저자: 홍춘욱 · 한국인
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국내 건설 공사비는 원자재 가격 하락에도 고분양가·PF 부실 해소 목적으로 높게 유지되며 건설사 수주는 한동안 어렵다고 봄. 부동산은 환율·거시변수에 민감하고 트럼프 재집권 후 불확실성(환율 상승, 대만 리스크)이 시장을 압박. 서울·수도권 집중 및 2차 양극화 전망, 제조업 공장은 미국 회귀로 지방 매력 낮음. 조선업은 수혜 섹터로 언급. 서울 집값은 미국 부동산과 같은 방향으로 연동 가능성. 환율 충격기 부동산 폭락 시 달러·금·미국주식·예금 조합 분산 투자를 추천하며, 타이밍 대신 분산 포트폴리오 권고.
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아무도 쳐다보지 않던 섹터가 트럼프 대통령의 한마디에 오르는 것을 보면서, 우리는 정말 재특이 너무 힘든 나라라는 생각이 듭니다. 환율에도 굉장히 민감하게 반응하는 나라이기도 하고요. 환율이 계속 오르면서 충격이 발생하는 시기에 달러를 들고 있으면 부자가 될 수 있다고 봅니다.
최근 국내 부동산 시장에서 공사비 상승이 큰 이슈였고, 건설사들이 수주에 소극적인 이유도 이 공사비 때문이라고 하죠. 트럼프 대통령 집권으로 무역 정책이 바뀌면서 원자재 가격과 공급망에 영향을 준다면 한국 건설업계와 주택 공급에는 어떤 파장이 있을까요.
큰 영향은 없다고 봅니다. 건설에 선행되는 원자재는 세 가지인데, 첫째는 석탄 가격, 둘째는 철근 가격, 셋째는 목재 가격입니다. 이 세 가지 모두 국제 시세가 대폭락 중입니다. 원자재 가격은 국제 원유나 철근, 목재를 따라 움직이고, 우리나라에 들어오는 데는 시차가 있지만 이미 2년 넘게 하락해 왔습니다. 23년 초부터 계속 떨어지고 있거든요.
그런데도 우리나라 공사비는 오르고 있습니다. 이유가 무엇일까요. 인건비는 아닙니다. 올라봐야 몇 퍼센트 수준이고, 외국인 근로자 인건비를 국내 근로자만큼 올려주는 것도 아니니까요. 저는 그것이 핑계에 불과하다고 봅니다. 부동산 PF에서 생긴 손실을, 다른 고객에게 고분양가를 받아서 메우고 있는 것이죠. 그래서 분양가가 앞으로도 떨어지기 어렵습니다. 고분양가로 팔 수 있는데 굳이 떨어뜨릴 이유가 없거든요. 수도권 지역에 한정된 얘기지만 그런 식으로 가고 있습니다.
지방에서 발생한 준공 후 미분양은 9월에 더 늘었습니다. 할인 판매도 쉽지 않으니 우리나라는 판촉비와 각종 마케팅 비용을 씁니다. 거기서 생기는 적자는 서울과 수도권의 고분양가로 해결하는 구조입니다.
부동산 PF 문제가 해결되지 않는 한, 건설사들은 이래도 망하고 저래도 망할 판이라는 얘기가 나올 만큼 어려운 상황입니다. 분양가를 최대한 지키고 공사비를 더 올려주지 않으면 사업을 엎어버리는 사업장들이 벌써 나타나고 있습니다. 앞으로 그런 사업장이 계속 속출할 가능성이 굉장히 높습니다.
지금은 주택 공급이 굉장히 좋지만, 브랜드 가치나 바게닝 파워를 가진 건설사는 몇 개 안 됩니다. 시장은 이런 건설사 위주로 흘러갈 것입니다. 결국 공급은 줄고 분양가는 오르겠죠. 살아남은 건설사들도 부동산 관련 손실에 대한 충당금을 쌓아야 하지만, 이를 다 쌓고 나면 턴어라운드가 상당히 강하게 나올 수 있고, 그때 수주가 크게 늘 것입니다.
다만 1년 정도를 놓고 보면 아직은 가격 결정 구조가 그대로인 환경이라, 수주가 적극적으로 늘어나기는 어려울 것으로 봅니다.
최근 한국 부동산 시장은 거래량이 감소하고 가격 상승세가 둔화되고 있습니다. 조정 국면에 들어섰다는 진단까지 나오고 있고, 현재 가격 수준이 수요 측면에서 부담을 준다는 분석도 있습니다. 이런 분위기가 언제까지 이어질까요. 결국 환율이 안정돼야 한다고 봅니다. 우리나라 시장은 규모가 작고 분위기를 많이 타는 시장이니까요.
2006~2007년 재건축, 재개발, 뉴타운 장세가 대표적입니다. 미국 부동산 시장이 그때부터 슬슬 망가지고 있었는데도 우리는 신경 쓰지 않다가 글로벌 금융위기를 맞았습니다. 그런데 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 환율이 급등할 때 부동산이 오른 적이 없습니다. 2008년 글로벌 금융위기, 2011~2013년 하우스 푸어 사태, 그리고 얼마 전 갭투자 장세의 붕괴인 2022~2023년 장세가 모두 환율이 저점에서 300~500원 오르면서 연쇄적으로 벌어진 일이었습니다. 결국 우리나라 부동산 시장은 거시경제 변수와 아주 밀접한 나라입니다. 아파트 분양 담합 같은 것은 많은 요인 중 하나에 불과하다고 봅니다.
최근 한두 달 사이 트럼프에 대한 우려가 부각되면서 환율이 올랐습니다. 정부가 대출 규제를 내놓았는데 이번 규제만 약발이 들었다고 보는 것도 정부가 잘해서가 아닙니다. 10월을 고점으로 환율이 1300원까지 올랐고, 한두 달 사이에 100원이 오르면서 외국인이 빠져나가고 트럼프 당선 이후 우리나라가 큰일 났다는 얘기가 나오니 거래가 쉬게 된 것이죠. 가격 부담은 계속 있었지만, 그것이 매수세 약화로 이어진 건 결국 환율 때문입니다. 가격 상승세는 둔화됐지만 수도권과 지방 간 부동산 양극화는 더 심화되고 있다는 지표들이 나오고 있습니다.
트럼프 재선 이후 양극화가 더 강화될 가능성이 있을까요. 굉장히 어려운 질문입니다. 트럼프 때문에 환율이 100원 올랐다고 말씀드렸는데, 그것은 그 사람이 나쁜 사람이라서가 아닙니다. 미국이 각국의 평화와 분쟁 해소를 위해 노력하겠다고 하면서도 우크라이나 전쟁에서 러시아의 패배를 바라느냐는 질문에 확답을 하지 않습니다. 독재자들과 친하고, 푸틴이나 네타냐후, 김정은과도 가깝습니다. 이 사람이 가져올 불확실성은 동아시아 지역의 잠재적 전쟁 리스크입니다.
만약 중국이 대만에 군사적 직접 행동을 보인다면, 우리나라 환율은 하루에 100원만 오르지 않을 것입니다. 서울 부동산이든 무엇이든 다 폭락할 수 있습니다. 많이 오른 서울이 오히려 거래가 잘 되니 더 많이 빠질 수도 있고요. 다만 이런 전쟁 리스크는 우리 상상과 공포심 바닥에 있는 이야기입니다. 현실적으로는 우리나라 부동산 시장에 2차 양극화가 온다고 봅니다.
1차 양극화는 1990년 1기 신도시 건설로 전국에 200만 호 이상의 아파트가 일거에 지어지면서 단독주택에서 아파트로 옮겨 간 것입니다. 2차 양극화는 2020년이라고 봅니다. 그 해는 한국전쟁 이후 처음으로 인구가 감소한 해입니다. 앞으로 지방은 소멸되고 청년 인구는 수도권으로 몰립니다. 서울과 수도권은 일자리, 연구시설, 학교가 집약된 세계 세 번째에서 네 번째 규모의 거대한 클러스터입니다. 이런 클러스터는 젊은 사람들을 끌어들입니다. 연애와 파트너를 찾는 것도 여기에 해당하고요. 결혼은 우리나라에서 신분 증명처럼 어렵게 느껴지지만, 서로를 좋아하는 감정은 인간의 본성입니다. 젊은 사람들이 꼰대의 시선 없이 자신의 성향과 취향에 따라 다양한 이성이나 동성을 만날 수 있는 문화가 있는 곳은 우리나라에 몇 군데 없습니다. 그런 문화적 차이를 잘 볼 필요가 있습니다.
1기 트럼프 집권 때 중국과의 갈등이 심화되면서 공급망 문제가 부각됐습니다. 이번에도 비슷한 문제가 부각될 것으로 보입니다. 한국 제조업 기반 지역과 산업단지, 관련 부동산 시장에는 어떤 영향이 있을까요. 업종마다 다르겠지만, 조선은 이미 수혜 산업으로 시장에서 인정받았습니다. 2년 전부터 턴어라운드를 했고, 경기가 앞으로 엄청 좋을 거라고 얘기해도 아무도 쳐다보지 않던 섹터였는데, 트럼프의 한마디에 오르는 것을 보면서 재특이 너무 힘든 나라라는 생각이 듭니다.
중국과의 관계는 사실상 끝나 가고 있고, 다음 정부도 트럼프 부통령인 밴스가 될 가능성이 높아 보입니다. 공화당 장기 집권과 반자유무역주의 세력이 계속 권력을 잡는다면, 우리나라는 미국에 공장을 계속 지어야 하고, 그쪽으로 가야 합니다. 우리나라에서 새로 공장을 짓고 무엇인가를 새로 한다는 것은 이미 세팅이 잘된 일부 지역을 제외하면 어렵습니다. 그래서 솔직히 지방 제조업 대도시 중에서 울산 정도를 제외하고는 매력을 느끼지 못합니다.
외국인의 한국 부동산 투자 흐름도 변화가 있을까요. 외국 자본이 특정 지역이나 유형에 집중될 가능성이 있을까요. 제주도가 이미 보여 주고 있으니 동의합니다. 다만 우리나라는 제도가 아직 열려 있지 않습니다. 최근 일본 부동산을 알아보러 다니고 있는데, 갈 때마다 일본이 우리보다 훨씬 열린 사회라는 것을 느낍니다. 영주권도 잘 나오고, 병역 제도가 없으니까요. 우리는 징병제가 있어서 남성 외국인이 오면 군대에 가야 하는 문제가 있습니다. 이런 문제를 해결하는 국가적 차원의 큰 변화가 없다면, 외국인에 의한 한국 부동산 변화는 특정 지역에만 집중될 것으로 봅니다.
다만 글로벌 부동산과 국내 부동산이 연동되는 흐름은 앞으로 더 강화될 것입니다. 지금 수도권 중심으로 부동산을 주도하는 지역은 정부, 통신, 산업 위주의 지역입니다. 제 사무실이 있는 삼성동 근처에도 스타트업들이 많이 있는데, 개발자를 구하기 쉬운 곳에 모여 있기 때문입니다. 수도권에서 만들어지는 일자리는 서비스업도 많지만, 특히 테크 관련 스타트업 일자리가 앞으로 엄청나게 생길 것입니다. 이 스타트업의 경기는 결국 미국 나스닥 경기에 연동되어 있습니다. 나스닥이 좋아지고 주가가 오르면 우리나라 IPO 시장도 좋아지고, 테헤란밸리도 활기를 띨 것입니다. 반대로 개발자 연봉이 다시 내려갈 수도 있고, 이건 아무도 모르는 일입니다. 우리가 글로벌 경제와 이렇게 연동되어 있기 때문에, 다른 곳은 몰라도 서울 부동산 시장은 미국 부동산 가격과 계속 같이 갈 가능성이 있습니다. 가격 레벨 자체는 차이가 있겠지만 변화의 방향은 앞으로 비슷하게 갈 것이라는 것이 제 의견입니다.
요즘 부동산 업계에서 많이 나오는 얘기는 똘똘한 한 채가 가장 중요하다는 것입니다. 하지만 불확실성이 커지면 이런 전략만으로는 부족할 수도 있다고 생각합니다. 대표님은 개인 투자자에게 어떤 포트폴리오를 추천하시나요.
제가 '서울 아파트 줍줍 포트폴리오'라고 말씀드리고 다닙니다. 간단합니다. 우리나라 부동산은 지난 40년간 세 번의 대폭락이 있었습니다. 30% 이상 폭락한 것은 실질 가격 기준입니다. 90년대 중반 1995년부터 IMF 직전까지, 2008년부터 2013년까지 약 5년간 인플레이션이 나는데도 집값이 계속 빠졌으니 실질 가격은 많이 빠졌습니다. 그리고 최근에는 명목 가격이 30% 가까이 폭락한 2022~2023년 갭투자 장세의 붕괴가 있었습니다.
세 번의 공통점이 무엇일까요. 환율입니다. IMF 때는 환율이 두 배 가까이 올랐고, 글로벌 금융위기 때는 600원, 이번에는 400원 정도 올랐습니다. 우리나라 부동산 시장은 환율에 굉장히 영향을 받는 시장입니다. 환율이 계속 오르고 충격이 발생하는 시기에 달러를 들고 있으면 부자가 될 수 있습니다. 집값이 폭락했을 때를 가정해 봅시다. 서울의 중위 가격 아파트가 9억 원이라고 해요. 이 아파트가 7억 원으로 떨어졌다가, 집값이 다시 15억으로 오른다고 해봅시다. 20억짜리 아파트와 9억짜리 아파트 사이의 갭은 11억 원이었는데, 7억과 15억 사이의 갭은 8억 원입니다. 이때 달러를 들고 있었다면 갭투자가 충분히 가능했을 것입니다. 전세는 빨리 조정되지 않으니 전세를 끼고 살 수 있으니까요. 우리나라에서 가장 성공한 전략이 바로 이것입니다.
그런데 왜 우리는 이걸 못 하냐 하면, 그때 돈이 없기 때문입니다. 주식이나 코인에 투자해 놓고 있으니 현금이 없는 것이죠. 우리나라 부동산 시장이 대폭락했던 세 번의 시기에 가격이 상승했던 자산이 있습니다. 첫째는 미국 주식, 둘째는 금, 셋째는 미국 외화 예금이나 원화 예금입니다. 이 세 가지를 잘 조합하면 됩니다. 예를 들어 5억이 있다면 3억은 미국 주식과 금에 투자하고, 2억은 CD나 ETF에 넣습니다. 은행 예금은 중도 해지 수수료가 있으니 피하는 것이 좋습니다. 언제 환율이 급등하고 부동산 시장이 붕괴될지 모른다는 것은 우리 모두 알고 있습니다. 10년에 한 번 있는 일이라 해도, 언제 올지 모르니 버티면 되는 것입니다. 수익률도 나쁘지 않습니다. 미국 주식 ETF와 금을 6대 4로 가져가든 3대 3대 3으로 가져가든, 수익률이 5% 이상은 날 것입니다. 은행 예금보다 높고, 위기에 강하니 얼마든지 방어가 될 수 있습니다.
능력이 되는 분들은 열심히 저축하고 대출도 받고, 증여도 받으면 됩니다. 하지만 그런 희망이 없는 분들에게는 이 포트폴리오가 충분히 추천할 만한 정립 투자 포트폴리오라고 생각합니다. 물론 지금 달러가 비싸 보이기는 합니다. 그럼에도 불구하고 적정 환율이 얼마인지는 아무도 모릅니다. 트럼프 시대에 적정 환율이 1880원일지, 다시 1200원이 될지 누가 알겠습니까. 정립 투자를 하는 젊은 사람들 입장에서는 평균 환율이 얼마든 일단 달러를 들고 있는 상황에서 위기가 오는 것이 중요합니다. 내 환율이 올라가는 것도 중요하지만, 서울 집값이 많이 빠지는 것이 더 중요합니다. 그래야 살 수 있으니까요. 갭투자를 하고 전세를 끼고 살 거라면 투자는 내 관점이 아니라 시장에서 돈이 많은 사람들의 수요 관점에서 해야 합니다. 그래서 투자가 어렵다고 느끼지만, 사실 이 전략은 굉장히 쉬운 전략입니다. 그런데 왜 안 할까요. 몰라서 못 하는 것입니다. 이제 알 수 있으니 우리 모두 배웠으니 실천해 보면 좋겠습니다.
리츠도 추천할 만합니다. 미국 리츠는 트럼프와 밴스 4년 동안 좋아 보인다고 얘기했으니, 금, 미국 주식, 미국 리츠, CD 예금을 조합하면 좋은 포트폴리오가 될 것입니다. 이렇게 좋은 포트폴리오가 지금 눈앞에 있는데 많은 분들이 타이밍을 잡으려고 합니다. 지난번 저점에 사지 못했다면서, 왜 가입할 때 타이밍을 잡으려고 할까요. 2023년 1월에도 사지 못했던 본인은 생각하지 않고, 투자를 막 시작할 때만 타이밍을 잡으려 합니다.
마지막으로 시청자 여러분께 전하고 싶은 말씀이 있습니다. 비관론자는 명성을 얻고, 낙관론자는 부를 얻습니다. 저는 부동산 업계에 비관론자가 많은 것을 보면서 기분이 좋습니다. 비관론자들이 사라질 때가 제일 무섭습니다. 비관론자들은 한번 맞으면 예지자가 되어 명성을 얻습니다. 그것도 좋습니다만, 젊은 사람들이 계속 모여들고 우리나라 GDP가 계속 올라가며 1인당 국민소득이 상승하고 있습니다. 이런 나라의 부동산, 특히 선호되는 부동산 시장이 일본처럼 30년 넘게 빠져야 한다고 말하는 분들도 계시지만, 저는 그렇게 보지 않습니다.
우리나라는 환율이 굉장히 유연한 나라입니다. 경제가 어려울 때 환율이 높지 않았다면 어떻게 되었을까요. 환율이 높은 덕분에 경제가 잘 돌아가고, 높은 환율에도 인천공항 출국자 수는 역대 최고를 기록하고 있습니다. 나라는 아직 괜찮고, 언제든 기회는 온다는 말씀을 드리고 싶습니다.
홍춘욱 대표님과 함께 미국 대선과 경제 전망에 대해 깊이 알아보는 시간이었습니다. 오늘 영상이 여러분께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 대표님, 다시 한번 감사드립니다. 감사합니다.
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