원문 보기
또 시장에이 공급 매물이 부족한 건 사실이다 보니까 공급 부족으로 집값이 장기적으로 무조건 오를 것이다라는 주장도 많이 있습니다.이 주장에 대해서 좀 어떻게 보셨나요? 예. 뭐 그렇게 이야기하고 계시는 분들을 저는 하도 많이 만나 가지고 네. 근데 그분들 중에 2022년 주택 가격가 폭락하는 걸 맞추시는 분이 있는가? 음. 그니까 지금 앞으로 계속할 수밖에 없다라는 그런 단정적인 주장을 펼치는 분 중에 2022년 서울의 아파트 실거래가 20% 하락을 예측한 분이 있었는가? 음 우리는 미래 전망에 대해서 좀 겸손할 필요가 있다. 어 저는 뭐 기껏 해 봐야 올해 내년 정도는 아 시장이 좀 좋아 보입니다.
그는 뭐 소득이 증가하고 금리가 내려간 상태에서 이제 막 오르라 그러기 때문에 효과가 지연돼서 그렇다 이렇게 이제 전망을 했는데 앞으로 공급이 계속 부족할지 어 이거를 우리가 어떻게 하냐는 거죠. 그렇죠. 사실 네. 음. 왜냐면 그 공급은 결국 정부 정책에 되게 많이 영향을 받는데 그 수요는 금리라가 좌우한다면 공급은 정부 정책이거든요. 그러면 정부 정책 특히 그 부족한 주택 공급을 늘리는 정보의 정책 중에 가장 쉬운게 택지 개발이고 어 그다음으로 해 볼 수 있는게 용적률 완화잖아요. 만약에 서울 지역에 있는 아파트 용적률을 일괄적으로 한 400%까지 인상해 준다.
그럼 당장 집값은 폭등하겠죠. 왜냐면 재건축 재개발 주택들의 매력이 올라갈 테니까. 네. 대신에 이제 그게 4년이 됐든 10년이 됐든 들어오고 난 다음에는 지금 중국처럼 주택 시장이 장기 불황에 빠져들 가능성이 있지 않습니까? 그렇기 때문에 지금 당장 우리가 보고 있는 현실이 너무 주택 가격의 상승을 시사한다고 해서 영원히 오른다 뭐 계속 간다 이런 이야기를 하는 것은 어 굉장히 좀 제가 봤을 때 위험한 전망이다. 이렇게 볼 수 있겠고요. 그냥 우리가 볼 수 있는 것은 지금 당장의 정부의 착공인데 어 착공이 그림의 팔한선인데요. 네.
아직도 플러스가 아닙니다. 아, 예. 그래서 2, 3년 뒤에 입주잖아요. 지금의 착공이. 그렇기 때문에 2, 3년 안에 주택 시장에 대규모 입주는 없다라는 건 뭐 불어보도 뻔한 사실인데 대신에 이제 여기 정부에 한 칼이 하나 더 있거든요. 바로 뭐냐면 삼기신도시착 공이 아, 예. 그래서 이렇게 지금 파란선이 올해부터 내년 내후년으로 할수록 이렇게 파란선이 급격히 올라갈 가능성에 대해서 저는 충분히 어, 가능성이 있지 않냐. 정부가이 공공 택지는 정부 마음이잖아요. 정부가 예산도 많이 집어넣고 거기다가 특히 국토 관련돼 있는 내년 예산도 또 증액을 엄청 해 주고
거기에 주택 시장에 또 가격을 인상하지 않도록 아주 저가의 주택 가격을 공급할 수 있도록 뭐 예를 들어서 지금 어 이번에 창릉 쪽에 20평대 중반 정도 되는 그런 주택들 보니까 한 6억 정도 전으로 분양가가 나오더라고요. 그러면 그 바로 음평구랑 마포인데 네 고기 주택 가격이랑 비교해 보면 제가 봤을 때 절반값인 거 같거든요. 아 그러네요. 진짜 예 그러면 이제 그 물량이 나오면 그 입주가 쏟아지면 과연 버틸 수 있는가? 하남 교산도 6억에서 7억 정도로 보이는데 거기도 이제 내년부터 분양 들어가거든요. 그러면 과연 옆에 있는 강동이나 위래 신도시 괜찮은가?
한남는 또 괜찮은가? 우리가 이제 이런 걸 고민해 봐야 되는데 이제 그런 이야기는 안 하면 좀 곤란하죠. 그래서 우리나라 정부가 어 2018년 913 대책으로 삼기신 도시를 갖다가 이렇게 설정만 해 놓고 택지를 제대로 조성을 안 하고 시간이 이렇게 많이 흘러서 무려 8년이라는 시간이 이제 흘렀는데 결국은 아무리 이제 정부가 적극성 없이음 대책 없이 그냥 지정만 해 놓고 내버려두고 있다가 이제 막 개발하고 있는 중이라는 건 참 마음에 안 들지만 진작 좀 하지. 그랬으면 최근에 주택 가격 상승은 상당히 막을 수 있었을 텐데 역대 정부들이 지금까지 일을 안 한 거니까 거기에 이제 물어봐야 되는 거고 이제 지금은 이제 분양이 나오기 시작했으니까 분양 물량들이 이제 쏟아지기 시작하니까 이게 내년 내운년으로 갈수록 계속 이제 착공은 드러날 거고음
그러고 나면 이게 물량이 한 28년 29년에 입주가 있는 거 아닌가 빠르면 내년부터도 입주 있는데도 있고 그러면 주택 시장의 공급이 만성적인 부족이다라는 말은 성립되지 않는 거 아닌가 이렇게 생각하 합니다. 아, 저도 그냥 공급이 없다 그렇게만 들었는데 말씀 들어 보니까 앞으로 한 1년 후부터는 많이 나오네요. 그럴 수밖에 없는게 뭐 지금 제가 이야기하면서 빠진게 또 어 시흥 광명 택지 개발 지구도 또 있잖아요. 거기도 되게 크잖아요. LH입니다만 아무튼 뭐 거기도 대규모택지 개발이 지금 진행이니까 그래서 왕숙 교산 창릉 여기다가 시흥 광명 정도 되면 거의 제가 봤을 때는 1기 신도시급보다 족졌지만 웬만한 2기 신도시보다는 큰 것들이 들어오는데
그 입주 물량들이 쏟아지는 시기에는 분명히 그 주변 지역은 영향을 받지 않겠나 저는 그렇게 보는 거죠. 음, 확실히 말씀 들어보니까이 부동산의 역사를 잘 알아야지 그런 것들을 잘 확인할 수 있을 것 같습니다. 그래서 꼭 한번이 대한민국의 부동산 역사 읽어 보시면 좋을 거 같아요. 감사합니다. 네. 그리고 한국의 부동산의 미래를 일본 부동산과 비교하시는 분들도 예전부터 많이 있었던 거 같습니다. 하지만 박사님께서는 일본의 부동산 장기 침체 현상은 이미 먼 과거의 일이다라고 지적하셨는데 일본 부동산 시장과 비교를 해 본다면 한국 부동산 시장의 미래는 어떨까요?
아, 이게 이제 우리 아까 두 번째 전에 질문 있잖아요. 공급에 대해서. 예. 그래서 만일 이제 제가 정말 부동산 가격을 안정시키는게 우리 모든 것에 우선하는 목표라면 저는 그 두 가지 정책을 도입하면 10년 안에 우리나라 주택 가격을 박사를 낼 수 있습니다. 오. 네. 첫 번째는 빌라의 주차 규제를 폐제하고요. 두 번째는 아파트의 용적률 규제를 폐지하면 됩니다. 그니까 조닝이라고 하죠. 네. 네. 1종 그런 거 들어보셨죠? 준공업지역, 공업지역, 상업지역 이런 식으로 돼 있는데 그 이제 조닝이라고 하는데요.이 조닝에서 이제 우리나라는 서울 기준으로 해서 어 일종 주택 지역 같은 경우는 한 250% 정도가 맥스고 거기다 기부채해야 300% 정도까지 받을 수 있는데 만일 그걸 350에서 400으로 옛날 그 조순 시장님 시절입니다.
그때 정도로 올려 준다 그러면 어 재건축 재개발 사업의 수익성이 엄청나게 좋아지거든. 그리고 뭐 기부 채납이 이런 조건도 다 빼고 그냥 지금 어차피 양도세도 중괄를 하고 있고 또 장기 보유 특별 공제도 없앤다 그러고 하니까 주택 가격의 상승에 따른 차익들은 정부가 세금으로 다 거둘 수 있으니까 많은 부분을 걷어갈 수 있으니까 그걸 다 폐지해 버리면 한 5년에서 10년 사이에 대규모 착공이 어 진행될 거고요. 대규모 착공 중에서 제일 먼저 이제 빌라 공급이 폭발적으로 2, 3년 안에 빌라가 폭발적으로 지어질 거고 지금도 사업 준비 단계에 있었던 대부분의 재건축 재개발 단지들이 전부 다 우후순 주택 공급들이 이제 늘어날테니까 보통 이제 사업 시행부터 시작해서 관리 처분 그리고 입축까지 가는 시간이 보통 10년 정도 이상 걸리는데 그걸 또이 방금 이야기했던 사업성을 극단적으로 개선만 시켜 주면 여의도 대교 아파트처럼 사업 시향부터 관리 처분까지 2년 만에 에 해결되는 경우들도 나오거든요.
그 사업의 수익성이 좋아지면 어 이게 왜 하냐라는 사람들이 쑥 들어가게 돼 있잖아요. 그렇죠.음 그런 면에서 어 그렇게 되면 이제 주택 공급이 1990년대 후반 수준에 대규모 주택 공급이 나오는 거고 그런 대규모 주택 공급이 나온다면 그 뒤 10년은 어 서울주택 시장도 잃어버린 10년이 될 가능성이 있죠. 네.이 이 이야기가 바로 일본입니다. 어, 지금 제가 가져온 그림이 뭐냐면 GDP 대비 부동산 착공 비중인데요. 음. 예. 보시면 1980년대 후반부터 1990년대 중반까지 거의 10년 동안 GDP의 5에서 6%에 달하는 대규모 주택 공급을 했어요.
그러니까 집값이 빠질 수밖에 없는 거죠. 왜냐면 이제 이때부터 지웠던 집들이 계속 입주하고 있는데도 불구하고이 정책의 기조가 바뀌지 않으면서 과인 공급이 막 끝도 없이 이어진 거죠. 그렇게 돼서 이제 주택 시장이 붕괴되고 붕괴된 다음부터는 이제 주택 공급이 이전 1980년대에 비해서 지금 1토막 내지는 반토막 나 있는 상태에서 옆으로 기억하고 있는 걸 볼 수 있습니다. 자 그러면 어 최근에는 어느 나라가 제일 위험한가 바로 중국이죠. 여기는 중국은 GDP의 무려 10% 그러니까 일본 대비 거의 두 배에 달하는 어마어마한 주택 공급을 2010년부터 2022년까지 했어요.음
그니까이 물량들이 지금 쏟아지고 있는 거거든. 그러니 이제 주택 시장이 어 살아나기가 지금 어려운 여건에 처여 있죠. 그래서 일본처럼 잃어버린 10년 뒤에 급격한이 구조 조종 그리고 이제 아베노믹스에서 살아났지만 여기도 일단 이게 이전 수준으로까지 이게 이게 더 떨어져야 음 주택 공급이 더 떨어져야만 여기가 살아나는 거죠. 그러면 이때 들어왔던 물량들이 계속 영향을 미치는 한 10년 20년 정도의 시간 그래서 지금 최근 중국 부동산 시장이 15년째죠. 박살하고 있는 이유가 이런데 있는 거거든요. 따라서 어 우리가 만일 그런 어마어마한 주택 공급을 해 버린다면 우리도 그렇게 된다.
음. 근데 제가 이야기했던 정책을 실행할 가능성은 거의 없잖아요. 그 사회적 문제가 커지니까 나중 커지는 것도 있겠지만 정치적인 부담도 엄청 큰 정책이죠. 당장은 재건축 재개발의 수익성을 개선시키면서 당장은 오히려 집값을 더욱 더 폭등시킬 가능성이 있지 않습니까? 갑자기 용적률 상향 조정에 혜택을 받게 되는 순간 어 사람들 받은 단지들은 너무너무 좋지만 못 받고 이미 사업을 시행하고 있는 단지들 입장에서는 엄청난 불평등이라고 느끼겠죠. 부당하다. 이렇게 느끼지 않겠습니까? 그렇겠네요. 예. 이제 이런 여러 가지 문제들이 있기 때문에 할 수 있겠냐?
그래서 저는 우리나라 주택 시장의 가격 안정을 위해서는 지금 우리가 할 수 있는 가장 효과적인 정책은 뭘까? 생각해 보면 첫 번째가 어 빌라에 대한 어 자동차 관련 규제들을 풀어 주는 대신 우리나라도 일본처럼 어 뭐 후보의 공약이기도 한데요. 주차장이 없으면 차를 못 사게. 아 예. 그 일본이 그렇게 하고 있죠. 물론 이제 일본처럼 바로 그렇게 하기보다는 정부가 이제 공공 주차장들을 많이 확보해서 거기다가 차를 갖다가 좀 싸게 저렴하게 이제 그 주차를 할 수 있는 공간들을 준다든가 하는 식으로 정책을 유도하면서 지금 빌라 주택 공급이 완전히 그냥 거의 급감한 상태인데 거기를 좀 살리는게 일단 주택 난을 해결하는 첫 번째 방법이고 두 번째 방법은 3기신 도시 택지 개발은 이미 거의 다 완료됐으니까 정부 돈만 충분히 정부가 재정적자를 강하게 무릎 쓰고 LH 공사 증자해 줘 가지고
고도만 많이 하면 평당 2천만 원대라고 불가능하진 않죠. 그리고 평당 2천만 원대의 아파트가 고향창릉, 남양주 왕숙 그리고 광명시흥 하남 교산에서 매년 한 10만 원씩 분양한다. 어. 어. 주택 시장이 저는 오르기 어렵다. 음. 정말 주택 가격을 잡고 싶다면 어 평당 분양가 2천만 원으로 네임 기중에 10만 원면 이제 40만 원에요. 음. 만으로 공급하겠다. 어 거기다 다 공급해 주겠고 거기는 무주택자랑 또 신혼 부부 또는 신생화 특내 대출 이런 거 다 허용하게 주겠다. 그렇게 얘기하면 어 출산율도 막 반등하면서 음 주택 시장에서 지금 서둘러 지금이 아니면 영원히 집을 못 살 것 같은이 가격에 집을 못 살 것 같은 그 좁아심에 쫓기는 그런 어떤 어 부부들 그런 어 매수자들의 어떤 열기를 갖다가 잠재우는데 도움이 되지 않을까 싶은데이 두 정책 모두 굉장히 큰 어떤 비용이 수반되는 정책이죠.
당장 공공 주차장 택지 뭐 이런 거 공급들이 정말 쉽지 않잖아요. 또 그 돈들을 거기다 쓴다라는 건 다른데 들어가던 돈들을 거기다 돌리는 건데 그러면 기존에 그 돈들을 열심히 받고 사업을 하고 있었던데 입장에서는 강한 저항을 할 수 있겠죠. 음. 그렇기 때문에 뭐 된다 안 된다라는 말씀은 드릴 수 없지만 어 이런 쪽의 정책들이 강하게 나온다라면 전 충분히 우리나라 주택 시장이 다시 또 어 2010년대 초반처럼 한 10년 5년 정도 그냥 물가 상승률보다 더 밑에 있는 그런 주택 시장도 만들 수 있다고 생각합니다. 그러나 제가 이야기했던 이야기를 쭉 들으면서 홍박사 그게 되겠어요라고 말하실 분이 되게 많지 않을까 그렇게 생각하는 거죠.
뭐 어느 정도 뭐 다 수용은 힘들더라도 일부만 해서 했으면 좋겠네요. 지금 말씀 들어 보니까. 아무튼 뭐 우리나라가 그 전세 사기 사건 이후에 빌라 공급주던게 지금 임대료 상승의 가장 직접적 요인이고 이제 두 번째가 임대차산법을 통해 주거의 안정성을 높여 준 대신 이미 전세 계약을 맺고 계시는 분들, 월세 계약을 이미 맺고 계시는 분들은 참으로 좋겠습니다만 새로 시장에 진입하시는 분들에게 이제 벽을 만들어 버린 꼴이 된 거잖아요. 그래서 과연 이런 서민들을 위해 주거 복지를 위해서 했던이 정책들이 오히려 새로 지금 가구를 형성하는 사람들한테는 사다리를 걷어찬 꼴이 되는 거 아닌가?
이런 생각들도 저는 좀 많이 들죠. 그래서 돈을 들여서 주택 공급을 정부가 적극적으로 추진하는 대신 어 이런 임대차 시장에 있어서 존재하는 제가 봤을 때 너무 강한 규제는 좀 완화하는 이런 정책 조합들을 쓴다면 충분히 주택 시장의 주거 안정은 물론 주택 가격에 하락을 가져와서 부동산을 잡은 정부 이런 평판을 들으며 마무리할 수 있는 멋지게 마무리할 수도 있는 기회가 있는 거 아닌가 이렇게 생각합니다. 그렇게 된다면은 사실 또 정권을 잡을 수도 있겠네요. 진짜 아니 그건 모르죠. 예. 우리나라가 우리 국민들이 어떤 한 세력이랄까 한 집단에 독주를 굉장히 싫어하는 나라로서
예. 그게 참 제가 2015년 전후에서 고민검 있었는데 그때 다들 우리 분위기들을 보면 막 박근혜 정부 다음에는 또 어 그쪽 내에서 또 될 거 같고 막 그랬었는데 지난고생하니까 그다음 문재인 정부. 그리고 또 문재인 정부가 그때 나름 경제 성과가 나쁘진 않았잖아요. 물론 주택 시장이 이제 그렇게 되는 바람에 인기는 없었습니다만 경제 성과는 사실 괜찮았잖아요. 그런데도 불구하고 또 윤성열 정부 들어서고 네. 이런 나라서 음 정부가 초조해 하는 마음은 저 알 것 같아요. 어 자기 인기 중에 우리 인기 중에 5년 안에 승부를 봐야 된다라는 그래야만 어 뭔가 이렇게 어 지지를 계속 이어갈 수 있고 그 마음은 제가 알겠는데 그 마음에 이제 첫 번째 좁아심는 그 답답한 마음의 규제를 강화하는 거는 제가 이해 안 나 근데 거기서 끝나면 못 잡는 거죠.
왜냐면 경제 펀더멘탈이 저금리의 수출 호항인데 지값을 어떻게 잡아요? 그러면 이제 여기서 한 발 또 나가서 그럼 불안이 오라고 기대할 수는 없는 거니까 공급을 좀 잘 건드리는 슬기롭게 공급을 늘려가는 그런 정책들을 쓰면 좋지 않을까 생각한다는 거죠. 부동산을 직접 사고 팔지 않아도 리치 ETF를 통해 부동산 투자 수익을 얻을 수 있다라고 하셨는데이 책에도이 리츠 투자 방법이 나와 있는 걸로 알고 있습니다. 그렇다면 지금 주목하면 좋을 리츠 ETF는 뭐가 있을까요? 예. VNQ라고. 네네. 어, 세계 최대의 어, 리치 ETF가 되겠는데요.
좀 차트 한번 봐 주시면 감사하겠는데요. 네. 요거 이제 배당을 감안한 겁니다. 토탈 리턴이라고 적혀 있죠. 그래서 이제 배당을 감안한 리체 성과인데요. 그림에서 나와 있는 바와 같이 서울 아파트보다 시세가 훨씬 더 강하게 오르고 있고요. 또 서울 아파트가 보유세 또는 양도세, 취득세, 등록세 같은 각종 [콧방귀] 세금에 부담을 크게 쥐고 있다라는 점을 생각하면 사실 블룸버그 리츠 지수는 이제 배당에 관련된 세금 정도를 제외하고는 이게 그냥 우리가 보유하면 또 양도세도 안 내니까 여기는 미국의 주식 양도세에는 어 250만 원까지 공제된 다음에 거기 22%입니다만 우리 자주 매매 안 하니까
이거 그냥 들고 계시면 상당히 좀 괜찮은 매력적인 자산이 아닌가 생각되고요. 우리나라는 주거용 리치가 없습니다. 음. 그러니까 아파트 한동을 통째로 싸 가지고 그거를 임대를 놓고 그거에 나온 수익을 가지고 고객들한테 배당해 주는 그런게 이제 부동산 리치잖아요. 그렇죠. 근데 근데 우리나라에는 그런 주거용 부동산 리치가 없습니다. 음. 대부분 이번에 뭐 문제가 된 JR츠 이런 거 보면 유럽에 투자하고 있고 또 뭐 신한리츠 예를 들어서 롯데리츠 SK리츠 등등 보면 다 사업이거나 각종 관련되 있는 수처리 시설들 이런 쪽입니다. 그러니까 상업용 부동산 내지 오피스 그리고 물류 센터 하수 처리 시설 정화 시설 이런 거에 대한 투자들이라서 우리가 알고 있는 주고용 부동산하고 거리가 좀 많이 있습니다.
따라서 그런 주거용 부동산에 대한 투자를 하고 싶은데 소액으로 하고 싶은 분들한테는 미국의 어이 리츠라는 건 정말 구원의 동화줄이다. 아, 그리고 이걸 내가 보유하고이 주식을 늘려 나가면 한국 주택 시장에서의 가격 상승에 속하는 걸 좀 덜 수 있죠. 음. 왜냐면 내가 여기 투자에서 더 높은 수익을 얻으면 되고 또 나는 미국의 부동산 지분을 가지고 있는 거니까. 그리고 미국 부동산이랑 한국 부동산은 결과적으로는 같이 가는 거니까. 왜냐하면 전 세계 금리가 다 같이 움직이잖아요. 그렇죠. 맞아요. 예. 거기다뭐 우리나라 반도체 경기 좋다라는 것도 결국 미국 데이터 센터 많이 지어서 우리 반도체 경기가 좋은 거니까.
그럼 미국 경기 좋을 때 우리도 좋고 그럼 미국 경기 좋을 때 우리 집값도 오르는 거니까.이 이 연동성들을 이해하시면 꼭 서울에 한 채 있어야 된다 같은 이상한 소리들한테 안 넘어갔으면 좋겠다. 살 수 있으면 좋은데 못 사잖아요. 미래 전망이 좋은 아파트나 주택을 살 수 있으면 좋은데 그게 너무 비싸고 또 갭이 적어서 정말 한번 노려보고 싶으면 거기는 용적률이 맥스라든가 아니면 주변 일대 개발 가능성이 낮다거나 또는 각종 정부 역대 정부가 계속적으로 뭐 풍치지구라든가 양 규제라든가 주변에 있는 세계 문화유산 때문에 뭐 높게 못 짓는다든가 등등 이제 그런 각종 규제를 다 봤잖아요.
당장 우리나라 서울 도성이 세계 문화 요산이잖아요. 그러면 도성 주변에 어 우리나라 서울 한양 성각 주변에 높게 아파트를 지을 수 있겠어요? 이제 그런 거 못 짓는데 거기다가 막 싸다고 과연 우리가 이제 투자를 하는 게 상당히 고수의 영역이라는 거죠. 따라서 그런 위험한 또 많은 레버리지를지는 또 시간도 굉장히 많이 드리는 투자 대신에 미국의 부동산 리츠에 한번 투자해 보시면 유동성도 좋고 언제든지 사고할 수 있고 부동산은 또 사고하는게 되게 쉽지 않은 대비해서 굉장히 많은 매력을 가지고 있다는 점에서 여기 투자를 좀 권하고 싶습니다.
Comments 0