저자: 홍춘욱 · 한국인
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결론: 부동산 바닥 징조 4가지(경매 낙찰가율, 서울 미분양 주택 수, 정부 규제 완화, 레버리지 조건)를 제시하며 2021년 현 시점은 가격이 위험 수준이라고 경고하고 있다. 부동산 가격 조정은 매매 빈도가 낮고 규제가 강한 자산일수록 빠르게 진행되며, 바닥과 고점 모두 시간이 오래 걸린다. 첫 번째 징조는 서울 경매 낙찰가율로, 감정가 대비 80% 아래로 떨어지면 매수 신호로 본다. 2019년 3월 서울 낙찰가율이 80%를 하회했던 사례가 있었다. 당시 주가 하락, 미중 무역분쟁 등으로 경매 물건이 늘었던 배경이 설명됐다. 현재 서울 낙찰가율은 120% 수준으로, 과열 상태라는 취지다. 두 번째 징조는 지역별 미분양 주택 수로, 미분양이 늘면 공급과잉이므로 낙찰가율이 낮아도 추가 하락 가능성이 있다고 본다. 2015년, 2019년 같은 시기 미분양 증가가 바닥 신호였다는 취지다. 세 번째 징조는 정부 규제 완화(양도세 감면, 다주택자·임대사업자 세제 혜택)로, 2017년 부동산 대책 직전 연도 사례를 언급했다. 네 번째 징조는 레버리지(대출) 여건으로, 자기 자본으로 살 수 없는 자산이므로 대출 조건이 효율을 좌우한다고 봤다. 과거 사례 분석: 2019년 전후 서울 아파트 가격은 현재 대비 낮았고, 현재 평균 아파트 가격은 2019년 대비 약 3억 이상 오른 11억 5천만 원 수준으로 제시됐다. 최근 서울 월간 상승률은 약 2%로 제시되며 비정상적 버블 수준이라고 평가했다. 투자 대안으로는 주식·해외 선진국 자산에 대한 자산배분을 제시했고, 연 1.6~1.8% 수준의 성과 가능성을 언급했다. 장기적으로 청라 등 공급 확대 지역 역시 나쁘지 않은 선택일 수 있다는 견해를 밝혔다. 리스크: 경매는 명도 비용, 대출 금리 상승, 미분양 누적 시 추가 하락 가능성이 있다.
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부동산은 하락할 때도 상승할 때도 추세가 돌아서는 데 시간이 걸립니다. 매매를 자주 할 수 없고, 아파트만 해도 층과 향에 따라 가격이 다르고, 주택 가격은 감정평가사분들이 고생하셔야 정해질 만큼 기준이 까다롭습니다. 그래서 매매가 잘 되지 않는 자산이나 규제가 강한 자산은 가격 조정이 빨리 진행되는 편입니다. 바닥을 칠 때도 몇 년씩 걸리고 고점을 칠 때도 마찬가지입니다. 이 때문에 부동산 투자는 상대적으로 쉬운 편이지만, 투자 금액이 커서 신중할 필요가 있습니다.
가장 중요하게 봐야 할 것은 경매 낙찰가율입니다. 낙찰가율이란 감정평가액 대비 실제 낙찰가의 비율입니다. 감정평가사들은 보수적으로 평가하는 편이라, 시세가 9억인 아파트가 9억으로 감정되었다고 하면 경제 위기 의식이 커질 때는 그보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰되기도 합니다. 예를 들어 10억짜리 서울 아파트가 7억 초반에 낙찰되고 30% 가까이 할인되는 경우가 있습니다. 명도 비용이나 여러 비용이 들지만, 싸게 낙찰받으면 명도 문제도 대부분 해결됩니다. 기분 좋게 낙찰받은 만큼 이사 비용을 더 드리면 원만하게 끝나는 경우가 많습니다. 혹시 이상한 분을 만나면 직접 해결하기보다 전문가를 쓰는 것이 가장 좋다고 생각합니다.
대표적인 사례가 2019년 3월입니다. 불과 몇 년 전이죠. 당시 서울 아파트 경매 낙찰가율이 잠시 80% 아래로 떨어졌습니다. 2018년 미중 무역 분쟁으로 주가가 2000포인트 가까이에서 1800포인트까지 떨어졌고, 주식 시장이 무너지면서 부동산 시장에도 영향을 미쳤습니다. 주식에서 레버리지를 쓰다 손실을 본 분들이 집을 급하게 팔지 못해 경매로 넘어가는 일도 있었습니다. 제 주변에도 그때 그런 일을 겪은 분들이 있습니다.
반대로 최근 낙찰가율은 120%를 넘었습니다. 감정가 11억짜리 아파트가 12억 넘게 낙찰되기도 했고, 매물이 없어 경매에 나온 물건을 찾는 사람이 많아졌습니다. 가격이 더 오를 것이라 확신하고 120%를 넘게 써내는 사람도 있었습니다. 하지만 과거 역사적 평균은 서울 기준 90~100% 수준이고, 시장이 나빠지면 80%, 70%까지도 쉽게 떨어집니다. 낙찰가율이 낮아진 시기가 지나고 보면 가장 좋은 투자 기회였습니다. 부동산 투자에서 가장 중요한 안전마진은 시세 대비 싸게 사는 것인데, 경매는 급매처럼 현장을 따로 확인하지 않아도 그 조건을 만들 수 있습니다.
예를 들어 시세 9억짜리 집을 7억에 낙찰받았다고 해 보겠습니다. 서울 평균 전세가율이 60%라면 전세 보증금은 약 6억입니다. 명도와 인테리어에 1000만 원을 써도 실제 투입 자금은 크게 줄어듭니다. 경락잔금대출을 활용하면 자기 돈이 많이 들지 않습니다. 서울 아파트처럼 우리나라에서 가장 비싼 자산을 이 정도 비용으로 살 수 있었던 것입니다. 2018년에는 강남·서초구 물건이 감정가의 60%까지 낙찰되기도 했습니다. 지금은 오히려 낙찰가율이 110~120%이니 완전히 반대 상황입니다. 이는 시장의 만장일치 분위기와도 맞아떨어집니다.
낙찰가율만 보면 안 됩니다. 경매 낙찰가율이 떨어져도 그것이 불황의 시작일 수 있기 때문입니다. 두 번째로 봐야 할 것은 각 지역의 미분양 주택 수입니다. 미분양이 늘고 있다는 것은 주택 시장에 공급 과잉이 생겼다는 뜻입니다. 경매 시장에서 낙찰가율이 70~60%까지 떨어져도 사람들이 더 안 사면 가격이 계속 빠질 수 있습니다. 그래서 이 조건을 함께 봐야 합니다. 2018년 말에서 2019년을 돌아보면, 서울에서 미분양이 거의 없었습니다. 광진구처럼 분양가가 높아 다들 싫어했던 물건도 지금은 두 배가 되었습니다. 당시에는 미래를 알 수 없으니 미분양 추세가 중요한 신호였습니다. 2015년과 2019년 같은 시기가 그랬습니다.
세 번째는 정부 정책입니다. 정부가 규제를 완화하고, 양도세를 감면하고, 다주택자와 임대사업자에게 세제 혜택을 주면 시장에 자금이 몰리는 경우가 많습니다. 2017년 이후 정책 변화도 그랬습니다. 세금이 줄어들면 시장 참여자가 늘고, 이런 흐름이 이어지면 집값이 반등하는 시기가 찾아옵니다.
네 번째는 레버리지입니다. 부동산은 결국 자기 돈만으로 살 수 없고 빚을 내서 사야 합니다. 금리가 오르거나 대출 규제가 강해지면 레버리지 효율이 떨어집니다. 앞서 말씀드린 경락잔금대출처럼 대출 조건이 좋을 때는 투자 효율이 높아지고, 조건이 나빠지면 투자 매력이 줄어듭니다.
이 네 가지를 종합하면, 2019년이 집을 살 수 있었던 마지막 기회였습니다. 그런데 지금은 2년 반이 지났고, 서울 평균 주택 가격은 약 3억 원에서 4억 원가량 올랐습니다. 2019년에 8억 정도였다면 지금은 11억 5000만 원 수준입니다. 평균 아파트 가격이 이만큼 오른 뒤에 여기서 집을 사겠다고 나서면 위험할 수 있습니다. 2024년 9월 통계를 보면 서울 지역의 전월 대비 상승률이 2% 가까이 되었습니다. 월간으로 2%면 연간 20%를 넘는 수준입니다. 이 흐름이 지속 가능한지는 신중하게 봐야 합니다.
지금의 낙찰가율 분위기와 여러 지표를 종합하면, 현재 가격은 굉장히 위험한 수준이고 버블 우려가 있습니다. 앞서 말씀드린 네 가지 바닥 징후를 지금 바로 충족하는 것은 아닙니다. 낙찰가율도 떨어져 있지 않고, 미분양도 많지 않습니다. 하지만 이런 부분들은 계속 살펴봐야 합니다. 우리는 오르면 내리는 것을 아는데도 계속 상승하면 무엇이든 믿고 싶어 합니다.
부동산을 공부하면서 이번 하락기를 기회로 삼을 수도 있습니다. 주식도 해외 자산과 금, 달러 같은 선진국 자산을 함께 담아 자산 배분을 하면 연 16~18% 정도의 수익을 기대할 수 있습니다. 그러면서 꾸준히 저축하고 기다리는 것도 방법입니다. 정책이 바뀌어 청라처럼 좋은 땅에 대규모 공급이 이루어진다면, 지금 청라 같은 지역을 주목하는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다고 생각합니다.
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