저자: 최일호 · 한국인
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미국 기술·금리 민감주 급락과 모기지 금리 급등 속 주택시장 조정이 이어질 것이라는 진단이다. 8월 미국 증시는 S&P500 -4%, 나스닥·러셀2000 등 대부분 하락했으며, 필라델피아 반도체지수는 한 달간 약 -9.8%로 크게 밀렸다. 엔비디아·인텔 등 반도체 대형주 약세가 주된 원인으로 제시됐다. 반면 한국 코스피는 약 -0.8%, 코스닥은 약 +0.4% 수준으로 상대적으로 선방했다. 연초 이후 누적으로는 한국·미국이 비슷한 수준이라는 분석이다. 금리 민감 업종인 홈빌더 섹터는 8월 약 -8%, 연초 대비 30% 이상 하락했다. 미국 10년물 국채금리 상승으로 30년 모기지 금리가 약 6%에 도달해 5년 내 고점 수준이라고 설명했다. 모기지 신청 건수는 주간 기준 -3.7%, 전년 대비 약 -63% 감소했고 리파이낸싱 수요도 크게 줄었다. 2018년 10월 대비 모기지 금리가 더 높다는 점이 연준의 매파 기조를 설명한다고 봤다. 주택 거래량과 가격이 둔화되고 있으며, 글로벌 유동성 흐름에 따라 주택시장이 움직인다는 관점이다. 과거 2007~2012년 조정기와 비교하며 조정이 불가피하다고 전망했다. 미국은 80% 이상 대출·30년 고정금리 구조라 금리 상승 영향이 크고, 한국은 DTI 규제로 상대적으로 완충된다는 비교도 나왔다. 물가 상승으로 명목 대출 부담은 실질적으로 줄어들 수 있다는 의견도 함께 제시됐다. 레버리지 투자는 금리 상승기에 특히 조심해야 한다는 결론이다.
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으 으 체력 오 상무가 풀어주는 미국 시장 이야기 채플 매 오늘 팔을 이 31일 아예 9월 입 6월 1일 4 1 써 9월 달입니다. 아 세월이 너무 빨리 가는 것 같은데요 자 9월 저리 시작됐어요. 예 그러면 7월에서 8월 달까지 어시장이 그래도 3승 분위기가 이어지는 듯 하다가 예 2 잭슨홀 미팅 이유로 예 연주 4 아주 강력한 혹시 시험 발언들이 계속 나오면서 예 미국 시장은 나온 연속 빠졌고 우리 시장은 나름대로 강하게 이제 버티는 예 그런 모습이 보여서 2018 년 12월 달에도 중국 시장 미국 한국시장 미국 시장은 이제 빠지는데 전국 시장 한국 시장은 다름 선방에서 이제 좀 받아 바쳐 썻던 그런 기억이 나면서 조금 그런 분위기가 되지 않고 있나 예 는 생각이 드는데 8월달 성적이 어땠습니까 가꾸기 얘네는 한달을 지났으니까 소값 효과를 좀 해보면 예 뭐 지역별로 보면 미국 아고 아시아 유럽 이라고 무 크게 나눌 수 있는데 미국의 주요 지수 들을 보시면은 다워 하고 애쓴 p500 따 스타 다 4% 때로 하락을 했구요 4 그리고 당 공주 임하고 같이 말씀하셨듯이 러셀이 천이 중성 주로 이루어진 주 쓰잖아요.
4 그게 2.2% - 2.2% 나름 첨부 나름 선방 했읍니다. 4 다만 필라델피아 반도체 질 수는 7월에 크게 올랐어 짜 나요. 그렇죠. 7월의 옳은 것을 상당부분 반납을 하면서 9.8% 가 한 달 동안의 빠졌습니다. 그렇게 많이 빠졌어 예 그렇게 많이 빠졌어요. 2빠 지는거 에 근 애플 까 엔비디아 얘기하고 있어 그 답 lp 와 반도체 짓에 포함이 되어있죠. 예 그게 시총 중에서 가장 큰 그 되게 중으로 지식을 차지하고 있습니다. 예 그러면 엔비디아의 효과가 없게 크게 작용을 했었다 예 볼 수 있네 그리고 세계 역으로는 인텔 도심 저가 가 나지 않았습니다.
예 인텔도 신정 갑니다. 4 그래서 반도체 전반적으로 안 좋은 날이었다 고 보시면 될 것 같구요 특히 그 최근에 금리가 우리를 굉장히 불편하게 하잖아요. 금리에 민감한 업종이 특히 반도체 같은 성장 중 그리고 홈 빌더 같은 건설로 쟤들 이런 으 주식 뜰 위주로 많이 빠졌는데 홈 빌더 섹터 도 역시 안 8% 정도 허락을 했으니 막 그래요. 예 많이 빠졌네요. 예 반면에 마샤 쪽 보면요 예 재밌습니다. 코스피가 0.8% 빠져 아아 올랐고 요 코스닥이 0.4% 올랐습니다. 올랐네요. 예 어떠한 이익이 더 제가 7월 8월 탱탱한 좀 플러스가 날 걸릴 그렇게 정말 하고 있었는데 조폭 이나 먹기에도 표시로 끝났네요.
그리고 상에 종합 2 1.6% 하락 을 했구요 대만 각권 하고 dk 가 각각 0.6% 1% 이렇게 올랐습니다. 세원 도구 예 어떻게 보면 호 스피드한 대만 전부다 이제 한국은 삼성전자 4 있기에 대화는 tsmc 그래서 이 클럽 1p 와 반도체 지수 거 저렇게 10% 빠졌으며 여의도 많이 빠져 써야 될 것 같은데 예 5 플러스 를 낸 게 조금 신기하네요. 신기한데 하반기 두 달 지나 짜 나요. 내가 성격을 보면 은 smp 502 어 7월의 9% 상승을 했잖아요. 4 그런 다음에 4% 하락 했으니까 5% 오구요 하 근데 지금까지 평가를 보면 은 한국 같은 경우 7월에 5% 정도 5 놀러온 오룡차 원두의 그리고 아코 코스피가 이번에 0.8% 올라 쓰니깐 6% 정도 거의 비슷하게 걸 비슷합니다.
그래서 좀 아 미옥은 많이 올랐다가 좀 반납을 했고 올해는 적게 오르는 대신 좀 선방을 했고 이렇게 보시면 될것 같습니다. 그리고 미국이 좀더 변동성이 큰 에 예 합니다. 좀 그리고 유럽이 지금 에너지 때문에 상당히 고생을 하고 있잖아요. 어그 축가 에서 보여주듯이 독일 지수가 - 4.8% 그리고 프랑스 지수가 - 5.0% 영국도 뭐 죽겠다고 하는데 어 지수는 - 1.5% 로 4 아름 통 그 프랑스 나 어 독일의 비해서 좀 선방을 했습니다. 그러니까 최근에 보면 뭐 유럽 죄수 중에서도 보면 이제 영국이 예 그 답은 선방을 하고 있고 아시아 쪽도 보면 일본 지수가 예 고점대비 한 10% 정도 밖에 안 빠졌더라구요 예 위해서 이렇게 놀고 있는데 그 동안의 이제 엔화 약세에 분위기만 보면 예 일본의 완전 이제 올라가는 예 그런 느낌이었지만 니케이 도 나름 선방을 하고 있더라구요 통화정책 쌍으로 오면 은 전 세계에서 유일하게 완 하러 가는 두 나라가 있잖아요.
예외적으로 일본하고 충북 예 그 요인이 아닌가 싶고요 어쨌든 계속 뿌 일본은 그 지수 etf 를 돈을 풀어서 쓰는 못 가잖아요. 예 어 그런 영향도 좀 있는 것 같습니다. 예 1 보니 최근에 보니까 일본의 느 디플레이션 으로 걱정하는 나라인데 최근에 보니까 물가가 1 2% 조금 연준이 원하는 그 퍼센트가 일본에서 나타나고 있어요. 4 그러다 보니깐 일본은 어 괜찮겠네요. 걔네 거기다가 일본도 여전히 이제 제조 광구 긴데 어어 엔화가 약세로 가면서 나름대로 거기에도 수혜를 본 없는 도 있을 거니까 일본이 k 가 너 아름 위해서 잘 버티는게 얘기가 됩니다.
셉터 별로 그러면 에너지 때문에 주가가 빠졌으면 애저 c 세트 오는 좋겠네요. 옐런 씩 쌕 텀 은 상당히 선방을 했구요 8월의 2.2% smp 500 에너지 섹터가 상승을 했구요 유틸리티가 0.1% 유틸 tn 은 뭐 태양광 풍력 뭐 이런 업종들이 더 이 쩐의 전기가스 업종들이 들어있는데 지수가 빠지는 동안의 나름 선방을 해서 0.1% 가 올랐습니다. 나머지는 다 빠졌는데요. 아까 말씀드렸던 대로 금리의 특히 민감한 it 홈 빌더 반도체 이런 쪽이 6% 에서 8% 그리고 아까 필라 들 100원 도체 순 10% 가까이 빠졌구요 나머지도 대체로 시장 리스크 a 에서 하락을 했습니다.
특히 홈 빌더 섹터는 뭐 미국에서는 존재감이 좀 미미한 색 텐데 ytd 로 30% 이상 하락을 했는데 최근에 그래서 큼 국채 금리도 그렇지만 모기지 금리도 최근 5년 4 거의 그 신고 7을 경신을 하는 정도까지 올라와 있거든요. 모기지 금리가 1 6% 수정까지 상승을 하면서 최근 5년 4 고점 수준에 도달했습니다. 모기지 금리 만 보니까 아 왜이렇게 연준이 호키 시약의 나오는지 좀 이해가 된 되는거 같은데요 지난 2018 년 10월 달에 10년물 국채금리가 3.2 를 기록 을 했을 때의 그 때도 상당히 이제 어 연주 내서 매파 적인 바른 들을 계속 하고 마치 지금처럼 내년에도 계속 금리를 올린다고 1 했었지만 그 때 30년 물 모기지 금리는 5% 가 안됐어 썼네요.
예 그랬음 네 그런데 지금 2022 년 4월 5월 6월 달에는 비슷한 실물 금융위기가 기록이 돼 썼지만 예 이번에 물론 이제 3.47 까지 가면서 지난번 보다는 25bp 정도는 또 높긴 했었는데 지금 심 3 10년물 국채 아 모기지 금리가 보니까 6% 예 되었습니다. 그러면 2018년 10월달 보다도 거의 122 p 1 130 p p 가 더 높은 수준 이니까 예 이런 부분들이 아무리 해서 굉 제 영향을 미칠 수 있기 때문에 연준이 저렇게 몇 화 적으로 나오고 있구나 이런 생각이 좀 듭니다. 예 그래서 말 나온 김에 그 주택시장 요즘 저희가 지표를 계속 살펴보면 주택 거래량도 그렇고 가격도 그렇고 계속 둔화되는 모습이 관 처리되고 있잖아요.
그럼 거 관련되서 어금니에 또 영향을 많이 미치는 거가 모기지 신청 건수 실제로 어 금리가 낮으면 은 모기지를 많이 신청해서 집을 사려는 수요가 많을 텐데 어 그걸 매주 mba 라는 단체에서 발표하고 있습니다. 뭐 경영학 석사 mba 가 아니라 모기지 뱅크스 c 하세요. 셈 이라고 해서 모기지 은행 연합 이라는 단체가 있거든요. 예 거기서 모기지 신청 동양은 주간 단위로 발표를 하고 있습니다. 잠깐 살펴보면 은 전체 모기지 신청 관 수학 5 집을 살 때 모기지 신청한 건수 하고 그리고 그 모기지를 받은 상태에서 다시 재 용자를 신청하는 건수 하고 9선 리파인 인치의 4 리파인 우승 이라고 하죠.
저희 자 뭐 롤오버 건 뭐 다양한 표현으로 쓰는데 고런 것들을 가정 평균에서 발표를 하는데 지금 어제 나온 수치를 보면 전체 모기지 신청 건수가 주광 기준으로 3.7% 하락을 하면서 7월 이후에 둔화 추세가 지속이 되고 있습니다. 그래요. 예 거기 수치로 보면 은 7월 29일부터 8월 26일까지 이렇게 보시면 8월 들어서 어 유달리 더 그 중앙 기준으로 마켓 인덱스 라고 하는 부분이 빠지고 있고요 yo i 로 보면은 모기지 신청 건수가 전년 동기 대비 라서 63% 가 줄었습니다. 으니 63% 쪽이 개의 63% 그 코를 보시면 yo 와 의 퍼센트 2 체인지 이가 있는데 주간 기준 이라서 뭐시기 열이 좀 비교 아이가 좀 그렇지만 어껄 스스로는 63% 가 줄었습니다.
그래서 모기지 금리 자체에 대한 부담을 그 실제로 집을 구매 라는 사람들이 느끼고 있지 않나 그런 것들을 여실히 보여주는 안 지표라고 볼 수 있겠구요 최근에 우리나라도 봄 여행은 관련된 뉴스가 예 상당히 안쪽에도 예 그렇습니다. 거래건수 도 그렇고 또 거래 된다고 하더라도 실제로 뭐 꽃 까보 다 실제 거래 금액 자체는 사실 침 쩜오 몇 억이 빠져서 거래가 되더라구요 그러니까 예 2 주택가격 동양 도보 0 어우 우리나라에서도 정부가 바뀔 때마다 여러 가지 부동산 정책을 내놓았지만 글로벌하게 는 예 글로벌 유동성에 따라서 예 주택 지장이 거의 비슷하게 움직 이거든요.
예 그래서 과거 2000년 초반 대 어 그때도 경기와 상관없이 부동산 가격이 큰 폭으로 올라섰고 따 같이 예 그건 너무 지나치게 오르다 보니까 이제 써 프라임 모기지 사태가 났었던 2007년부터 2012년까지 미국 주택시장 조안 좌 우 예 우리나라 부동산도 2012년 13세 까지 되게 안 좋아서 거예 거의 이제 글로벌하게 비슷하게 움직이는 데 그게 이제 유동성 영향을 많이 빠뜨려 고 예 지금 국내에도 보면 뭐 몇 십 년 만에 처음 이 정도 거리 갖고 일감 하고 이런 건 처음이다 라는 그런 뉴스를 접하는 데 아니죠. 미국은 괜찮은 줄 아세요.
그런데 모기지 신청 동양이 전형 아니 작년 이면 그 코드는 이 첫 텐데 미 이후에 예 어 저니 경기가 살아나 님 아니 뭐 이럴 때였던 걸로 기억을 하는데 작년 8월 대인 2 9 문제는 이제 아 금 인데요 먼저 말씀드리면 악한 최악인 퀘스트 메이츠 라고 해가지고 실제로 대출을 받을 때 적용되는 평균 금리를 여기서 조사를 하는데요. 작년 동기의 보면은 3% 였어요. 영애 지금 니가 지금 그런데 거의 6% 지난주에 발표된 얇게 아 5.8% 이번에 밝혀낸 게 5.8% 그래선 거의 금리 자체가 2배로 늘어나 짜 나요. 그런데 그러면서 모기지 신청 가수 의 상당히 부정적인 영향을 미친 것 같아요.
아무래도 뭐 그 미국 같은 경우에는 우리나라는 이제 dti 규제의 같은걸 해가지고 실제로 집값에 뭐 40% 이상 대출이 안 되게끔 그렇게 빌드를 하고 있었지만 미국은 모 80% 예 칠까 3 80% 를 따 이래 30년 만기 모기지 로 해서 집을 꾹 내 하다보니까 모기지 금리가 예 결정적인 4 예 그래서 금리가 올라가면서 이런 그 모기지 신청과 수가 줄어드는 건 자연스러운 현상으로 이해해야 될 것 같구요 다만 그 2008년 그 쏘 프라임 사테 그때랑 다른 것은 그 때는 언더라인에 쎄 쎄 쎄 쎄 쎄 쎄 쎄 쎄 쎄 쎄 쎄 실제로 파생되는 금융상품 들이 엄청나게 그 규모를 헤아릴 수 없을 정도로 많았잖아요.
같습니다. 그런데 그 이후에 어 자구 노력을 해서 그런 부분들을 규제하고 한번 하면서 이번에는 그런 것들은 좀 거의 없는 거로 지금 그쵸 그쵸 스트레스나 이런 데서도 언어 나타나고 있습니다. 그리고 여기서 또 봐야될 좀 재밌는 그 지평을 리바인 s 이라고 해서 실제로 아 금리가 낮 높은데서 낮아지면 은 높은 금리로 대출을 받고 있던 사람이 낮은 그 무기로 갈아타 잖아요. 그래서 금리 하락 끼에 는 입이 파이낸스 인권 수가 상당히 많은데 지금은 금리 상승이 이기 때문에 팔리고 할 이유가 없죠. 그래서 리파인 sm 수치를 보면 은 주간 기준으로 7.8% 가 어허라 겠는데 yoy 로 는 83% 가 하라 그래서 그리고 그래서 어 여실히 이것도 금리 상승기에 아디 파이낸싱 이 된 수요도 당연히 말씀 하실 뿐 대로 없을 수밖에 없잖아요.
내죠. 예 그리고 또 하나 재미있는 것은 실제로 미국인들이 어 집 쌀때 대출을 받을 때 어느 정도 규모의 대출을 받는 지 예 여기 수치가 나와 있는데 이것은 큰 변동을 없었는데요. 409,000 맘 구청 불 네 그래서 우리도 노란 6억 쪽 만드는 그런 어 정도의 론을 어 받고 있는 걸로 어 관찰이 되고 있습니다. 얼마전에 봤더니 미국의 평균 직급도 얘 높지 않고 한 뭐 47만 분인가 뭐 예 그렇습니다. 그 정도로 봐 썼기 때문에 한 요정도 대출 평균임금 으 금액이 나오는게 예 합당하지 여기에서 타다 라는 생각이 드네요. 미군 론 트 밸류가 80프로 정도 되나요.
예 80% 정도 침으로 땐 경우에 그렇죠. 우리는 상당히 제약이 많은 될 것처럼 고맙습니다. 어떻게 보면 이런 식으로 물가가 급등하면서 뭐 주기적으로 예 그 돈의 가치가 떨어지다 보니까 이삼십 년 이렇게 만기로 돼서 갚아나가는 이 금리 수준이 뭐 3% 2% 라면 지나고 보면 예 나중에 갚아야 될 실질 채무가 예외 봉주르 더라구요 그렇죠. 예 그래서 우리나라도 지금 가계부채가 이제 1천 8백 조에서 예 그 주택 관련 돼 예 주던 대출이 어촌 조정도 대거 예 그런 부분에 대해서 그 동안에 계속 이제 우리의 목소리 들으면 하시는데 실제적으로는 보면 지나고 봤더니 뭐 3년만에 주가 없이 2개월 은 넘어 10년만에 집값이 세빌의 이렇게 오르면서 그 카파 야 될 돈에 비해서 자산의 가치가 훨씬 더 그렇죠.
새는 끝난 효과가 있기 때문에 실질적으로 우리가 는 아주 택 대출 돼서 한번 또 imf 같은 상황이 터지자 나 이런 얘기를 많이 하시는데 우리가 그 방법 말씀하셨던 이제 놓듯 nul db 비율이 조금 낮다 보니까 실제로는 미국이 이렇게 80% 이렇게 대출해 는 거에 비해서는 상당히 양어 바다라는 저는 생각을 좀 하고 있구요 방금 말씀하신 대로 이제 사람들이 명목 내어 마운트 에만 신경을 쓰잖아요. 근데 그간 물가를 감안하면 은 실질적으로 구체 벨리 부채 밸러 는 400 감소했을 수도인 감수할 수 있는데 그런거 감안하면 사실은 명목 십자 이어 마운트가 높아 간다고 해서 그 너무 막 걱정을 할 필요는 없을것 같아요.
맞습니다. 예 절대 에 금액이 제가 그런 얘기를 많이 하거든요. 1 대학교 때 제 한테 30만원 밀려 같은 친구가 있는데 아직 값진 않고 있는데 그 친구한테 그 30만원 카페 라고 하기도 좀 그렇더라구요 예 그 30년 전에 빌려 준 건데 지금 30만원 맛 은 등 그 자체가 얼마나 되겠어요. 그저 아들램 연한 300만원 받아야 될 것 같은데 그런 식으로 이제 미국이 매 저렇게 장기적으로 30년 모기지 를 해서 80 퍼센트는 대출을 해 줄까 라고 생각해 보면 결국은 경기 볼까 목표를 2% 3% 정해놓고 꾸준히 물가 상승은 어떻게 보면 이야기하다 보니까 n 주 니 어 실질 제모가 이제 줄어 되는 걸까 있어서 집에 자는 제 사람들한테는 패기 된다고 그런 생각을 하고 용 필 물론 이제 돈을 빌려서 지나 측의 이제 과도한 투자를 한 사람들한테 최근과 같이 의미가 이제 급등을 하면서 그 닿은 과 던 투기꾼 들을 한번씩 이렇게 혼을 내는 그렇죠.
에 그런 장이 주식시장 부동산에서 도 2는 조정을 통해서 이루어진다 라고 생각하고 있습니다. 한가지 또 생각난게 이제 맞은 듯이 또 7월달에 8월달에 마치 원래 올랐어 짜 나요. 예 계속 빠지다가 예 아마 그 올라 스 그 맞은 데스 로또 주식을 산 사람들이 8월달에 마이 털리지 않았을까 그런 생각이 듭니다. 그러니까요. 그래서 금리 그 상승하는 기간에 4 2 레버리지 투자를 상당히 조심을 하셔야 됩니다. 주식이 던 부동산입니다. 네오는 채플 민 어 9월의 첫날 순천을 이 여기까지입니다. 주고 마셨으면 감사합니다. 으 예
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