저자: 홍춘욱 · 한국인
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2021년 말 강연 Q&A: 서울 아파트 가격 상승은 3저호황 때와 비교해 탄력이 약하고 추격 매수는 피해야 하며, 부동산이 과열 후 급락할 수 있으니 자산배분이 중요하다는 취지. 과거 상승률 언급: 2019년 무렵 서울 아파트 3년 연평균 상승률 약 37%(복리) 수준이었고, 2014년 대비 서울 평균 아파트 가격이 약 2배 올랐다고 설명. 자산배분 조언: 본인은 작년에 다주택을 정리해 1주택자가 됐으며 부동산 비중을 줄였다고 밝힘. 매수 시점에는 공포·포모(FOMO)에 휘둘리기 쉬우니 자산배분으로 접근하라고 권고. 달러 및 경매: 30대에 돌아간다면 달러를 사고 경매를 공부하겠다는 입장을 유지. 2019년 경매 낙찰가율(서울 아파트 약 80%, 강남서초 약 60%)이 낮아 좋은 기회였다고 회고하며, 하락장에서 좋은 물건을 살 준비를 하라고 조언. 리스크: 많이 오른 시장은 많이 빠질 수 있다는 점을 강조. 장기 투자 시간(20년) 남은 청년층에게 조급함을 경계하라고 당부. 출연자 전망: 서울 부동산 가격은 단기 조정 가능성과 함께 장기적으로 기회가 반복될 것이라는 취지이며, 단기 추격 매수에는 부정적.
다듬은 글
찾고 있는 이 상승세는 3저 호황 때와 비교하는 것이 말이 안 될 정도로 탄력이 약한 편입니다. 지금 사야 하는지 말아야 하는지 고민하는 분들께 다시 한번 말씀드립니다. 저희 기자처럼 무리하게 쫓아 사는 것은 맞지 않고, 여러분에게도 좋지 않습니다. "나는 도저히 서울에 집을 못 살 거야"라는 절망감에 젖어 계신 분들께 말씀드립니다. 일단 달러를 사면서 자산배분을 하시길 바랍니다. 그리고 부동산이 절실하고 꼭 해야 한다고 생각하신다면, 경매시장이 패닉에 빠질 때 좋은 물건을 건질 수 있도록 지금부터 공부를 해 두시길 권합니다.
앞에 계신 분이 질문해 주셨습니다. 송도에서 바이오 회사에 다니는 30대 직장인입니다. 두 가지를 여쭙고 싶습니다. 다른 분들도 부동산에 대해 궁금하신 것이 있을 것 같습니다.
예전에 어떤 채널에 나오셨을 때 우리나라 부자에 대해 말씀하시면서, 86, 87, 88년도에 부동산이 있었느냐 없었느냐에 따라 진짜 부자가 갈라졌다고 하셨습니다. 그 이후로는 사업가가 아닌 이상 작은 부자가 될 수밖에 없다고요. 그리고 최근 2~3년 동안 집값이 엄청나게 상승하면서 많은 사람들의 마음이 갈라졌습니다. 86년 시절에 비해 최근 2~3년 상승도 그에 견줄 만한지, 그때처럼 지금도 부동산이 있느냐 없느냐로 부자와 가난한 사람이 나뉠 수 있는 상승인지 궁금합니다.
이런 질문을 받으면 가슴이 찡합니다. 첫 번째 질문에 대해서는 제가 말씀드릴 수 있는 범위에서 답변드리겠습니다. 그때는 3년 연평균 상승률이 37% 정도였습니다. 복리로 37%니까 대략 150% 정도 오르는 시기였습니다. 그때 서울에 집을 가지고 있던 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 하늘과 땅 같은 격차가 발생할 수밖에 없었습니다. 지금도 2014년과 비교하면 서울 평균 아파트 가격이 두 배 올랐습니다. 그때 6억 후반이던 것이 지금 11억, 12억 하니까 두 배가 된 것입니다. 다만 기간이 훨씬 깁니다. 2000년대에 벌어지고 있는 이 상승세는 3저 호황 때와 비교하는 것이 말이 안 될 정도로 탄력이 약한 편입니다. 또 하나 말씀드리면, 이게 끝일까요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다.
많이 오르면 많이 빠집니다. 여러분께 이런 이야기를 드릴 수밖에 없습니다. 저도 부동산 투자를 하면서 다주택자가 잠깐 되었다가 지금은 1주택자입니다. 제 생각대로 합니다. 제 전체 자산에서 부동산 비중이 너무 크다고 생각해서 작년에 매도했습니다. 그 덕분에 지금은 잘 살고 있습니다. 왜 이런 행동을 했느냐면, 올해의 상승을 보고 자산배분을 해서 투자를 한 것입니다. 올해도 상관하지 않습니다. 이것을 포모 신드롬이라고 합니다. 지금 아니면 절대 이 가격에 살 수 없을 것 같은 고통스러운 마음이 들 때가, 지나고 보면 투자하기에 가장 안 좋은 때였습니다. 모두가 그런 생각을 하면서 뛰어들기 때문에 가격이 비정상적으로 움직이는 것입니다. 3년, 5년 뒤에 그때를 돌이켜보면서 "그때 너무 후회했지만, 그래도 자산배분해서 투자하길 잘했다"라는 생각을 하게 되실 거라고 생각합니다.
최근에는 방송에 나가서도 "지금 부동산 사세요"라고 말하지 않습니다. 작년부터 올해까지는 "제발 사세요, 왜 안 사세요"라고 하고 다니던 사람이었는데, 요즘은 저도 잘 모르겠습니다. 작년과 올해 사이에 시장이 너무 심하게 바뀌었습니다. 그래서 그 바람 때문에 고통받는 분들께 드릴 말씀이 있습니다. 항상 이야기한 것처럼, 편하게 쫓아 사는 것은 저희 투자 철학과 맞지 않고 여러분에게도 더 좋지 않습니다. 특히 지금 30살이라면 33살이시겠네요. 투자하실 시간이 20년 남아 계십니다. 걱정하지 않으셔도 됩니다. 부동산 투자할 기회는 앞으로도 3번은 올 겁니다. 걱정하지 마십시오.
두 번째 질문은 2019년 신사임당 채널에 나오셔서 "30살로 돌아간다면 달러 사고 경매 공부하겠다"고 하신 말씀에 대한 것입니다. 저는 그때 31살이었는데, 그 말씀을 듣고 굉장히 바쁘게 생각했습니다. 그런데 당시 제 친구와 동기들은 결혼하면서 공덕이나 옥수동 같은 곳에 아파트를 연결해 샀습니다. 결과적으로 그 친구들이 승자가 되었습니다. 그렇다 보니 상대적으로 박탈감이 있습니다. 이런 상황이 바뀐 지금도 2019년에 해주셨던 조언이 여전히 유효한지, 상황이 바뀌어서 다르게 조언해 주실 건지 궁금합니다.
여전히 그렇습니다. 2019년이 경매 시장에 들어가기에 최적의 타이밍이었습니다. 그때 경매 공부를 바로 시작하셨어야 했습니다. 2019년에 무슨 일이 있었냐면, 서울 경매 낙찰가율을 들어보셨을 겁니다. 감정평가액 대비 얼마에 거래되느냐를 보는 지표입니다. 당시 서울 아파트는 80% 정도였고, 강남·서초구 같은 단지는 60%까지 떨어졌습니다. 왜 그랬냐면, 2018년 미중 무역분쟁으로 주식이 폭락했고, 그 후폭풍이 6개월 정도 지나 2019년 봄에 찾아왔기 때문입니다. 미분양도 일시적으로 늘었습니다. 그때 경매를 공부하셨던 분들은 좋은 찬스를 잡은 경우가 많습니다. 낙찰가율이 70~80% 정도였으니, 시가 10억짜리 집을 7~8억 밑에서 살 수 있었다는 뜻입니다. 서울 아파트 전세 평균이 10억 가까이 되던 시기였으니, 전세가 기준으로 보면 서울에 10억대 아파트를 살 수 있는 기회였습니다. 그리고 그때 달러를 샀다면, 2019년 제가 신사임당 채널에 나갔을 때 말씀드렸던 대로 작년에 환율이 1300원일 때 환차익을 실현하면서 한국 주식을 살 수 있는 기회도 있었겠죠.
그러니 "나는 아직 젊고, 도저히 서울에 집을 못 살 거야"라는 절망감에 빠져 계신 분들께 다시 한번 말씀드립니다. 일단 달러를 사면서 자산배분을 하시길 바랍니다. 그리고 부동산이 절실하고 꼭 해야 한다고 생각하신다면, 경매 시장이 패닉에 빠질 때 좋은 물건을 건질 수 있도록 공부를 해야 한다는 말씀을 드리고 싶습니다. 답이 되었는지 모르겠습니다. 앞에 계신 분이 아까부터 계속 마이크를 달라고 하셨는데, 이쪽으로 가져다 드리겠습니다.
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