저자: 김광석 · 한국인
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2022년 하반기 한국 경기는 물가는 높고 성장은 둔화되는 국면이며, 스태그플레이션 초입으로 체감 경기는 매우 나쁘다는 진단. 거시 환경: 러시아-우크라이나 전쟁 이후 인플레이션 압력이 커져 미국을 비롯한 각국이 급격히 금리를 인상 중. 한국은 2021년까지 강한 회복세였으나 긴축 시작 후 투자 위축과 불확실성 확대로 성장률 전망이 3%대에서 꺾여 2% 수준 유지가 예상됨. 물가상승률 전망치는 약 4.5%. 스태그플레이션 판단: 정의상 물가상승률 5%+ 및 고성장 둔화가 필요하여 아직 완성형은 아니나 초입으로 볼 수 있고, 소득 정체 속 물가 상승으로 체감적으로는 이미 스태그플레이션에 가깝다는 주장. 부동산 전망: 금리 방향을 모른 채 부동산 투자하는 것은 오류. 과거 정책 요인보다 금리가 집값 상승 기여도 약 70%로 가장 큰 변수였다고 주장. 금리 정상화 흐름 속에서 주식·부동산·코인 등 자산 전반이 하방 압력을 받을 것으로 봄. 다만 부동산은 실거래 지표 반영이 느리고 안전자산 성격으로 인해 하락 반영이 지연된다고 설명. 수도권 규제완화 등 희망적 요인도 언급되나 현재는 가격 절벽보다 거래 절벽 상황. 자산 흐름: 금리 상승으로 투자자들이 주식·가상자산에서 현금성 자산으로 이동, 외국인 자금은 신흥국에서 선진국(미국)으로 이탈. 이에 따라 코스피는 박스권에서 벗어나지 못하고 하방 압력을 받는다고 진단. 투자 전략: 2022년 경제전망서에서 현금 보유 비중을 늘리고, 주식·부동산 비중을 줄이라고 권고. 인플레이션 관련 자산에 투자할 것을 제안. 수익률 비교: 전국 아파트 매매가격 상승률은 0% 이상으로 플러스지만 물가상승률 및 저축 수익률보다 낮아 투자 대상으로는 부적절하며, 2022년에는 현금이 더 유리하다는 결론.
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금리 방향을 모르고 부동산 투자하는 건 위험하다
안녕하세요, 부릿지 한송 기자입니다. 미국을 비롯해 각국의 금리 인상 속도가 빨라지고 있습니다. 물가는 오르는데 경기는 침체되는 스태그플레이션 우려가 높아지고 있는데요. 오늘은 이러한 거시경제와 금융 상황에서 앞으로 주택 시장이 어떻게 흐를지 진단해 보는 시간을 마련했습니다. 경제를 읽어주는 남자, 한국경제연구원 김광석 연구실장 모시고 이야기를 나눠 보겠습니다.
안녕하세요. 네, 안녕하세요. 경제를 읽어주는 남자, 김광석입니다. 제가 한마디 드리고 싶은 건, 우리가 부동산에 투자하든, 주식에 투자하든, 채권이나 원자재에 투자하든, 결국 모든 투자는 경제와 밀접하게 연관될 수밖에 없다는 점입니다. 경제의 일부이기 때문이죠. 2022년 하반기에 이루어지는 경제 변화 속에서 금리와 환율이 부동산 시장에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보면 좋겠습니다.
한국 경제, 쉽지 않은 국면
미국은 경제 회복에 힘이 실려 금리 인상에 나서고 있고, 우리도 이에 맞춰 금리를 올리고 있습니다. 그런데 우리는 무역수지가 적자로 돌아섰고, 경기 상황도 좋지 않아 보입니다. 국내 경제를 어떻게 보고 계신가요?
한국 경제는 어려운 국면인 것 같아요. 러시아-우크라이나 전쟁 이전까지만 해도 2021년까지는 괜찮았습니다. 매우 강한 회복세를 보였고, 그래서 어느 나라보다 먼저 긴축으로 금리 인상을 시작했죠. 가장 먼저 인상한 나라 중 하나입니다.
그런데 전혀 예상하지 못했던 전쟁이 발생해 인플레이션 압력이 커지자, 미국은 물가를 잡겠다며 금리를 급격히 올리고 있습니다. 이 과정에서 투자자와 기업들이 신규 투자에 소극적이 되고, 불확실성이 커지면서 경제에 하방 압력이 가해지고 있습니다. 2022년 우리 경제 성장률이 3% 정도일 거라는 전망이 지배적이었는데, 그 전망이 많이 꺾였습니다. 물가는 오르고 성장률은 크게 떨어지고 있는 거죠. 다만 성장률이 2%대는 유지될 것으로 보기 때문에 2020년 2분기 같은 침체 국면으로 보기는 어렵습니다. 그러나 물가는 높고 성장세는 둔해서, 체감하는 경제는 굉장히 안 좋습니다.
물가가 그렇게 높지 않은 상황에서 성장률이 2%라면 그냥 어려운 경제 정도겠지만, 물가는 높은데 소득은 뚜렷하게 늘지 않으니 물가 압력이 굉장히 높게 느껴지는 경제인 겁니다.
스태그플레이션, 이미 들어섰나
스태그플레이션이 오는 것이냐, 이미 온 것이냐를 두고 이야기가 많은데요. 앞으로 올 가능성이 높습니다. 아직 완전히 왔다고 보긴 어렵고요. 스태그플레이션의 정의 자체가 물가상승률이 2%를 초과하고, 성장률이 낮은 상태를 말하는데, 물가는 이미 무조건 2%를 넘었습니다. 우리나라 물가상승률 전망치가 4.5% 정도이니 굉장히 높은 수준이죠. 성장률은 1%대까지 떨어져야 본격적인 침체인데, 지금은 2%대를 유지하고 있습니다. 그래서 정의상으로는 스태그플레이션 초입에 해당한다고 볼 수 있습니다. 세계은행도 최근 보고서에서 스태그플레이션 리스크가 계속 올라가고 있다고 경고했죠. 우리나라도 그 가능성이 높아졌습니다.
체감상으로는 이미 스태그플레이션입니다. 소득은 정체돼 있는데 물가가 4.5%씩 오르니, 같은 돈으로 살 수 있는 물건이 줄어들고 있죠. 성장률이 2% 정도로 버티고 있어도 체감은 그렇습니다. 그래서 체감적으로는 스태그플레이션에 가깝고, 정의상으로는 초입에 가깝다고 말씀드릴 수 있습니다.
교수님께서 매년 발간하는 경제전망 보고서에서 "금리의 향방을 모르고 부동산 투자를 해서는 안 된다"고 강조하셨죠?
맞습니다. 금리 방향을 모른 채 그냥 재테크한다, 투자한다고 접근하는 건 굉장한 오류입니다. 모든 재테크는 결국 돈을 무엇과 바꾸는 거예요. 자산 가치 상승 속도보다 돈의 가치 상승 속도가 더 빠르면 돈을 들고 있어야 하는 거죠. 그게 바로 금리의 향방입니다.
집값이 오른 진짜 이유는 금리
부동산 가격은 과거 정부가 어떤 정책을 펴든 2020년, 2021년 같은 국면에서는 떨어뜨릴 수 없었습니다. 정책 요인보다 저금리가 집값 상승을 이끌었다는 게 제 판단입니다. 우리나라 집값 상승률이 코로나 이전 수준과 비교해 20% 정도 됐는데, 이 상승의 약 70%가 금리 효과라고 봅니다.
OECD 회원국 중 집값 상승률 순위를 보면 우리나라는 중간도 안 됩니다. 우리나라보다 집값이 더 많이 오른 나라가 많다는 뜻이죠. 뉴질랜드는 45% 가까이 올랐습니다. 이런 극명한 변화는 정책 때문만이 아니라는 얘기입니다. 물론 정책 실패도 있었다고 판단하지만, 어떤 정책을 썼어도 집값 상승은 피할 수 없었다는 것이죠.
아파트 매매가격에 영향을 미치는 변수는 수십 가지가 있지만, 금리가 약 70%의 기여도를 가집니다. 다른 변수들이 하방 요인으로 작용하더라도 금리가 강한 상방 요인으로 작용하면 상승 압력을 막을 수 없죠. 이제 경기 부양이 됐으니 금리를 정상화하는 흐름인데, 그 과정에서 주식, 부동산 같은 모든 자산이 하방 압력을 받게 되는 겁니다.
그래서 저는 작년 중반부터 현금 보유 비중을 늘리고, 주식과 부동산 비중을 포트폴리오에서 줄여 나갈 필요가 있다고 계속 말씀드렸습니다. 투자 관점에서 굳이 투자하신다면 인플레이션 헤지 자산에 투자하라고도 했고요.
왜 부동산은 아직 덜 떨어지나
긴축 국면에서 주식시장과 코인시장은 바로 타격을 받았는데, 부동산은 아직 덜 떨어졌다는 시각이 많습니다. 이유가 뭐라고 보시나요?
자산의 성격 때문입니다. 몇 가지로 설명드리겠습니다.
첫째, 주가 지표는 실시간으로 반영되고 매일 발표되죠. 반면 부동산 매매가격 지표는 아무리 빨라도 격주이고, 보통은 월별 지표를 많이 씁니다. 반영 속도가 더딜 수밖에 없습니다.
둘째, 주식은 데일리 트레이딩이 가능해서 수백 번도 사고팔 수 있습니다. 부동산은 그렇게 사고파는 게 아니라서 거래 자체가 더디게 일어납니다. 그래서 금리 인상이나 물가 지표 발표에 민감하게 반영되지 않습니다.
셋째, 부동산은 상대적으로 안전자산 성격을 띱니다. 부동산이 없어지지 않는다는 믿음이 안전자산이라는 인식을 만들어 주죠. 가장 공격적인 자산은 주식이고, 그보다 더 공격적인 것이 코인 같은 자산입니다. 이런 자산들은 금리 인상과 직결돼 가격이 급등락하지만, 부동산은 안전자산 성격이 있어 바로 반영되지 않는 것입니다.
넷째, 돈의 이동을 보면 하방 압력을 확인할 수 있습니다. 금리가 올라가니 투자자들이 현금성 자산으로 이동하고 있습니다. 돈의 가치가 강해지니까 주식과 코인에서 돈을 빼 현금으로 옮기는 거죠. 외국인도 떠나고 있습니다. 또 돈은 신흥국에서 선진국으로 이동하고 있습니다. 미국의 물가상승 압력이 가장 높고, 영국과 유럽이 그다음입니다. 우리나라 물가상승 압력은 4%니까 같은 스태그플레이션 시대라도 압력이 다르고, 통화정책을 바꾸는 속도도 다릅니다. 신흥국들은 스태그플레이션에 처해 있어 금리를 함께 올릴 수 없습니다. 미국은 강달러, 신흥국은 약세가 이어지니 자금 유출이 계속되는 겁니다.
2021년 내내 코스피가 박스권을 벗어나지 못하고 하방 압력을 받은 이유도 자금 유출 때문입니다. 수요와 공급을 보면 국내 주식을 사는 주체는 개인투자자, 기관투자자, 외국인투자자 세 가지인데, 외국인 수요가 빠지니 자연스럽게 수요가 위축되고 가격이 눌리는 거죠. 주식시장은 돈의 이동과 직결되지만, 부동산 시장은 외국인 자금이 빠져도 당장 가격에 나타나지 않습니다. 거래가 이루어져야 하니까요. 그래서 조정 압력을 받더라도 조금 늦게 받는다고 보시면 됩니다.
마지막으로, 정책 변수나 희망적 요인도 있습니다. 특히 수도권 중심의 규제 완화나 새 정부 정책 같은 요소들이 있습니다. 지금은 가격 절벽이 아니라 거래 절벽의 모습이라고 보시면 좋겠습니다. 매도자는 가격을 낮추지 않고, 매수자는 관망하면서 거래가 얼어붙은 상태죠.
정리: 2022년 부동산 전망
그래프로 보면 2022년 경제전망서부터 상승률이 계속 둔화되는 흐름입니다. 2021년 전망부터 금리 정책 기조가 바뀌었고, 2022년에는 둔화 흐름이 더 강해졌습니다. 아파트 가격 상승률이 0.1%도 안 되는데, 물가상승률 4%보다 훨씬 낮습니다. 이것을 어떻게 해석하느냐는 차이가 있겠지만, 투자 수익률 관점에서 보면 물가상승률보다도, 저축 금리보다도 낮습니다.
전국 아파트 매매가격 상승률이 0%를 넘긴 것은 사실이지만, 이것을 투자 대상으로 추천하기는 어렵습니다. 기회비용을 고려하면 저축 수익률보다도 낮기 때문에, 부동산에 투자하라는 건 적절한 제안이 아닙니다. 2022년에는 여전히 현금이 더 낫다는 것이 제 결론입니다.
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