저자: 홍춘욱 · 한국인
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2022년 서울 아파트 폭락을 맞힌 전망가는 없었다며 공급부족 장기상승론을 비판. 2~3년 내 대규모 입주는 없으나 공공택지(창릉·왕숙·교산·삼기 신도시) 분양·입주가 1~2년 뒤 본격화돼 주택공급이 늘어날 것으로 봄. 일본·중국 사례상 과잉공급은 장기침체를 낳는다고 경고. 주거용 리츠 ETF(VNQ 등)가 서울 아파트보다 강한 수익을 보였다며 미국 리츠 투자를 권함. 정부가 쓸 수 있는 공급 정책과 규제 완화 방안도 제시.
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시장에서 공급 물량이 부족한 것은 사실이라서 공급 부족 때문에 집값이 장기적으로 무조건 오른다는 주장도 많이 있습니다. 이 주장을 어떻게 보시나요? 저도 그런 분들을 많이 만나는데, 그분들 중에 2022년 주택 가격 폭락을 맞힌 분이 있는지 묻고 싶어요. 지금 앞으로도 계속 오를 수밖에 없다고 단정하는 분 중에, 2022년 서울 아파트 실거래가가 20% 하락할 거라고 예측한 분이 있었는지요. 우리는 미래 전망에 대해 겸손할 필요가 있습니다. 저는 기껏해야 올해와 내년 정도는 시장이 좋아 보인다고 봅니다.
소득이 늘고 금리가 내려가는 상황에서 집값이 이제 막 오르기 시작했고, 공급 효과가 지연되고 있다는 전망도 있습니다. 그렇다면 앞으로 공급이 계속 부족할지 어떻게 판단해야 할까요? 사실 공급은 정부 정책에 크게 영향을 받습니다. 수요는 금리가 좌우한다면, 공급은 정부 정책이죠. 그중 가장 쉬운 방법이 택지 개발이고, 그다음이 용적률 완화입니다. 만약 서울 아파트의 용적률을 일괄적으로 400%까지 올려준다면, 재건축·재개발 주택의 매력이 올라가서 당장 집값은 폭등하겠죠. 하지만 4년이든 10년이든 물량이 들어온 뒤에는 중국처럼 주택 시장이 장기 불황에 빠질 가능성도 있습니다. 그래서 지금 현실이 주택 가격 상승을 시사한다고 해서 영원히 오를 거라고 보는 것은 위험한 전망이라고 생각합니다.
지금 우리가 볼 수 있는 것은 정부의 착공 실적인데, 착공 그래프는 아직 플러스로 돌아서지 않았습니다. 착공은 2~3년 뒤에 입주로 이어지니, 향후 2~3년 안에 주택 시장에 대규모 입주는 없다는 것은 뻔한 사실입니다. 다만 정부에는 카드가 하나 더 있습니다. 바로 3기 신도시 착공입니다. 올해부터 내년, 내후년으로 갈수록 착공 물량이 급격히 늘어날 가능성이 충분합니다. 공공 택지는 정부가 마음먹기에 달렸습니다. 예산을 많이 투입하고, 국토 관련 내년 예산도 크게 증액할 수 있고, 주택 가격이 오르지 않도록 저가로 분양할 수도 있습니다. 예를 들어 이번에 창릉에서 20평대 중반 주택이 6억 원 정도에 분양가가 나온다고 하는데, 마포나 강남 주택 가격과 비교하면 절반 수준입니다. 이 물량이 쏟아지면 주변 시장이 버틸 수 있을까요? 하남 교산도 6~7억 원대로 내년부터 분양에 들어가는데, 옆의 강동이나 위례 신도시는 괜찮을까요? 이런 점을 고민해야 하는데, 그런 이야기를 하지 않으면 곤란하죠.
우리 정부는 2018년 9·13 대책으로 3기 신도시를 지정만 해 놓고 택지를 제대로 조성하지 않은 채 8년이 흘렀습니다. 이제야 개발이 시작됐다는 점은 마음에 안 들지만, 진작 했다면 최근의 주택 가격 상승을 상당히 막을 수 있었을 겁니다. 이제 분양 물량이 쏟아지기 시작했고, 내년과 내후년으로 갈수록 착공은 더 늘어날 겁니다. 그러면 2028~2029년쯤에는 입주 물량이 많아질 것이고, 빠르면 내년부터도 입주가 시작됩니다. 그렇다면 주택 시장 공급이 만성적으로 부족하다는 말은 성립하지 않는다고 생각합니다.
시흥·광명 택지 개발지구도 빠뜨릴 수 없습니다. 거기도 규모가 큽니다. 왕숙, 교산, 창릉에 시흥·광명까지 합치면, 1기 신도시보다는 작지만 웬만한 2기 신도시보다 큰 규모입니다. 이 입주 물량이 쏟아지는 시기에는 분명히 주변 지역도 영향을 받을 겁니다.
한국 부동산의 미래를 일본 부동산과 비교하는 분들도 많습니다. 박사님은 일본의 부동산 장기 침체는 이미 먼 과거의 일이라고 지적하셨는데, 일본과 비교하면 한국 부동산 시장의 미래는 어떨까요?
앞서 말한 공급 문제와 연결됩니다. 만약 부동산 가격 안정이 무엇보다 우선이라면, 두 가지 정책만 도입해도 10년 안에 주택 가격을 잡을 수 있습니다. 첫째는 빌라의 주차 규제를 폐지하는 것이고, 둘째는 아파트의 용적률 규제를 폐지하는 것입니다. 지역 용도 구분인 조닝 얘기입니다. 서울 기준 1종 일반주거지역은 최대 250%이고, 기부채납을 하면 300% 정도까지 받을 수 있습니다. 이를 350~400%로 올려주면, 재건축·재개발 사업의 수익성이 엄청나게 좋아집니다. 기부채납 같은 조건도 빼고, 양도세 중과와 장기보유특별공제 폐지까지 함께 하면 주택 가격 상승에 따른 차익을 정부가 세금으로 대부분 걷어갈 수 있습니다. 이렇게 하면 5~10년 사이에 대규모 착공이 진행될 겁니다. 그중 가장 먼저 빌라 공급이 폭발적으로 늘어나 2~3년 안에 빌라가 대량으로 지어지고, 사업 준비 단계에 있던 재건축·재개발 단지들도 줄줄이 공급을 늘릴 겁니다. 보통 사업 시행부터 관리처분, 입주까지 10년 정도 걸리는데, 사업성을 극단적으로 개선하면 여의도 대교 아파트처럼 2년 만에 관리처분까지 가는 사례도 나옵니다. 사업성이 좋아지면 사업을 하지 않으려던 사람들도 뛰어들게 되어 있습니다.
그렇게 되면 주택 공급은 1990년대 후반 수준으로 대규모로 나오고, 그 후 10년은 서울 주택 시장도 잃어버린 10년이 될 가능성이 큽니다. 여기서 일본 이야기가 나옵니다. GDP 대비 부동산 착공 비중을 보면, 1980년대 후반부터 1990년대 중반까지 거의 10년 동안 GDP의 5~6%에 달하는 대규모 주택 공급을 했습니다. 집값이 빠질 수밖에 없었습니다. 이미 지어진 집들이 계속 입주하는데도 정책 기조가 바뀌지 않아 과잉 공급이 끝없이 이어졌기 때문입니다. 결국 주택 시장이 붕괴했고, 이후 주택 공급은 1980년대에 비해 반토막, 한 토막 난 상태에서 횡보하고 있습니다.
최근에는 중국이 가장 위험해 보입니다. 중국은 2010년부터 2022년까지 GDP의 무려 10%, 즉 일본의 거의 두 배에 달하는 어마어마한 주택 공급을 했습니다. 그 물량이 지금 쏟아지고 있어서 주택 시장이 살아나기 어려운 상황입니다. 일본은 잃어버린 10년 뒤 급격한 구조조정이 있었고, 아베노믹스로 살아났지만 공급이 이전 수준까지 떨어져야 회복할 수 있었습니다. 들어온 물량이 10~20년 동안 영향을 미치는 것이죠. 최근 중국 부동산이 15년째 무너지고 있는 이유가 여기에 있습니다. 따라서 우리가 어마어마한 주택 공급을 하면 우리도 똑같이 될 수 있습니다.
다만 제가 말한 정책을 실행할 가능성은 거의 없습니다. 사회적 문제도 커지고 정치적 부담도 엄청나기 때문입니다. 당장은 재건축·재개발 수익성을 개선하면서 오히려 집값을 더 폭등시킬 가능성도 있습니다. 용적률 상향 혜택을 받는 단지는 좋겠지만, 이미 사업을 시행하고 있던 단지 입장에서는 엄청난 불평등으로 느껴질 겁니다.
그래서 우리나라 주택 시장의 가격 안정을 위해 지금 할 수 있는 가장 효과적인 정책을 생각해 보면 이렇습니다. 첫째, 빌라에 대한 자동차 관련 규제를 풀어주되, 일본처럼 주차장이 없으면 차를 못 사게 하는 방향을 생각해볼 수 있습니다. 물론 일본처럼 바로 그렇게 하기보다는 정부가 공공 주차장을 많이 확보해서 저렴하게 주차할 수 있게 유도하는 방식이 좋습니다. 빌라 공급이 급감한 상태이니 이를 살리는 것이 주택난 해결의 첫 번째 방법입니다. 둘째, 3기 신도시 택지 개발은 이미 거의 다 완료됐으니, 정부가 재정적자를 무릅쓰고 LH에 증자를 해서 고도화만 많이 하면 평당 2천만 원대 공급도 불가능하지 않습니다. 고양 창릉, 남양주 왕숙, 광명시흥, 하남 교산에서 매년 10만 호씩 평당 2천만 원대 아파트를 공급하고, 무주택자와 신혼부부, 생애 최초 구입자에게 대출을 허용하면, 지금 서둘러 사지 않으면 영원히 못 살 것 같은 조급함에 쫓기는 매수자들의 열기를 잠재우는 데 도움이 될 겁니다. 출산율 반등에도 도움이 될 수 있습니다.
두 정책 모두 큰 비용이 따릅니다. 공공 주차장이나 택지 공급은 쉽지 않고, 그 돈을 거기에 쓰면 기존에 그 돈으로 사업을 하던 쪽에서는 강하게 저항할 수 있습니다. 그렇기 때문에 된다 안 된다고 단정할 수는 없지만, 이런 정책들이 강하게 나온다면 우리 주택 시장도 2010년대 초반처럼 5~10년 정도 물가상승률보다 낮은 수준으로 안정시킬 수 있다고 생각합니다. 다만 이 이야기를 들으면 "그게 되겠어요?"라고 말할 분이 많을 겁니다. 다 수용하기는 힘들어도 일부라도 실행했으면 좋겠습니다.
전세 사기 사건 이후 빌라 공급이 줄어든 것이 지금 임대료 상승의 가장 직접적인 요인입니다. 또 임대차 3법으로 주거 안정성을 높인 대신, 이미 전세나 월세 계약을 맺은 분들은 좋겠지만, 새로 시장에 진입하는 분들에게는 벽을 만들어 버린 셈이 되었습니다. 서민들의 주거 복지를 위해 했던 정책이 오히려 지금 가구를 새로 형성하는 사람들에게는 사다리를 걷어찬 꼴이 된 것은 아닌가 하는 생각도 듭니다. 그래서 돈을 들여 주택 공급을 적극 추진하는 한편, 임대차 시장의 지나치게 강한 규제는 완화하는 정책 조합을 쓴다면, 주거 안정과 주택 가격 하락을 함께 가져와 부동산을 잡은 정부로 평가받으며 마무리할 기회가 있을 겁니다.
그렇게 되면 정권을 잡을 수도 있겠네요. 그건 모르죠. 우리 국민들이 한 세력이나 한 집단의 독주를 굉장히 싫어하는 나라이기 때문입니다. 2015년 전후에 고민했던 기억이 있는데, 그때는 박근혜 정부 다음에도 그쪽 세력이 이어갈 것 같았지만 결국 문재인 정부가 들어섰습니다. 문재인 정부는 주택 시장 때문에 인기는 없었지만, 경제 성과는 나쁘지 않았습니다. 그런데도 윤석열 정부가 들어섰습니다. 정부가 초조해하는 마음은 이해합니다. 5년 안에 승부를 봐야 지지를 이어갈 수 있으니까요. 그 조급함에 규제를 강화하는 것은 이해하기 어렵지만, 규제만으로는 집값을 못 잡습니다. 저금리와 수출 호황이라는 경제 펀더멘털이 있는데 규제만으로 집값을 잡을 수는 없습니다. 불안을 키우기보다는 공급을 슬기롭게 늘려가는 정책을 쓰는 것이 낫다고 생각합니다.
부동산을 직접 사고팔지 않아도 리츠 ETF로 부동산 투자 수익을 얻을 수 있다고 하셨고, 책에도 리츠 투자 방법이 나와 있다고 들었습니다. 지금 주목할 만한 리츠 ETF는 무엇일까요? VNQ가 세계 최대 리츠 ETF입니다. 차트를 보시면, 이건 배당을 포함한 토탈 리턴 기준입니다. 그림에서 보듯 배당을 감안한 리츠 성과는 서울 아파트보다 훨씬 강하게 오르고 있습니다. 또 서울 아파트는 보유세, 양도세, 취득세, 등록세 같은 각종 세금 부담이 큽니다. 블룸버그 리츠 지수는 배당 관련 세금 정도를 제외하면 보유만 하면 양도세도 내지 않습니다. 미국 주식의 양도소득세는 250만 원까지 공제한 뒤 22%가 붙지만, 자주 매매하지 않는다면 그냥 들고 있기에 상당히 매력적인 자산입니다.
우리나라에는 주거용 리츠가 없습니다. 아파트 한 동을 통째로 사서 임대를 놓고, 그 수익을 투자자들에게 배당하는 구조가 부동산 리츠인데, 우리나라에는 그런 주거용 리츠가 없습니다. 이번에 문제가 된 리츠들을 보면 유럽에 투자하고 있고, 롯데리츠, SK리츠, 신한리츠 같은 곳도 대부분 사옥이나 물류센터, 수처리 시설 등에 투자합니다. 상업용이나 오피스, 물류 쪽이라 우리가 아는 주거용 부동산과는 거리가 있습니다. 그래서 주거용 부동산에 소액으로 투자하고 싶은 분들에게는 미국 리츠가 구원의 동아줄이 될 수 있습니다. 이걸 보유하고 주식을 늘려나가면 한국 주택 시장의 가격 상승 위험을 어느 정도 분산할 수도 있습니다. 여기서 더 높은 수익을 얻으면 되고, 미국 부동산을 지분으로 가지고 있는 셈이니까요. 미국 부동산과 한국 부동산은 결국 같이 움직입니다. 전 세계 금리가 함께 움직이기 때문입니다. 한국 반도체 경기가 좋은 것도 결국 미국에서 데이터센터를 많이 짓기 때문이니, 미국 경기가 좋을 때 우리 경기도 좋고 집값도 오르는 구조입니다.
이 연동성을 이해하시면 "꼭 서울에 한 채는 있어야 한다" 같은 이야기에 휘둘리지 않으셨으면 합니다. 미래 전망이 좋은 아파트를 사면 좋겠지만 너무 비싸고 갭도 적습니다. 정말 노리고 싶은 곳이라면 용적률이 최대치이거나, 주변 개발 가능성이 낮거나, 풍치지구나 각종 규제, 세계문화유산 때문에 높게 짓지 못하는 곳일 수 있습니다. 서울 도성이 세계문화유산이니, 도성 주변에 높은 아파트를 짓기는 어렵습니다. 그런 곳을 싸다고 덜컥 투자하는 것은 상당한 고수의 영역입니다. 그렇게 위험하고 레버리지가 큰, 시간도 많이 드는 투자 대신 미국 부동산 리츠에 투자해 보시기를 권합니다. 유동성도 좋고, 언제든 사고팔 수 있으며, 부동산을 직접 사고파는 것보다 훨씬 쉬우면서도 매력이 많습니다.
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