저자: 오건영 · 한국인
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결론: 부동산 하락은 금리보다 심리에 좌우되며, 미국 집값은 금리 인상기에도 올랐으니 무주택자는 적정 매물이 나오면 바로 매수하라는 취지의 영상이다. 금리와 집값: 미국은 2015~2018년 금리 인상기에 집값이 10.4% 올랐고, 2022년 이후에도 기준금리가 0.25%에서 2.5%로 오른 가운데 집값은 계속 상승했다고 주장. 모기지 금리가 5.84%까지 올랐을 때도 집값은 10% 이상 상승. 금리는 집값의 선행이 아닌 후행 지표라고 봄. 한국·뉴질랜드 등 일부 국가를 제외하면 금리와 집값의 밀접한 관계는 약하다고 설명. 계절성 전망: 미국은 집값이 계절 지수의 영향을 크게 받아 7월 이후 12월·1월까지 하락하고 2월부터 반등하는 패턴이 반복된다고 하며, 2022년 12월 시점에서 12월과 1월에도 하락할 것이라고 전망. 공급: 한국은 전국 주택보급률이 100%를 넘어 주택 수 기준으로 부족하지 않으나, 서울은 아파트가 인구·세대 비중(약 18~19%)에 비해 약 15%로 부족하고 다세대 비중이 높다고 설명. 지역별·주택 유형별로 공급 상황이 다르다는 입장. 적정 가격 지표: 전세가율이 가장 정직한 지표라고 주장. 전세가율이 높을수록 거품이 제거되는 중이고, 전세가율이 과거 대비 낮아지면 거품이 쌓이는 신호로 해석. 내 집 마련 전략: 무주택자에게는 당장 매수를 권고. 가격이 떨어지면 더 떨어질까 봐 사지 않고, 오르면 더 오를까 두려워 사는 심리를 지적. 매수 타이밍은 일시적 1가구 2주택, 상속 매물 등 사연이 있는 급매물을 지역 공부를 통해 포착하는 것이라고 조언. 출연자 소감: 집값은 오를 수도 떨어질 수도 있으며, 누군가의 위기는 누군가의 기회라는 메시지로 마무리.
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세 개 중 하나라도 빠지면 투자에 성공할 수 없다고 합니다. 지금은 부동산 시장 상황에 대해 이야기를 들어보려고 합니다. 12월도 떨어지고 1월까지도 떨어질 겁니다. 무주택자에게 집을 사라고 하면 저는 당장 사라고 합니다. 언제든지 사라고 합니다. 그럼에도 비싸게 주고 전세에 들어갔다면, 그것이 진짜 가치인 것입니다.
본론으로 들어가서, 지금 부동산 시장 상황을 살펴보겠습니다. 금리가 빠르게 오르다 보니 부동산 시장이 주춤하다는 이야기가 나오고, 조금 주춤하니까 일본식 부동산 버블 얘기도 많이 들려옵니다. 이에 대한 아기곰님의 의견은 어떠신가요?
지금 집값이 떨어지는 가장 큰 원인은 심리입니다. 거의 모든 사람이 집값이 떨어진다고 생각하고 있습니다. 그 근거를 물어보면 결국 손가락이 가리키는 곳은 금리 인상입니다. 우리나라의 금리 인상이 아니라 미국의 금리 인상이죠. 미국이 금리를 올리니 우리도 어쩔 수 없이 금리를 올려야 하고, 금리가 오르면 집을 보유하는 비용이 늘어나 사는 사람도 부담이 커집니다. 수요가 줄고, 집을 가진 사람도 부담이 되니 팔려고 하죠. 그래서 결국 집값이 하락할 것이라는 주장이 나오고, 금리 인상을 가장 중요한 변수로 보고 있습니다.
그런데 역사적으로 보면 금리 인상과 집값의 상관관계는 그렇게 밀접하지 않습니다. 미국의 집값(빨간색)과 기준금리(파란색) 자료를 보면 신기한 결과가 나옵니다.
2008년 12월 기준금리를 0~0.25%의 제로 금리로 낮춘 뒤 7년 동안 유지했습니다. 2015년 12월에 처음으로 금리를 올리기 시작해서 2018년 12월까지 3년 동안 올렸고, 0.25%였던 기준금리가 2.5%까지 올라갔습니다. 그때 집값이 폭락했어야 하는데, 실제로는 집값이 오르락내리락하면서 전체적으로 상승했습니다. 같은 기간 금리 상승기 집값은 무려 10.4% 올랐고, 주가는 더 많이 올랐습니다.
지금도 마찬가지입니다. 2022년 3월부터 미국이 금리를 올리기 시작해서 기준금리가 0.25%에서 2.5%가 됐습니다. 10배가 오른 셈입니다. 그런데 집값은 떨어지지 않고 계속 올랐습니다. 7월에 잠깐 떨어지기는 했지만, 이는 금리 인상 때문이 아니라 매년 7월에 나타나는 계절적 현상입니다. 미국은 집값에 계절 지수가 굉장히 크게 반영됩니다. 7월, 8월부터 떨어지기 시작해서 9월, 10월, 11월, 12월, 1월까지 떨어지고, 2월부터는 반등합니다. 지난 수십 년 동안 이런 흐름이 없었던 해가 없었습니다. 미국 부동산은 99.9%가 실수요에 의해 움직이는 시장이기 때문에 계절 지수에 따라 움직이는 것입니다.
또 신기한 점은 모기지 금리와 집값의 관계입니다. 1년 단위로 보면, 재작년에 집값이 9.9% 올랐고, 작년에는 19.3% 올랐습니다. 올해는 작년보다도 많이 오른 10.8%가 올랐습니다. 미국 집값은 떨어지지 않은 것입니다.
미국에서 가장 흔한 30년 고정금리 모기지를 보면, 집값의 80%를 기본으로 빌려주고, 90%를 빌리려면 이자를 더 내고, 70%만 빌리면 금리를 깎아주는 시스템입니다. LTV 80% 기준 평균 모기지 금리는 3.01%였는데, 점점 올라서 올해 6월에는 5.84%까지 올랐습니다. 작년 7월과 비교하면 거의 두 배 가까이 오른 것입니다. 한 달에 1,000달러를 내던 사람이 거의 2,000달러를 내야 하는 상황인데도 집값은 10% 이상 올랐습니다.
더 신기한 것은 7월에 집값은 오히려 떨어졌는데, 같은 시기 금리는 5.84%에서 5.74%로 떨어졌다는 점입니다. 금리가 높으면 집값이 더 오르고, 금리가 낮으면 집값이 떨어지는 식으로 금리와 집값은 반대로 움직이기도 합니다. 즉 금리는 집값을 앞서가는 선행 지표가 아니라 뒤따르는 후행 지표입니다.
금리가 올라서 집값이 떨어진 나라는 전 세계적으로 한국, 뉴질랜드 등 네다섯 나라 정도입니다. 나머지 대부분의 나라는 금리가 올라도 집값이 많이 오르고 있습니다. 역사적으로 보나 다른 나라를 보나, 동서고금을 통해 금리와 집값은 그렇게 밀접한 관계가 아닙니다.
지금까지는 금리 측면에서 설명드렸는데, 부동산은 결국 수요와 연관이 많으니 이번에는 공급 측면에서 질문을 드려보겠습니다. 여전히 공급이 부족하다는 주장이 있고, 일각에서는 지금의 조정이 다시 상승으로 이어질 수 있다고 봅니다. 이에 대해 어떻게 생각하시나요?
우리나라는 주택이 부족한 나라가 아닙니다. 주택이 남아돌죠. 주택보급률이 100%를 넘었습니다. 다만 문제는 주택 수에 농가의 허름한 주택 같은 것까지 다 포함되어 있다는 점입니다. 우리가 살고 싶은 주택이 부족한 것입니다. 지역별로 보면 맞지 않습니다. 서울은 반지하까지 포함해도 주택보급률이 100%가 안 됩니다. 반면 어떤 지역은 주택보급률이 굉장히 높습니다. 그래서 우리나라가 공급 부족인지 아닌지는 한마디로 말하기 어렵습니다. 어느 지역은 공급이 부족하고, 어느 지역은 과잉입니다. 주택 전체로 보면 공급 과잉이지만, 아파트 같은 양질의 주택으로 보면 공급이 부족합니다.
특히 서울을 보면, 전체 인구에서 서울이 차지하는 비중은 18.4%이고, 가구 수 기준으로는 18.9%가 서울에 몰려 삽니다. 그렇다면 전체 아파트의 18~19%가 서울에 있어야 하는데 실제로는 15%밖에 없습니다. 서울은 아파트가 부족합니다. 반면 다세대주택은 전국의 36%가 서울에 있습니다. 서울은 그동안 아파트를 짓기 어려워 다세대주택을 열심히 지어온 것입니다. 아파트를 지으려면 땅이 있어야 하고, 완공까지 몇 년이 걸리니 빨리 결과를 내려면 다세대주택 허가를 내는 쪽으로 갈 수밖에 없었던 것입니다.
가치에 대한 적정 가격을 판단하는 것은 굉장히 어려운 일입니다. 물론 케이스마다 다르지만, 우리나라에서 가장 중요한 지표는 전세입니다. 과거 기준으로 전세가 가장 정직한 지표입니다.
생각해 보세요. 매매가는 집을 가진 사람 입장에서는 비쌀수록 좋습니다. 자기 집값이 뛸수록 좋으니까요. 그런데 전세 세입자 입장에서는 전셋값이 낮을수록 좋습니다. 그럼에도 누군가 강남 새 아파트를 20억에 전세로 들어갔다면, 자기 이익만 생각하면 5억에 들어가고 싶을 것입니다. 그런데도 비싸게 전세를 들어갔다는 것은 그 집에서 그만큼의 가치를 느낀다는 뜻입니다. 자기 이익에 반하더라도 비싸게 사는 것, 그것이 진짜 가치입니다.
집값은 집을 가진 사람이 가장 높게 부르려 하기 때문에 언제나 버블이 생길 수 있습니다. 그래서 전세가 대비 매매가가 얼마나 비싸졌는지를 계속 조사하는 것이 중요합니다. 전세가 비율이 높은 곳은 집값이 거의 오르지 않을 때이고, 사람들의 기대치가 없으니 집값이 올라오지 않고 투자 가치도 낮은 것입니다. 반대로 전세가 비율이 낮은 곳은 거품이 있을 수 있습니다.
과거 대비 전세가 비율이 지금 올라가고 있는지를 봐야 합니다. 과거보다 전세가 비율이 높아지고 있다면 거품이 제거되고 있는 것이고, 낮아지고 있다면 거품이 쌓이고 있는 것으로 볼 수 있습니다.
집값이 워낙 비싸다 보니 내 집 마련은 평생의 큰 목표가 되었고, 그만큼 신중해야 한다는 생각이 들 수밖에 없습니다. 무주택자가 지금 집을 사도 괜찮을지, 어떤 전략이 좋을지 조언을 부탁드립니다.
무주택자에게 집을 사라고 하면 저는 당장 사라고 합니다. 언제든지 사라고 합니다. 부동산은 신기하게도 4억짜리 집은 사람들이 사지 않다가, 5억이 되면 사려고 합니다. 싸면 사지 않고, 집값이 싸지면 더 떨어질까 봐 사지 않습니다. 그러다 집값이 오르기 시작하면, 앞으로 더 오를까 하는 공포감에 삽니다.
그렇다면 지금 당장 무엇을 사야 할까요? 이미 오른 집을 사야 할까요? 아닙니다. 급매를 노려야 합니다. 급매는 싼 것이 아니라, 왜 급매로 나왔는지 사연이 있는 물건입니다. 일시적 1가구 2주택처럼 사정이 있는 사람이나, 부모님이 돌아가셔서 자식들이 빨리 팔아 나누려는 경우처럼 급하게 현금화해야 하는 물건들이 그렇습니다. 이런 정보는 신문에 나오거나 누가 가르쳐 주지 않습니다. 본인이 직접 찾아야 합니다. 어느 지역에 투자할지 공부하고, 꾸준히 지켜보고 있다가 급매가 나오면 잡아야 합니다.
마지막으로 한 말씀 부탁드립니다. 집값은 언제나 오를 수도 있고 떨어질 수도 있습니다. 지금 집값이 떨어진다고 말씀드리는 것이 아닙니다. 어떤 시기든 누군가에게 위기가 되면 누군가에게는 반드시 기회가 됩니다. 그 기회를 잡으시길 바랍니다. 부동산 공부도 아기곰님의 말씀처럼 큰 카테고리에 맞춰 꾸준히 이어 나가신다면 좋은 성과가 있을 것이라 생각합니다.
이상으로 부동산 칼럼니스트 아기곰님의 좋은 말씀을 들어봤습니다. 감사합니다.
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