저자: 홍춘욱 · 한국인
요약 보기
내년 전세시장 급등 가능성과 2021년 말 기준 서울 아파트 가격 상승 전망, 3기 신도시 공급 효과 및 주택정책 비판을 다룬 인터뷰. 결론: 내년 상반기까지 전세·아파트 가격이 오르고 하반기 이후 상승세 둔화 또는 조정 가능성을 언급. 전세시장: 재계약 후 지난해 8월 대비 전세가격이 16% 이상 상승한 사례를 들며 전세가격 폭등이 현실화될 것으로 봄. 통계 충격과 체감 공포가 커질 수 있다고 함. 서울 아파트: 작년 하반기~내년 상반기까지 상승 시 2년 누적 30% 이상 상승으로 보이며, 이후 10% 이상 추가 상승은 과하다고 봄. 내년 상반기 크게 오르고 하반기부터 자포자기 매물로 상승폭이 둔화될 것이라는 견해. 조정 시나리오: 외부 충격(경기불황·스태그플레이션) 시 급매물 출현 가능. 일본식 장기 침체, 2010년 전후 하우스푸어 사태, 2020년 3월 같은 일시 충격 등 3가지 시나리오를 제시하며 최악은 2010년형 하우스푸어 사태 수준으로 봄. 3기 신도시: 토지보상 진행 중이나 입주까지 최소 3년 소요. 용적률 상향과 고밀 개발로 공급 확대 및 분양가 안정 필요성을 주장. 현 정책은 주택·복지 정책이 혼재되어 있다고 비판. 재건축: 재건축 조합 규제 등으로 2023년 하반기 이후 공급 효과 가능성 언급. 투자 조언: 장기투자 관점에서 일자리·교통 호재 지역은 유지 가능성 높음. 경매 낙찰가율 상승 시 수익성 있는 자산이 될 수 있다는 언급. 출연자 전망: 서울 아파트 2년 누적 30%+ 상승 후 추가 상승 둔화, 내년 상반기 강세·하반기 둔화.
다듬은 글
임대차 3법 얘기를 조금 더 해보겠습니다. 이제 많은 분들이 걱정하는 시기가 도래하잖아요. 전세가격 지수가 폭등하고 있는 것이 현실화될 겁니다. 아까 말씀드린 재계약 됐던 분들은 유지로 나오고, 일부만 계약 갱신된 것만으로도 지난해 8월 대비 16% 이상 올랐다고 하죠. 그러니까 이 정도로 전세 가격이 폭등하는 것이 현실이 되겠죠. 통계로는 서프라이즈일 수 있지만, 체감하는 사람들은 이제 알았다고, 이게 현실이었다고 말할 수밖에 없을 겁니다. 숫자 자체가 엄청난 충격을 줄 텐데, 그렇다고 해서 전세가 거기서 더 촉발돼 더 오른다는 건 가능성이 낮지 않겠어요? 다만 숫자가 굉장히 무섭고, 그 통계를 본 사람들이 공포에 질릴 정도로 숫자를 보게 되겠죠.
온라인에서 그동안 막연하게 느끼던 현실을 더 많은 분들이 확인하게 되고, 그 때문에 더 걱정하게 되는 상황이 생길 수 있습니다. 지금 아파트 실거래가를 여러 앱을 통해 받아보고 있는데, 우리 아파트 전세가가 분명 작년에 계약했을 때보다 한참 올랐다는 걸 신규 계약을 하려 할 때 겪게 되면, 다른 사람들도 많이 겪게 되겠죠. 저축을 2년 만에 억대 연봉을 만든다는 말은 현실적으로 불가능하고, 세금을 엄청나게 떼이니까 세금에 두들겨 맞고 나면 멘탈이 털리죠. 특히 최근에는 건보료가 정말 장난 아닙니다. 은퇴 준비하시는 분들은 꼭 건보료를 챙기셔야 합니다.
50대가 되면 이런 걸 알게 되는데, 그때 답이 거의 정해져 있었던 거죠. 그렇다면 이 년대 입주에 맞춰 갭투자를 하라는 식인데, 지금 서울에서 예를 들어 인천이나 분당에 사는 분들 입장에서는 그 동네에서 갭투자를 하기는 어렵습니다. 직장도 오르지만 전세도 같이 올랐으니까요. 예를 들어 서울 동남쪽에 살고 계셨던 분들은 미래를 보고 오히려 더 비싼 성남 같은 곳으로 가게 될 거라는 거죠. 강동쪽에 살던 분들이라면 남양주나 양주 같은 곳으로 이동하게 되는 것이고, 그래서 점점 외곽으로 내려가는 흐름이 생깁니다.
현실적으로 작년 하반기부터 올해, 그리고 내년 상반기까지 이대로 오르면 2년 누적으로 서울 아파트 가격이 30% 이상 오르는 것으로 보입니다. 이렇게 오른 다음에 여기서 십 몇 퍼센트 더 오른다고 말하는 건 조금 과하다고 봅니다. 내년 상반기까지 엄청 오르고, 하반기로 가면서는 자포자기한 분들이 나오면서 가격 상승세가 2% 정도밖에 되지 않을 것 같습니다. 그게 맞는 전망인지는 잘 모르겠지만, 이렇게 말씀드리는 게 제 생각입니다.
체력은 이미 약해진 상황이라고 하셨는데, 그렇다면 어떤 트리거가 될 수 있을까요? 2020년 3월 같은 상황을 떠올려볼 수 있습니다. 그때 서울 주택구입 부담지수가 140~150이 안 될 때 외부 충격이 왔는데, 잠깐 동남 지역 일부 급매물 정도로 끝났죠. 경제 불안이 시작되었지만 금방 진정됐습니다. 그런데 지금 1회 기간 다음에 또 준비가 돼 있는 상태에서 작년 같은 충격이 온다면 버틸 수 있을까요? 지금 정부가 그때처럼 금리를 공격적으로 내려줄 여력이 있는지도 모르겠고, 정책 수단이 많이 소진돼 있는 측면도 있습니다. 규제가 계속 강화된 상황에서 내년 주택 시장에 대해 집을 사라는 식의 정책이 나올 가능성도 없습니다.
외부 충격이 와서 불황이 오고, 소득 수준이 나빠지고, 환율이 오르고, 물가가 오르는 스태그플레이션 분위기가 조성되면, 아무래도 낙찰을 받으신 분들이 위험해지면서 급매물이 나오고, 경매 시장을 흔드는 일도 나올 수 있습니다. 일본식으로 불황이 크게 올 것이냐, 아니면 2010년 이후 겪었던 포스트 사태처럼 한 3년 빠지고 말 것이냐, 아니면 작년처럼 일시적 충격으로 끝날 것이냐, 이렇게 세 가지 시나리오를 생각해볼 수 있습니다. 일본식 시나리오는 가능성이 낮아 보이고, 결국 남는 건 2010년형 포스트 사태 정도, 아니면 작년 같은 급매물 사태 정도일 것 같습니다. 다만 그게 언제 올지는 아무도 모르죠.
이건 일종의 미래 시장이 언젠가 조정을 받게 된다면 그 조정의 트리거가 뭐냐는 질문에 대한 답인데, 외부의 강력한 경제 위기라고 볼 수 있습니다. 홍콩 사태를 우리나라 이슈는 아니지만 걱정하는 분들도 있더라고요. 자신의 미래를 위해 어떤 나라에 투자하고 싶으세요? 재산권이 보장되는 나라의 뭐라도 사두고, 거기에 자녀들을 보내고 싶어 하는 사람들이 많습니다. 홍콩 사람들이 3개월 만에 7만 명이 영국으로 이민 갔다고 하죠. 한국 동포분들이나 영주권을 가진 분들도 많고, 중국 부자들도 가까운 곳에서 살고 싶어 하죠. 아시아에서는 그래도 잘 이루어지는 나라로 한국이 가고 싶은 나라가 되지 않겠습니까. 당장은 충격이 있을 수 있지만, 장기적으로 보면 한국 부동산 시장의 미래를 굉장히 밝게 만들어줄 수 있습니다.
조금 아쉬운 점은, 용적률을 올리면 된다는 겁니다. 신도시 개발이 가능한 곳은 3년 전인 2018년 9.13 대책으로 나온 3기 신도시인데, 토지보상이 중요한 자료에서 진행되고 있습니다. 거기서는 토지 구성만 빨리 끝내면 입주 시기도 앞당길 수 있어요. 그런데 대부분 90%가 이미 지정된 곳이고, 디자인을 보니 죄다 서부선이든 무슨 선이든 전철역이 들어서는 핵심 주거지인 곳이 정부의 위해 주택이고, 일반 분양과 복지정책, 공급정책이 완전히 혼동된 아노미 상태라고 볼 수 있습니다.
왜 3기 신도시를 1기 신도시와 서울 사이에 두었을까요? 집중 근접시킬 수 있는 아파트를 만들어 주면, 서울 사람들이 굳이 서울에서 집을 사지 않아도 되고, 신도시로 가라는 취지였을 겁니다. 그런데 실제로는 용적률도 엄청나게 낮게 잡고, 전원적인 분위기를 강조하다 보니, 단지와 단지 사이에 8~10차선짜리 도로가 있으면 건너기 힘들어 마을이 단절된다는 이유로 소로와 좁은 도로를 만들고, 단지도 작게 만들어서 이웃끼리 정을 나눌 수 있게 하겠다고 합니다. 이건 전형적인 중세 마을 같은 발상이죠.
여러분, 우리가 왜 서울에 살까요? 광화문에 왜 사무실이 있을까요? 임대료 비싼 광화문에서 왜 사람들이 돈을 내고 일하고 있을까요? 광화문에 회사 다닌다고 하면 주변 사람들이 부러워하고, 우리 딸이 광화문 직장에 다닌다고 하면 근처 고깃집이 맛있다는 이야기를 하게 되죠. 자본주의의 특성은 사람들이 살고 싶어 하는 곳을 강제로 막지 않는 데 있습니다. 사람들의 욕망과 인센티브를 이해하지 않고 자꾸 다른 방식을 강요하면 안 됩니다. 우리나라 주택 정책도 결과적으로는 사람들이 살고 싶은 곳에 집을 많이 지어야 한다는 방향으로 가야 합니다.
지금 토지 보상을 해주고 있는 3기 신도시의 빈 땅은 유일한 대안입니다. 토지 문제가 해결되면, 그 지역에 7~10층 아파트나 100층짜리 고층 빌딩을 짓고, 주변을 공원으로 만들어야 합니다. 광교신도시처럼 만들면 좋겠죠. 그런데 현실성은 떨어집니다. 이번에 추가 택지가 나왔는데, 그 택지가 개발돼 입주하려면 10년이 걸릴 수도 있습니다. 2018년 9.13 3기 신도시도 아직 토지 보상 중이고 입주는 한참 멀었어요. 공공택지를 개발한다고 하지만, 시간이 최소 3년은 걸리는 것이 일반적입니다.
그럼 이런 공급 대책이 당장 시장을 안정화하는 신호가 될 수 있을까요? 2023년 하반기에 재건축 아파트 실거주를 한다면, 조합은 이상한 제도 때문에 서둘러 재건축을 하려고 합니다. 반포 같은 곳에 타워크레인이 많이 올라가 있죠. 그래서 2023년 하반기 입주 물량이 꽤 쏟아질 것 같습니다. 그 뒤로는 물량이 없습니다. 제가 말씀드린 대로라면, 그때쯤 서울 강남 입주 물량이 쏟아지고, 3년 뒤에는 신도시에 대거 공급될 겁니다. 평당 1500만 원에 30만 원 정도 분양가를 설정할 수도 있겠죠. 그런데 지금처럼 공급하면 입주 물량이 거의 나오지 않습니다. 그럼에도 복지 정책은 계속해야 하고, 임대주택도 매년 공급해야 합니다.
자금대출 같은 방식으로는 해결되지 않습니다. 주택 시장의 수요와 공급을 맞추려면 신축 주택을 공급해야 하고, 그 방법은 정부 재정을 투입해 용적률을 높여 50층, 70층짜리 아파트를 만드는 겁니다. 주변 전부를 7~10층짜리 집으로 채우면 너무 비효율적이죠. 하나의 단지에 7~10층짜리 아파트가 100개 이상 들어서는 구조보다는, 고층 아파트 몇 개로 충분히 공급할 수 있습니다. 그렇게 하면 주변에 녹지를 충분히 확보할 수 있고, 수지타산도 맞습니다. 대량으로 공급하니까 분양가도 낮출 수 있고요.
예를 들어 평당 2000만 원까지 가격을 낮출 수 있다면, 전철역과 바로 연결되고, 2호선 역이 가깝게 들어서는 입지를 만들 수 있습니다. 그런 인프라를 만들 수 있는 재원은 어디서 나오냐면, 작은 땅을 조밀하게 개발하면 해결됩니다. 굳이 서울의 분양가 상한제를 안 해도 되고요. 3기 신도시 한 곳만 보더라도 제 생각엔 2000만 원 수준까지 올라갈 가능성이 있습니다. 저밀도로 개발하고 공원을 곳곳에 만들면 분양가는 가장 비싸게 받게 되죠. 이 부분을 정부가 임대로 지어주자는 주장도 있는데, 판교역 주변을 한번 보세요. 주변의 임대 아파트 말고는 일반 분양 아파트가 다 어디 있는지 보이지 않을 겁니다.
지금 시장의 가장 큰 문제는 무엇일까요? 수많은 사람들의 효용을 가장 높이고, 최대 행복을 추구할 수 있는 방법을 생각해야 합니다. 복지 정책과 주택 정책을 더 이상 혼동하지 말아야 하죠. 경제학적인 이야기를 하셨고, 어떻게 해야 하는지까지 이야기했습니다. 무리하게 사지 말고, 능력이 되면 사회적으로 준비하시고, 여러분은 냉정하게 판단하시면 됩니다.
2023년 이후에나 주택 공급이 이루어질 것 같고, 운이 좋으면 그때쯤이 될 겁니다. 2020년 같은 경제 불황이 와서 외부 충격으로 경제가 휘청거리는 시나리오도 있다고 말씀드렸습니다. 언제 올지는 모르지만, 적어도 8개월에서 12개월 사이, 내년 6월 정도가 될 수 있습니다. 크게 보면 집값이 나빠지거나 오를 가능성이 높다고 봅니다. 주식처럼 부동산도 사자마자 빠지면 낭패지만, 사고 나서 오르면 조정이 와도 자기 집이 있으니 장기투자가 될 수 있습니다. 2기 신도시인 동탄, 운정, 양주, 옥정은 어떻게 됐을까요? 불바다가 된 건 아니지만, 일자리가 계속 줄어드는 지역은 장기투자가 어렵습니다. 반대로 사람들이 계속 모여드는 지역, 삼성이 있는 곳이나 판교역, 광교처럼 직장과 접근성이 좋은 지역은 희망이 있습니다. 30분 외곽 광역급행 전철이 생기는 곳도 있죠. 다음 사이클까지 속절없이 붕괴해서 전부 하우스 푸어가 된다고 가정하기에는 날씨가 좀 덥다는 생각이 듭니다.
능력이 되는 분들은 가능하면 사셔도 괜찮고, 무리한 레버리지는 자제하시되, 여력이 있다면 사셔도 괜찮다고 봅니다. 오늘 박사님과 이야기를 나눠봤고, 다음에 기회가 되면 또 뵙겠습니다. 감사합니다.
Comments 0