저자: 아기곰 · 한국인
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결론: 부동산 투자 성공은 경제·심리·세상사 이치 세 가지 이해가 필수이며, 단기 대박보다 원리 기반의 꾸준한 투자가 중요하다. 투자 성공 3요건: 경제 이해(만화책 등 쉬운 경제서로 시작), 사람 심리 이해, 세상사 이치에 대한 고민. 세 가지 중 하나라도 빠지면 성공하기 어렵다. 과열 경계: 상승장에서 수익이 나면 자기 실력으로 착각해 사고를 치기 쉬우니, 대박보다 중박을 연속으로 내는 것이 목표여야 한다. 실수요 판단: 집값의 가장 확실한 지지 요인은 양질의 일자리 증가이며, 투자 수요는 예측하기 어려우므로 실수요 중심으로 봐야 한다. 과거 데이터 활용: 과거 패턴은 그대로 반복되지 않으므로 원리를 이해해 다른 지역에 적용하는 방식으로 공부해야 한다. 장기 관점: 뿌리(원리)와 줄기(근거)가 있으면 열매(수익)는 시간이 지나면 맺히므로 단기 결과에 흔들리지 말아야 한다. 부동산 시장 상황: 집값이 떨어지는 가장 큰 원인에 대한 논의가 시작되었으나 자막이 불충분하다. 금리 인상과 집값의 상관관계는 생각보다 밀접하지 않다고 언급했다. 우리나라는 주택 절대량이 부족한 나라가 아니라는 취지의 발언이 있었다. 4억 집이 5억이 되면 오히려 매수하려는 심리가 있다는 점도 지적했다. 종목/자산 방향 예측: 영상 내 대상 자산에 대한 1~3개월 가격 방향 예측 발언은 확인되지 않았다.
다듬은 글
부동산 쪽에 거의 끝판왕 아기곰님을 모시도록 하겠습니다. 세 개 중에 하나를 더 빠지면 성공할 수 없다는데요. 그 여러분들도 대박주 생각하지 마세요. 투자가 굉장히 사실 보면 재미있고 불안하지가 않아요. 전에 관한 모든 썰 전설의 각분야 전문가를 모시고 궁금한 점에 대해 묻고 답하는 센서를 고수 시간입니다. 오늘은 간만에 부동산 전문가 한 분을 좀 모셨습니다. 근데 이제 이분을 사실은 저는 처음에 부동산 얘기가 나올 때 이분은 먼저 모셔야 된다 생각을 했다가 이분이 부동산 쪽에 거의 끝판왕 그런 분이셔서 실제 이분이 참 대단한 분이세요.
근데 그래서 이제 요번에 이제 모실 분은 부동산 쪽 컬럼 리스트시죠. 아기곰님을 모시도록 하겠습니다. 아기곰님 나오십시오 지금 이제 집값이 떨어지는 가장 큰 원인은 집값은 언제나 오를 수 있고 떨어질 수가 있어요. 가르쳐 주지는 않는다고요 근데 본인들이 찾아야 되는 거예요. 이게 부동산이 굉장히 신기한데 싸면 안 사요 왜 180하고 하는 거예요. 자기소개 한번 부탁을 좀 드리겠습니다. 안녕하세요. 아기곰입니다. 부동산 컬러리스트고요 재테크 불변의 법칙 저자입니다. 2002년부터 활동을 해가지고 지금 20년이 좀 넘었죠. 지금 꾸준히 활동을 하고 있습니다.
아기곰이란 이름을 특히 생각하셨던 이유가 왜냐하면 제가이 말씀을 왜 드리냐면 08년도 금융위기 때 그때 부동산 가격 떨어졌잖아요. 근데 그때 저희 그 많이 보던 커뮤니티에 아기곰님 그 글이 돌았어요. 근데 이제 곰이라는게 사실 마켓에서는 배워 잖아요. 배운 배워 약새론자가고 또 어디 이상한 약세론자가 등장했다고 그러니까 이제 왜냐하면 그때 이제 너무 이제 이렇게 그때 완전히 비건이 판쳐서 모든게 끝났다였는데 이제 그 내용 자체가 그렇게만 바라볼게 아니다라는 다른 시각을 담아서 도는 글이었어요. 근데 이제 아기 곰이라고 하니까 다들 약세장이니까 별사람이라 등장하는데 이런 얘기가 있었거든요.
근데 그런 이름을 따로 붙이신 이유가 있으셨나요. 특별히 이제 그때 큰 고민한 건 아니고요 그때 제가 이제 썼던 커뮤니티가 이제 어떤 이제 신문사 밑에 있는 거겠는데 거긴 다 필명을 쓰게 돼 있어요. 뭐랄까 옛날에 제 별명이 아주 봄이었거든요. 그래서 이제 그거 갖고 지금은 이제 나이가 들어서 아기곰이 아니라 이제 할아버지 감사합니다. 나중에 제가 식사하죠. 자 그런데 했던 그때 그래가지고 생각난게 아기곰을 아기곰 하는게 있고요 또 하나는 뭐냐면 제가 고물 좋아하는게 응원하는 팀이고요 두산 배열을 쓰고 성 성이 문씨거든요. 문을 뒤로 읽으면 곰이잖아요.
그래서 여러 가지 중의적인 이유가 있었습니다. 사실 아기곰님 하면 또 트레이드 마크가 선글라스 몇 개 정도 가지고 계세요. 뭐 그렇게 많이 갔지 않고 한 세 개 정도 갖고 있고요 딸내미가 이제 같이가 가지고 딴 거를 다 써봤는데 전부 다 아빠 이거 안 돼 이거는 너무 날라리 같은 막 그러고 담배 해가지고 이거 하나만 이제 자기 마음에 든다 그래가지고 똑같은 거면 색깔 바꿔요 그렇게 잘났으면 얼마나 벌었는데 그러니까 부모님한테 돈 많이 물려받아 가지고 부자된 거 그 아무 의미가 없어요. 아무것도 없던 상태에서 자기 자기 아이디어로 자기 노력으로 해가지고 점점 자산을 불리는 사람들은 강의를 하든 안 하던 그 사람들이 고수고 그 사람들은 사실 그 사람들의 말이나 그 사람들 행동을 따라 할 필요가 있거든요.
보통 일반적으로 부동산이라는 시장이 또 주식하고 다른게 민감도가 대중적인 민감도가 굉장히 높잖아요. 그러다 보면 약세론을 얘기하든 강세론을 얘기하든 어느 포지션에서든지 욕을 굉장히 죄송한 말씀입니다만 욕을 많이 먹는 그런 좀 포지션을 갖고 있는 데다가 민감도가 높으니까 오래 하기가 참 어렵다라는 생각이 들어요. 근데 벌써 거의 20년이 되신 거지 않습니까 20년 동안 이렇게 장소 하시면서 아 장소라는 이상하네요. 20년 동안 해 오시면서 지금 이제 제 생각에는 부동산 쪽에는 굉장한 셀럽이 되신 거 같아요. 이런 셀럽이 됐다 이런 쪽에 대한 뿌듯함 내지는 그런 어떤 기분 좋은 이런 느끼시는지 그 20년 이상 저걸 하니까 이제 뭐 나름대로 저한테 도움 받았던 분들도 많고 특히 이제 저 같은 경우는 이제 집이 여러 채이신 분들이 사가지고 더 오르는 것보다는 집이 없다가 내 집 마련해 가지고 희망이 보일 때 그때 제일 저도 상당히 뿌듯하거든요.
아 그래도 뿌듯하다 내가 다른 분들한테 그래도 좋은 선한 영향을 끼치고 있구나라고 해가지고 그럴 때는 좀 뿌듯해요. 어렸을 때 이제 내 집 마련이나 이런 거 이제 생각을 하다 보니까 어디서부터 시작해야 되는 사실 막막하거든요. 인터넷 좀 보다가 이제 서점에 가서 책을 한 건 사는데 보통 그 책을 읽지 못해요. 무슨 소린지도 모르겠고 일반적인 사람들은 우리 동네 몇 호선이 들어와 우리 동네 어디에 도로가 뚫려 우리 동네 여기에 쇼핑센터가 들어와 그러니까 집을 사야 해 이렇게 굉장히 직관적인 스토리를 많이 따라가게 되지 않습니까 물론 그게 의미가 없다는 말씀이 아니라 그러다 이제 컬럼을 보면서 참 많이 느꼈던게 그런 것들 외에도 굉장히 수요나 공급이나 어떤 거시적인 데이터들 이런 것들을 올리면서 공부를 참 많이 이제 도움을 받았던 것 같아요.
만약에 부동산 초심자라면 올바른 부동산 공부라는 컨셉에서 생각했을 때 어떤 식으로 시작하면 좋을지 거기에 대한 조언을 좀 부탁드리겠습니다. 보통 우리가 이제 투자에 성공하려면 제가 이제 그 강조하는게 이제 세 가지를 반드시 알아야 된다 세 개 중에 하나라도 빠지면 투자 성공할 수 없다 그러는데요. 첫 번째 경제에 대해서 알아야 돼요 부동산 투자나 주식 투자나 경제활동에 일환이기 때문에 경제를 모르고서는 정말 그 헛짓하는 거예요. 사상 누가 하게 되는 거고요 제일 쉬운게 사실 경제공부거든요. 경제 공부는 이제 책 갖고 공부할 수 있고 유튜브나 이런 거 공부할 수 있는데 가장 쉬운 경제 책을 찾아야 돼요 그래서 저는 만화로 된 걸 찾으세요.
이렇게 얘기해요. 경제만다고 되는게 아니라 두 번째는 뭐냐면 사람들의 심리를 이해해야 돼요 어차피 사람이 주식이든 집값이든 사람이 팔고 사는 거기 때문에 사람의 심리를이어야 되고요 세 번째가 세상 사는 이치에 대해서 좀 고민을 좀 많이 해야 돼요 두 번째하고 세 번째는 사실 책이 잘 안 나오고 안 나오고 그런 좀 시간이 좀 필요하고 많은 명상과 고민을 생각하는 거죠. 투자라는게 사실 고민의 싸움이에요. 어떤 사람이 10을 고민했으면 나는 15를 또는 20을 고민을 해야지 이길 수 있는 거예요. 갑자기 이제 지난 미녀가 직각이 확 올랐잖아요.
또 이제 주가도 보면은 이제 2020년 3월부터 시작해 가지고 뭐 거의 두 배 올랐잖아요. 2021년 6월까지 한 두 배 정도 올랐잖아요. 그때 막 이제 뭐 이렇게 사가지고 막 올라 그러면 자기가 마치 뭐 정말 투자에 뭐 규제했냐 투자의 신이거나 그렇게 착각하기 시작하거든요. 그럼 이제 사고 치는 거예요. 사고 치는 거라서 감을 그때부터 생각하는 거죠. 내가 이만큼 투자 수익을 낼만큼 내 실력이 쌓였는가 그렇게 아니라고 그러면 굉장히 사실가 조심해야 되는 거예요. 그때부터 이제 뻥치는 거고 그게 아니라 난 정말 이만큼 수익을 받을만큼 나의 실력에 갇혔어 그럼 그 사람은 다음 기회에도 굉장히 이제 수익을 낼 수가 있는 거죠.
그 여러분들도 대박 칠 생각하지 마세요. 대박 치려고 그러면 사고 쳐요 계속 그니까대 있는게 아니라 중박을 계속 연속으로 터뜨려야 돼요 그러면 그 사람은 뭔가 알고 투자하는 거거든요. 근데 이제 저는 그 세 가지가 공감이 되는게 이제 경제의 심리 세상사는 이치라는 말씀을 해주셨잖아요. 저는 이제 여기서 이제 한가지 말씀드리는게 전체적으로 공감을 하지만 이런 경우가 있지 않습니까 그래서 이제 많이 쏠리지도 않고 과열도 안 돼 있고 그 다음에 이제 중박 정도 생각을 하면서 이제 어떤 집을 샀는데 부동산을 샀는데 저평가된 부동산을 찾죠.
아무리 봐도 저평가해도 영원히 저평가가 되는 경우가 있지 않습니까 이런 경우에는 참 난감해지는 일이 벌어지게 되지 않습니까 거기서 깨어나기가 그럼 이런 걸 어떻게 돌파할 수 있을까요. 이런 케이스라면 그러니까 많은 사람들이 수익률을 낼 때 이제 팔 때 제가 자기가 그 팔 타임을 잘 못 잡아서 그렇다는데 사실 수익률을 살 때 결정되는 거예요. 좋은 걸 샀느냐 아니면 정말 그 이상한 걸 사느냐에 따라서 결정되는 것 때문에 처음 살 때 굉장히 신중해야 되는데 투자 가치 있는 거는 뭐냐면은 앞으로 오를 거 저 사람 정말 얄밉게 얘기한다 그거 누가 몰라 오를 건 사람이 누 몰라 오를 거는 뭐냐 왜 오느냐 하면은 주식도 마찬가지 부동산 누군가가 내 집을 내가 생각보다 높은 가격에 사줘야 되잖아요.
그러면 거기서 가장 큰 키워드는 누군가예요. 그러면 주택 같은 경우는 그 지역의 수요가 많아질 것인가 접해 줄 것인가 근데 수요와 같은 경우는요 투자수요는 알 수가 없어요. 왜냐면 투자에서 올릴 수도 있거든요. 올릴 수도 있고 또는 그러니까 그걸 기대하면 안 되고요 실수요 실수요 우리가 평가를 할 수가 있거든요. 기대할 수가 있거든요이 지역이 과연 실수요가 늘을 건지 안 늘 건지 그럼 실수요가 누를 거는 가장 확실한 건 뭐냐면 일자리에요. 그러니까 예를 들어서 서울에 내가 직장을 얻었는데 나는 울릉도가 너무 좋아 운동도 하고 마음이 편해 그래서 울릉도에 살아 가지고 서울로 출퇴근하겠어 불가능하잖아요.
양질의 일자리가 얼마나 많이 늘어나는 데인가 그런 데는 시차를 두고 실수가 늘어나거든요. 그런 어떤 실수요의 기회를 좀 포착을 하는 방법이나 그런 노하우가 있으실까요. 어 그거는 판매청이라도 다 나와요 과거치를 정리한 거기 때문에 미래칠 정리한 데이터는 없어요. 미래가 어디가 오를 거라 그런 데이터는 없잖아요. 그거 갖다 과거치를 보고 아 그럼 이건 역사잖아 그런데 우리가 역사를 왜 배워요 학교에서 역사를 왜 배우겠어요. 과거를 보고 과거에서 잘못을 우리가 안 하고 과거에서 잘하는 걸 하면서 그 과거를 통해서 미래를 설계하기 위해서 역사를 배우는 거잖아요.
똑같은 거예요. 여기서 보면은 과거에 이런 패턴을 가진 데가 올랐더라 이런 패턴을 가진 데는 떨어지더라 이걸 보고 똑같은 패턴이 똑같은 지역에서 발생 안 됩니다. 딴 데서 하는 거예요. 제가 정말 실력을 갖췄다고 생각하는 거는 그때는 뭐 제가 실력을 가졌다고 생각하지 않고 그냥 평범한 그냥 회사에서 지금 조금 특출나게 이제 밝은 그런 사람이고 제가 실력 IMF 때에요. IMF 때 정말 정말 공부를 많이 했어요. 그래가지고 집값이 오르는 원리 집값이 떨어지는 원리 그땐 책도 없었거든요. 부동산 관련 책도 없고 그거 없으니까 그런 거에 대해서 굉장히 정말 많은 고민을 하고 왜 이런 데는 왜 이런 왜 오르는 것인가 왜 이런 때는 왜 오르지 않지 그런 또 양극화가 왜 벌어지지 이런 거에 대해서 계속 연구를 하고 이제 그런 거죠.
그래서 그 투자를 하실 때 너무 단기적으로 보지 마시고 그렇게 원리를 좀 생각을 해가지고 이런 원리가 어디서 또 재현될 것인가 이렇게 좀 생각을 하시면은 투자가 굉장히 사실 보면 재미있고 불안하지가 않아요. 그런데 너무 그 결과만 보려고 그러니까 밑에 뿌리가 있고 줄기가 있으면 열매는 당연히 맺는 거거든요. 그래서 뿌리가 있고 줄기가 있으면 아 이거는 시간이 지금 문제지 가을만 되면 열매가 맺을 거야라는 자기가 확신했으면 두려움이 없어요. 그런데 갑자기 어느 갑자기 지나가던 내가 열매를 줬었어 땅이 흘린 거는 그건 다음에 언제 줬을지 모르잖아요.
그러니까 그러니까 불안한 거거든요. 알겠습니다. 일단 그러면 이제 우리 이제 본론으로 들어가서 지금 이제 부동산 시장 상황에 대한 말씀을 한번 좀 들어볼까 합니다. 4억짜리가 5억 되면 집을 사려고 그래요. 금리 인상하고 집값과의 상관관계는 그렇게 이게 밀접하지가 않아요. 우리나라는 이제 그 주택이 부족한 나라가 아니에요.
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