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아무도 안 쳐다보던 섹터 있는데 트럼프 한마디 오르는 거 보면서 우리는 정말 재 특하 너무 힘든 나라 같아 환율에 굉장히 매 그래서 환률이 계속 오르고 환율의 충격이 발생하는 시기에 그때 달러를 들고 있으면 부자가 될 수 있다 최근에 이제 국내 부동산 시장에서 이제 공사비 상승도 좀 큰 이슈였고 이제 건설사들이 수주에 좀 소극적인 태도를 보인 이유가이 공사비 때문이라는 건데 이제 트럼프 대통령이 집권을 하면서 무역 정책의 변화가 원자재 가격이나 공급망에도 영향을 미친다면 한국 건설업 계나 주택 공급 왜 어떤 파장을 가져올 것으로 보시나요.
큰 영향은 없다라고 보는 쪽인게 왜냐하면 이제 건설에 세 가지 선행되는 원자재가 존재합니다. 석탄 가격이 어떻게 움직이느냐가 첫 번째고 두 번째가 철근 가격이 어떠냐 중요하고 세 번째는 당연히 목공도 많이 하고 목재를 가지고 또 판을 만들어야 되니까 그 목재에 대한 가격도 중요합니다. 근데이 세 가지 모두 국제 시세가 대폭락 중입니다. 원자재 가격이라는 건 국 원유 따라 움직이고 또는 철근 따라 움직이고 목적 따라 움직이 는 건데 이게 우리나라 국내에 들어오는 건 시차는 있지만 이미 하락한지 2년이 넘었어요. 23년 본부터 계속 떨어지고 있거든요.
지금 그런데도 불구하고 우리나라 공사비는 오르고 있잖아요. 이게 뭘까요. 인건비 아니요 올라봐야 몇 % 오른다고요 근데 외국인 근로자들 일하는데 그 인건비 정말 국내 근로자들만큼 올려주나요. 저는 그건 핑계에 불과하다 그건 뭔가요 부동산 PF 깨먹은 걸 고분양가를 받아주는 다른 고객에게서 많이하는 거죠. 아 그래서 분양가가 앞으로 떨어지기 어려운 거예요. 떨어뜨릴 이유가 없거든요. 고분양가로 해도 판인데 수도권 지역의 한정이지만 그런 식으로 가는 거죠. 그리고 지방에서 발생한 준공후 미분양은 이번에 9월에 더 늘었잖아 준공후 미분양 늘어나고 거기서 발생하는 손실들이 어 할인 판매 그것도 쉽지 않으니까 우리나라는 이런 문제들을 해결하기 위해서 여러 가지 판촉비를 쓰고 각종 마케팅 비용을 쓰는 거기서 발생하는 적자은 서울 수도권 고분양가로 해결하는 거죠.
부동산 PF 문제가 해결되지 않는 한 건설사들이 배장 장사 이래도 망하고 저래도 망할 바이야라는 대들이 나올 수 있다라는 거 그만큼 어려운 거죠이 분양가도 주는 이런 쪽에서는 최대한 그리고 공사이 더 안 올려주면 나 사업 안 해고 엎어 버리는 몇몇대 사업장들이 벌써 느껴지죠. 그럼 그런 애들이 계속 속출할 가능성이 앞으로 굉장히 높은 거죠. 왜냐하면 지금은 주택 공급은 굉장히 좋고 주택 공급에 있어서 어떤 브랜드 가치나 바게닝 파워를 가지고 있는 건설사들은 몇 개 안 되니까 이런 건설사들 위주로 앞으로 시장은 흘러가는 과정에서 결국 공급은 줄고 분양가는 상승하고 일부 살아남은 건설사들은 또 언젠가는 이제 부동산 관련돼 있는 여러 가지 손실을 충당금을 싸야 되겠지만 이걸 쌓고 난다 면은 턴어라운드가 상당히 강하게 나올 수 있는 그때 수주가 크게 늘겠죠.
근데 한 1년 정도를 놓고 보면 아직은 그래 그렇게 그가격 갈금 네가 해 이렇게 돼버리는 환경인 거죠. 그러니 공사가 앞으로 수주가 적극적으로 늘어나기 참 어렵지 않나 생각합니다. 그리고 이제 최근에 한국 부동산 시장이 거래량은 감소하고 또 가격 상승세는 둔화하고 있습니다. 이미 조정 국면에 들어섰다는 진단까지 나오고 있는데요. 현재의 가격 수준이 수요 측면에서 부담을 주고 있다는 분석들이 나오죠. 이런 분위기가 언제까지 이어질 거라고 보시 환율이 안정돼야 아 그니까 우리나라는 시장이 작아요. 되게 분위기를 많이 타는 시장이라는 거예요.
그니까 우리나라 내부에 있는 분위기를 타는 경우들도 있었죠. 뭐 예를 들어서 2006년이 2007년 같은 그런 시기들 재건축 제개발 뭐 뉴타운 장세 이런 거는 미국 부동산 시장 그때부터 슬슬 망가지고 있었는데도 우리 신경 안 쓰고 가다가 결국 글로벌 금융 때도 되게 많았잖아요. 그런 식으로 우리가 좀 다른 나라 시장에 별로 관심 없던 시절들이 옛날에는 있었어요. 그러나 어 2008년 글로벌 금융 이후부터는 환율 급등할 때 부동산 오은 적이 있는가 2008년 글로벌 고용위기 그리고 2011년부터 13년 사이에 있었던 그 하우스 프어 사태 그리고이 얼마 전에 있었던 앱 투자 장세의 붕괴 2022년 23년 이런 장세를 전부 다 다 환율이 한 저점에서 300원에서 500원 오르고 연쇄적으로 아 벌어지는 가운데 터진 일이잖아요음 결국 우리나라는 부동산 시장이 좀 거시 경제 변수랑 되게 밀접한 나라라는 거지 뭐 아파트 분유에 담합을 했네 이런 거는 정말 많이 나은 요인에 불과하다고 저는 보 거죠.
그렇다면 환율이 트럼프에 대한 공포 이런 것들이 최근에 갑자기 한 두 달 사이 부각됐다 정부가 또 어비 이라이라 대출 규제도 됐어요. 정부는 지금까지 계속 규제를 해 왔는데 왜 이번 규제만 약발이 들었나 정부가 잘해서 그게 아니라는 거죠. 그냥 공교롭게 10월을 고점으로 10월에 환율이 1300원이다아요. 한 달 한 분 사이에 환율 100원 올라가면서 외국인 다 빠져나간다 그러고 트럼프 대고 난 다음 우리나라 큰일 났다는 이야기가 나오니까 쉬는 거지 아유이 가격에 이런 건 있었지 각 가격 부담은 계속 있었죠. 있었지만이 가격 부담이 매수세의 약화로 이어진 건 결국 환율이다 또 이렇게 가격 상승세는 둔화가 됐지만 또 수도권과 지방 간의 아까 말씀하신 대로 부동산의 양극화는 더욱 심화하고 있다는 뭐 여러 가지 지표들이 나오고 있죠.
트럼프 재선 이후에 이런 양극화가 더 강화될 가능성이 있을까요. 굉장히 어려운 질문인게 이게 왜 그러냐면 트럼프 때문에 우리나라 환율이 한 100원 올랐다고 제가 이야기했는데 100원을 왜 올랐냐 하면이 사람이 나쁜 사람이라 올랐다 이게 아니고이 사람이 자꾸 미국이 각 국가의 평화와 분쟁 해소를 위해 노력하겠다는 말을 주고도 안 하는 우크라이나 전쟁에서 러시아의 패배를 바라십니까 이렇게 물으면 예라고 대답을 안 해요. 그러니까 독재자들고 엄청 친하고 그 미주주 국가의 대통령이면서 푸틴고 뭐 네타 냐랑 그렇게 친하잖아 거기다가 김정은 하고도 친하고 이런 사람이니까이 사람이 가져오게 될 불확실성이 뭐냐하면 동아시아 지역에서 양한 전쟁 리스크인 거잖아요.
많이 하나 중국이 대만에 대해서 떤 군사적인 직접적 행동을 보인다 라면 이게 우리나라 환율 그날 100원만 오르겠습니다. 서울 부동산 아니라 뭐든 다 상관없이 다 폭락이 거죠. 많이 오른 서울이 오히려 거래가 잘 되니까 더 많이 빠질 수도 있는 거고요 결국 이제 양한 전쟁 리스크나 이런 것들은 정말 우리의 상상 또는 공포심의 바닥에 있는 그런 부분의 이야기인 거고 현실적인 이야기만 하자면 저는 앞으로 우리나라는 부동산 시장이 2차 양극화가 온다라고 보는 쪽인 거죠. 우리나라는 이제 첫 번째 1차 양극화는 1990년 1기 신도시 건설이 이루어지면서 전국적으로 200만 원 이상의 아파트를 일거에 지으면서 단독 주택에서 아파트로의 양극화가 시작됐고 이제 2차 양극화가 2020년이라고 저는 보는데 그 해가 우리나라 한국 전쟁 이후 처음으로 인구 감소한 첫해 아아 앞으로 이제 우리나라는 지방은 소멸되는 가운데 청년 인구가 어디로 유입되는가 부동산 시장에 모든 걸 저어하는 시에 오는데 아무 생각해도 서울 수도권이 세계에서 세 번째에서네 번째에 달라는 거대한 클러스터 그러니까 일자리 연구시설 학교 집약체 클러스터라고 그러는데이 클러스터는 젊은 사람들을 끌어들이거나 왜 그러냐하면 거기 이성이 있잖아요.
꼭 결혼을 하자 말자라는게 아니라 결혼은 굉장히 우리나라는 신분 증명이 그 결혼은 어렵다고 생각해요. 저는 연애 감정까지 없는 건 아니고 특히 좋아하는 사람들이 생기고 파트너가 생기는 거에 대해서 서로를 좋아하는 거는 그건 인간의 본성이 아아 동성이 이성이나를 가지고 미국에서 싸우지만 저는 일단 서로 미워하는 것보다 낫지 뭐 이런 정도의 생각을 가진 사람입니다. 그러다 보니 젊은 여성들이 자유롭게 와서 남의 눈 시선 이런 거 꼰대를 만나지 않고 저 같은 꼰대들을 만나지 않고 편하게 서로가 서로의 자신의 성향 취향에 따라서 얼마든지 다양한 그런 이성들 또는 또는 동상들을 만날 수 있는 사회 또는 문화 앞으로 잘 될 가능성이 높은 거고 그런 지역이라는게 우리나라 몇 군데 없지 않냐 저는 그렇게 생각하는 거죠.
미래는 그런데 있지 왜 그러고 살아라는 사람이 많은데 있지 않는 같다 그 문화적인 차이 이런 것들을 잘 볼 필요가 있지 않나 생각합니다. 서울가 지방에 이제 집값 양극화 얘기를 했는데요. 이제 또 1기 집권 때 트럼프가 중국과 의 갈등을 심화시키면서 공급망 문제를 부각시켰고 이번에도 그런 비슷한 문제들이 부각이 될 것으로 예상이 되는데 이렇게 된다면 한국의 제조업 기반 지역 뭐 산업 단지 같은 곳들이나 관련 부동산 시장에는 어떤 좀 영향을 미칠 거라고 어 업종 물로 다 다르겠죠. 일단 뭐 조선은 수혜 산업이라고 벌써 시장에선 다 인정한 거 같아네 한 2년 전부터 우리나라 조선업 진짜 지금 턴어라운드 했고 경기 앞으로 엄청 좋을 거다라고 만 이야기하고 다녀도 아무도 안 쳐다보던 섹터 있는데 트럼프 한 말이 오르는 거 보면서 우리나라는 정말 재 특하 너무 힘든 나라 같아요.
이제 그런 측면에서 뭐 보면 우리나라 제조업 기반이 중국이랑 사이는 빠빠이 거고 다음 정부도 저는 트럼프 지금 부통령인 벤스 가능성이 굉장히 높지 않나 이번에 확인된 기세가 4년 만에 꺾일까지도 않고 공화당 장기 주권의 반자유 무역주의 장기 주권 세력들이 앞으로 계속 잡는다고 보면 우리나라는 뭐 미국에 계속 공장 지어야 되고 그로 가야 되는 거지 우리나라의 무슨 공장을 새로짓고 여기서 뭔가 새로운 걸 한다라는 건 이미 세팅 있는 어떤 아주 잘돼 있는 지역들 일부를 제외하고는 어렵지 않냐 저는 그렇게 보는 거죠. 그래서 솔직히 지방에 있는 제조업 대도시들 중에서 울산 정도를 제외하고는 저는 그렇게 매력을 느끼지 못하고 있다 이렇게 보고 있습니다.
이제 외국인들의 한국 부동산 투자 흐름에서도 큰 변화가 생길 수 있을까요. 특히 이제 외국 자본이 특정 뭐 지역이나 뭐 유형 같은 부동산에 집중이 될 가능성이 있다고 혹시 보시나요. 아 뭐 제주도가 이미 다 보여주고 있으니까 뭐 동의하는데 이제 다만 이게 이게 우리나라가 아직 제도로 안 바고 그 제가 최근에 일본 부동산 좀 알아보고 있거든요. 사로 보러 다니고 있어요. 다니고 있는데 그때마다 느끼는게 일본이 훨씬 우리보다 열린 사회라고요 영주권도 잘 나오고 하이 군대가 없어 그 아 명 제도가 없어서 그런 거 같은데요 아무튼 우리는 이제 징병제도 문제가 우리나라이 이민 정책 문제 최대 걸림돌인 일단 남자들이 오면 기하려면 군대 가야 되잖아요.
그니까 이런 문제들을 해결할 수 있는 국가적 전체 차원에서의 어떤 큰 변화가 있지 않는 하는 외국 인에 의한 한국 부동산 시장의 변화는 특정 지역에만 집중되는 현상이다 이렇게 보고 있고요 이제 다만 글로벌 부동산하나부동산이 연동화 되는 흐름은 앞으로도 굉장히 강화될거다 왜 그러냐하면 수도권을 중심으로 한이 현재 부동산을 주하고 있는 지역이 다 사실 정부 동신 산업 위주의 지역이 아아 뭐 제가 사무실에 있는 삼성동 man 해도 스타트업들이 왜 그 선능 삼성 사이 그렇게 많이 하면 거기 시들이 있고 여기에서 개발자 구하기 쉬우니까 거기 다 있는 거잖아요.
그 이런 것처럼 우리나라의 수도권에 만들어 나가고 있는 일자리 는 서비스 업종 일자리도 많지만 스타트업들 특히 테크 관련 스타트업 일자리가 앞으로도 엄청나게 생길 텐데이 스타트업들의 경기는 결국 미국 나스닥 경기에 연동돼 있다고요 그렇기 때문에 미국 나스닥 좋아지고 거기 주가 오르고 우리도 IPO 시장 잘 되면 테이란 벨리도 보이 오는 거고 아니면 개발자 값 다시 연봉들 또 내려갈 수도 있는 거고 이건 아무도 모르는 거죠. 그만큼 우리가 이제 글로벌 경계 연동되기 때문에 저는 적어도 딴 데는 몰라도 서울 부동산 시장은 미국 부동산 가격하고 계속 같이 갈 가능성이 있잖냐 가격의 레벨 자체는 서로가 차이가 있겠지만 변화의 방향은 앞으로 계속 비슷하게 간다라고 보는게 제 의견입니다.
요즘 많이 부동산 업계 투자해서 많이 나오는 얘기가 그냥 똘똘한 한채이 가장 중요하다라는 이런 얘기들 많이 하는데 또 이렇게 좀 불확실성이 커지면 기존에 이런 전략만으로는 좀 부족할 수도 있지 않을까라는 생각이 들어요. 대표님께서는 개인 투자자들에게 좀 어떤 포트폴리오를 구성을 하는게 좋을 거라고 좀 추천을 하시나요. 서울 아파트 줍줍 포트폴리오라고 제가 이야기하고 다니 이런 포트폴리오가 있습니다. 어떤 거냐면 간단해요. 우리나라 부동산이 지난 40년간 세 번 대폭락이 있거든요. 다 30% 이상 폭락한 건 실질 가격 기준입니다. 언제냐면 90년대 중반 95년부터 5 6 외한 얘기까지 그리고 또 2008년부터 시작해서 2013년까지 한 5년 동안 인플레가 나는데도 집값이 계속 빠지고 있었으니까 실질 가격은 되게 많이 빠졌죠.
그리고 이번에는 명목 가격이 30% 가까이 폭락한 22 23 어 갭투자 장세의 붕괴요 세 번의 공통점이 있어요. 뭘까요. 환율이 아 전부 뭐 외기 때는 두배 글로벌 금융기 때는 600원 이번에는 400원 정도 이걸 보면 느끼시죠. 우리나라 부동산 시장은 환율에 굉장히 영향을 받는 시장이다 그래서 환율이 계속 오르고 환율의 충격이 발생하는 시기에 그때 달러를 들고 있으면 부자가 될 수 있다 왜냐 그때 집값이 다 다 폭락했을 때 내가 예를 들어서 서울의 중위 가격 아파트가 9억 정도해요. 9억짜리 아파트를 가지고 있는데 7억이 됐어 아니 그럴 수 있죠.
이번에 그렇게 됐습니다. 7억이 됐어 그러면 20억짜리 얼마 됐을까요. 15억 됐을 거라고요 억에서 20억에 갭은 11억이었는데 7억에서 15억의 갭은 8억이 아아 그리고 아마 그 잘만 좀 이렇게 실효가 강한데 있었으면 7억까지 안 갔을 수도 있죠. 그때 내가 달러를 들고 있었다면 얼마 제 갭 투자가 가능하죠. 그렇죠네 왜냐하면 기 전세는 빨리 조정이 안 되니까 전세 끼고 사면 되잖아 그런 전략들이 우리나라에서 최고 성공한 전략인데 왜 그걸 우리가 못 하냐하면 그때 돈이 없어요. 그죠. 그죠. 왜냐면 그때 뭐 주식에 투자해 놓고 코인에 투자해 하는데다 야 워낙 채고 하러 가자 이렇게 되잖아요.
그러니까 그때 우리나라 부동산 시장이대 폭락했던 그 세 번의 시기에 가격이 상승했던 자산이 존재한다고 아 그 첫 번째가 미국 주식일 거고 두 번째가 금일 거고 그렇지 않습니까 세 번째가 미국의 외화 예금이나 한국 원화 예금인 거네 그럼요 세가지를 잘만 조합하고 있으면 뭐 예를 들어서 내가 5억이 있다 한 3억은 미국 주식이랑 금액 투자해 놓고 한 2억은 그 CD etf 있잖아요. 은행 예금 안 되고요 왜냐하면 중도 해지 수수료가 있으니까 언제에 돈을 빼서 사야 될지 모르니까 왜 은행 예금에 넣나요. 시장이 언제 우리나라가 언제 환율이 급등 에서 부동산 시장에 붕괴될지 모른다라는 건 우린 다 알고 있잖아요.
근데 10년에 한 번인 건 안 하는데 언젠지 모르면 버티면 되는 거잖아요. 근데이 수익률이 또 나쁘냐네 한국 은행 예금에 투자하는 금에 투자하는 그리고 미국 주식에 투자하는 etf 수익률이 3 33으로 가져가든 아까 이야기했던 것처럼 6대 4로 가져가든 수익률이 한 5% 이상은 날 거 아니에요. 그니까 은행 예금에 그냥 놓는 것보다도 낮고 그러면서 위기 강하니까 이걸 갖고 있으면 얼마든지 부제가 될 수 있거든요. 왜냐하면 능력 되시는 분들은 열심히 저축하고 막 또 대출도 잘 받고 진생가 특내 대출도 하고 증여도 받아서 하면 되지만 그런 희망이 없는 분들이 좀 계시잖아요.
그런 분들한테 굉장히 이게 추천할 만한 정립 투자 포트폴리오 아니냐 그 근데 사실 제가 미국 주식을 뭔가 투자할까 하더라도 지금도 달러가 비싸 보인다 보이는 생각을 하는데요. 그럼에도 여전히 아니 그니까 모른다는 거죠. 그렇죠. 이제 트럼프 시대에는 적정 환율이 18,800원 일지 누가 알아요. 아니면 다시 1200원이 될지 누가 압니까 근데 우리는 정립 투자하는 젊은 사람들 입장에서는 그게 뭐가 중요합니까 내가 달러를 가정 평균 환율이 얼마든간에 일단 달러를 들고 있는 상황에서 위기가 오는게 중요하지 내 환율이 올라가는 것도 중요하지만 서울식 값이 많이 빠지는게 더 중요하잖아요.
그래야 살 수 있으니까 우리 갭 투자 할 거니까 전세 기고 살 거니까 투자는 내 관점에서 투자하면 안 되고 시장에서의 돈이 많은 사람들을 수요 관점에서 투자를 해야 되는 거잖아요. 그래서 투자가 어려운 건데 근데 이게 되게 쉬운 전략이에요데 이걸 왜 안 하냐 다시 이야기합니다. 몰라서 한다 근데 이제 알 수 있잖아요. 우리 다 배웠잖아요. 어 그리고 하나 더 추천도 자면 리츠 해도 되겠죠. 미국 리츠 어 미국 리치도 트럼프 한 4년 벤스 4년까지 좋아 보인다고 이야기 했으니까 아까 이야기한 것처럼 금 미국 주식 미국 리츠 그리고 CD 예금 하면 되겠네요.
이렇게 좋은 포트폴리오가 지금 우리 눈앞에 돌아다니고 있어요. 근데 타이밍을 잡으려 그래 지난번 저점에 못 사 놓고 왜 가입할 때 타이밍을 잡으려 그래요. 아네 우 못 못 사잖아요. 2023년 1월에 못 샀잖아요. 왜 그때는 못 사면서 그 타이밍 못 잡았던 본인은 생각 안 하고 왜 가입할 때만 투자를 막 시작할 할 때만 타이밍을 잡으려 그래요. 마지막으로 뭐 시청자 여러분께 뭐 꼭 전하고 싶은 말씀 있으실까요. 비관론자는 명성을 얻는데요. 낙관론자는 부을 얻습니다. 아 저는 부동산 업계를 보면 비관론자가 되게 이렇게 많은 걸 보면서 기분이 좋아요.
왜냐면 비관론자들이 사라질 때가 제일 무서운 거지 비관 론자들은 당연히 예지자 그서 그러다가 한번 맞으면 예지자 되잖아요. 미래를 예언한 사람이 되니까 명성을 얻어요. 그래서 군 충분히 좋습니다만 아까도 잠깐 이야기한 것처럼 젊은 사람들이 계속 모여들고 우리나라 국가의 GDP 모가 계속 올라가고 있는 중인데 1인당 국민소득이 계속 상승하는 나라의 부동산 시장 특히 선호되는 부동산 시장이 정말 그렇게 심각하게 붕괴돼서 일본 꼴로 30년 이상 빠져야 된다 이런 이야기를 하는 분들은 계시지만 저는 그렇게 하기보다는 우리는 환율 한번 급등하고 나면 다리 셋 되는데 한국생수 환율이 뭐 2,000원 됐다 그러면 수출 기업 대박이 날 텐데 수출 기업들 연봉 안 올려 주겠어요.
그러면 집값이 빠져야 돼요 예 저는 우리나라는 환율이 되게 유연한 나라라서 우리 경제 이렇게 어려울 때 환율이도 안 높았으면 어떡할 뻔했어요. 환율 높은 덕분에 우리 경제 잘 돌아가고 또이 높은 환율에도 역대 인천공항 출국자수 역사성 최고 나라는 아직 괜찮다 그래서 언제든지 기회 온다이 말씀을 드리고 싶습니다네 이렇게 홍춘욱 대표님과 함께 미국 대선과 경제 전망에 대해서 깊이 알아보는 시간을 가졌는데요. 오늘 영상이 여러분께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 대표님 다시 한번 감사드립니다. 감사합니다. 김
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