저자: 검마 · 한국인
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첫 줄: 주식과 부동산은 성격이 달라 주식식 매매(저가 매수·고가 매도)로 주택을 다루면 안 되며, 주택은 갈아타기 전략으로 접근해야 한다는 주장. 발언자 소개: 슈카월드(서울대 경제학부 박사 수료 및 연세대 경제대학원 금융공학 석사 출신 펀드매니저로 소개)의 부동산 관점을 오해라고 지적하며 영상을 시작함. 주식과 주택의 차이: 주식은 안 해도 생활에 지장이 없지만 주택은 거주를 위해 누구나 반드시 참여해야 하는 시장이라고 설명. 주택의 특성: 주택 가격은 사람들이 살고 싶은 입지에서만 비싸게 형성되며, 강남 역세권에도 2억 미만 빌라가 있다고 언급. 전세 vs 매수: 전세를 현명한 안정적 자산 축적 방법으로 보는 시각을 반박하며, 집값 상승 시 전세 거주자와 매수자의 자산 격차가 벌어진다고 주장. 전세는 집값 하락에 베팅하는 숏 포지션과 같아 불리하다고 함. 단타식 매매 비판: 주택은 거래 비용(복비·취득세·양도세)과 환금성 문제로 저점 매수·고점 매도가 어렵고, 실패 시 큰 손실 위험이 있다고 지적. 주택 보유 원칙: 주택은 주식처럼 하락장에서 가치가 사라지는 자산이 아니므로 죽기 전까지 보유하는 것이 원칙이며, 시세 하락 시 손해를 감수하고라도 더 나은 집으로 갈아타야 한다고 주장. 갈아타기 예시: 20% 하락 시 5억 집은 4억, 10억 집은 8억이 되어 가격 격차가 줄어드는데, 이때 더 좋은 집으로 갈아타면 이후 상승기에 격차가 벌어져 이득이라고 설명. 예시로 차익실현 없이 갈아탄 경우 자산이 약 12억에서 23억 수준이 될 수 있다는 가정을 제시. 입지 차이: 같은 단지라도 동·향·층·조망·주변 시설에 따라 가격 차이가 크며, 최고가 대비 하락 거래만 보고 하락장이라 단정하는 것은 부동산을 모르는 소리라고 비판. 런던 주택난 사례 등을 들어 교통 접근성이 좋은 지역의 주택 수요는 구조적으로 강하며, 대세 하락 전망은 과장이라는 취지의 주장. 결론: 주식식 접근을 버리고 주택은 장기 보유하되 더 좋은 집으로 갈아타는 방식으로 자산을 불려야 하며, 구독자들이 부자가 되기를 바란다는 말로 마무리.
다듬은 글
수익실현 한다고 이렇게 팔잖아요. 그러면 이렇게 되는 거예요. 안녕하세요, 시청자 여러분을 부자로 만들어 드리고 싶은 검마입니다.
제가 최근에 슈카월드라는 유튜브 채널을 알게 되었는데요. 슈카 형님은 서울대학교 사회과학대학 경제학부를 나와 연세대학교 경제대학원 금융공학 석사를 거친 펀드매니저 출신이거든요. 서울대 출신 펀드매니저가 하는 유튜브라 역시 넓게 보면 정보가 넓은 것 같아요. 유명인은 무지하게 많은데 제가 모르는 유명인은 훨씬 더 많은 것 같고요. 구독자가 100만 명이 넘는데 저도 유튜브를 운영하면서 엄청나게 많은 채널을 즐겨 보는데, 나는 왜 이제 알았을까요. 게다가 이 형님은 말도 겁나 재밌게 잘하거든요.
역시 구독자 수가 117만 명이 넘는 데는 다 이유가 있더라고요. 우연히 발견한 슈카 형님의 개꿀잼 영상을 재미있게 보고 나서 바로 구독하고 알림 설정도 하고, 지난 동영상들을 막 신나게 보기 시작했어요. 그런데 어라? 이 형님이 아파트를 가지고 있다가 팔았다고 하네요. 계속 보니 이 형님이 부동산에 대해서 완전 오해를 하고 있더라고요. 우리나라에서 부동산 하면 대부분 주택시장 얘기를 하는 거죠. 이게 왜 이러는지는 나중에 설명해 드릴게요. 아무튼 이대로 두면 슈카 형님의 어마무시한 구독자 형님들까지 부동산에 대해 오해를 할 수도 있잖아요.
슈카 형님보다는 그래도 아주 조금이나마 부동산 지식이 많은 제가, 형님이 오해하고 있는 부동산에 대해 제대로 알려드릴게요. 우리나라 대부분의 사람들, 그중에서도 특히 주식으로 투자하시는 많은 분들이 부동산에 대해 가장 오해하는 부분이 바로 부동산도 저가에 사서 고가에 팔아 수익을 남겨야 되는 투자처라고 생각하시는 거예요. 주식이랑 부동산은 완전히 달라요. 그런데 부동산에 접근할 때 항상 주식처럼 하려고 하는 게 가장 큰 문제예요.
주식은 내가 안 해도 살아가는 데 아무런 지장이 없어요. 심지어 죽을 때까지 주식 한번 안 해보고 죽는 사람들도 엄청나게 많다니까요. 그런데 주택시장은 반대로 내가 원치 않아도 무조건 참여해야 되는 시장이에요. 우리는 살면서 거주지가 반드시 필요하기 때문에 월세로 살든 전세로 살든 자가로 살든, 어떤 형태로든 주택시장에 참여해야만 해요. 여기서는 내가 하기 싫다고 빠질 수가 없어요. 이렇게 모든 사람이 강제로 참여하는 시장이 주택시장이다 보니, 부동산 하면 주택시장이 먼저 떠오르는 거예요.
이런 이유로 사람이 사는 곳으로 투기하면 안 된다는 사람들도 엄청 많아요. 주택도 사람이 살고 싶어 하는 곳만 비싸고 미친 듯이 올라가는 거지, 뭐든지 비싼 게 아니에요. 지금도 서울 강남구 한복판, 그것도 역세권에 2억 미만으로 살 수 있는 빌라들이 많습니다. "집은 투자처가 아니다, 주거 공간이다"라면서 집이 필요하다는 사람들에게 강남 2억 미만 빌라를 사라고 하면 사나요? 안 사요. 자기가 살고 싶은 집은 그런 집이 아니래요. 다른 사람들도 다 그래요. 그러니까 몇십억씩 하는 집들이 그렇게 비싼 거예요. 서로 살고 싶어 하니까요.
보통 사람들은 전세를 살면서 내 돈은 그대로 유지하고, 굉장히 현명하게 안정적으로 돈을 모을 수 있는 중립 포지션이라고 생각하는데요. 모든 사람이 반드시 참여하는 주택시장에서 전세는 숏 포지션이에요. 집값이 내린다는 데 전 재산을 걸고 버스를 타고 있는 거나 마찬가지예요.
최근에 완전 제대로 느끼셨을 텐데요, 어렵게 모은 목돈을 전세 보증금으로 박았는데, 지금처럼 집값이 미친 듯이 올라가 버리면 집을 사서 가지고 있던 사람과 전세를 살고 있던 사람의 자산 격차가 엄청 무시하지 못할 정도로 벌어지잖아요. 전 국민이 집을 사는 사람이 되면 집값이 내가 전세 계약하던 시기보다 떨어져야 내 돈은 그대로 있으면서 집을 싸게 살 수 있는 거예요. 즉 집값 하락에 베팅하는 것과 똑같은 거죠. 그런데 주택시장은 전국민이 참여하는 시장이라 대기 수요가 넘쳐나서 하락 폭이 클 수가 없어요.
숏 포지션은 굉장히 어려운 조건이에요. 그러니까 섣불리 숏 포지션 하지 마세요.
그래서 전 국민이 참여해야 되는 시장에서 살아남으려면 당연히 하루라도 빨리 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 내 집을 장만해야 되는데, 여기서 또 우리의 투자 본능이 발동하죠. 주택을 마치 주식처럼 저점에 사서 고점에 팔고 이득을 챙기려고 하는 거예요. 주식투자 할 때 보면, 막상 내가 하기 전에는 다른 사람은 몰라도 나는 저가 매수에서 고가에 팔고 다시 저가에 사서 다시 고가에 팔 수 있을 것 같잖아요. 그런데 막상 해보면 안 되는 거 다들 아시죠. 오히려 내가 사면 떨어지고 내가 팔면 올라가요. 최근에도 잘만 올라가던 삼성전자를 제가 사면 5% 내려가는 식이죠. 이런 단타로 큰돈을 버는 사람도 있긴 하지만, 그게 내가 아니면 그만이고요. 또 그렇게 돈을 벌었던 사람이라 하더라도 단 한 번의 실패로 바로 쪽박 찰 수 있는 게 단타 매수예요.
그런데 이걸 덩치도 훨씬 크고 계약도 복잡한 부동산에서 하신다고요? 대부분의 사람들이 살면서 자신의 자산 중 가장 큰 자산이 주택인데, 왜 거의 모든 전 재산을 가지고 자꾸 저점 매수라는 도박을 하려고 하는 건지 모르겠어요. 금액 자체가 큰 데다 직접 사람 만나 계약서도 써야 되죠. 부동산 중개수수료도 내야 되고, 취득세도 더 내야 되고, 이익 남기고 팔면 양도세도 내야 돼요. 주식은 내가 팔고 싶은 가격에 매도 주문만 넣어 놓으면 알아서 거래가 체결되지만, 주택은 이 물건 자체가 사고팔기 어려워서 찾고 싶어도 잘 안 돼요. 사고파는 게 잘되는 것을 기준으로 보아도 성공하기 어려운데, 사고파는 게 어려운 것으로 성공하기는 훨씬 더 어렵죠.
대신 이게 엄청난 장점이 되기도 해요. 슈카 형님이 아파트를 사고 강제로 점보(?) 당하다가 막판에 어렵게 털고 나왔을 때, 지나고 보니 털고 나온 게 아니라 상승장 직전이었다고 하죠. 분명히 슈카 형님보다 조금 더 나중에 사서 물린 분들도 엄청나게 많으실 텐데요. 슈카 형님보다 조금 늦게 샀기 때문에 계속 팔아 버리고 싶었지만, 결국 못 팔고 강제로 버티다 보니 어라, 상승장을 넘어 계속 올라가네? 어, 올라가는 것도 모자라 폭등해 버리는 상황이 된 거죠. 이런 식으로 운명이 갈린 분들이 진짜 많을 거예요.
사고팔기 쉬웠다면 많이들 던지고 나왔을 텐데, 던지고 싶어도 던질 수 없었던 거죠. 내 의지와 상관없이 강제로 상승장에 탑승하게 된 거예요. "나는 부자가 되기는 틀렸어"라고 포기하려고 해도 주택이 강제로 멱살을 잡고 끌고 가서 부자를 만들어 준다니까요. 그래서 주택은 주식과 다르게, 그냥 죽기 전까지 계속 깔고 가는 거예요. 무슨 저점에서 고점에 팔아 이득을 남기려고 하면 안 되는 물건이에요.
아, 당연히 아니죠. 주식은 하락장에서 존버하다가 가치가 사라질 수도 있지만, 주택은 안 그래요. 일단 내가 살 집은 꼭 필요하잖아요. 집값이 내려가도 계속 살면 되죠.
그런데 모든 자산이 무조건 오르는 것은 절대 아니죠. 주택가격이 이렇게 우하향하고 있으면, 빨리 팔았다가 올라갈 때 다시 사야 되는 거 아니냐고요? 이것도 아니에요. 주택가격 하락 기회가 오면 주식처럼 팔아서 이익을 실현하는 게 아니라, 주택은 갈아타기를 계속해야 돼요.
만약 주택가격이 20% 떨어지게 되면 어떻게 될까요? 5억짜리는 이렇게 내려서 4억이 되고, 10억짜리는 이렇게 내려서 8억이 되죠. 내려가기 전에는 5억짜리 집이랑 10억짜리 집이랑 5억 차이가 났었는데, 20% 내려가니까 5억짜리는 4억이 되고 10억짜리는 8억이 돼서 4억 차이로 갭이 줄었잖아요. 이렇게 되면 "아싸, 갭이 1억 싸게 살 수 있네!" 하고 냅다 갈아타야 되는 거예요.
그리고 시간이 지나면 언제 그랬냐는 듯 다시 상승할 기회가 시작되는데, 그러면서 가격 차이는 점점 벌어지게 되죠. 주택가격이 다시 회복돼서 8억짜리 집이 다시 10억이 되고, 이 집들이 상승장에서 오르기 시작하면, 4억짜리 20% 올라 4.8억이 될 때 10억짜리는 12억이 됩니다. 처음 4억 차이 나던 집이 7억 차이가 나기 시작하는 거예요. 분명 처음에는 1억을 싸게 살 수 있었는데, 상승기에는 2억이나 더 줘야 살 수 있는 집이 되거든요. 그런데 이상하게 사람들은 상승기에는 어떻게 해서든 집을 사려고 하고, 하락기에는 집을 못 사서 난리예요.
이때 주식처럼 사고팔고를 반복하다 보면 당연히 높은 확률로 자산이 쪼그라들죠. 그래서 내가 내 집을 팔 때는 더 좋은 집을 사기 위해 팔아야 되는 거지, 수익 실현을 하기 위해 파는 게 아니에요. 그렇지 않으면 결국 계속 모아 가야 되는 거예요. 이렇게 차근차근 모아 가다 보면 자산이 알아서 눈덩이처럼 불어납니다. 주택은 대지 지분을 소유하고 있는 물건이라 가치가 없어질 수가 없어요. 영원불변이에요. 아까 말했던 상황처럼, 부동산 자산이 알아서 내가 부자가 됐을 때 멱살 잡고 하드캐리해 주니까요.
요즘 런던 애들이 집이 없어서 강 위에 배를 띄워 놓고 살거든요. 주택 문제 심각하죠. 이 지경에 강에다 배를 띄워 놓고 살겠어요? 내가 가진 돈으로 집을 사려면 엄청 멀리 나가야 되는데, 거기까지 가면 직장에 출퇴근이 안 되니까요. 좋은 직장은 대부분 도시에 있는데, 돈을 많이 벌려면 좋은 직장에 들어가야 되고, 좋은 직장에 들어가려면 출퇴근이 가능한 지역에 살아야 되는데, 그 지역에는 집이 없는 거예요. 우리나라도 곧 이렇게 될 판이죠. 이런데도 집값이 드라마틱하게 폭락할까요?
가끔 이런 뉴스가 나오면 설레잖아요. "아파트값 하락, 몇 달 전 대출을 끼고 무리하게 집을 산 사람들은 순식간에 2억 원 안팎의 손실을 보자 상투를 잡은 것 아니냐며 불안해하고 있다. 이제 대세 하락장 시작인가?" 이런 소식을 들으면 이제 막 집값이 떨어지는 것 같고, 곧 폭락할 것 같죠. 그런데 이것도 사실 많이 오해하는 부분 중 하나예요.
주택은 주식처럼 똑같은 상품이 아니에요. 주식은 같은 주식을 들고 있는 사람들끼리 가치가 완전히 똑같잖아요. 배당을 받는다면 똑같이 받을 것이고, 주가가 내려가면 내 것도 내려가고 남의 것도 내려가고, 올라가면 나도 오르고 남도 오르고, 이렇게 완벽하게 똑같아요. 그런데 주택은 완벽하게 똑같은 상품이 존재하지 않아요. 모양은 같을 수 있어도 위치가 다르잖아요.
흔히 같은 단지, 같은 아파트, 같은 평형이면 가격이 다 같은 줄 알지만, 역세권 아파트라도 가장 먼 동에다가 향도 안 좋고, 채광도 상대적으로 잘 안 되고, 바로 앞에 쓰레기장이나 음식물 쓰레기 버리는 곳이 보이는 집도 있죠. 이런 집과 같은 단지 안의 남향이면서 고층이라 뷰도 좋은 집은 가격 차이가 엄청나게 나요. 비싼 단지일수록 이런 집들의 차이가 억 단위로 나는 거예요. 집주인의 상황에 따라서도 달라서, 집주인이 특별히 빨리 팔아야 되는 상황이면 실제 가치보다 싸게 팔기도 하고요. 이런 다양한 상황은 보지 않고, 단지 같은 아파트 단지의 거래가가 최고가보다 얼마 떨어졌다고 "하락이다!" 하고 떠드는 것은 부동산을 정말 모르고 하는 소리예요.
물론 우리 형님들은 주식을 하는 이유도 대부분 내 집 마련을 빨리 하기 위해서이고, 현명한 투자를 하시는 분들이니까 이런 얘기가 필요 없으실 수도 있어요. 하지만 혹시라도 오해하시는 분들이 있을까 봐, 주식과 주택은 다르며 접근 방법부터 대처 방법까지 많은 분들이 오해하기 쉬운 부분에 대해 이야기해 봤습니다.
- 주식시장과 주택시장은 완전히 달라서, 주식시장처럼 주택시장에 접근하면 절대 안 됩니다. - "수익 실현한다고 이렇게 팔잖아요. 그러면 이렇게 되는 거예요." 차익 실현이 아니라 갈아타기를 했어야 했습니다. 이때 만약 더 좋은 지역으로 갈아탔다면 지금은 기존 아파트보다 3~4억 더 비싼 아파트를 당시 비슷한 가격에 옮길 수 있었거든요. 차익 실현을 안 하고 그대로 보유했다면 12억에서 20억 정도 되었을 것이고, 갈아탔다면 12억이 23억쯤 되었을 거예요. - 만약 슈카 형님이 이 모든 내용을 미리 알고 있어서 그때 아파트를 팔고 갈아탔더라면, 지금쯤 더 큰 자산을 가지고 계셨을 거예요.
저는 이 영상을 보시는 모든 분들이 부자가 되셨으면 좋겠습니다. 제 구독자분들은 더 부자가 되실 겁니다. 지금까지 검마였고요, 영상 끝까지 시청해 주셔서 감사합니다.
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