저자: 홍춘욱 · 한국인
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연 7% 수익률은 시장에 머무는 것이 핵심이며, 주식과 부동산(미국 리츠)을 절반씩 나눠 투자하는 전략을 제시. 부동산은 임대수익이 있어 변동성이 적다고 설명. 매월 일정 금액으로 달러를 사고 환율 급등(위기) 시 환차익을 실현해 시장에서 많이 빠진 자산을 사는 스위칭 전략을 소개. 금리·물가 흐름을 근거로 내년까지 시장이 나쁘지 않다고 전망하며 머물 것을 권고. 은행 환전 우대율 활용법과 외화예금 ETF(SOL, SOF 등)도 언급.
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그러다 나라가 망한다는 소리가 들렸을 때 환차익 10%든 20%든 실현합니다. 그 돈을 들고 시장에서 제일 많이 빠진 자산을 사는 거죠. 용기가 필요합니다. 그래서 독한 사람이 할 수 있는 전략이에요. 저도 16년 전에 이 전략을 개발했을 때 너무 힘들었기 때문에 만들어낸 것이고, 그래서 해낼 수 있었습니다. 여러분도 할 수 있어요.
이걸 하면 연 기대수익률은 얼마나 될까요? 위기가 얼마나 자주 오느냐에 달려 있지만, 최근처럼 위기가 한두 번씩 찾아오는 시기에는 기대수익률이 굉장히 높습니다. 죽었다 살았다를 반복하면서 두 번, 세 번 먹을 수 있거든요. 다 팔고 다시 사는 과정을 저는 세 번 했습니다. 어떻게 하면 연 7% 성과를 내냐고요? 간단합니다. 시장에 머물러 있으면 돼요. 이게 첫 번째 원칙입니다.
한 가지 예를 들어보겠습니다. 제가 이번에도 컨설팅을 의뢰받았는데, 그분이 "9월에 주가가 빠질 것 같으니 빠진 다음에 투자하겠습니다"라고 하셨어요. 그래서 제가 말씀드렸죠. "그러지 마시고 날짜를 정해서 투자하세요." 여러분, 이거 꼭 기억하세요. "주가가 빠지면 들어가겠다"고 하면, 그때 빠져도 못 들어갑니다. 저도 30년 동안 이 일을 하면서 확인했어요. 무서워서 못 들어옵니다. 그러니 날짜를 정하세요. 월급이 25일에 나온다면 26일에 들어가는 겁니다. 이것만 실행할 수 있어도 돈을 벌 수 있습니다.
무엇을 사야 하냐고요? 둘 다 사세요. 리츠든 미국 주식이든 좋아요. 주식과 리츠를 함께 사는 겁니다.
1870년, 강화도 조약 무렵부터 150년 동안의 수익률 그래프를 보면 흥미롭습니다. 미국에서 시작해 일본, 독일까지 전 세계 선진국들의 실질 수익률인데, 인플레이션을 감안한 수익률이에요. 여기서 우리는 한 가지를 알 수 있습니다. 부동산이 압도적으로 좋은 투자처라는 겁니다. 왜일까요? 한 번 빠질 때 덜 빠지기 때문이에요. 주식은 어떤가요? 마이너스 30~40%까지 떨어졌다가 회복합니다. 지옥이죠. 그런데 부동산도 빠지긴 하지만, 임대료가 나오잖아요.
지금 미국 리츠에 투자한다면 배당수익률이 4.7% 정도 나옵니다. 주식의 7% 수익률을 구성해 보면, 배당 2%에 주가 상승 5%예요. 원래 주가 수익률이 그렇게 구성됩니다. 부동산의 7%는 어떨까요? 임대수익 4~5%에 나머지 2%가 가격 상승이에요. 집값은 물가를 조금 이기는 정도로 꾸준히 오르지만, 집을 보유함으로써 얻는 이익이 있습니다. 남에게 임대료를 내지 않아도 되니, 그 돈이 남아 더 투자할 수 있는 거죠.
그래서 부동산이 훨씬 좋은 투자처예요. 그런데 왜 우리는 투자를 못 할까요? 투자할 만한 상품이 없기 때문입니다. 서울 중간값 아파트가 10억인데, 더 무서운 이야기를 해볼까요?
제가 대구 남산동에 살았던 적이 있어요. 지하철 1호선이 지나는 핵심 지역이죠. 아버님이 일찍 돌아가신 뒤, 남은 돈으로 어머니가 그곳의 조그만 단독주택을 사자고 하셨습니다. 그게 실패의 출발점이었어요. 대구는 단독주택이 정말 쌉니다. 어머니가 편찮으셔서 서울로 모셔 왔고, 벌써 10년 전 일이네요.
단독주택은 제대로 관리하지 않으면 금방 망가집니다. 특히 어르신들이 사시면 지붕 한번 올라가 보기 힘들고, 고장이 나도 수리가 어렵죠. 자식들이 명절에 내려가면 마음 아프게 할까 봐, 어머니는 우리가 오기 전에 도배를 하셨어요. 자식에게 힘든 모습을 보여주기 싫으셨던 거죠. 결국 곰팡이가 너무 심해져서 집을 팔았는데, 집값은 하나도 못 받고 토지대금만 받았습니다. 그사이 인플레이션은 100%가 났어요. 아버님이 남기신 생명보험금도 그렇게 날아갔습니다. 웃으면서 이야기하지만, 그때는 정말 죽고 싶었어요. 왜 우리는 재테크에서 이렇게 실패할까?
어르신들은 부동산에서 한 방을 노리는 경향이 있습니다. 옛날 살던 집처럼 나무도 있고 정원도 있는 집을 좋아하시니까 단독주택을 고르시는 거죠. 그런데 요즘은 그런 세상이 아니에요. 세상이 바뀌고 자산은 순환합니다. 이걸 염두에 두셔야 해요.
그래서 제가 권하는 최고의 투자 전략은 주식 절반, 부동산 절반, 그리고 미국 리츠입니다. 하지만 이걸 실천하기는 쉽지 않아요. 주식도 부동산도 빠질 때는 함께 빠지고, 그때 공포에 질려 최악의 타이밍에 팔아버리잖아요. 그 문제를 해결하는 방법을 오늘 알려드리겠습니다.
가장 좋은 전략이 견디기 힘드시다면, 그다음으로 좋은 전략을 말씀드릴게요. 이 전략은 젊은 분들께 특히 잘 맞습니다. 부모님이 편찮으실 가능성이 있는 분들, 벌써부터 진통제를 달고 사시는 어르신을 둔 분들께요. 진통제를 계속 드신다는 것 자체가 이미 문제가 생기셨다는 신호예요. 그런데 무서우니까 검진을 안 받으시죠. 저희 어머님도 맨날 진통제를 드시고, 허리를 잡고 다니셨어요.
이 전략을 추진하려면 한 가지가 꼭 필요합니다. 근성입니다. 어렵지만 고수익을 보장합니다. 본인 계좌는 힘들어도, 자식 계좌를 운용하는 건 쉬울 수 있어요. 방법은 간단합니다. 매월 100만 원, 200만 원씩 달러를 사는 거예요.
여기서 중요한 팁이 있습니다. 은행에 다니는 친구가 있으면 좋아요. 외화예금으로 난 수익에는 세금이 붙지 않는 경우가 있고, 친구가 환전 수수료 우대를 해줄 수 있거든요. 보통 사고파는 환율 차이가 3원에서 5원 사이인데, 우대를 받아 이를 줄일 수 있으면 훨씬 유리합니다. 예를 들어 환율이 1,320원이라면, 1,322원에 사서 1,318원쯤에 파는 것이 최고 우대 환율에 가깝습니다. 이렇게 3원 정도만 붙여줄 수 있으면 가장 좋죠.
외화예금이 없는 분들은 SOL 미국 외화예금 ETF를 참고해 보실 수 있어요. 거래량이 많고 수수료도 저렴한 편입니다.
이걸 계속하다가 나라가 망한다는 소리가 들리는 시점이 옵니다. 작년이 그랬죠. 종합주가지수가 붕괴되고 여의도가 피바다가 되고 부동산 시장도 무너지는 상황이었어요. 그때 환율이 급등하면서 제가 가입해 둔 외화예금이 큰 수익을 냈습니다. 그 무렵 방송에서 제 고정 출연이 두 개나 생겼어요. KBS와 JTBC에서요. 경제가 어려우면 경제 분석가를 찾는 수요가 늘어나는 법이죠.
그러면 사람들이 묻습니다. "박사님, 외환위기 가능성이 부각되고 시장이 피를 흘릴 때 외화예금을 해제하라고 하셨는데, 지금이 그때인가요?" 저는 이렇게 답합니다. 저는 제 자산의 60% 정도를 이 방식으로 운용하고 있습니다. 나머지 40% 중 10%는 연금 계좌에, 20%는 제 개인 법인에서 운용해요. 부동산은 자유롭게 살 수 없기 때문에 이런 방식으로 투자하는 겁니다.
작년 환율이 1,300원, 1,400원을 넘을 때 달러를 모두 팔아 10~20%의 시세차익을 실현했고, 이자소득까지 합치면 5% 가까이 붙었을 겁니다. 그렇게 20% 수익을 확보한 상태에서 2,200 혹은 2,300 수준의 한국 주식을 샀다면, 지금쯤 기분이 아주 좋았겠죠.
집을 산 사람이 최고라고 하죠. 하지만 집은 생활에 꼭 필요한 자산이라 투자와 성격이 다르니 오늘은 여기서 넘어가겠습니다. 다만 환율과 집값은 반대로 움직이는 경향이 있습니다.
제가 작년 11월에 집을 샀다는 이야기를 유튜브에서 한 적이 있죠. 무슨 깡으로 샀는지 저도 모르겠습니다. 아내가 "여보, 이거 좋아 보여" 하기에 영혼 없이 계약하고 등기까지 쳤는데, 나중에 보니 토지거래허가구역이더라고요. 그래서 기존에 살던 집을 팔아야 했는데, 정말 눈물이 났습니다. 아무도 보러 오지 않는 거예요. 그때 왜 팔고 난 다음에 사라고 하는지 알았습니다. 결국 손님이 없으니 "다음 주에는 1억을 더 깎아 드립니다"라고 할 수밖에 없었어요. 그래서 작년 말에 이사를 했습니다.
환율이 이렇게 급등하면서 시장이 미친 듯이 흔들리는 시기가 오면, 집값도 빠지지 않을 수 없습니다. 이것만 기억하시면 됩니다.
환율이 급등하면 물가가 오릅니다. 물가가 오르면 중앙은행이 금리를 올리죠. 금리 인상은 부동산과 주식을 짓누르는 요인입니다. 하지만 이 과정을 거쳐 물가가 안정되면 주식과 부동산이 다시 좋아집니다.
제가 생각하기에 내년까지는 시장이 그렇게 나쁘지 않습니다. 머물러 계세요. 올해는 시장이 불안하고 힘들겠지만, 그건 바닥에서 급반등하는 과정이기 때문입니다. 팔고 나가면 갈 곳도 마땅치 않아요. 그래서 시장에 머물러 계셔야 합니다.
물가는 앞으로 더 떨어질 가능성이 있습니다. 작년 9월, 10월은 추석이었는데 태풍이 연달아 왔죠. 저는 경상도 사람이라 차례상에 포항초를 꼭 올리는데, 그때 시금치 한 단이 만 원이었습니다. 포항제철 가동이 중단됐고, 포항 아파트 지하주차장이 침수돼 사람들이 목숨을 잃기도 했어요. 올해 비가 많이 온다고 걱정하지만, 작년에 비하면 아무것도 아닙니다. 우리는 1년 전 일을 잊어버리지만, 저는 투자 기록을 남겨 두기 때문에 그때 왜 그랬는지 적어 둔 게 있습니다.
스위칭 투자의 핵심은 간단합니다. 누구나 할 수 있어요. 흙수저라도 매월 100만 원, 200만 원, 300만 원씩 달러를 계속 사는 겁니다. 그러다 나라가 망한다는 소리가 들리면 환차익 10~20%를 실현하고, 그 돈으로 시장에서 가장 많이 빠진 자산을 삽니다. 용기가 필요하죠. 그래서 독한 사람이 할 수 있는 전략입니다. 저도 16년 전 이 전략을 개발했을 때 너무 힘들었기에 만들어 냈고, 그래서 해낼 수 있었습니다. 여러분도 할 수 있습니다.
그 결과 연 기대수익률은 얼마나 될까요? 위기가 얼마나 자주 오느냐에 달려 있지만, 최근처럼 위기가 두세 번씩 찾아오는 시기에는 기대수익률이 매우 높습니다. 죽었다 살았다를 반복하면서 여러 번 수익을 낼 수 있거든요. 저는 이걸 세 번 했고, 그래서 조기 은퇴, 즉 화이어를 할 수 있었습니다. 지금 어머님은 좋은 요양병원에 모시고 있고, 마음의 준비도 많이 하고 있습니다. 서울 근교의 경치 좋은 납골당을 미리 알아보러 다니기도 해요. 나이 드신 부모님이 편찮으시면, 회복은 더디고 마음만 천천히 아프거든요.
여러분이 저처럼 고생하지 않으시도록, 흙수저들을 위해 준비한 방법이 있습니다. 꼭 한번 시도해 보세요. 다만 자산이 1억, 2억을 넘어가면 이 방법은 쉽지 않아요. 수십 년 동안 힘들게 만든 자산을 20만 달러로 불려 놓았는데, 작년처럼 "나라 망한다"는 소리가 들려도 팔기가 쉽지 않습니다. 방송에 나와서 설명해도 실행하지 못하는 사람이 많아요. 그런 분들을 위해 두 번째 전략을 말씀드리겠습니다.
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