집값 바닥 신호를 가리키는 '트로피 아파트' | 홍춘욱 3부 @chunukhong

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급하게 샀으니까 급하게 팔 가능성들도 있어요. 그런 지역들이 꽤 보이거든요. 저는 그런 지역들은 가격 조정도 지금 안 돼요 왜 후회하거든요. 버티고 버티다가 무너지거든요. 그런 사람들은 그래서 그런 아파트랑 뭐 이거는 왜 거기는 괜찮다 안전해 이런 소리가 들리면 아직 장은 더 남아 있는 거죠. 그러니까 무슨 말이냐면 그러면 어떻게 보면 제가 좀 전에 초반부에 언급했던 것처럼 박사님이 블로그를 제가 본게 2008년인가 9년도였고 실제로 부동산에 대한 얘기가 많이 나왔던 얘기가 2010년 11년 그때 아니다. 괜찮다 이렇게 표현하셨단 말이죠.

그럼 어떻게 보면 지금 기준과 크게 다른게 아니시네요. 예 그리고 2011 12는 좀 빨랐잖아요. 제가 콜이 사실 13 14가 바닥이었으니까 바닥이었죠. 그런 걸 생각하면 저는 이코노미스의 특성상 아 여기서부터는 안전 마진이 있다라고 생각하는 레벨은 들어가거든요. 적정가치보다 좀 싸다 싶으면이 안전 마진이잖아요. 여기보다 더 내려가면 더 좋죠. 근데 저는 안전마진이 생기면 그때 그거 가격에 사서는 전혀 안 봐 집 사면 기본 2년은 실거주 해야지 그리고 고가 아파트면 장기보유특별공제 받아내려면 10년은 보는데 그 정도면 괜찮지 않아 이렇게 생각하고 저는 사거든요.

그래서 저는 좀 빠른 편이긴 하니 저의 콜은이 가격이면 괜찮다라는 것이지 여기서도 빠지면 더 땡큐인 거죠. 그건 운이다 그래서 너무 운에 맡기지 말고 저는 우는 일단 배제하고 투자하는 사람이니까 그냥 저런면 지금이 가격이면 굉장히 매력적인 난지가 많은 것 같다 호수가 있는 단지들은 배제하시고 특히 저는 트로피 아파트들은 조심해야 된다 트로피 아파트가 어떤 의미인가요 그러니까 사업에 성공하신 분들이 트럼프 대통령 앱에서 떠오르는데 트럼프 대통령은 사업에 한번 성공할 때마다 와이프가 바뀌었어요. 정말 무서운 사람이고 나쁜 사람이죠. 그런데 또 부러움의 대상이기도 했어요.

그러니까 대통령이 됐지 트럼프 대통령의 멜라니 영상을 40살 나잖아요. 이런 식으로 서양의 부자들이 이혼 서류를 잘 쓰는 거죠. 그래서 이혼할 때 얼마 주면 이혼할 수 있는 옵션을 서로 거는 그런 걸 했으니까 그 사람들도 그래서이 사람이 항상 사업에 크게 봐서 몇 번 곡절이 있어서 두세 번 성공할 때마다 와이프가 바뀌었는데 그 와이프가 그때 최고의 모델들을 위한 결혼을 했잖아요. 왜 이런 이야기를 하냐면 그걸 바로 저희들은 용어가 있어요. 그래서 벼락부자들의 특성을 보여주는게 트로피 모으는 거라고 하거든요. 트로피가 뭐냐면이 벽에 걸려있는 사슴이나 범에 머리가 걸리는 걸 트로피라고 하거든요.

그래서 이걸 왜 제가 설명하냐면 작년 재작년 우리나라의 코인부자 주식 부자 IPO 부자 스타트업 부자들이 트로피처럼 아파트를 샀어요. 이해되시죠. 가격이 말도 안 되는 가격이 아파트들 거래가 지금도 있어요. 사실은 그런 단지들은 조심해야 되겠죠. 왜냐하면 이번에 뭐 당장 미국의 세계 최대의 거래소 중에 암호화폐 거래소 중에 한 사람이 그 사람 그 끌 그런 거 봤죠. 가마에서 인신고속도에서 오는 거 맞잖아요. 이런 강한 불황이 올 때 그 허상이 깨지고 그 허상에 깨질 때 트로피를 모으듯 트럼프 대통령은 부인을 바꾸셨지만 아파트를 사거나 빌라를 사면서 자신의 부를 남에게 과시한 사람들은 급하게 샀으니까 금파괴 팔 가능성들도 있어요.

그런 지역들이 꽤 보이거든요. 저는 그런 지역들은 가격 조정도 지금 안 돼요 왜 후회하거든요. 버티고 버티다가 무너지거든요. 그런 사람들은 허세가 있는 사람들이니까 그래서 그런 아파트랑 뭐 이거는 왜 거기는 괜찮다 안전해 이런 소리가 들리면 아직 장은 더 남아 있는 거죠. 그러니까 무슨 말이냐면 강남에 어디 아파트는 세이프헤븐이야 트로피아 아파트인데 사실은 거기는 전혀 지금 신고가 찍었어 요런 소리 하면 아직 더 빠질 구석에 있는 거죠. 저는 2013 14년을 받듯이 또 97 98 왜 안 되겠다 맞듯이 강남 아파트조차 붕괴될 때가 진바닥이더라고요 그때 압구정이 1997 98년에 60평짜리가 5억 6억에 거래된 거 봤거든요.

아무리 거기 가격을 유지하고 싶은 욕망은 있겠지만 모르거든요. 그거는 안 무너질 수도 있다고 생각해요. 그러나 이번 불황은 아주 강한 불황이었기 때문에 그런 리스크들이 있어서 그게 이제 저는 아까 이야기했던 금융기관 문제와 함께 분명히 그게 연루가 되어 있겠죠. 자기도 뭔가 쌓겠어요. 그런 것들은 좀 걱정하고 그래서 어디 뭐 커뮤니티나 이런 데서 그런 종류의 트로피 아파트들이 뭐 멀쩡하고 여기는 괜찮아라는 소리가 들릴 때 아주 빠른 건 아니구나 생각해보니까 저도 그랬던 거 같네요. 왜냐면은 그 나중에 어느 정도 버티다가 강남 너마저도 뭐 이런 신문 기사가 은근히 나갈 때가 진짜 바닥으로 떨어지는 그리고 얼마에다 바닥이 오는 그런 것들을 경험했던 것 같기도 해요.

2013년 그걸 정말 잡았던 이유 중에 하나가 회사가 이제 신사동이어서 이렇게 살살 걸으면 고속도로 밑을 지나가서 이렇게 가면 반포장이랑 래미안 퍼스티지가 그때 최고의 아파트죠. 거기 이렇게 다니면서 부동산 보는게 취미였어요. 너무 못 샀는데 저도 가는 작아서 그 가보면 급매가 거기 단지 급매 나오고 38평 때가 10억 밑에 막 거래가 체결되던 진짜 여러분 그런 시절이 있었어요. 그런 거가 나오더라고요 그런 좋은 한국의 탑 아파트조차 지금은 뭐 말고 딴 데가 탑이겠지만 세월이 흘렀으니까 아무튼 그런 지역 아파트조차 뭔가 급매가 나오는 시기가 올 때가 어떻게 보면 심정적으로는 더 진짜 바닥일 수도 있겠죠.

약간 후퇴했어요. 어쨌든 부동산 시장 자체는 긍정적으로 좀 보시는 부분도 있는 반면 또 한편으로는 불황이라고 하는 부분이 부분이 커서 조금 더 길어질 수도 있다 이런 부분도 조금 더 걱정을 하시는 그런 부분이 있는 거 같아요. 역사적 최고가 대비 30에서 25% 빠진 단지들은 대단지이거든요. 그리고 게이트웨이라고 부르는 어디로 들어가는 진입하는 단지들이 좀 그런 지금 가격이 나오고 있거든요. 가장 제가 대표적인 사례를 하나만 이야기하면 과천 한번 가보시면 느낄 거예요. 강남 4구 이럴 때 과천을 놓고 적도 있었잖아요. 동작이 들어갈 수도 있고 그렇지 않습니까 강동이더라고요 그만큼 준 강남급 있고 그걸 저희들은 게이트웨이 여기를 넘어서면 부자 이렇게 하는 그런 단지들이 있어요.

그런 단지 가격이 10억이 9평 기준 10억이면 약간 처지는 단지기는 합니다만 그런 사례에서 보듯이 이게 굉장히 입증을 양이 많고 대단지이고 거래도 잘 되고 난 여기 살아야지라는 약간은 어떤 뽕을 갖고 무리한 분들이 들어갔던 단지들에서 그 가격이 나오기 시작했는데 이게 저는 좀 확산될 가능성이 있다고 보는 거죠. 따라서 기준은 급매가 나오는 그런 단지 기준으로는 저는 더 빠지겠냐 빠져분들 그게 뭐 그렇게 리스크가 크게 있겠냐를 생각하지만 전체 아파트를 보면 사실 그런 단지들은 소수잖아요. 그 밖에 단지로 확산되는 후행하는 단지들이 꽤 있거든요.

또 지금 오늘 이야기 안 했지만 사실은 동생도 봐야 되고 도생 오피스텔들 고급형 강남에 있던 그 고급형 오피스텔들 또 그 평당 분양가 찍었단다 엄청 비싸서 거기도 있었고요 빌라도 우리 생각을 해야 되고요 단독주택까지도 광풍이었잖아요. 거기는 훨씬 더 오래 걸릴 수도 있는 거죠. 왜냐하면 유동성이 떨어지는 단지 지역이니까 그런 이야기죠. 그러면 만약에 그 불황이 오고 그 다음에 레고랜드 사태 같은 것들이 더 확산돼서 하나도 온다 하나가 더 온다 사실 이러면 상당히 최악의 상황으로 오는 거잖아요. 어떤 면에서는 최악은 아니죠. 우리 외환위기를 봤던 사람들은 그냥 힘든 시기가 힘든 시기가 말을 좀 바꾸도록 하겠습니다.

뭐 레고랜드 사태처럼 뭐 하나가 더 왔어요. 되게 힘든 시기가 왔다 그렇게 되면 시장 분위기가 상당히 좋지 않더라도 그럼 아까 처음에 말씀하셨던 것처럼 오히려 그런 기회에 되게 많이 떨어진 것들은 사도 되겠네요. 거기서 레벨다운이 한 번 더 있을 수도 있잖아요. 예를 들어서 25% 30% 빠졌는데 거기서 또 5%가 빠진다 2012 13년 가격이 된다고 했는데 그 일종의 역발상 투자 조금 길게 보면 굉장히 좋은 투자가 된다라고 생각하시는 거 같아요. 사실 아시잖아요. 사실 집이라는 건이 가격이면 합리적이다 싶으면 그 중에 제일 좋은 거 사버리면 되는데 조금 더 깎아보고 이거 조금 좀 하다가 결국 못 사고 시장 돌아선다면 후회한 경우가 우리 얼마나 많습니까 정말 많았죠.

제가 경험했던 일이라서 그런데 방금 이야기했던 사례처럼 자신의 투자가 잘 분산돼 있고 불황에 잘 버텼다면 30% 벌고 시작한 거잖아요. 지금 주식 30% 부동산 30%가 아니 그러니까 리딩단지 기준 30%가 빠졌는데 만약 우리가 지금 재산을 그냥 유지했다면 여자 사는 거니까 30% 늘고 시작 그런 마인드를 가지고 있으면 한 5% 10%의 연연하지 않아도 되거든요. 왜냐하면 벌고 시작하니까 근데 그걸 못 본 상태에서의 투자를 생각하니까 이렇게 어려운 거죠. 그래서 저는 무리하지 말자 왜 그러냐면 방금 이야기 했었던 그 과정을 밟아보면 리딩단지에서 트로피 아파트로 조정해 갈 거고 트로피아파트에서 이제 저가 단지로 예를 들어서 6억 9억이라는 단점이 있잖아요.

그 단층 밑에 아파트까지도 올 수 있잖아요. 그 단층 밑에 아파트까지 오더하면 그 다음에 그 다음에 또 생이든 뭐 고급형 오피스텔이든 빌라든 갈 거 아니에요. 그 과정이 길게 이어지거든요. 충격이 오고 그걸 소화시키는데 시간이 되게 오래 걸려요 우리 부동산 시장이 비효율적이기 때문에 내년에도 좋은 양은 있을 수 있어요. 그러면 너무 바닥을 잡겠다는 마음만 좀 버리시고 제가 아까 이야기했던 그 기준 고점에서 한 25% 30% 정도 빠진 거에 홍박사 말대로 금리 내리면 너무 눈높이를 내가 정말 목표로 했던 단지 그 아까 얘기했던 관문 아파트들은 안 돼도 그 밑에가 늦게 반응이 오니까 쥐고 있다 쥐고 있다가 무너지는 거거든요.

부동산은 그런 것들은 충분히 또 기회가 올 수 있고 아 그러면 나 관문 아파트 가고 싶은데라고 생각하시는 분들한테는 다음 사이클이 또 있다 조금만 기다려라 부동산이라는게 옛날에는 막 굉장히 사이클이 길었는데 하시는 것처럼 이게 이제 그 카드 위기 이후에 되게 사이클이 짧아졌다는 400만 500만 신용불량자를 만들어 놓고 난 다음에 노무현 정부 때부터 은행들이 카드 대출인지 안 해주고 또 기업은 그때 하이닉스 사태가 벌어지고 있었으니까 근데 이제 현대전자죠. 현대전자 사태가 벌어지면서 그때 뭐 현대그룹이 9 현대그룹이죠. 해체되는 중이었던 걸 생각하면 그래서 은행들이 전부 부동산 담보대출로 가면서 이전에는 안 그랬는데 이후는 한국의 부동산 시장이 금리에 굉장히 민감한 시장이 됐고 제가 바로 그때 외출해줬었어요.

정책에 되게 예민한 나라가 됐거든요. 그래서 오시면 그때도 잠깐 경리 나빠지던 2004년 5년에 확 또 부동산 빠지고 그러다가 또 딴 나라는 금리 인상하지만 우리는 그때 되게 힘들어서 2005년 금리인하여 민감도가 높아지고 정부 정책에 대한 민감도가 높아지는 장이라서 큰 대세의 장이라고 보더라도 중간중간에 조정이 되게 많았어요. 대표적인 조정을 이야기하면 99년 바닥이었고 2005년이 큰 조정이 왔었고 2009년 조정이 또 컸었고 또 20213조정이 컸잖아요. 긴장해서 보면 또 2014년에 바닥을 치고 올랐던 장도 사실 2018 19장에 조정도 꽤 컸거든요.

그때가 조정이었죠. 상당한 조정이 왔었어요. 그래서 코로나까지 터졌던 2020년 5월 정도까지 이어졌거든요. 그 조정이 이런 짧은 사이클들이 되게 많기 때문에 저는 이번만이 유일하게 포모와 같은 소리가 나오면 다 팔아야 되는 거고 말도 안 되는 그런 정말 죄송합니다만 쓰레기 같은 말들이고요 그런 도구 소리가 있습니까 그런 거 없어요. 우리나라는 그냥 우리나라는 변동성이고 장기 뭐 30년 50년 돌아보니까 그때보다 10배 올랐는데 이러는 거지 그 사이사이는 죽었다 살았다 죽었다 살았다 반복하는 시장인데 뭘 그렇게 어떤 가격에 절대 가격에 커미트먼트 제가 이렇게 딱 거기에 낚이면 안 돼요 중국은 그런 식으로 생각하면 너무 못 버는 시장이다 제가 원래 다음 질문이이 질문을 좀 하려고 했었거든요.

뭐냐면 누군가는 미분양이 증가되고 금리인상 때문에 하락을 계속 될 것이다라고 주장하시는 분들이 유튜브에서 엄청나게 많잖아요. 역대 최저 수준의 미분양이고 금리 추격력 때문에 지금 단기적으로 하는 것이지만 곧 있으면 금리 하락이 예상이 되니까 다시 올라갈 것이다 서로 양극단의 주장만 하고 있잖아요. 근데 지금 말씀 딱 들어보면 그 양극단이 서로 계속 반복되는 짧은 사이클에서 움직인다 이게 또 정답이라고 봐야겠네요