"IMF사태 직전과 100% 똑같다" 전세난보다 더 무서운 게 온다 2년 뒤 부동산 이렇게 된다 (이현철 소장 / 풀버전)

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저는 지금까지 과정을 봤을 때는 어느 정도 이제 하락장으로 진입하는 과정에 있다라고 보고 있습니다. 하락장 초입 부분이다. 부동산이 다른 자산보다 더 어려운 거는 굉장히 시간이 길어요. 주식이나 이런 것들은 뭐 금도 그렇고 우리가 볼 때 짧게 움직이거든. 하락장에서 시작해서 상승하고 다시 하락으로 와서 한 바퀴 이렇게 쭉 도는 과정이 우리나라 부동산 시장이 지금 최소 15년 유튜브 채널 아파트 사이클 연구소를 운영하고 있고 어 책은 이제 기존에네 권썼습니다. 예. 첫 번째 책이 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다. 그리고 두 번째가 이제 부동산 폭등장이 온다.

세 번째가 아파트 투자는 사이클이다. 그리고 어 한번 이제 좀 삐딱선 소설을 써 봤는데 부동산 소설을 예 강철멘탈이라고 예 그렇게 총네 권을 썼고 이번에 또 오랜만에 책을 또 내면서 이렇게 구독자분들에게 인사를 드리게 됩니다. 서울 아파트값이 역대 최장 기간 오르고 있는데 지금 분위기는 어떤가요? 어, 지금 음, 분위기를 조금 뭐 약 역사라고까지는 할 것 없고 이제 과거를 좀 거슬러 올라가서 이렇게 그 지금까지 온 과정을 좀 훑어 봐야 되는데 원래 이제 그 우리가 보면은 똘똘 한차라든지 어, 양극화 이런 얘기를 많이 하면서 원래 선호되는 좋은 집들이 이제 그 많이 올라가고 어, 좀 사람들한테 그렇게 선호되지 않는지 예, 그다음에 위치가 이렇게 좋지 않다라고 여겨지는 지역 이런 데들은 가격이 오르지 않는 현상들이 있었습니다.

그래서 이제 강남이나 뭐 이제 강남 사 이제 사구라고 하죠. 예. 송파 어 이제 강남서초 강동구 해서 이런 지역들이 어 이제 시장을 좀 상승 분위기를 만들었고 그 당시에는 그 노도강이라고 하죠. 뭐 이런데 그다음에 그 저쪽 남서쪽 금천구나 구로 이런 관학구나 이런 쪽들도 조한 거의 이제 시장이 죽어 있는 느낌 그런 상태에서 이제 규제들이 막 이제 생기죠. 규제들이 생기면서 이제 강남 3구가 조금 위축을 받고 그다음에 그 상대적으로 덜어 올랐던 지역들 아면 많이 떨어졌던 지역 이런 지역들이 지금 일종의 풍선 효과로 어 지금 올라가는 그래서 지금 서울시장의 모습은이 강남 쪽 그 특히 이제 사람들이 선호되는 똘똘한 한체 뭐 이렇게 얘기했던 그런 지역들의 아파트 가격은 좀 떨어지고 있어요.

떨어지고 있는데 그동안에 지금 안 올랐던 지역 안 올랐던 지역들 위주로 올라가는데 이것들도 한꺼번에 움직이는게 아니고 어 그 강동구 옆에 있던 송동구 쪽이 먼저 움직이고 그다음에 노도강이 움직이고 그다음에 지금 노도강은 또 약간 죽었어요. 어, 약간 죽고 오히려 지금 이제 어, 서남 쪽 예, 서남 쪽에 그 구로금천 그다음에 관학 이쪽이 지금 강세라면 강세 움직임이 지금 벌어지고 있는 그런 상황입니다. 올해만 10% 가까이 오은 서울 부동산 이렇게 계속 오르는게 말이 되나요? 글쎄요. 말이 되냐? 아, 이거는 이제 사실 질문에서 보면 이게 당위라는게 들어가거든요.

시장은 당위가 없어요. 그러니까 우리가 이제 그 시장 분석을 할 때 당위적 개념이나 감정을 집어넣으면 안 됩니다. 그냥 분석하고 거기에 대응할 것이냐 말 것이냐를 이제 봐야 되는데 사실 지금 서울 시장이 역대급으로 오르고 있다. 지표는 그런데요. 지금 안에 내 그 뭐 랄까 저는 좀 에너지라고 표현을 하는데 에너지는 좀 다른 양상입니다. 근데 왜 에너지를 따지냐면 이게 지속성이나 강도에서 차이가 크거든요. 예. 에너지가 어 시장 에너지가 크냐 작냐에 따라서 똑같이 일정 기간이나 어느 상황에서는 오를 수 있습니다. 똑같은 모습이 나올 수 있지만 그게 그 다음 단계 다음 단계로 넘어가거나 지속성 여부에서서는 차이가 큰데 그 에너지를 사실 우리가 지표로 파악하는 건 사실상 좀 어려워요.

예. 어렵기 때문에에 그런 거를 이제 구별을 잘 못 하고 대부분의 사람들이 이제 지표 위주로 어 시장을 분석하는 그런 이제 행동들을 하거든요. 근데 사실 간단하게 지표 어 분위기나 에너지를 좀 파악할 수 있는 방법이 있어요. 그게 이제 사람이거든요. 어쨌든 수요 공급 이거는 사람들이 하는 일이기 때문에 사람들이 어떻게 생각하고 어떻게 행동하는가를 좀 지켜보면 돼요. 그게 주변에 맞냐 적냐 이걸로도 충분히 파악이 되는 부분이거든요. 예를 들면 2020년 21년에 그 부동산 상황이 기억이 날지 모르겠어요. 어 제가 이제 시장을 연구하면서 사람들도 연구를 많이 하는데 생각보다 그때 한 3년 정도 지나면 그 기억이 가물가물해집니다.

그래서 2020년과 21년 얘기를 좀 할 때 이게 좀 제 입장에서는 어 뭐랄까 안타깝기도 하고 말이 아 제가 내가 말하는게 이해가 이게 전달이 잘 될까?이 이 의문이 드는게 그때 기억이 정확해야 제가 그때 얘기하는 거를 아 그때 그랬었지 이게 돼야 되는데 그때 그랬나 이런 느낌이 들면 이게 이제 그 공감이 잘 안 될 수가 있거든요. 2020년 21년에 유행했던 그 부동산 일종에 뭐 용어라할지 단어들이 있었죠. 첫 번째 벼학거지가 있었고 그다음에 기승전 부동산이라고 들어봤는지 모르겠습니다. 기승전 부동산 이게 굉장히 중요한 단어인데요.

우리가 어떤 얘기를 할 때 기승전 결이라고 하죠. 어, 순차적으로 얘기를 하고 결론이 어떤 걸로 이루는데 기승전 부동산 이건 뭐냐면 처음에 다른 얘기로 뭔가들을 시작을 했다가 결론에서는 다 부동산으로 끝난다는 얘기예요. 이게 그게 왜 이런 용어가 생겼냐면 그때 당시에 이렇게 사람들이 커피숍이나 아니면 회사에서나 어쨌든 사람들이 둘 이상만 모이는 자리가 형성이 되면 그 사람들의 주제는 각기 그냥 자기들의 관심 있는 주제로 시작을 해요. 시작을 하고 나중에이 이야기의 전개가 정 모든 사람들이 부동산으로 전개가 됐습니다. 그리고 부동산으로 끝나고 결론은 우리 집 사야 돼, 뭐 해야 돼?

뭐 이런 얘기로 거의 예외 없이 모든 사람들이 부동산 얘기를 했다. 지금은 사람들이 모이면 모든 사람들이 부동산 얘기를 하냐. 그렇지 않죠. 예. 굉장히 이제 분리되어 있습니다. 주식 얘기를 하는 사람 아니면 그냥 각기 개인적인 관심 분야의 얘기를 하는 사람. 건강 뭐 자녀 분리되어 있습니다. 그렇게 시작한 것이 결론에 부동산으로 끝나느냐? 그렇지도 않아요. 근데 이게 왜 중요하냐면 자 우리가 수요 수요를 사전적 정의를 보잖아요. 우리는 그냥 단순히 수요 수요면 뭐 사는 이렇게 생각했지만 사전적 용어를 잘 생각해 보면 구매력을 가진 사고자 하는 의지입니다.

두 가지로 이렇게 형성이 돼 있어요. 그러니까 이게 엔드 개념이에요. 엔드 개념입니다. 구매력도 있어야 되고 사고자 하는 의지도 있어야 돼. 근데 잘 보면 자, 돈 많은 사람이 있어요. 우리나라 막 돈이 많아 그러면 부동산 가격이 오르냐? 우리는 이렇게 연결하기 쉽죠. 그렇지 않습니다. 돈 많은 사람이 사고 싶은 의지가 없으면요. 그럼 부동산 시장으로 돈이 가지 않아. 그럼 수요로 연결이 안 된대. 어, 그럼 돈은 그냥 어쨌든 흘러가는 거 아니냐? 아니에요. 그 돈이 주식 시장으로 갈 수도 있고 사업으로 갈 수도 있고 아니면 금으로 갈 수도 있고 다른 부동산으로도 갈 수 있습니다.

그건 그 사람의 의지. 그리고 그 사람의 의지도 중요하지만 시장의 분위기에 따라서 그 사람들의 의지도 바뀌는 거예요. 예. 이게 이제 관심에서 출발하거든요. 의지는 관심이 없는 사람한테 의지가 생기지 않습니다. 예. 예를 들어 내가 주식에 돈은 있는데 주식에 관심이 전혀 없어요. 그럼 그 사람이 주식을 사느냐? 절대 안 사죠. 절대 안 삽니다. 어느 날 갑자기 살 수 있죠. 근데 그건 뭐냐면 어느 날 갑자기 관심이 생겼기 때문에 그런 예. 관심이 생겼으니까 그 관심에서 출발해서 그게 남들은 좀 길게 관심에서 시작돼서 매수 행위로 이어지는 그 과정이 길게 가지만 충동 구매는 관심이 생기자마자 바로 예 질러 버리는 그 과정으로 연결되는 거예요.

예. 관심, 의지, 네, 구매 단계가 상대적으로 짧은게 충동 구매에 가까운 겁니다. 그래서 관심에서 먼저 출발을 해요. 아, 근데 관심이라는게 기본적인 우리 어, 일상 생활에서 생기는 거거든요. 모든 사람이 부동산에 관심을 가지고 모든 사람이 주식에 관심을 가지고 그렇지 않습니다. 사람은 일상 생활에서 나는 열심히 죽으라고 일을 하고 있고 뭔가 다른 취미 활동을 하고 있으면 관심을 그게 둘 새가 없죠. 그런데 사람을 만나다 보니까 나는 관래 관심이 없었는데 그 사람이 이런 얘기를 해 쭉 얘기어. 어 그럼 내가 세상을 좀 헛살았구나 이런 생각이 들 수가 있죠.

어 그러면서 관심이 저절로 생기게 되고 어 그게 구매로 이어지는 겁니다. 그래서이 사회적 분위기라는게 엄청 중요한 거예요. 예를 들면 우리 그 지금 이제 2026년 10월이지만 2026년 초부터 해서 주식 시장에 달리가 났죠. 그때 사람들이 관심이 주식 시장으로 막 쏠리잖아요. 주식 주식 전혀 투자하지 않던 사람도 어느 날 누군가가 주식으로 돈 벌었다는 얘기들을 막 해요. 뉴스에서 주식 얘기가 나와. 그러니까 어, 나도 이제 주식을 해 봐야 되는 거 아니야? 삼성전자 사야 되는 거 아니야? 돈을 거 같지 않나? 재료는 너무 많은데.

그래서 그 사람이 계좌를 트고 돈을 계좌에다 집어넣고 삼성전자를 매수합니다. 원래이 과정을 보면 원래 주식하던 사람이 아니에요. 그런 사람들이 들어오는 겁니다. 부동산도 마찬가지거든. 부동산도 나는 부동산에 관심이 없던 사람도 있고 관심이 있던 사람도 있어요. 관심이 있던 사람은 원래 주식에 부동산을 뭐 사고 팔고 하거나 아니면 이미 매매를 했거나 이런 사람이지만 관심이 없던 사람도 있거든. 무주택자도 있고 이미 난 한채 마련해서 더 이상 살 필요가 없는 사람은 관심을 거을 수도 있죠. 예. 그런 사람들이 주변에서 계속 부동산 얘기를 해요.

그러면 어 하나 더 사야 되나? 아 나는 지금 무주택자들은 내 이러다가 벼락거지 되는 거 아니야? 어 불안하죠. 그러면서 집을 한 채 더 사야 되고 집 있는 사람 한 채 더 사고 없는 사람 하나 사고 예 이런 식으로 해서 수요가 늘어나는 거예요. 그런데 지금은 그 관심이 좀 멀어지고 있어요. 많이 멀어졌습니다. 예. 그때랑 비교하면. 그래서 저는 2020년 21년과 시장 부동산 시장 분위기를 지금 비교하자면 사실 천지 차이에 가깝습니다. 시장 에너지가 지금 굉장히 약하다는 거예요. 그래서 아까 처음 질문해서 서울 시장이 지금 어떤 모습이냐?

이게 전체조 2020년 21년은 서울, 경기, 인천 심지어 전국이 부동산이 날뛰었습니다. 그 에너지가 서로 그 분위기를 주고 받아요. 서울에서 막 올라가 세종에서 또 올라가 그러면 사람들이 야 서울 올라간는데 우리도 올라가야지 뭐 이런 느낌이 있는 거예요. 주권이 받건. 예. 그러면서 더 올라가는 거거든. 그런데 지금은 그런 모습이 아니고 쟤 올라갔어. 근데 왜 다른데 조용하지? 조용해요. 예. 그러니까 이게 전체적인 시장 분위기로 띄우는게 아니고 지금은 약하니까 국지적으로 지역별로 돌아가면서 있는 일종히 지역 순환 장세 느낌 이런 느낌으로 진행이 되는 겁니다.

사이클로 보면 지금 시장은 어디쯤에 있을까요? 이게 사실 이제 시장을 진단하고 예측할 때 있어서 가장 이제 부담스럽기도 하고에 어렵기도 하고 하는 부분인데 저는 지금까지 과정을 봤을 때는 어 어느 정도 이제 하락장으로 진입하는 과정에 있다라고 보고 있습니다. 그래서 지금은 제가 하락장 초입 부분이다. 아, 이런 얘기들을 좀 하고 있는데 어, 부동산이 참 어려운 더 다른 자산보다 더 어려운 거는 굉장히 시간이 길어요. 주식이나 이런 것들은 금도 그렇고 굉장히 그 우리가 볼 때 짧게 움직이거든. 금방금방 움직이잖아요. 막 미친듯이 폭등했다가 어느 날 갑자기 꺼지고 그래서 반응이 금방금방 나와서 우리가 그 시장의 분위기를 캐치하는데 사실 좀 더 어 좀 빠르게 캐치를 할 수가 있죠.

부동산은 그렇지가 않습니다. 굉장히 느립니다. 사이클 전체 어이 하락장에서 시작해서 상승하고 다시 하락으로 와서 예이 과정 이렇게 쭉 도는 과정이 우리나라 부동산 시장이 지금 최소 15년. 예. 그러니까 상승장에서 하락장으로 변할 때도 15년에이 구간을 나누면 몇 년 걸리는 거. 그니까 몇 년 동안에 아주 천천히 그 벌어지는 것을 우리는 지금이 순간을 보면서 시장의 분위기를 판단을 해야 되는 거예요. 그러니까 지표나 시장 그 상황을 보고 판단하려면 굉장히 판단하기가 어려워집니다. 그래서 내가 보는 지역, 관심 있는 뭐 아파트 이런 걸 보면 그런 느낌이 아예 안 보일 때도 있어요.

심지어는 상승장 우리는 굉장히 긴 상승장을 거쳤잖아요. 그리고 상승할 때도 엄청나게 높은 상승장을 경험했죠. 근데 그거는 시장 전체 얘기고 내가 살고 있는 아파트, 내가 관심 있는 지역 이런 지역도 상승장 때 어 우리 아파트는 왜 안 오르지? 왜 우리 지역은 조용한 거야? 이런 느낌이 있을 때가 있었습니다. 전체적으로 완전히 다 같이 움직이는 건 아니기 때문에 이게 시간차를 두고 움직이거나 아니면 지역별로 이렇게 움직이거나 이런 느낌들이 있거든요. 그것 때문에 사람들 각기 개인의 입장에서는 그 시차나 느낌적 체감적 느낌 차이가 있을 수 있습니다.

아 지금 부동산 시장은 전체적으로 그 어떻게 보면 지표를 어 어떤 사람은 어 지금 하락장 아니야? 어떤 사람은 어 지금 상승장 같은데 지금 무슨 소리 하는 거야 이런 느낌이 지금 상반되게 들 수 있어요. 지금 뭐 그 아까도 뭐 노도강이나 그 지금 뭐 서남 쪽 뭐 오르고 있다고 했지만이 이쪽에 있는 부동산을 가지고 있는 사람 입장에서는 지금 상승장이라는 느낌이 굉장히 약할 수도 있어요. 오히려. 근데 밖에서 보는 사람 입장에서 보면 어 지금 저기 오르고 있는데 이게 이제 체감적 차이거든요. 이게 왜 차이 나냐면 노도강이나 지금 그 선남 쪽에 있는 사람들은 2020년 21년의 최고점을 아직 못 넘었어요.

그러니까 그때 산 사람들 입장에서는 지금 아직도 손해보고 있는 구간이 그러니까 지금 올라오는 구간이 그냥 내 원금 손해 보고 있는 거를 지금 살짝 메꿔 주고 있는 정도에 불과한 거죠.이 이 사람들이 상승장으로 느끼려면 내가 산 가격이 전고점이라고 하죠. 전고점을 넘어야 이게 이제 상승장이라는 느낌이 나는데 그게 이제 안 느껴지는 거예요. 근데 밖에서 보는 사람 입장은지 사람들이 언제 사는지 이게 중요하지 않잖아요. 그냥 내가 봤던 그 시기에 오르고 있는 현상만 보고 오르는 거 아니야. 이걸 느끼는 거죠. 체감적 차이가 크다는 거. 그런 부분들이 있기 때문에 부동산 시장을 분석하고 흐름을 예측하는데 굉장히 좀 어려운 점이 있다.

그래도 지금 그래서 저는 이제 전체적인 시장 분위기를 많이 봅니다. 하락 국면은 보통 얼마나 이어질까요? 어 이제 하락장 하락장이에이 이제 지금 앞으로 벌어질 사이클에서 얼마나 되느냐를 완전히 정확히 맞추기는 어렵죠. 그래서 이제 우리가 쓰는 방법이 과거에 썼던 패턴이나 그 과정을 보는 거예요. 과거에 그 이명박 정부와 박근혜 정부 때에이어서 하락장 같은 경우는 이게 보는 사람 그 또 그 전문가마다 하락 기간이 달라요. 왜 그러냐면 우리가 생각한 하락장은 이렇게 가는 거잖아요. 근데 그렇게 되지 않거든요. 예. 이게 굴곡이 있습니다.

그래서 굴곡이 있기 때문에이 굴곡을 굉장히 짧은 걸로 이렇게 나눠서 보는 사람 입장에서는 하락 상승, 하락 상승 굉장히 짧게 보는 거예요. 그리고 길게 보면 어 한 7, 8년 이렇게 볼 수가 있습니다. 그래서 실제로 어 하락장을 구분할 때 2007년부터 시작했다. 2010년부터 시작했다. 이미 3년 차이가 나잖아요. 그거를 보 어떻게 보느냐에 따라서 기간 차이가 이제 많이 생기고 그리고 또 오를 올이 올랐던 언제부터 올랐냐 그러니까 부동산 시장은 시간이 굉장히 길기 때문에 사람들마다 올랐다라고 하는 그 기준이 달라요. 그래프를 보면 사실상 한 2014년 중반부터 이제 매매 가격이 오르기 시작하거든요.

지표상으로 보면 2007년 말부터 2014년 중반까지 하락 기간으로 이제 보 예, 보고 굉장히 깁니다. 그래서 지금 같은 경우 그 하락장을 예상한다면 최소 5년 이상은 봐야 되는가 기준 금리 인상은 집값에 어떤 영향을 미칠까요? 제가이 얘기할 때가 그 사람들이 가장 받아들이기 어렵고 지금 그 자기가 알고 있던 상식과 어긋나는 부분들이 많거든요. 우리는 흔히 이제 금리에가 시장에 미치는 영향이 크다라고 이제 알고 있습니다. 그리고 금리가 움직이는 방향에 따라서 시장이 움직일 거라고 이제 생각을 하죠. 네. 제가 시장을 연구하면서 부동산 시장, 특히 부동산 시장을 연구하면서 과거에 금리 상황과 시장이 그 일치하지 않는 경우가 너무 많았어요.

예, 진짜 많았습니다. 그래서 이제 부동산 시장에 대한 연구를 했고 그러면서 제가 결론을 내린게 우리가 그 전제라는 거를 잘못 달고 있었구나라는 거를 깨닫게 되었습니다.이 이 전제라는게 뭐냐면 시장의 상태. 자, 제가 비유를 좀 많이 드는게 있는데 비유 예를 들어서 자, 잔잔한 호수가 있습니다. 물결이 전혀 움직이지 않고 있는 호수에 돗담배가 딱 띄워져 있어요. 그러면이 도담배는 정지되어 있겠죠. 그런데 이제 바람이 불기 시작합니다. 바람이 샥 불어요. 그러면이 배는 어떻게 될까요? 바람이 부는 방향으로 움직이겠죠. 자, 지금 이게 바로 비유를 하자면 금리를 우리가 알고 있었던 상식과 같은 금리가 시장을 움직이는 원리예요.

시장이 가만히 있는 걸로 전제가 되어 있는 거. 잔잔한 호수에 시장이 그냥 가만히 있는 거예요. 그리고 금리가 움직입니다. 금리가 지금 올라가고 있어요. 그러면 시장이 어떻게 돼요? 하락을 한다라고 하겠죠. 금리가 부는 바람의 방향대로 시장이 움직이는게 전제가 돼 있는 거.이 이 숨어 있는 전제가 되게 중요한 건데 우리는 그거를 당연히 그냥 당연히 생각 안 하고 그냥 당연하 그런데 만약에 만약에이 도담배가 엄청나게 세게 흐르는 강물 위에 띄워져 있다라고 전제를 해보겠습니다. 그러면 도담배는 지금 어떤 상태일까요? 가만히 있을까요? 강물이 흐르는 방향대로 이미 움직이고 있겠죠.

자, 그런데 방 바람이 불어요. 바람이 만약에 반대 방향 흐르고 있는 반대 방향으로 바람이 분다라고 생각을 해 보겠습니다. 그러면 도담배는 어떻게 움직일까요? 바람의 방향대로 움직일까요? 아니면 강물이 흐르던 방향대로 움직일까요? 그 왜이 현상이 일어나요? 강물이 흐르는 방향대로 움직이겠죠? 그럼 왜 그럴까요? 우리 예, 우리는 이미 이거는 과학 시간에 고등학교 과학 시간에 배웠어요. 예. 운동 역학의 법칙이라고 해서 예, 서로 반대 방향으로 힘이 작용을 할 때 그때는 힘의 크기에 의해서 그 방향이 결정되는데 그러면 우리가 그냥 기본적으로 생각했을 때 강물이 흐르는 힘의 크기와 바람의 힘의 크기를 비교했을 때 강물의 힘이 크기가 기본적으로 월등이 세다라고에 우리는 상식적으로 알고 있기 때문에 바람이 그 강물의 힘을 거스르기가 어렵다.

만약에 미친 듯이 태풍과 같은 바람이 푼다라면 또 약간 다른 양상이 풀겠죠. 이걸 생각을 해 봐야 됩니다. 그래서 부동산 시장이 과연 잔잔한 호수 위에 떠 있는 돗담배와 같은 거냐? 아니면 지금 어 세게 흘러가고 있는 돗담배와 같은 거. 제가 이걸 계속 현장에서 연구를 하고 관찰을 하고 했을 때 우리나라 부동산 시장은 한 번도 잔잔한 호수에 놓여져 있는 적이 없었습니다. 금리가 움직이지 않을 때도 다른 요인이 뭐가 작용해서 항상 어떤 방향이든 그 흐름이 강하게 움직이고 있는 그 강물 위에 노려져 있는 어 배와 같았습니다. 금리가 바람이라면 부동산 시장을 움직이는 더 센 강물은 무엇일까요?

그게 그 어떻게 보면 일반 사람들이 이해하기가 어렵도 그 전에 그럼 뭐에 의해서 그게 그렇게 움직였을 것이냐. 그런데 예 제가 이제 그 이거를 설명하자면 납득시키고 이해시키려면 하루 종일 해도 부족해요. 예. 데 우리나라의 메커니즘이 있습니다. 아 이게 제가 1차 요인이라고 이제 강의 때 가끔씩 얘기를 하는데 우리나라는 구조 자체가 굉장히 센 아주 엄청난 힘을 가진 어네 가지 구조가 있어 다른 나라에 없는 구조입니다. 이게 뭐냐면 첫 번째 전세라는 전세가 있는데 이게 사실 엄청난 시장에 영향을 주는에 요인이에요. 금리나 이런 거는 어 비교도 안 된다.

그다음에 서부분양 제도죠. 분양이 새로운 신규 신규 공급이 우리나라는 집을 다 짓고 나서 그때 매매를 하는 그런 방식이 아니고 집을 아예 짓지도 않았는데 먼저 팔아요. 예. 그게 바로 선분양 제도거든요.이 선분양 제도가 또 시장에 미치는 영향이 어마어마하게 큽니다. 일단 뭐 나중에 좀 질문이 나올 때 약간이 부분을 어 제가 어 설명을 좀 드릴 겁니다. 그다음에 어 우리나라는 이제 과거의 역사 그 전쟁을 겪고 급격한 산업화 그다음에 도시와 급격한 도시와 다른 나라와 좀 다르 다르고에 그 모습을 겪었습니다. 그러면서 우리는 역사를 어떤 역사를 거쳤냐면 이미 부동산 투기의 역사를 전 우리 1960년대부터 쭉 지금 26년까지 거쳐왔습니다.

그러다 보니까 정부가 이렇게 급격하게 움직이는 부동산 시장에 대응을 하기 위해서 정책을 아주 세고 아주 강하게 정책을 넣어. 다른 나라는 그래서 많은 사람들이 전문가들이 이런 얘기하죠. 미국하고 미국은 세금이이 이런데 우리나라는 왜 이러냐 이런 얘기를 하는 건데 솔직히 말씀드리면 그렇게 비교하면 안는 그 나라의 역사나 그 나라에 있는 부동산 시장의 과거의 그 역사를 모르기 때문에 그런 얘기를 우리나라는 다른 나라와 다르게 어마어마한 투기의 역사 투기라는게 뭐냐면 미친 듯이 올라가고 또 갑자기 꺼지고 그럼 미친 듯이 만약에 올라가고 있어요.

그럼 정부는 가만히 손 놓고 있어야 됩니까? 어떻게 해야 돼요? 잡아야 되잖아요. 잡아야 되잖아요. 그 시장을. 그러면 뭐 해야 돼요? 시장을 미친듯이 오르고 있는 시장을 잡으려고 하면 결국엔 규제를 내야 돼. 그리고 시장을 잡으려고 할 때 약하게 넣으면 그게 잡히겠습니까? 예를 들어서 시장에 아니 그 강물이 미친 듯이 흘러가고 있는데이 강물을 막아야 돼요. 그러면 여기에 그물이나 뭐 뭘 그냥 허술한이 보를 싸우면이 강물이 막아집니까? 그냥 뚫고 나가 버리죠. 어마어마하게 강한 댐을 쌓야이 강에 흐르는 거를 막을 수가 있단 말이에요.이 강도가 엄청 세야 된단 말이에요.이 역사를 가지고 있는 거.

그래서 어 규제라는게 쓸 수 있는 카드가 별로 없어요. 결국에는 대출. 그러니까 여러분이이 원리적으로 생각을 해야 됩니다. 수요 투기 시장이 됐을 때 예 그 시장을 안정화시키기 위해서는 결국에는 뭐 하냐면 수요를 억제해야 수요를 억제해야 돼. 그럼 수요를 나눠 보면 구매력과 구매력과 금매 의지입니다. 그러니까 심리와 돈주를 죄면 되는 거예요. 돈주를 죄는 가장 확실한 카드가 뭐냐면 대출이죠. 대출규적. 그다음에 심리와 어 어떤 그 구매력 이런 것들을 동시에 잡고자 한다면 세금이 이거밖에 없어요. 그래서 어떤 정부에서 세금 중과를 때리거나 막 강하게 한단 말이야.

그럼 우리는 그게 불만이죠. 왜 미국은 그렇게 안 하는데 왜 왜 이렇게해 그럼 정부는 미쳤다고 그걸 쓰냐고요? 욕 먹는데 그 이유는 시장이 너무 세기 때문에 그런 거예. 가만히 놔두면 돌아오더라. 아닙니다. 그 착각이에요. 그거는 아 시장의 전제가 다르기 때문에 그렇 시장의 전제. 그러니까 우리가 배웠던 경제학에서는 가격이 오르면 사람들이 비싸서 집을 안 사죠. 아니 그 수 그 상품을 안 사죠. 그리고 비싸니까 공급자들은 그걸 많이 팔려고 하죠. 그러니까 조절이 되는 거예요.이 원리에 의해서 움직이는 건데 자동으로 조절되는게 아닙니다.

근데 집은 자, 집이 집값이 막 올라가요. 그럼 우리가 비싸다고 집을 안 삽니까? 비싸도 더 사죠. 왜 사해요? 오를 거 같으니까 사잖아요. 그러니까 지금 이미 경제학에서 배웠던 수요가 다른 향상이 벌어지는 일반 경제학에서 배웠던 자산들은 오르면 수요가 줄어듭니다. 부동산에서는 오르면 수요가 늘어나요. 그러면 수요가 줄어들어야 가격 안정이 되는데 수요가 지금 더 늘어나면 가격에 안정이 생기겠습니까? 더 과열되겠죠. 그이 원리를 모르는 거예요. 그다음에 공급. 공급을 보면 다른 자산은 어 가격이 비싸졌네. 그러면 공급자 입장에서 비싸게 파니까 좋겠죠.

그러니까 많이 만들죠. 부동산은 많이 만들 수가 없습니다. 없어요. 공급을 늘리려고 해도 늘리는데 시간과 공간적 한계가 예, 명백하게 존재하는 상품이에요. 그래서 시장이 과열돼서 수요가 늘어났을 때 공급을 늘리려고 해도 그 수요를 따라갈 수가 없습니다.이 상품의 원리를 생각하면 자동 조절 능력이라는게 있을 수가 없습니다. 그래서 정부는 규제라는 걸 통해서 억지로 시장을 잡아야 되는 이런 역사를 가지고 있어요. 그래서 아주 강한 정책을 써야 돼요. 아주 강한 정. 다른 나라와 다른 근데이 아주 강한 정책이라는게 예, 생각보다 힘이 엄청 세죠.

예를 들면 금리가 올랐어요. 만약에 정부가 나는 시장을 부양 무조건 부양해야 되겠어. 그러면 금리 올라가도 그에 따른 혜택을 더 많이 져 버리면 금리 인상되는 효과가 없을 수 있습니다. 금리가 막 인하됐어요. 시장이 막 움직이고 살아날 것 같아요. 그러면 아이 시장이 과열될 것 같다. 그러면 정책으로 다 잡을 수 있습니다. 원 이론대로 하면 정책으로 대출을 금리는 인하됐지만 대출을 강제로 막아 버려요. 그러면 금리 인하 효과가 납니까 안 납니까? 안 나는 거예요. 금리 인하라는 건 금리가 인하되면서 돈이 풀리고 그 돈이 부동산으로 가고이 과정이 생략된 거예요.

금리가 인하된다라고 자동으로 집값이 올라가는게 아니란 얘기예요. 시장의 원리는 금리가 인하되면 예, 금리의 부담을 덜 느끼는 사람들이 예, 집을 좀 더 적극적으로 살 수 있고 그다음에 어, 대출도 더 많이 나오다라고 생각하는 거예요. 근데 대출이 더 나올 거라고 봤는데 대출을 줄여 버려요. 거기다가 어 내가 대출을 통해서 올라갈 거라고 생각해서 시세 차익이 좀 올라가면 어 집값이 올라가니까 내가 자산 증식이 생기겠네. 근데 그걸 세금으로 때려 버려. 더 많이 때려. 그럼 내가 벌어봤자 소용이 없죠. 수요로 연결이 안 되는 금리보다 더 싼 정책이 있는 겁니다.

그래서 우리나라는 정책이 세 가지가 기본 구조고요. 제가 아까 투기의 역사를 가지고 있었다고 했잖아요. 그러다 보니까 국민들이 여기에 적응을 했어요. 우리나라 사람들 굉장히 특이하다라고 전 세계 사람들이 쳐다봅니다. 왜 굉장히 빠르고 아 그 그런 얘기를 하죠. 그 심리학 노벨 경제학 어상을 받은에 심리학자가에 전 세계 실험을 하는데 유독 한국 사람만 내가 원하는 답이 안 나오더라. 예. 우리나라 사람은 투기적 성향을 아주 강 굉장히 강하게 가지고 있습니다. 비트코인 올라갈 때 김치풀이염 생겼죠. 이게 기본적으로 투기의 성향을 가진 우리나라 국민 때문에 그렇습니다.

금 올라갈 때 예 금도 김치풀이면 생겼죠. 예. 주식도 미친듯이 예. 그 모든 미친 듯이 투기의 성향을 가지고 있었다. 이게 대중심리 기본적 성향 자체가 투기적 성향을 많이 가지고 있는 걸로 진화가 됐습니다. 그래서 우리는 뭐 좀 일상 생활에서도이 느리게 적당히 일게 하는게 없잖아. 빨리빨리 이런게 바로 투기적 성향하고 연결이 되는이네 가지가 이루어져서 다른 요인들보다 이게이네 가지가 서로이 메커니즘을 [목을 가다듬음] 이루고 있거든요. 이걸로 인해서 시장이 형성이 되는 구조가 다른 어떤 변화 요인의 힘에 세기보다 어마어마하게 세요.

어마어마하게 세요. 가장 그 설명하기 좋은게 박근혜 정부 때 일어났던 그 전세난이거든. 박근혜 정부 때 일어났던 전세 때 굉장히 신기한 상황이 있었습니다. 여러분들은 이제 잘 모르거든요. 저는 현장에 있었으니까. 아, 굉장히 집중적으로 연구했어. 그때는 매매 시장이 분위기 자체로는 완전 침체였어. 여러분 기억하실지 모르겠지만 박근혜 정부 때 그 경제부총리 최경환 부총리라고 있습니다. 굉장히 유명한 그 말이 있어요. 빚내서 집사라. 왜 빚내서 집사라? 이걸 했는데 이게 여러분이 맥락이 있어야 되는데 그냥 한게 아니에요. 왜 했냐? 사람들은 집을 안 샀습니다.

집을 안 사고 자꾸 임차로 임차로 자꾸 가는 거예요. 그래서 전세란이 있는 거예요. 그 전세란이 미친 듯이 심해지고 있어요. 전세 가격이 올라가고. 그러니까 자, 주택 시장에서의 대체 자 그 우리는 경제학에서 대체 시장이라는 걸 배웠어요. 어떤 그 자산이나 어떤 상품이 과열 올라가잖아요. 그러면 이게 대체 시장으로 옮겨가면 시장이 서로 안정이 됩니다. 그러니까 수요가 대체가 되는 거예요. 그러니까 수요가 이쪽으로 빠져나가면 여기에서 수요가 빠지는 거죠. 그러니까 여기에 수요가 원래 수요가 있수 있고 늘어나야이 시장이 과열되는 건데 여기에서 수요가 옮겨가게 되면 수요가 빠지기 때문에 시장이 안정되는 역할을 합니다.

그래서 대체 시장이라는게 중요하거든요. 주택 시장에서의 대체 관계는 뭘까? 주택 시장에서 대체 상품은 없습니다. 없어요. 예. 필수제지만 아 필수제에서 대체 상품이 없는 건 아니에요. 예. 필수제는 의식 주잖아요. 자, 옷 대체 상품이 있습니까? 없습니까? 옷은 너무 많아요. 생산하기도 쉽습니다. 그러니까 상품 뭐 우리가 지금 저는 양복을 입지만 맨투맨 티를 입을 수도 있고 추리링을 입을 수도 있고 여러 가지 너무 대체 상품이 너무 많아서 사실 옷은 필수품이지만 우리가 정말 중요한 상품으로 생각하지 않죠. 왜 그러냐면 대체 상품이 너무 많기 때문에.

그다음에 식 먹을 거죠. 먹을 것도 생각해 보면 생각보다 대체 상품이 많습니다. 쌀, 라면, 고기, 생선. 뭐 과일 너무 많아요. 우리가 노력하지 않아도 저절로 생산되는 것들도 많습니다. 그러다 보니까 쌀이 좀 귀해진다. 뭐 다른 걸로 가면 돼. 예. 그러니까 사실 식도 우리가 그렇게 중요한 필수품 정말 중요한 필수품이지만 우리가 마음속으로 정말 중요하고 절실하냐? 그렇지 않죠. 그런데 주택은요. 주택은 필수품이지만 필수품이고 대체가 없습니다. 자, 우리나라 부동산 만약에 주택 시장에 예, 주택 주택이라는게 상품이 뭐 있죠? 아파트, 빌라, 그다음에 오피스텔, 뭐 단독 단두택이나 다가 자, 이게 다해요.

몇 개 안 됩니다. 그리고 이것들은 거의 같이 움직이는 성향이에요. 자,이 시장이 난리가 났어. 그러니까 아파트 시장 난리나면 뭐 대체 상품이라는게 전 빌라 막 이런 것들이 어 상대적으로 막 침체해 있고 이러면은 이제 옮겨 가기도 하지만 안 옮겨가면 어디로 가야 되냐? 갈게 없습니다. 대체 상품이 없어요. 그럼 아예 대체 사관이 없냐? 아닙니다. 그 시장 안에 있어요. 매매와 임대. 예.이 관계가 대체 상품이에. 자, 매매. 여러분, 자, 수요자가 한 명 있어요. 자,이 사람이 집을 사려고 합니다. 그럼 집에 수요가 생기죠. 그 임차 수요는 없어지는 거예요.

서로 대체관계. 그래서 체용한 부총리가 왜 빚내서 집사라고 했냐? 바로 대체관계 때문에. 임대차 시장이 난리가 나 있고 매매 시장은 침체돼 있으니까. 자, 이게 국가 입장에서는 야, 이게 수요가 너무 이쪽으로 너무 쏠려 있는 거예요. 그러면 얘가 좀 이쪽으로 좀 가면 균형이 이루어질 거 같은데 이거죠. 그래서 좀 가라. 혜택을 좀 줄게. 그래서 그때 당시에 뭐했냐면 집을 살 때 지금은 아마 여러분 기억도 안 나고 아마 우와 이럴 거예요. 대출이 집값에 70에서 80%가 대출이 나왔어. 금리도 2%대 너무 좋잖아요. 지금 같으면 그런 상태면 집을 미친 듯이 사겠죠.

그죠? 그때는 정부가 이렇게 해 줘도 사람들이 집을 안 샀습니다. 이해가 안 돼. 지금 이런 조건이라면 나는 미친 듯이 집을 살 거 같은데 정부가 이렇게 혜택을 줘도 집을 안 사. 그러니까 점점 빚내 빚내서 집사 빚내서 내가 대출 많이 많이 해 줄테니까 제발 집사세요. 돈 없는 사람 그래 돈 없는 거 알아. 근데 야 내가 대출해 주고 그다음에 저금리로 해 주면 부담도 없잖. 그랬는데 어떻게 하는 줄 아세요? 사람들이 더 임차로 가는 거예요. 그런데 자 지금 무슨 얘기를 하려고 하냐? 매매 시장은 침체되어 있고 전세 시장은 난리가 났습니다.

그랬더니 어떻게 됐냐? 나중에 이게 이렇게 해서 만나겠죠. 자, 만나서 얘는 계속 침체니까 내려가고 얘는 올라가니까 이걸 골든 크로스라고 하죠. 골든 크로스가 일어날까요? 안 일어나? 안 일어나. 그러니까 시장의 원리, 상품의 원리를 잘 이해하시면 되는데 이런 얘기를 하시는 분들이 없었죠. 예. 그래서 여러분들은 이제 그 우리나라 부동산 시장의 원리나 그 흐름 이런 것들을 이제 잘 모르고 그냥 얘기하시는 분들이 많은데 골든 크로스가 일어날 수가 없습니다. 왜? 왜? 기본적으로 어 우리나라는 전세잖아요. 전세는 자 돈 보증금이죠. 보증금을 집주인한테 빌려 주는 거예요.

아 빌려 주는 겁니다. 무의자로 빌려 주는 거예요. 빌려주고 나는 그 집에 사용권을 얻는 겁니다. 이게 우리나라의 전세 상품의 권리예요. 그래서 계약 기간 만료되잖아요. 그러면 집주인이 보증금을 돌려주죠. 그리고 나는 그 사용권을 집주인한테 돌려 주는 거. 서로 맞교환이 이루어지는 거. 자, 그런데 자, 임차인은 이런 생각을 할 수 있 내가 저 돈을 빌려 줬는데 저 사람이 내 돈을 안 돌려 주면 어떡하지? 안 돌려 주면 어떡하지? 여러분은 당연히 돌려 주니까 당연히 주는 거라고 생각했죠. 근데 상품의 원래 계약 관계는요. 안 돌려 줄 수도 있잖아요.

바로 전세 초기에는 70년대이 우리나라 시장에서 자리 잡을 때 이런 상황들이 있었습니다. 소위 말하는 집주인들이 어 전세사기를 개인적으로 치고 도망가거나 안 주거나 떼먹는 사람들이 빌비제입니다. 그래서 생겨난게 임대차 보법. 예. 그니까 우리는 역사를 알면 이게 이해가 되는데 당연히 지금 우리 젊은 친구들은 그 역사를 모르니까 당연히 존재하니까 그냥 당연하다라고 생각하는 거예요. 그게 아닙니다.이 상품의 원리에서 출발해서 그 전에는 그 상품이 자리 잡으면서이 일종의 부작용 임차인들이 돈을 뜯기는 상황들이 엄청 많이 발생했냐면 집주인이 전세를 이제 줬어요.

그리고 집주인이 모르는 사람한테 집을 팔아요. 팔면서이 사람이 집값을 다 받아. 우리는 지금 집하면 전세 있었잖아요. 그러면 집할 때 어떻게 해요? 예를 들어 10억이고 전세금이 5억이야. 그러면 다른 사람한테 집팔면 그 사람한테 얼마를 받아요? 5억만 받죠. 5억만 받는데 지금은 그게 당연하죠. 예. 돌려 줘야 될 돈이 있으니까 이건 내 빚이니까. 그걸 그 인수하게 하는 거예요. 원래는 이게 이제 해야 되는데 집주인이 그냥 모르는 사람한테 다 받고 팔고 넘어가요. 아니면 이제 얘기를 하죠.지 아,지 전세금 있는 사람이 있으니까 전세금 포함해서 집값하고 그래서 나는 너한테 5억만 받을게 하고 넘어갔어.

자, 이제 두 가지 사례입니다. 하나는 집주인이 10억을 다 받아 갖고가 버립니다. 그래 가지고 어, 이제 B라 C라는 사람이 이제 집을 샀잖아요. 10억 주고 산 거예요. 그러니까 나는 지금 집에 가치가 10억인데 10억 졌으니까 봤더니 임차인이 있는 거예요. 야, 너 나가. 내가 집 샀어. 그랬더니 어, 그럼 보증금 주세요. 무슨 소리야? 무슨 소리야? 나는 너 집주인한테 돈 다 줬어. 너는 네가 빌린 빌 빌려 준 돈은 그 원래 A라는 집주인한테 빌려 준 돈이지 나한테 빌려 준게 아니잖아. 왜 나한테 달라고 해? 이게 맞을까요, 안 맞을까요?

원래는 이게 맞는 거. 자, 예를 들어서 우리가 돈을 A라는 사람, B라는 사람한테 돈을 빌려줬어요. 5천만 원 빌려줬습니다. 예. 그랬더니 자이 뭐 이제이 B라는 사람이 갑자기 어느 날 와서 야 나는 어 내가 지금 뭐 사정이 생겨서 C라는 사람한테 어 빌려 준 돈을 내가 뭐 C라는 사람한테 돈을 옛날에 돈을 그 빌려 준데 있었거든. 그 그게 5천만 원이야. 그러니까 어 C라는 사람한테 가서 네가 받아 그러면 어 A라는 사람은 뭐 누가 주던 상관이 없죠. 5천만 원만 받으면 되니까. 그래서 C라는 사람한테가 가지고 야 그 B라는 사람이 너한테에 그 5천만 원 빌려줬다는데 그럼 나한테 5천만 원 줘.

이렇게 할 수 있습니까? 없습니까? 없어요. 없습니다. 그건네 사정이고 나는 C라는 사람은 야 나는 B한테 빌렸지. 너한테 빌린게 아니야. 그러면 A라는 사람 야 그래. B라는 사람한테 너는 B라는 사람한테 빚을 졌고 B는 나한테 빚을 졌어. 그러니까 너는 나한테 갚으면 되는 거야. 이렇게 얘기할 수 있지만 야, 그럼 네가 너한테 갚고 B라는 사람이 나한테 다시 빌린 돈 달라고 하면 나는 줘야 되잖아. 그 그걸 한 뭐 증거나 약속이나 이게 있어. 서류가 없으면 말만 가지고 내가 어떻게 그걸 해? 너한테 돈 주고 나서 비하는 사람이 나한테 어 돈 달라고 하면 나는 그 사람한테 줘야 되는 거야.

그죠? 그러기 때문에 안 되는 겁니다.이 관계를 잘 아셔야 돼요. 그래서 과거의 전세는 이게 이제 바로 채권이라는 거예요. 채권은 각 개인간의 문제예요. 다른 제3자와 문제가 연결되지 않습니다. 예. 그래서 과거 전세는 돈을 빌려주면 그 사람한테만 받을 수 있는 거 다른 사람한테 돌려 달라고 못 합니다. 그래서 집을 산 씨라는 사람이 돈을 안 돌려 주잖아요. 그러면 그 임차인은 시라는 사람 집을 새로 산 사람한테 돈을 달라고 할 권리가 없어요. 그래서 법원 가잖아요. 억울하지만 폐소 판결람. 그럼 어떻게 해야 되느냐? 돈을 날리는 거냐?

그건 아니죠. 왜?이 이 사람은 A라는 사람한테 돈을 받을 권리는 남아 있는 겁니다. 그러니까 A라는 사람한테 가서 돈을 달라고 해야 돼요. 근데이 사람이 집을 팔고 도망갔어. 멀리 갔어. 그럼 이제 찾으러 다녀야 되는 거야. 그게 이제 불합리하다. 진짜로 주소지를 숨기고 지금은 전산하라도 잘돼 있으니까 찾기라도 하죠. 그때 당시는 못 찾습니다. 이사 가면 못 찾습니다. 그러니까 이런 사기. 두 번째 사례는 뭐예요? 예. A라는 사람은 돈을 이제 정상적으로 야, 내가 인수할테니까 어인 너 인수하는 거야. 그랬더니 B가 법을 잘하라.

야,이 사람은 받을 권리가 없어. 나는 인수를 했지만 인수를 안 한 거라고 딱 잡아떼면 되는 거야. 그래서 시라는 사람한테 어, 나는 너 나가. 그 돈 보증금 주세요. 니 난 너한테 돌려줄 돈 그게 의무가 없는데. 아, A가 나가면서 집 팔면서 당신한테 주라고 했다던데요. 어, 그건 말 모르겠는데. 그래서 야, 그러면 소송 가자. 어떻게 돼요? 집니다. 예. 홀 리가 없어요. 그 정확한 서류상으로 남겨야 되는데 그걸 안 남겼을 때 예. 그러다 보니까 아 이게 임차인이 너무 불리하구나. 그래서 임대차 보호법이 생긴 거고 임대차 보호법의 핵심 원리가 확정일자.

여러분이 확장 임대차 전세 계약 하잖아요. 확정 일자 받는게 임대차 보호법이 생긴 거. 그럼 이게 무슨 원리냐? 예. 무조건 둘이 어떤 얘기를 했든 집을 사고 파는 어떤 얘기를 했든 무조건 집을 산 사람한테 예. 인수한 사람한테 그 보증금을 받아낼 권리가 생기 생겨난 겁니다. 그러니까 이런 역사적 배경이 있는 거예요. 예. 그래서 자, 이거 왜이 얘기를 하냐면 임차인은 내 보증금을 돌려받을 수 있어야 그 계약을 유지하는 거. 근데 자, 만약에 3억인데 지값이 막 전세값이 올라가서 이제 집주인이 3억 5천을 달라고 해. 매매가는 3억인데 3억 5천을 달라고 합니다.

지금 분위기는 3억 5천을 줘도 되는 분위기예요. 그럼이 사람이 임대차 계약을 안 하죠. 왜? 자, 3억 5천 주고 이제 임대차 계약 했어요. 그리고 나가려고 하는데 3억 5천 줘. 그랬더니 집주인이 나 그 돈 없는데 그럼 어떻게 받아냅니까? 받아낼 수 있는 거는 우리가 확정 일자 있잖아 했잖아요. 확정 일자라는 건 집주인이 만약에 돈을 안 돌려 주면 확정 일자를 기반으로이 집을 경매에 넣을 수가 있어요. 그러면 경매에 넣어서 여기서 낙찰 금액을 가지고 내가 그 돈을 받아낼 수가 있어. 그래서 확정 일자라는게 내 돈을 보증금을 지키는 여러 가지 경로를 안전하게 경로를 확보하는 거예요.

자, 근데 만약에 3억 집값 3억인데 3억 5천의 전세금을 계약했어요. 집주인이 돈을 못 돌려 줘. 어, 그래, 나 경매 넣을 거야. 경매를 넣었더니 낙찰이 얼마야 돼요? 3억보다 낮게 되겠죠? 그럼 그 돈만 받고 떨어져야 돼요. 확정일자라는게 모든 내 자산을 지켜 주는게 아니에요. 그 집값의 범위 안에서만 지켜지는 거. 그리고 그게 상한선이 맥스지.이 맥스보다도 경매에 넣었을 때는 그 가격이 떨어질 수 있잖아요. 그래서 보통 예, 전세 가격, 매매 가격에 안전한 구간이 어느 정도냐? 한 70에서 80% 정도가 맥시멈으로 안전한 구간.

그 구간을 넘어서면 이제이 확정일자로 그 돈을 지켜 주지 못하기 때문에 못할 수가 있기 때문에 예, 그 손에는 이제 본인이 감당해요. 임차이. 그러니까 매매 계약을 넘어서는 전세 계약은 이루어질 수 있겠지만 그 계약을 하는 임차인은 바보인 거죠. 시장 상황이나 이런 돌아가는 원리를 아예 모르는 그런 사람은 아무도 지켜주지 않습니다. 그런 사람을 지켜주면 안 돼요. 스스로 노력해서 자기가 기본적인 방언은 할 줄 알아야지 그걸 아예 모르는 사람을 지켜주다 보면 세상이 정부가 해야 될 일과 그런게 너무 많아져서 힘들어지. 그래서 적당히 본인을 지킬 수 있.

그래서 임대차 계약은에 임차인이 스스로 지키는 권에 자기를 지키는 그걸 하다 보면 매매 계약을 뛰어넘는 계약을 할 수가 없습니다. 그래서 골든 크로스가 일어나지 않는 거예요. 그럼 어떻게 되느냐? 밀어 올립니다. 밀어 올려요. 매매 가격을 밀어 올려요. 이거는 이제 뭐 그 이걸 또 길게 설명하 지금도 이걸 설명하기 위해서 어마어마하게 길게 설명했는데 예까지 이제 설명하자면 훨씬 길어지니까 예 나중에 기회가 돼 있으면 또 자세하게 설명하고 이걸 잘 모르겠다 그러면 제 책을 읽어 보시기 바랍니다. 예 그래서 예 그래서요. 전세가 시장 매매 시장이 침체되어 있는데 전세가 매매 가격을 올려 버려.

그리고 그 후에도 전세 가격은 계속 올라가거든요. 그러니까 어떤 상황이 생겼냐? 매매 가격이 이제 턴을 해 가지고가 계속 올라가면서 이런 상황이 되니까 그 이후부터 이제 집을 사는 사람들이 생기니까 여러분은 지금 문재인 정부가 잘못했고 뭐 문재인 정부가 시작하자마자 뭐 가격이 올랐고 이렇게 하는데 여러분은 그 과정을 너무 몰라서 그런 거예요. 박근혜 정부 때 전세가 전세 난이 시작하면서 매매 가격이 올랐고 그게 문재인 정부의 매매 시장으로 이어진 겁니다. 그냥 이어진 거예요. 그러니까 문재인 정부는 제가 방 뭐 방어하고 이게 아니고요.

정말 재수가 더럽게 없는 정권인 거예요. 노무현 정권이 그랬고 노무현 정권이 김대준 정권의 뒤를 이어받아가지 그니까 김대중 정부는 IF를 겪으면서 뭐예요? 그 경제를 살리기 위해서 미친듯이 규제를 다 풀었어요. 그러니까 그게 누적돼 가지고 그게 부동산 시장으로 에너지가 막 쏠린 거예요. 그러니까 노무현 정부가 정권을 이어받을 때는 이미 부동산 시장이 과열로 가고 있는 상황이었습니다. 그냥 노무현 정부가 뭔가를 잘못해서 그런게 아니고요. 가만히 있었으면 더 난리 날 상황을 잡으려고 미친듯이 노력하다 끝난 거예요. 문재인 정부도 마찬가지.

잡으려고 미친 듯이 노력했는데 그 시장을 결국에는 다 잡지 못하고 욕만 바가지로 먹고 끝난 정부인 어떻게 보면 참 불쌍한 정부인 겁니다. 예. 그리고 이제 그 과정에서 정책을 좀 더 제대로 시장을 알고 썼으면 조금 더 효과가 날 수 있는 거를 제가 볼 때는이 부동산 시장을 제대로 이해하지 못하면서 예를 들면 의사가 처방을 내릴 때 우리 의학 드라마 보잖아요. 의학 드라마 보면 주인공 그 의사가 있고 그 보조 그 뭐냐 조연 그 주인공을 약간 돋보이게 하는 의사가 있죠. 그럼 항상 구도가 뭐예요?이 이 보조 돋보이는 보 보조 아니 그 뭐냐 조연 뭐 조 예 조연 조연급의 그 의사가 오진을 하 근데 그 사람이 오진을 하는 거는 내가 봤던 공부했던 그대로 적용했더니 이거야가.

근데 나는 이게 100% 맞아. 그래서 그 상태로 처방을 하는데 그 안에 숨겨져 있던 병명 새로운 상황이 있었던 거죠. 이걸 의사는 그 몰랐던 거죠. 그래서 오진에 의한 일종에 오진을 한 거죠. 오진에 의한 처방을 내리면 어떻게 돼요?이 사람 죽어요. 죽습니다. 근데 주인공사가 짠하고 나타나서 숨어 있는 병을 찾아 가지고 적절한 처방을 하죠. 그 둘이이 과정에서 엄청나게 싸웁니다. 그죠? 이게 드라마예요. 정부도 마찬가지예요. 정부도 마찬가지인게 시장을 정확하게 알고 적절한 처방을 내리면 효과가 좀 더 병을에 좀 더 빠르고 효과적으로 낮게 할 수 있죠.

그런데 오진을 하고 잘못된 처방을 내리면 예, 더 병이 커지거나 시간이 길어질 수 있습니다. 제가 볼 때는 이것도 한목을 좀 했다. 그렇게 이제 보는 거예요. 요즘 전월세가 오른다는 얘기가 많은데 지금 전월세 시장은 어떻게 보시나요? 아, 이걸 이제 제대로 분석하고 이해하려면 어,이 매매와 전세의 메커니즘을 좀 알아야 돼요. 메커니즘 이걸 모르는 채 자꾸 뭔가를 설명하려고 사람들이 하니까 그 뭐랄까 그 아주 작은 거를 크게 확대하는 일반화의 오류가 생깁니다. 상품의 원리를 좀 파악을 해야 돼요. 전세와 매매의 관계는 제가 전 일부시 일부 시간에 그 관계가 대체 관계라는 얘기도 했습니다.

그럼 이것만 있느냐? 아니에. 종속 관계. 종속 관계라는게 뭐냐? 네. 자, 이걸 정확히 분류하자면요. 시장 수요와 공급에서는 대체 관계고요. 가격적인 측면에서 일반적으로는 대체관계. 아니, 그 종속 관계. 그건 뭐냐? 전세라는 거는 정확히 따져보면 상품의 특성은요. 스스로 존재할 수 없습니다. 무슨 말이냐? 파생 상품인 거예요. 원물이 있어야 존재할 수 있습니다. 그게 뭐냐면 매매라는이 일종의 행위가 있어야만 그다음에 전세라는 상품이 있을 수가 있습니다. 자 매매를 통해서 누군가가 소유자가 정해지 그 소유자가 있어야만 그 소유자가 내가 어 나는 살이 집에서 살까 말까 고민을 하고 산데 사정이 생겨서 나는이 집에 살 수가 없어.

그러면 임대로 내놓죠.이 이 임대를 내놓는 주체가이 집의 소유자인 거. 그니까 소유자가 있어야만 임대를 놓 수 있는 그래서 소유자가 만약에 없어요. 그냥 빈집이에요. 아무도 소유자가 없어요.이 집을 임대를 놀 수 있습니까, 없습니까? 아무도 못 놔요. 예. 그러니까 파생 상품인 거예요. 파생 상품입니다. 스스로 존재할 수 없는 상품인 거예요. 스스로. 예. 그래서이 원리를 생각을 해야 되고 파생 상품은 항상 원에 기본적으로는 종속되어 있어. 종속되어 있어. 자, 그래서 자, 예를 들면 이런 거예요. 제가 쉽게 설명을 해 드릴게요. 집값이 자, 10억이에요.

그럼 전세가가 지금 5억이에요. 근데지 매매 시장이 막 올라가 가지고 집값이 20억이 됐어. 그럼 이때 전세가는 얼마가 될까요? 관련이 있죠. 그러니까 우리가 이게 대체 관계에서 보잖아요. 대체 관계로만 보면 오히려 전세가는 떨어져야 됩니다. 왜? 매매가가 올라갔다는 얘기는 수요자가 매매 시장으로 옮겨 갔단 얘기잖아요. 그러면 임차 시장에서 수요가 없어졌단 얘기예요. 그러면 대체 관계로만 보면 임대차 시장에서 전세가는 떨어져야 됩니다. 근데 우리가 그냥 지금까지 쭉 시장을 봐온 역사와 과정으로 보면 전세가가 떨어져. 안 떨어지죠. 그럼 왜 안 떨어질까?

분명히 대체 관계인데 그게 종속적 관계 때문에 걸렸어. 그게 무슨 소리냐? 자, 필요에 의해 임차인. 임차인은 어쨌든 가격이 싸게 가면 좋겠죠. 임대인은 가격이 조금이라도 비싸면 좋겠죠. 서로 상반된 그 생각과 행동을 하게 됩니다. 그래서 이게 부딪혀서 적절하게 협상을 해서 거기에서 가격이 이루어지는 거. 자, 그런데 종속 관계가 되면 어떤 상황이 벌어지냐면 자, 매매가가 10억에서 매매가가 20억이 됐습니다. 자, 전세가가 5억이에요. 그럼 집주인은 이제 전세 가격을 올리고 싶겠죠? 예, 지금 원래는 이제 전세가율, 전세가율이라고 해서 매매가 대비 전세가 비율을 얘기합니다.

원래는 10억에서 5억이었으니까 전세가율이 50%였습니다. 그럼 집주인은 당연히 당연히 20억이 됐으면 전세가율 50%를 적용해서 전세가가 5 10억이 당연하다라고 생각하겠죠, 집주인은. 자, 임차인은 임차인은 원래 전세를 5억에 살았으니까 5억이 당연하다라고 생각은 하겠죠. 그런데 어, 매매가를 보니까 20억이 그러면 임차인이 어떤 생각을 할까요? 아,이 집이 5억이 맞을까? 혹시 10억 정도가 적당한 가격은 아닐까? 이렇게 생각을 하게 되 시장에서는 자 이게 기본적으로 우리는 전세가 유리라는 것도 알고 그래서 전세 가격은 매매가에 적금 몇 % 뭐이 정도에 인식하는 경향들이 있습니다.

그래서 어 50%까지 되면 어 15억도 그러니까 절대 가격으로 보면 너무 비싸요. 그죠? 그런데 만약에 이거와 관계 없는 만약에 그냥 새로운 사람이 딱 오잖아요. 그러면 20억의 전세가 10억이면 어 그래 적당하네. 이렇게 본다는 거. 그러면 시장의이 수요자가 둘일 때 보면은 어느 쪽이 어 어느 정도의 가격에 형성이 돼? 5억에 형성될까요? 아니면 10억에 가깝게 형성될까요? 10억에 가깝게 형성이 될 가능성이 있죠. 5억에 될 가능성은 거의 제로입니다. 5억에 유지를 하겠다. 기존 임차인. 그러면 임대인은 어떻게해요? 나가세요. 왜?

10억에 들어올 사람이 있으니까. 그죠? 그러기 때문에 임차인은 그 관계 상황을 어느 정도 이해하는 거예요. 그러면 집주인이 10억 달러 그러면 아 그건 하겠죠. 협상 너무합니다. 내가 어떻게 5억 살다가 10억 두 배나 되는 전세금을 줄 수가 있습니까? 못 줍니다. 대신 아무것도 안 올리고 5억에 내가 주장하는 거는 지금 상황상 집값이 10억에서 20억까지 올랐는데 예 지금 5억을 주장하는 거는 전세가율이 25%밖에 안 되죠. 아, 자기도 말이 안 된다는 걸 알고 있어. 그러니까 그러면 한 7억 좀 합시다. 그러면 임대인도 좀 착한 임대인이나 합리적인 임대.

그래, 그래. 예. 나도 새 임차인 받는 거보다 기존에 깨끗하게 집 살았으니까. 아, 그럼 7억에 계약합시다. 자, 결과적으로 보면 전세가율은 떨어졌어요. 20억인데 7억에 그럼 35%입니다. 근데 절대 가격 5억에서 7억으로 무려 40%가 그죠? 자, 이게 종속적 관계. 그러면 자 이게 시장의 원리 때문에 올랐냐? 그건 아니 그냥 종속적 관계 때문에 그거를 사람들이 인정하기 때문에 올라가는에 그 원리가 생기는 그래서 대체 관계이면서 종속 관계인 거를 인과 관계를 잘 이해를 하셔야 돼요. 예. 그래서 기본적으로 우리나라 전세 시장은요.

올라가는 구조를 가져. 그러니까 전세 가격이 올라가는게 임차인 입장에서는 굉장히 불합리하고 열받고 안타까운 상황인 거는 맞습니다. 그건 감정적인 거고요. 시장의 원리를 이해하는 거는 그냥 우리나라는 전세가는 올라가는 구조를 가지고 있다. 그래서 특수한 상황에서만 전세가가 떨어져요. 예. 그 특수한 상황은 나중에 기회가 되면 따로 얘기를 할 거고이 질문에서는 이제 크게 안 나오는 겁니다. 그래서 지금 임대차 시장 상황이 자 언론에서는 전세는 아니라는 표현을 많이 하는데 사실 그거는 솔직히 저는 그렇게 쓰는 거는 기자의 본분을 잊고 있다.

요즘 기자들도 좀 공부를 해야 되는데 제가 볼 때 공부를 하지 않는 거 같아요. 그러니까 원리 시장 상황, 전세 난이라는 거는 가격을 가지고 얘기하는게 아니에요. 상황입니다. 상황. 박근혜 때는 전세이라고 했습니다. 그럼 지금과 박근혜 때 정부의 임대차 시장이 어떻게 다르냐를 이해를 하셔야 되는데 동일하다라고 보는 거예요. 단어 자체는 완전히 다릅니다. 완전히 달라요. 박근혜 정부 때는 수요와 공급이 아예 어긋나 있었습니다. 그리고 시장 전체 예 그러니까 임차인이 진짜 죽을 거 같은 필수품인데 집을 못 구하는 거죠. 상황이 어땠냐면 서울 전 지역, 경기도 전 지역이 모든 아파트, 모든 주택들이 전세 매물이 한두 개밖에 없었어요.

임차인은 많았습니다. 그럼 어떻게 돼요? 경쟁을 해야죠. 한 집을 가지고 막 열명 서로 집 보려고 노력하고 그 계약을 누가 하느냐? 그중에 한 사람이 하겠죠. 아니에요. 집 안 보고 돈 넣는 사람이 계약하는 거. 그냥 빨리 움직이는 사람이 계약하는 겁니다. 경쟁이 치열하니까. 그만큼 절실한 상황이 지금이 그런 상황이냐? 아니에요. 지금 상황은 지금 인대차 상황은요. 매물이 많이 줄어 있습니다. 예. 그런 걸 그러니까 매물이 많이 줄어 있고 가격은 좀 올라가고 있어요. 이걸 가지고 전세는 아니라고 표현하는데 여기에 빠진게 있습니다. 임차인 수요에 수요가 많아야 되는데 지금 보면 미친듯이 임차인끼리 막 집을 서로 구해서 싸우고 있는 모습들은 안 나타나고 있어요.

그 얘기는 뭐냐면 임차인도 줄었단 얘기예요. 어, 집이 부족해서 집값 올라가는 거 아니냐? 그건 착각인 가격이 올라가는 거하고 부족한 거는 완전한 일치된 상관 관계는 아니에요. 물론 연관성이 아예 없는 건 아닌데 예를 들면 지금 노숙하는 사람 있나요? 없죠. 집이 왜 부족해요? 집이 왜 부족합니까? 그죠? 그거는 그냥 사려고 하는 사람이 많으니까 올라가는 거고요. 그거는 우리가 지금 많이 너무 그 비약이 심한게 사려고 하는 사람이 다 그 집에 살려고 한다라고 생각하는 거예요. 그러니까 부족하다라는 얘기가 나와. 사는 사람이 사고자 하는 사람이 많은데 그 집에 다 살고자 하는 사람이고 그러다 보니까 어 집이 부족한 거 아니야 이렇게 생각하는거나 착각입니다.

살고자 하는 집은 넘쳐나고 있어요. 남아요. 지금 빈집이 서울에 100만 채가 넘습니다. 그러니까 임대차 시장에서 실질적으로 임대차 시장은 사람이 살 곳을 얘기하는 거예요. 예. 임대차량에서 수요 공급이 아주 어긋난 상황은 아닙니다. 그러니까 뇌물도 줄었는데 시장이 그렇게 막 요동치지는 않는다. 가격은 올라간다. 근데 제가 여러분이 시장 원리를 알으라고 설명을 드렸던게 뭐냐면 수요와 공급이 둘이 만약에 1과 1이 되잖아요. 그러면 우리는 제자리여야 된다고 생각하지만 전세 시장은 절대 제자리지 않습니다. 올라갑니다. 아 이건 협상력이 서로 지위가 다르기 때문에 그래 다르다.

그걸 잘 이해를 하셔야 되고 그래서 올라가는 구조를 가지고 있다라고 말씀드렸어요. 올라가는 구조를 가지고 있기 때문에 집값이 전세 가격이 임대차 가격이 올라가는 겁니다. 예. 이게 시장의 원리, 수요와 공급이 어긋나서 올라가는 원리가 아니라는 거야. 전세 나는 진짜 시장에서 수요와 공급이 어긋난 상황이야. 지금은 그럼 어긋난 상황이냐? 아니라는 거야. 그래서 너무 비약이 심한 얘기들을 하면 안 되는데 그걸 구분하지 못하고 예. 그냥 나타나는 현상이나 결과만 비슷하다라고 해서 예, 그걸 갖다 쓰면 안 되는 거예요. 왜? 기자는이 언론이라는게 미치는 파급력이 크거든요.

예를 들어서 임차인인데 상황을 아무것도 모르고 있는 임차인이에요. 그냥 나는 일만 하고 있어요. 근데 이사가 가까워지는 계약 기간이 됐어. 근데 언론에서 전세 난이라고 막 떠들어요. 그럼 어떻게 되겠? 불안해지죠. 이게 미치는 영향이라. 가격이 올라가는 건 그냥 예, 내가 그거에 대한 대비만 하면 되는데 임세 나는 가격과 별개로 내가 집을 못 구할 수도 있는 상황인 거예요. 완전히 차원이 다른 겁니다. 실거주 중심의 정부 정책 전월세 시장에는 어떤 영향을 미칠까요? 이게 현실화되면 좀 시장에 미칠 영향이 있는데 현실화되려고 하다가 멈췄잖아요.

예. 실제로는. 그러니까 비거주 일주택자이 사람들을 일종의 투기꾼으로 몰아 가지고 거기에 그 있던 혜택이나 여러 가지 그 제도들을 바꾸려고 시도를 했잖아요. 그런데 강한 반발에 부딪히면서 이제 그렇게 강한 드라이브를 거는 거를 이제 미루거나 아니면 이제 없던 걸로 했단 말이에요. 그 이게 이제 현실화 되면 현실화됐을 때에 실제로 임대차 시장이 어떻게 변할 것인가 이런 얘기를 해야 되는데 멈췄기 때문에 예 굳이 이제 임대차 사장에 미칠 영향이나 이런 걸 분석할 필요는 일단 없을 것 같고요. 그럼 이제 가정을 좀 해 봐야 되는데 자 비거주 1주택자를 규제하면 전월세 시장이 요동칠까?

그럼 이제 그 원리 그 과정을 알아야 되는 거죠. 그럼 왜 그게 요동친다라고 생각하냐면 자 비거주 1주택자를 규제하면 비거주 1주택자가 그럼 어떻게 해야 할까요? 자기 집으로 이제 들어가려고 시도를 하겠죠. 그러면 기존에 살던 임차인는 쫓겨놔야 되죠. 그러면서 수요자가 밖으로 튀어나오는 거예요. 그러면이 튀어나오는 수요자 때문에 수요가 늘었다라고에 생각하는 겁니다. 자 근데 여기서 한번 이제 잘 메커니즘을 생각해 봐야 될게. 자, 그러면 자기 집에 들어갈이 집주인은 그럼 그전에는 어떤 포지션에 어디서 살고 있었을까요? 매매로 살고 있었을까요?

임차로 살고 있겠죠. 자, 그 사람이 자기 집으로 들어갔어요. 그러면 여기에는 자, 임대 공급이 나올까요, 안 나올까요? 임대 공급이 나오죠. 그럼 여기 기존의 임차인은 사라진 거죠. 그러면 공급이 + 1이 되고 수요는 제로인 거죠. 그다음에 자이 사람이 여기 자기 집으로 가면서 수 임차인 수요가로 튀어나왔죠. 그럼 여기는 이제 1과 1제로가 되는 거고 자기 여기는 임차임 + 1이죠. 그럼 여기서 보면 공급 + 1 임차 + 1 1대 1이죠. 그러면 메커니즘으로 가면 제로잖아요. 제로섬이잖아요. 그러니까 지금 이걸 가지고 수요 임차 수요가 늘어난다라고 얘기하면 안 됩니다.

안 돼요. 맞죠? 예. 다른이 틀린 제가 막 그 이상한 걸로 현혹시키는 얘기가 아니에요. 정확하게 얘기한 겁니다. 그러면 임대차 시장의 변화가 없냐? 아니에. 왜 있냐? 심리 상태가 다 심리 상태가 다른게 자 기존 자지 원래 집주인이 살던이 집에 임대인 다른 임대인이 있을 거 아니?이 집주인.이 집주인은 자 임차인이 나간다라고 해요. 나가서 지금 내 집에 들어가서 살 거야. 그러면 지금 빈집이 되는 거잖. 그리고이 임대인의 심리는 불안할까요? 여유 있을까요? 좀 불안하겠죠? 자,이 집에 원래 살고 있던 임차인은 자, 원래이 집에 집주인이 나 들어와서 살 거야.

너 나가. 그러면이 집 임차인은 쫓겨나겠죠. 그럼 불안할까요? 불안하겠죠. 그러면 그 임대인과 임차인이 서로 지금 불안한 거죠. 그럼 어, 동률 생각할 수 있지만 자, 여기서 차이가 있습니다. 누가 더 불안할 거예요? 예, 임차인이 더 불안합니다. 왜? 임차인은 자, 임대인은 죽고 사는 문제냐? 아니에 임대인은 자 그냥 빈집이 생기는 거예요. 냉정하게 따져 보면 약간의 경제적 불안감입니다. 임차이는 뭐예요? 경제적 불안감 플러스 생존 불안감도 있습니다. 왜? 필수품이니까 내가 집을 구해야만 가는 거잖아요. 만약에 시기가 안 맞으면 노숙을 해야 돼요.

이거는 차원이 다른 불안감이에요. 그래서 임차인의 불안감이 더 셉니다. 그러면 이제 어떻게 되느냐? 메커니즘으로 따지면 전세가가 올라갈 확률은 조금 더 많이 있다. 그러니까 수요와 공급이 어긋나서 그러는게 아니고 심리적 불안감이 상대적 차이에 의해서 예 좀 더 임차인이 적극적으로 집을 구하는 적극성이 있다는 얘기는 뭐냐면 집값이 좀 높아도 내가 기꺼이 그 가격을 지불할 수 있다. 이게 되는 거 그래서 올라갈 여지가 있습니다. 자, 근데 중요한 문제는 또 있습니다. 문제는 뭐냐? 정부예요. 저는 비거주 1주택 이걸 건드는 거는 정말 잘못한 거.

왜냐? 어떤 행위를 하거나 정보는 정책을내는 거잖아요. 정책을 낼 때 시장의 효과를 보는 거예요.데 효과가 있고 부작용이라는게 있습니다. 어떤 정책을 낼 때 내가 어떤 효과를 바라고 정책을 내는데 자 부작용이 있는지 없는지를 봐야 되고 그다음에 이게 내가 바라는 효과와 부작용의 크기를 비교를 해야 돼요. 그래서 어떨 때 쓰느냐? 내가 바라는 효과가 훨씬 더 크거나 적어도 얘가 51% 이상은 될 때 그죠? 그러면 자 비거주 1주택자를 왜 규제를 하느냐? 왜 규제를 하 궁극적 목적은 뭐예요? 시장 안정 매매 시장 안정. 그럼 부작용은 뭐냐?

임대차 시장의 불안입니다. 아, 그리고 이게 매매 시장으로 튈 여지도이다. 이걸 냉정하게 따져 보면요. 냉정하게 따져보면 내가 바라는 효과, 시장 안정화의 효과보다 부작용이 더 큰 경우예요. 그래서 이런 정책은 안 쓰는게 더 나은 거예요. 무조건 규제를 한다고 시장이 안정화되는게 아니에요. 그래서 아쉬운게 정부가 아까 오진 얘기를 했었잖아요. 이게 바로 오진에 해당하. 그러니까 반발에 반발이 부딪히니까 제가 볼 때 이재명 정부 성격은 옳다고 생각하는 건 밀어붙이거든요. 밀어붙이는 스타일입니다. 예. 반발이 있어도 밀어붙여요. 근데 바로 접었죠.

그 얘기는 뭐냐면 아차인 거예요. 아차. 나는 처음에 이걸 하려고 할 때는 시장의 안정와 효과가 크고 부작용이 크지 않을 거라고 판단했는데 생각보다 부작용이 큰데 한번 다시 살펴보자. 봤더니 우리가 모르고 있는 부작용, 생각하지 못한 부작용들이 오히려 더 큰게 아닌가 이런 생각을 한 거죠. 그럼 바로 걷어들려. 그나마 거둬인게 잘한 건데 정책이라는 건 중요한게 자, 아예 안 쓴 상태와 쓰려고 했다가 거둬들인 거는 똑같은 걸까요? 다르죠. 시장에 자극을 주는 거예요. 이런 해위가 가장 어떻게 보면 정 그 정책자 입장에서 가장 멍청한지 겁니다.

그래서 정책을 낼 때 좀 신중해야 되는 거예요. 쓸까 말까 이게 효과가 어떻게 날까? 그래서 정확히 내가 이건 무조건 써야 돼라고 인지할 때 써야 되는 겁니다. 근데 이걸 써야 될지 말아야 될지 구분도 안 되는 상태에서 지금 필요하니까 어 급해. 그래서 써야 돼. 그러고 봤더니 시장에서 부작용이 생기고 반발이 생기니까 어 그럼 나 이거 거둬 드릴 거야. 이거는 시장을 제자리로 돌리는게 아니에요. 오히려 자극해서 어 자극해 가지고 시장을 오히려 더 과열된 상태. 내가 원래 막고자 했던 그 상태에 반대되는 상황이 벌어지는 이게 안타까운 거예요.

네. 그니까 정부가 저는 시장 상황을 정말 제대로 인식했으면 좋겠다. 여기에서 중요한 건 뭐냐면요. 저는 제일 안타까운게 투기에 대한 인식입니다. 투기. 투기는 뭐라고 규정하고 있냐면 시세 차익을 노리기 위해서 노리는 목적으로 어떤 자산을 사드리는 행위라고 대략적으로 규정이 돼 있어요. 자, 여기서 구분을 하자면 시세 차익을 목적으로는게 들어가 있습니다. 그리고 이제 사는 건 행위예요. 자, 여기서 목적이 들어갑 자 그러면 자, 우리가 따져 볼게요. 지금 시 왜 정부는 투기를 규정하고 잡으려고 하느냐? 투기가 나쁜 거여서 잡으려고 하느냐?

그거보다는 시장이 지금 과열되기 때문에 그런 거거든. 시장에 만약에 과열되어 있지 않잖아요. 그러면 투기를 잡으려고 하냐? 그렇지 않습니다. 예를 들면 2013년 같은 경우 만약에 2013년 혹시 기억하십니까? 2013년이면 완전 침체 상황이에요. 부동산 시장 상황이 침체 상황. 자, 근데 내가 투기꾼이 예를 들어서 내가 집을 열채를 사려고 합니다. 돈도 있고 열채를 사려고. 그럼 투기잖아요. 정부가 막을까요? 안 막을까요? 왜 안 막을까요? 관심이 없는 거보다 시장에 미치는 영향도 없고 오히려 이때는이 사람이 도움이 되는 거예요.

그죠? 그러니까 정부는 막으려고 하지 않는 거. 그러니까 지금 궁극적인 목적은 투기를 잡으려고 하는게 아니에. 시장을 잡으려고 하는 거. 자, 그러면 시장의 과열은 과연 투기꾼에 의해서 일어나는 거냐? 이게 착각인 거예. 실거주만 있으면 투기가 안 일어나느냐? 이게 착각이라는 시장의 과열 상황은 목적하고 전혀 상관이 없습니다. 그냥 목적이 읽어주던 투이든 여러 사람들이 집을 샀어요. 그 사람들이 좀 행위가 많아지고 빈번해지고 그런 과열이 일어나는 거예. 근데 자꾸 목적으로 규정을 하려고 하는 그렇죠. 이게 완전히 잘못된 거예요. 그냥 시장이 과열된 거는 투기꾼이 샀던 실거 주자가 샀던 많이 사고 과열 적극적으로 사니까 올라가는 거예요.

그러니까 정부가 잘못하는 건 실거 주자만 있으면 집값 안 올라간다. 이렇게 생각하는 거죠. 절대 그런 일 안 일어나. 절대 안 일어. 그니까 이걸 구별하는 자체가 잘못됐다. 그래서 시장이 지금 정부가 가장 그 정책적으로이 언밸런스 아이러이 한 상황 미스 매치가 일어나는 상황이 뭐냐면 투기를 정말 잡으려고 하면서 실거 주자는 도와주는 이게 정부의 정책 중에 가장 사실 잘못된 정책입니다. 예. 그러니까 둘 중에 하나 중요한 거를 정해 놓고 하나는 우선 순위에서 내려놔야 투기 시장을 잡는 거를 포기하고 실거주자를 우선하던 실거주자 우선하는 거를 좀 내려놓고 시장을 먼저 잡던 아 근데 제가 볼 때는 제가 정보라면 저는 투기 시장을 잡는게 우선이다.

그러면 실거주자 우대하는 정책을 내려놔야 돼. 그럼 왜 실거주자 정책을 내려놔도 되냐? 시장이 안정되잖아요. 그러면 사람들이 집을 안 삽니다. 그럼 실거주자를 굳이 우대하지 않아도 그냥 필요한 사람만 사는 상황이 되는 거예요. 지금은 집값이 올라갈 것 같으니까 불안하니까 내가 거기에 뒤쳐지면 안 되냐라고 하면서 지금 새로운 사회 진입자 청년 신혼부 이들이 지금 정부를 향해서 나를 도와줘 이러는 거잖아요. 집값이 안 올라가면 도와줘 할 필요가 없어요. 예. 그러니까 우선 순위가 더 중요한게 투기 시장을 잡는 거예요. 그러면 실거주 시장은 실거주 우대 정책은 좀 일시적으로 내려놓을 필요도 있는 겁니다.

둘이 병행을 하면 시장의 그 내가 쓰는 정책의 효과가 훨씬 약해져. 네. 그거를 지금 나는 정부가 인지하지 못하고 있다. 신간 어디서 살 것인가, 어떻게 살 것인가는 어떤 분들에게 도움이 될까요? 음. 일단 한마디로 정의하자면 집을 사려고 하는 사람들이 제가 집을 살아 마라 이건 아니에요.이 책에 집을 살아 마라이 얘기는 써 있지 않습니다. 저도 책에서 계속 얘기해요. 뭐냐? 정확히 내가 집을 사는 목적을 인지하고 대비하라는 거예요. 어 그러면 많은 분들이 이러겠죠. 어 나는 실거지으로 집을 사는 목적이 있고 그걸 정확하게 인지하고 있다라고 착각하고 있습니다.

예 착각하고 있어요. 집을 사는 행위는 하나예요. 하난데이 행위 하나로 얻고자 하는 목적은 하나가 아닙니다. 그냥 여러분이 내세우는 목적은 하나예요. 내 세우는 목적은 하나일 수밖에 없는게 우리가 굳이 뭔가를 항의를 하는데 앞에 있는 사람한테 아니면 그 대중한테 나는 이러 이러 이러 이러 이러한 목적이 있습니다라고 얘기할 필요도 없고 예 그걸 굳이 얘기할 상황도 안 되고 나도 그걸 정확히 다 인지하지도 못합니다. 그러기 때문에 그건 중요한 문제가 아니에요. 그런데 내가 목적이 뭐뭐 뭐뭐 있고 자 목적이 여러 가지가 있다라는 건 뭘 의미하냐면 여기서 우선 순위라는게 있어요.

그게 왜 중요하냐? 그 우선 순위에 따라서 만약에 그게 나머지 목적하고 다 동일하면 상관이 없어요. 과정이나 어떤 결과나 뭐 여러 가지 상황이. 근데 다를 수 있거든. 그럴 때는 우선 준위를 정해서 나머지를 쳐내야 된다. 이걸 못 하는게 뭐냐면 결정장애. 결정장애. 우리가 일상 생활을 하는데 결정장에 이른 사람 진짜 맞죠. 그게 그런 사람들이 딱 이거예요. 자기의 목적을 정확하게 구분하지 못하고에 우선 순위를 정하지 못하는 사람이 결정이. 근데 그게 뭐가 중요하냐? 자, 제가 구분을 해 드릴게요. 일상 생활에서는 중요하지 않습니다.

왜? 자, 이걸 이거가 중요한 이유는요. 자, 내가 우선 순위를 정하는 목적이나 이게 구별이 안 되거나 아니면 그 중요한 거를 우선 순위를 나는 진짜 중요한 건 1인데 일을 중요하다. 일을 중요하다라고 생각했어요. 그래 바뀌었어. 일을 근고로 했을 때 결과가 좋은 거는 구분이 될 뭐 안 돼도 상관이 없습니다. 어차피 해피하니까. 뭐가 중요하냐? 내가 원했던 결과가 안 나왔을 때 거예요. 그러면 어떻게 되냐? 일상 생활에서는. 자, 어떤 일상 생활에서 아주 간단한 거 예를 들면 짜장 먹을 거냐, 짬뽕 먹을 거냐 이럴 때 결대할 때 내가 만약에 기준을 정확히 두지 않고 틀렸어요.

나는 먹고 먹을 때 보니까 나는 짬뽕이 먹고 싶었는데 아이 먹다 보니까 아 내가 원했던 건 짜장이야. 틀린 거죠. 그러면 내 일상이 엄청난 타격이 있느냐? 없죠. 없습니다. 그래서 여러분은 일상생활에서 결정 장애가 그렇게 중요하다 생각하지도 않고 그냥 약간의 불편함을 겪거나 시간에 딜레이가 있는 것뿐이에요. 그래서 이걸 구별을 해야 됩니다. 자, 근데 자산 시장 완전히 달아. 완전히 달라. 그래서 이걸 여러분이 일상 생활하고 자산 시장을 동일하게 생각하거나 연기하면 안 돼. 자산 시장은 실패하면 인생 자체가 나락으로 갈 수 있어. 뒤바뀔 수 있다는 거야.

어마어마하게 큰 결정인데이 큰 결정을 여러분들이 내가 목적을 착각하거나 구별하지 못하고 행위를 하면 그게 나락으로 갈 수 있다라 그 얘기를 책으로 굉장히 길게 했어. 자, 제가 비유를 좀 들자면 공감이 좀 안 될 수도 있습니다. 근데이 비유를 들 만한 상황이 마땅히 없더라고요. 정말 중요한데 구별을 해야 되고이 구별이 틀렸을 때 그 사람이 어떤 타격을 입는가? 똑같은 똑같진 않아도 좀 공감이 갈 만한 근데 있어요. 그게 뭐냐면 우리는 아마 우리 여기 앞에 계신 PD 님도 제가이 말을 하면 알 겁니다. 뭐냐면 유튜버예요. 유튜버. 요즘에 유튜브를 시작하거나 뭔가 하려고 하는 사람 꽤 많죠.

진짜 많습니다. 그러면 그 사람들이 유튜브를 하는 목적이 뭐냐라고 얘기하면 뭐라고 얘기할까요? 돈 벌려고. 돈 벌려고 얘기하는 사람이 있어요. 진짜로 없습니다. 없어요. 돈 번다라. 돈 벌기 위해서 한다라고 하는 사람 저는 단 한 명도 보는데 그 대부분 취미 그다음에 나는 어떤 걸 좋아하니까 뭐 이거 해야 되고 아니면 나는 이런 거를 잘하니까 이거 해야 되고 그다음에 남들이 하니까 나도 한번 해 봐야 되겠다. 다 이거야. 자, 유튜브를 하는 목적은 이것만 있는게 아니죠. 자, 우리 PD 님이 말씀하신 대로 돈을 벌기 위한 목적도 있습니다.

근데 자, 돈을 벌기 위한 목적이다라고 얘기하면 어떤 어떻게 느껴질까요? 뭔가 약간 소물 갖고 예. 그다음에 너는 시장 뭔가도 모르면서 이런 걸 하냐라는 핀잔을 듣기 좋고 이게 그렇죠. 그래서 사람들은 뭘 하냐면 포장하기 좋은 걸 내세우는 거야. 목적이 내가 여러 가지가 있을 때 항상 내세우는 목적은요. 포장하기 좋은 걸 내세우는 겁니다. 근데 문제는 뭐냐면 이게 그 빈번하거나 일상화되면 이게 진짠 줄 알고 착각을 진짜라고 착각을 한다. 그럼 이게 뭐가 중요하냐? 자 유튜브는요. 유튜브는 가장 큰 목적이 대부분은 돈을 벌기 돈을 벌게 한 거.

근데 나는 취미야라고 들어가면 뭐가 잘못되냐면 일단 기획 자체가 틀립니다. 기획이 뭐가 중요하냐? 내가 예를 들어서 일반 사람들이 많이 하는게 브이로그거든요. 브이로그 하는데 자 브이로그 하면 돈을 벌냐 절대 못 벌어요. 아니 돈 버는 사람 있던데 그건 착각하는게 브이로그 하는 수백 수천만 명의 한두 사람이 성공해서 성 그 사람이 돈을 버는 거고요. 그 사람이 돈을 버는 거는 여러분과 같이 이런 경쟁을 해서이긴게 아니에요. 이미 예를 들면 블루 오션일 때 튀어들어서 이미 경쟁을 크게 거치지 않고 성장을 어느 정도 했고요. 유튜브라는게 성장을 하잖아요.

그럼 이게 연예인화됨. 예를 들면 아주 유명한 연예인이 유튜브를 안 하다가 갑자기 유튜브를 딱 뛰어들어요. 그러면이 사람 조회수 일회 딱 영상 하나 올라갈 때 조회수 얼마 나? 100만 나오. 이게 연예인 효과예요. 여러분이 영상 올리면 얼마 나와요? 조회수 0. 영에서 벗어나지 않습니다. 물론 여러분이 나 내 지인들한테 막 알려 가지고 그 사람들 조회수 나오겠죠. 열 넘어가기 힘들어요. 천지 차인 겁니다. 근데이 사람들이 브이로그 하잖아요. 조회수가 안 올라가요. 수익이 안 납니다. 근데 브이로그가 편집이 시간 어마어마하게 들어가는 가장 어려운 유튜브에 콘텐츠예요.

그럼 뭐냐? 처음에 취미로 했잖아요. 근데 취미라는게 여기에 적당한 시간과 노력, 그러니까 재미로 승화시킬 수 있는 비용이 투입되어야 그게 취미가 되는 거. 그러면 이걸 넘어서잖아요. 그러면 그건 일이에요. 일. 일은 반드시 돈을 목적으로 하는 거다. 그러면 유튜브를 취미로 했던 사람들은 뭘 하냐면 수익이 안 날 때 여러분은 만약에 수익으로 목적을 사는 사람은 기획을 새로 잡거나 빨리 판단을 해야 돼요. 이게 내가 생각을 잘못했네. 여기서 빨리 공부를 해 가지고 지금 왜 수익이 안 나는지 이런 걸 공부하고 정말 파고들어야 되거든요.

그래서 내가 기획을 아예 잘못 잡았다 그 접어야 돼요. 빨리 손절이라는 걸 해야 돼. 근데 판단을 해 봤더니 어 이건 가능성이 있어. 그러면 내가 정말 시간과 노력을 들여서 해야 되고 그다음에 그 시간이 얼마나 길어질지를 판단해서 내가 들어가는 비용과 노력 이게 그때 버틸 수 있는지를 판단을 해야 돼. 예를 들어 수익은 난다라고 생각을 해도이 안에 그 수익이 날 때까지 그리고 그걸 그 내가 들어가는 비용을 넘어설 때까지 기간이 너무 길다 그러면요 못 버티거든. 근데 취미는 그 계산을 안 해요. 딴 취미니까 자기를 자기 자신을 속입니다.

속여요. 그래서 열심히 합니다. 정말 죽으라고 해요. 그게 1, 2년 가요. 그런 다음에 뭐가 와요? 현타가. 왜 나는 조회수가 안 나오고 왜 나는 돈이 안 생기지? 분명히 취미라고 해놓고 나중에 바라는 건 돈인 거야. 이거를 정확히 인지해야 됩니다. 그래서 계획이나 상황이나 이거를 정확히 계획 세우고 내가 반대 상황이 생겼을 때 버틸 수 있는 그 저 같은 경우는 처음 유튜브를 했을 때 뭘 했냐면요. 돈을 한 푼도 안 썼어. 저 유튜브 할 때. 왜냐면 저도 제가 자신 있는 분야지만 유튜브는 성공할지에 실패할지 모르거든. 저는 돈이 목적이야.

저는 그걸 굳에 확실히 알아. 그렇기 때문에 일단 뭐예요? 돈을 안 써야 된다. 그래가지고 편집을 막 공부했습니다. 프리미엄 프로나 막 이런 거 했어요. 근데 따라갈 수 없더라고. 그러니까 아, 유튜브를 포기할 것이냐 막 고민을 하다가 유튜브를 막 찾았습니다. 찾아봤더니 어, 생각보다 초창기에는 편집의 질이 중요하지 않더라. 그래서 뭐 이게 간접 홍보가 될 수 있겠지만 부루라는 상품을 찾았어. 편집. 제가 편집을 못 하는데 편집을 아주 쉽게 도와줄 수 있는 상품을 찾아 가지고 컵 편집이라고 하죠. 저는 이제 경제 유튜버니까 말을 뭐 그때 당시만 해도 거의 청산 일로 했습니다.

그러니까 원테크로 주제 정하고 원테크로 하고 촬영도 핸드폰으로 찍었어요. 마이크도 보야 마이크라고 해서 유선 마이크거든요. 만 원짜리 유일하게 돈 쓴 예. 유일하게 돈 쓴 만 원입니다. 핸드폰으로 찍고 마이크 만 원짜리 핀 마이크 유선으로에 꽂고 그걸 찍어서 편집 그때 당시에 부루 무료 무효였어요. 완전 무료. 그걸로 해서 썸네일은 PPT 예, PPT로 썸네일 만들고 예, 이렇게 해서 제가 2년을 버텼으니까 비용이 안 들어가니까 버틸 수 있어. 근데 그때 친구가 저한테 뭐라고 했는지 아세요? 친구가 친한 친구가 제 영상을 보면서 야, 자기가 주로 보는 영상이 있대.

그걸 보면서 야, 너는 편집을 확 이렇게 개가싫 너네 거 보면 잠이 와. 그 영상을 보내 주더라고요. 뭐 의사였어요. 의사분이 막 화면이 왔다 갔다 하면서 막 집중력이 확 높고 화질도 막 어마어마하게 좋고 그래 알아. 근데이 사람 돈 얼마 썼는지 알아? 뭐 잘 모르지만이 사람은 그냥 자기가 하지 않았을 거야. 전문 기술자로 썼을 것이고 편집자 쓰면 한 달에 3천만 원 4천만 원 들어가야 된다. 아니 한 달이 아니고에 연봉으로 내가 그걸 버틸 수 있느냐? 못 버틴다. 알아. 내가 몰라서 안 하는게 아니고. 예, 알아도 안 하는 거. 그냥 나는 감수하는 거예.

화질이 안 좋아서 구독자가 안 되는 사람은 나는 포기하겠어. 왜? 나는 버텨야 되. 계획을 내가 목적을 정확히 삼고 계획을 잡으니까 그걸로 계획을 잡아서 수익이 날 때까지 버틸 수 있는 시간과 상황을 만들어 놓고 예. 그다음에는 저도 이제 회사 어디 소속사나 이런데 가서 편집을 도움을 받고 수익 쉐어하고 이렇게 하면서에 하는 겁니다. 그러니까 목적을 분명히 하는게 얼마나 중요한가를 여러분들이 알아야 됩니다. 그래서 집을 살 때 나는 그냥 실거주야. 이거는 사실은 원래 포장된 용. 나는 집을 돈을 벌기 위해서 살아. 그럼 속물 갖고 투기꾼 갔잖아요.

저도 그냥 영상에서 저는 투기꾼이라고 농담 얘기하지만 저도 다른 사람한테 그 얘기 못 합니다. 왜?이 사람의 체면이나이 사람의 내가 남들한테 이식되는 그게 있기 때문에 속물처럼 보이는 거는 못하. 그러니까 당연히 실거주라고 얘기하면 어 얼마나 좋습니까? 포장이 잘 되잖아요. 근데 그게 그렇게만 얘기하다 보면요. 나 자신도 속이는 상황이다. 나도 그게 진짜지 착각하는 거. 특히 젊은 친구들은 이런 걸 고민해 보고 당 해 본 적이 없죠. 그럼 사회적으로 이게 완전히 자리를 잡아 버리면 그냥 그게 당연한게 되는 거예. 어 나는 실거주요.

그 제가 현장에서 수천 명을 상담하면서 느낀게 아이 사람들은 100% 실거주라고 얘기하지만 다 가격에 시세 차익을 원하고 있구나. 그리고 가장 이게 우선순이구나. 그래서 시세 차익이 본인 생각으로 시세 차익이 안 생길 것 같은 때는 안 사요. 위험한데도 시세 차익이 생길 거 같으면 삽니다. 그리고 읽어 주라고요. 저도 처음에는 그걸 그대로 받아 가지고 집 좋은 거 막 당신이 이런 상황이니까 여기에 맞는 집은 이건 그래. 내 집의 상황은 맞는 거 맞아. 근데 가격이 올라갈 거 같아. [헉 소리] 저 이게 뭐지? 실거주라고 얘기하면서 왜 가격을 가격이 올라가는 얘기를 하지?

처음에 저도 굉장히 이게 아 그 난감했습니다. 나중에 보니까 아 이게 목적이 여러 가지 있는데 아이 얘기를 빼놓고 얘기하는구나. 그리고 이게 중요한 목적이었구나. 예. 그리고 그거에 따른 비용 분석. 내가 상황이 틀렸을 때 그다음에 정책이 어떻게 나올 때 시장 상황이 어떻게 될 때 이거를 다 분석하고 대비하는 거. 대비가 돼 있는 사람과 안 돼 있는 사람은 천지 차이. 천지차. 그걸 하라는 거. 아주 쉬운 얘기를 정말 어렵 어렵게 해야 됐습니다. 왜? 너무 당연시되어 가지고 정부도 그걸 당연하게 여기고 여러분도 그걸 당연하게 저만 이상하게 생각합니다.

아 근데 이건 정말 필요하겠다. 정부가 꼭 읽었으면 좋겠어요. 예. 집을 사고자 하는 사람들 꼭 읽었으면 좋겠어. 정부한테 꼭 알려 주시기 바랍니다. 네. e