로 거래절벽 상태이며, 규제 완화로 약간 늘 수 있으나 흐름 전환은 어렵다는 판단. 부동산 대응: 분양은 입지·가격 경쟁력 있는 곳 위주, 2023년 경매·공매 시장 활기 예상, 급매물 매수 전략 제시. 전망과 타이밍 모두 고려 필요.
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금리인상과 경기침체, 2023년 경제는 어떻게 봐야 할까
지금 뭐게요, 코인 주식 발간 전입니다. 7%대 위에서 계속 맴도는 고물가 구조가 2023년 내에는 되게 어렵고, 출렁거릴 수밖에 없다는 게 현실이라는 말씀이 있었는데요. 그 얘기 중에 자연스럽게 금리 이야기를 나누지 않을 수 없을 것 같습니다. 향후 세계경제와 한국경제 전망에 대해 말씀을 드려보려고 합니다.
기본적으로 아직 경기침체는 오지 않았다는 말씀을 먼저 드리고 싶습니다. 그렇다면 2023년에 더 힘든 국면이 온다는 뜻이냐고 하면, 그럴 수밖에 없다고 보고 있고 너무나 힘든 국면인 것은 맞습니다. 다만 아직은 플러스 성장을 하고 있고, 그 플러스에서 떨어지고 있는 국면이라고 생각하시면 좋습니다. 플러스에서 마이너스로 떨어지는 것, 그것을 침체라고 하죠.
고금리보다 더 큰 복병, 경기침체
고금리보다 경기침체가 더 큰 복병이 될 수 있다는 점이 중요합니다. 두 가지는 서로 연동되어 있습니다. 고금리 지표로 봤을 때 지금 경기가 좋은 것은 하나도 없습니다. 그런데 더 나빠진다는 것이 문제입니다. 성장률 평년치가 대략 3.5%인데, 2022년은 3.2%, 2023년은 2.7%로 보고 있으니 평년보다도 못하고 점점 더 어려워진다는 그림을 그릴 수 있습니다.
한국경제도 2023년 성장률 전망치가 1.9% 정도로 보입니다. 어제 KDI 경제전망 실장님과 대화를 오래 나눴는데 1.8%를 제시하셨습니다. 우리나라 잠재성장률이 2%이니, 그보다 훨씬 밑도는 경제입니다.
그럼 이것을 고금리발 경기침체, 혹은 고금리 후폭풍으로 보는 것이냐는 질문이 있을 수 있습니다. 어쩌면 경기침체가 금리 때문에 약이 되었다기보다는, 용인된 경기침체라고 볼 수 있습니다. 이번 고물가 기조의 배경은 공급망 병목 현상입니다. 수요는 폭발하는데 공급이 부족했습니다. 공급을 늘릴 수 없는데 왜 금리 인상으로 물가를 잡으려 하느냐는 의문이 많이 제기되고 있는데, 저도 궁금합니다. 공급을 끌어올릴 수는 없으니 수요를 끌어내리는 방식입니다. 금리를 올려 수요를 떨어뜨리고 결국 공급과 수요를 맞추는 것입니다. 금리 인상은 곧 소비와 기업 투자를 떨어뜨립니다. 공급이 부족한 만큼 수요를 떨어뜨려 물가를 잡는 원리인데, 결국 이것이 경기침체를 유인했다고 해석할 수 있습니다.
경기침체가 유인되는 만큼 이제 찬반 논쟁이 시작됩니다. 물가는 어느 정도 잡히는데 너무 심각한 경기침체가 오는 것 아니냐는 여론이 이미 부상하기 시작했습니다. 그래서 금리 인상 속도 조절론이 나옵니다.
너무 갑작스러운 금리 인상
부동산 쪽에서 보면 금리가 너무 갑작스럽게 올랐습니다. 2021년 7월 기준금리는 0.5%였습니다. 지금 2022년이 다 가는데 3%입니다. 대출금리도 불과 1년 반 전과 비교하면 충격적인 수준입니다. 금리가 그만 올랐으면 하는 바람이 생기는 것도 당연합니다.
내년에 미국 금리가 5%대 근처를 오가고, 한국은행 총재께서는 1%포인트 정도는 더 올려야 한다고 말씀하셨습니다. 그래서 우리도 4% 정도까지 각오해야 한다는 정도로 정리되고 있습니다. 제 소견을 말씀드리자면 금리 인상 스탠스가 실제 경제활동에 얼마나 영향을 주었는지, 그리고 이것만으로 물가가 잡힐지 살펴봐야 합니다. 금리 인상 때문에 우리나라가 겪고 있는 채권시장 불안을 미국도 갖고 있어서 이것이 시스템 리스크로 부상하는 것 아니냐는 점이 가장 중요합니다.
경기침체는 어쩔 수 없는 과정으로 넘어가고, 물가는 안정화되고 있다고 보면 됩니다. 다만 연준위원들이 갑론을박하며 싸운 이유는 채권과 금융 부문의 안정성이 굉장히 중요하기 때문입니다. 자이언트 스텝을 한 번 더 하면 안 된다는 주장도 나왔습니다. 결국 만장일치로 자이언트 스텝을 하다가 금리 인상 속도를 주춤하고 있는 모습을 보면, 정말 금리 인상 속도 조절에 들어간 것으로 보입니다. 내년에도 금리가 오를 것이라는 것이 대체적인 전망인데, 그 속도가 조금 완만하게 진행되면 시장 충격이 덜할 수는 있을 것입니다. 다만 완만하더라도 높은 수준이기 때문에 여러 파장은 나타날 수밖에 없다고 봐야 합니다.
과거 금리 정상화 과정의 교훈
한국은행 출입기자 출신이 많이 공부한 내용이기도 한데, 2008년 금융위기 이후 금리를 인하하고 양적완화 등으로 대응했고, 이후 금리를 정상화하기 시작했습니다. 2015년 12월부터 2017년, 2018년에 걸쳐 금리를 인상했습니다. 미국은 2015년 12월부터 2018년까지 9번 인상했는데, 그 9번 모두 베이비 스텝이었습니다. 긴축발작이 일어나지 않도록 금리 인상 속도를 조절하는 베이비 스텝 룰을 지켰습니다. 그런데 지금은 그 룰을 깨고 빠른 속도로 금리를 올리고 있으니, 그것이 긴축발작으로 나타나는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.
부동산 시장과 금리
오늘 대담의 가장 핵심적인 이야기가 될 수도 있을 것 같습니다. 금리가 더 추가로 오른다면 시장에는 어떤 영향을 줄까요. 특히 부동산 시장 관점에서 여쭙고 싶습니다. 부동산은 또 다른 금융 현상이라고 볼 정도로 금융과 밀접하게 연관되어 있습니다. 금리는 모든 자산의 중력으로 작용하고, 블랙홀처럼 이어집니다. 금리가 더 올라가면 투자자들은 그만큼 할인을 요구합니다. 더 떨어져야 사겠다는 것이므로 금리가 오르면 결국 가격은 하락할 수밖에 없습니다. 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되어야 거래도 어느 정도 살아나고 가격 하락세도 멈출 수 있을 것으로 예상합니다.
고금리가 주는 경제적 파장은 한두 가지가 아닙니다. 시청자 여러분을 위해 세 단어로 요약해 보겠습니다. 첫 번째 단어는 물가입니다. 두 번째 단어는 금리, 세 번째 단어는 시장입니다. 물가가 너무 높으니 물가를 잡겠다고 금리를 크게 올렸고, 그 과정에서 시장에 충격을 주었습니다. 그 대표적인 시장은 실물경제이며, 경기침체로 연결됩니다. 두 번째로, 특히 미국 중심으로 금리를 올렸기 때문에 다른 나라와 격차가 벌어졌습니다. 이는 외환시장에도 영향을 주어 강달러 현상이 나타납니다. 세 번째는 자본시장입니다. 주식시장에서 돈이 빠져나갑니다. 금리가 오르면 저축하고 싶어지기 때문입니다. 요즘 저축은행 금리가 6%이니 현금성 자산으로 이동하는 흐름이 이미 나타나고 있습니다. 그만큼 주식시장에 머무는 돈이 줄어드니 주가는 전반적으로 떨어질 수밖에 없습니다. 이 역시 자본시장에 미치는 영향입니다.
거래절벽 현상
이 과정에서 거래절벽이 나타났을 텐데, 아파트 매매 거래가 많이 줄었습니다. 하루하루 확인할 수 있는 지표로 서울시 부동산 정보광장 사이트가 있습니다. 주로 신고 건수를 보여주는데, 매일 체크해볼 수 있습니다. 많을 때는 15,000건씩 되었지만, 최근에는 적을 때 600건 정도 수준입니다. 8월에는 680건, 7월에는 671건, 10월에는 520건도 안 되는 거래량을 보였습니다. 그마저도 줄고 있는 모습으로, 거래가 크게 절벽 수준입니다. 이번에 규제 완화책이 나왔으니 대출이나 일부 세금 규제 완화 신호로 약간은 꿈틀거릴 수 있지만, 흐름을 돌려놓기는 힘들 것입니다. 바닥을 확인하면서 접근하는 것도 괜찮을 것 같습니다.
전략적 대응
이렇게 어려운 부동산 시장 국면에서는 전략적으로 준비하는 것이 필요합니다. 연구기관들이 내년 전망을 발표했는데, 대부분 마이너스로 보고 있습니다. 내년에 플러스라고 말하는 사람은 거의 없습니다. 다만 집을 사려는 분들께 드리고 싶은 말씀은, 전망과 타이밍에 너무 연연하면 좋은 기회를 잡기 어렵다는 것입니다. 두 가지를 동시에 보라고 말씀드립니다. 타이밍과 프라이스, 이 두 가지입니다. 2023년에 집을 사려는 분들은 세 가지 트랙을 생각해볼 필요가 있습니다.
첫째, 분양 쪽을 우선적으로 살펴보시면 좋습니다. 다만 분양가가 너무 비싼 곳은 오히려 미분양이 나타날 수 있으니, 입지나 가격 경쟁력이 뛰어난 곳을 골라야 합니다. 둘째, 2023년에는 법원 경매와 공매 시장이 굉장히 활기를 띨 것으로 보입니다. 헐값을 노리는 사냥꾼에게도 괜찮은 시기이고, 급매물을 사는 방식도 고려할 만합니다. 싸게 사는 것이 가장 좋다는 원칙을 기억하시면 좋겠습니다.
거시적인 측면에서 종합적으로 볼 수 있었던 대담이었습니다. 제가 깊게 보지 못했던 부분을 수석님을 통해 크게 배울 수 있는 시간이었습니다. 감사합니다.
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