저자: 김영익 · 한국인
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한국 주택가격 거품 여부를 다룬 2022년 5월 영상. 결론: 집값은 소득·물가·임대료 대비 과도하게 올랐고 이제 하락 추세 전환 국면이니 지금은 무리한 대출 매수보다 기다릴 때. 가격 상승률: 2009년 3월 이후 전국 아파트 KB 가격 약 75% 상승, 같은 기간 물가 약 28% 상승으로 격차가 큼. 지방 대도시(부산·대구·대전 등)의 상승률이 서울보다 높았다고 설명. 소득 대비: PIR 기준 서울 중간 소득자가 중간 가격 주택을 사려면 2013년 약 9년에서 최근 약 19년으로 늘어남. 전국 평균도 약 5배에서 약 8배로 상승. 임대료 대비: 자가 대 임대 비율(RIR)이 서울 등에서 평균 대비 약 40% 이상 벗어났다고 제시. 향후 전망: 집값이 물가·소득·임대료에 맞춰 하락해 격차를 좁힐 것이며, 상승 때와 달리 하락은 급격할 수 있다(경착륙). 물가는 소폭 오르는 상황에서 집값이 떨어지는 조정이 이어질 것으로 봄. 금리·자산 사이클: 미국 10년물 금리가 2020년 약 0.5%에서 약 3.1%까지 오르며 주식(나스닥 30% 이상 하락 언급)이 먼저 경착륙했고, 부동산은 정점을 지나는 단계라고 진단. 정책 한계: 과거 부양책에도 추세를 바꾸기 어렵고, 현 정부 정책으로도 하락 추세를 막기 어렵다는 견해. 대출 상환 부담(원리금 상환비율 약 40%에 근접)이 높아 부실 위험도 언급. 투자 전략: 지금 대출을 끼고 집을 사기보다 현금·채권 중심으로 대비하고, 주식이 한 단계 더 떨어질 것으로 보며 그 이후 투자 기회를 노리라는 권고. 부동산은 투자보다 거주 목적으로 보고 매수 시기를 고민하라는 결론. 리스크: 금리 상승, 대출 부담, 집값 급락 시 가계·금융 부실 가능성. 본 영상은 2022년 기준이므로 현재 시장과 다를 수 있음.
다듬은 글
서울 집값, 과연 거품인가
안녕하세요. 김영익의 경제스쿨 시청자 여러분. 오늘은 김영익 교수님과 함께 "한국 주택가격, 과연 거품인가?"라는 자극적인 제목으로 이야기를 나눠 보려고 합니다. 부동산 이야기를 많이 기대하셨을 것 같은데, 교수님 말씀 나눠 주세요.
안녕하세요. 우리나라 집값은 한창 엄청나게 올랐죠. 지금은 많이 진정된 것 같은데, 얼마나 높아진 건가요?
전국 아파트 가격 상승 폭
아파트를 기준으로 보면, KB국민은행이 발표하는 전 도시 평균 아파트 가격 지수가 2009년 3월 저점이었어요. 그 뒤 올해 4월까지 지수가 계속 올랐는데, 2009년 3월부터 올해 4월까지 75% 상승했습니다. 지역별로는 서울보다 부산, 대구, 대전 같은 지방 대도시가 더 많이 올랐어요. 전국 평균이 75%인데, 부산은 110% 넘게 올랐습니다. 저는 서울이 가장 많이 오르지 않았을까 생각했는데 아니더라고요.
절대 가격과 상승률의 차이
사람들이 서울 아파트 가격이 많이 올랐다고 말하는 것은 절대 가격을 보기 때문이에요. 지난달 서울 평균 아파트 가격은 약 8억 4,600만 원 정도인데, 지방 도시와 절대 가격 차이가 크니까 서울이 많이 올랐다고 느끼는 거죠. 그러나 상승률로 보면 부산, 울산, 대구, 대전 같은 곳이 서울보다 더 많이 올랐습니다. 생각보다 지방 대도시들이 많이 올랐어요.
집값을 평가하는 기준
집값이 비싼지 아닌지를 판단하는 기준은 보통 세 가지입니다. 첫째는 물가 대비 집값, 둘째는 소득 대비 집값, 셋째는 임대료 대비 집값이에요. 이 세 가지 지표로 부동산 가격의 적정성을 평가합니다. 비교 대상이 무엇이냐에 따라 결과가 달라지기도 하고요.
먼저 물가 대비로 보면, 같은 기간 물가는 28% 올랐습니다. 아파트 가격은 75% 올랐으니, 물가만큼 오르는 게 아니라 훨씬 빠르게 오른 거예요. 원래는 물가와 함께 가거나, 물가보다 조금 더 오르는 정도가 적당하다고 볼 수 있는데, 그보다 너무 많이 오른 것이죠.
소득 대비 집값
소득 대비로 보면 상황이 더 분명합니다. 중위소득을 받는 가구가 서울 중간 가격의 집을 사려면 2013년에는 약 9년 동안 소득을 모아야 했는데, 작년에는 약 19년을 저축해야 하는 수준이 됐어요. 전국 평균도 2013년 5배에서 최근 8배 정도로 올랐습니다. 소득은 조금씩 늘었는데 집값은 수직으로 오른 셈이에요. 그래서 젊은 사람들 사이에서는 "서울에서 집 사는 건 포기하자"는 얘기가 많이 나오고, 집은 그냥 사는 게 아니라 포기하는 것이라는 인식도 퍼져 있습니다.
실제 가격 측면: 집값 조정 가능성
첫 번째 기준인 물가 대비 가격으로 돌아가 보면, 물가는 28% 올랐는데 아파트 가격은 75% 올라 괴리가 너무 큽니다. 제가 경험적으로 볼 때, 이렇게 괴리가 많이 난 경우에는 결국 다시 떨어지게 되어 있어요. 최근 집값이 꺾이는 신호도 보이고요. 물가는 앞으로도 오를 텐데, 집값이 떨어지면서 물가에 맞춰 가게 될 겁니다. 물가는 약간 오르고 집값이 떨어지면서 그 거리를 좁히는 쪽으로 갈 거예요. 집값이 떨어지는 속도가 훨씬 빠를 겁니다.
연착륙은 없다
주식도 마찬가지입니다. 저는 여러 방송에서 "주가가 너무 과대평가됐다"고 계속 말했는데, 실제로 주가는 경착륙을 해 버렸어요. 그래서 제가 "주식은 충분히 많이 떨어졌으니 반등할 것"이라고 말씀드렸습니다. 지금 한국과 미국 주식은 많이 떨어졌지만, 부동산은 아직 조정이 본격화되지 않은 느낌이에요.
자산 시장은 보통 금리가 먼저 움직이고, 그다음 주식, 그다음에 부동산이 움직입니다. 미국 10년물 국채 금리는 2020년 0.53%까지 떨어졌다가 최근 3.1%까지 올랐어요. 이 금리 충격으로 주가가 크게 조정받았습니다. 미국 나스닥은 30% 이상 떨어졌고요. 주가는 이미 경착륙한 상태입니다. 그다음 순서가 부동산인데, 부동산은 이제 방향을 전환하고 있는 단계라고 봅니다.
정점 통과 여부
제가 보기에 부동산은 이미 정점을 지나고 있습니다. 일부 지역은 지난해 12월경 정점을 지났고, 나머지 지역도 지금 정점을 지나는 중이에요. 그러니까 소득 대비 집값도 비슷한 상황이고, 집값은 소득보다 훨씬 빨리 올랐습니다. 2013년 서울 중간 집을 사려면 9년이면 됐는데, 작년에는 19년으로 늘어났어요. 소득도 늘었지만 집값은 훨씬 더 가파르게 올랐죠. 이 격차는 결국 좁혀질 수밖에 없어요. 소득은 매년 조금씩 오르고, 집값이 떨어져야 이 거리가 줄어듭니다.
임대료 대비 집값
마지막으로 임대료 대비 집값을 보면, 통계청에서 발표하는 전세가격지수나 월세 관련 지표를 활용할 수 있습니다. 집값이 월세에 비해서도 너무 많이 올랐어요. 2000년부터의 평균과 비교해 보면, 서울 같은 곳은 평균에서 40% 가까이 벗어나 있습니다. 집값이 임대료보다도 너무 앞서 간 거죠. 앞으로 집값이 떨어지면서 소득, 물가, 임대료와의 거리가 좁혀질 것입니다. 결국 주택가격은 많이 하락할 가능성이 큽니다.
추세의 힘과 정책의 한계
자산 가격에는 추세가 있습니다. 과거 노무현 정부 때 집값 상승을 억제하려고 20번 넘게 대책을 냈지만, 집값은 계속 올랐어요. 이명박 정부 때는 집값이 떨어지자 부양 정책을 썼지만, 추세를 정책으로 바꾸기는 어렵다는 것을 보여 줬죠. 지금 윤석열 정부도 집값이 떨어지면 정책을 낼 것이라고 봅니다. 그런데 정책으로 집값을 안정적으로 떨어뜨리기는 어려워요. 집값이 올라갈 때는 지나치게 오르고, 떨어질 때는 지나치게 떨어지는 경향이 있어 연착륙하기가 쉽지 않습니다.
특히 많은 사람이 대출을 받아 집을 샀기 때문에 리스크가 큽니다. 우리 소득 중에서 원리금 상환 부담 비율이 거의 40%에 근접하고 있어요. 집값까지 떨어지면 가계 부담이 커지고, 경기가 나빠지면 상환 능력이 떨어집니다. 금융회사의 부실 여신 비율도 올라갈 수 있어요. 집값이 지나치게 오르는 것도 문제지만, 지나치게 떨어지는 것도 경제에 큰 충격을 줍니다.
집은 사는 것이 아니라 사는 곳
제가 조심스럽게 말씀드리고 싶은 것은, 집은 투자 수단이기 이전에 살기 위한 공간이라는 점입니다. 돈을 빌려서 갚을 능력이 충분하다면 언제든 집을 살 수 있어요. 그러나 지금처럼 추세가 바뀌는 시점에는 무리해서 집을 살 필요가 없습니다. 나중에 집값이 많이 하락했을 때 기회를 노리는 것이 현명할 수 있어요.
2009년 집값이 크게 떨어졌을 때 저는 여의도의 한 아파트에 살고 있었는데, 그때 걱정은 혹시라도 아파트 가격이 전셋값 밑으로 떨어져서 전세금을 돌려받지 못하면 어떡하나 하는 것이었습니다. 그만큼 부동산은 사이클과 추세가 중요합니다.
앞으로의 전략
제가 여러 가지로 분석해 보니, 지금은 부동산 사이클이 꺾이는 시점입니다. 그래서 당장 부동산에 손을 대기보다는 열심히 벌어 놓고, 4~5년 뒤 집값이 많이 떨어졌을 때 매수를 고려하는 것이 좋겠다고 봅니다. 제가 보는 사이클이 틀릴 수도 있지만, 지금은 부동산보다 채권을 우선 두고, 내년에는 주가가 한 단계 더 떨어질 것 같습니다. 그때 주식을 사서 경기 사이클이 올라갈 때 수익을 얻는 전략이 유효할 수 있어요.
결국 주택은 투자 수단이라기보다는 필수적인 생활 공간이기 때문에, 나중에 집을 하나 갖고 있어야 한다면 어느 시기에 부동산에 돈을 넣는 것이 좋을지 고민하는 것이 더 맞는 관점이라고 생각합니다.
우리나라 가계 자산 중 부동산 비중은 약 77%로 매우 높습니다. 50대 후반과 60대 이상은 80% 이상이 부동산에 묶여 있는 것이 현실이죠. 이를 어떤 식으로든 풀어 줄 제도적 보완도 필요하다고 봅니다.
마무리
정말 많은 이야기를 나눴습니다. 제가 앞으로 부동산 쪽은 생각도 못 했어요. 어차피 돈을 아무리 벌어도 집을 살 수 없을 정도로 집값이 올랐으니, 그냥 즐겁게 살자는 이야기를 친구들과 자주 했는데, 나중에 부동산 가격이 많이 꺾인다면 그때는 집을 살 수 있는 능력을 갖추고 싶다는 마음이 생기네요. 교수님 말씀대로 채권, 주식 순서로 투자를 먼저 하고, 부동산은 좀 더 기다렸다가 투자하는 것이 좋을 것 같습니다. 오늘 정말 좋은 말씀 감사합니다.
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