저자: 오건영 · 한국인
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결론: 부동산은 아파트·빌라·상가 모두 결국 '아파트 가치'로 귀결되므로 대장 아파트와 주변 아파트 시세 흐름을 보고 판단하라는 것이 핵심 메시지이며, 장기 우상향 자산이라 섣부른 매도·공매도식 하락 베팅은 위험하다는 취지. [자산별 판단 기준] 아파트는 교육·교통·생활 편의 등 살기 좋은 조건을 따지고 동네별 대장 아파트를 찾으라고 함. 예: 수원 광교는 서울 강남 이동 시간, 안양 평촌은 학원가 입지가 강세 요인. 빌라는 신축 빌라 선호가 있으나 한국인 대부분이 아파트를 선호(신혼부부 73% 아파트 시작)하므로, 향후 아파트로 전환될 가능성이 있는 입지를 골라야 한다고 함. 네이버 지도 위성·일반 지도로 재개발·아파트 전환 가능 지역 확인 권장. 상가는 주변에 고가 아파트 배후수요가 있는 곳, 빌라 밀집 지역 중 재개발 가능성이 있는 곳 옆 상가가 유망하다고 함. [매도 타이밍] 더 좋은 집을 살 때 파는 것이 원칙. 집을 팔고 다른 자산에 투자했다가 집값이 오른 뒤 후회하는 사례가 많다고 지적. 부동산은 35년 이상 장기 우상향 자산이라 하락에 베팅하는 것은 큰 리스크라고 주장. [정책·지역 전망] 2억~5억 현금 보유자에게는 1기 신도시 오래된 아파트가 가장 안전한 선택이라고 제시. 1기 신도시 용적률 상향과 차기 정부의 명품도시 전환 추진을 근거로 듦. 인천 지하철 연장 구간(인천 1호선~청라 연장) 주변 노후 빌라 지역도 교통 호재 관심 지역으로 언급. [금리·시장 전망] 금리 상승이 부동산 투자 비용을 늘리는 것은 맞지만 집값이 무조건 떨어지지는 않는다고 봄. 집은 필수재 성격이 있고 공급 감소(서울 내년·내후년 아파트 공급량 역대 최저 수준)가 가격을 지지한다고 전망. 가격 급락은 1주택자 패닉 매도 같은 특수 상황에서만 발생했다고 설명. 주택담보대출 금리는 실제로 1.3~3.5% 수준이라 충격은 제한적이라고 봄. [기타] 은행 대출 한도는 은행 기준에 따라 결정되므로 사전 확인 필요. 서울 아파트 평균 매매가 12억 수준이며 장기적으로 선진국 대도시 수준으로 갈 것으로 봄. 주식 종목 추천은 하지 않음. [출연자 전망] 부동산 가격 하락 가능성을 낮게 보고 공급 감소와 입지 중심 투자 유지를 권고.
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부동산 투자로 실패하기는 쉽지 않다고 생각하는 사람입니다. 이 개념으로 접근하는 분들은 부동산 투자로 성공하는 경우가 많습니다. 빌라, 아파트, 상가 모두 결국 하나로 모입니다. 핵심은 "지금 이걸 언제 하느냐"입니다. 지금 정부도 부동산에 대단히 관심을 많이 가지고 있습니다. 조금 죄송한 말씀이지만 집은 챙겨야 하는 게 아닐까 싶습니다.
실전 질문으로 들어가 보겠습니다. 아파트, 빌라, 상가에 각각 관심이 있는 분들이 있다면, 자산별로 꼭 봐야 할 기준이 있습니다. 빌라, 아파트, 상가 모두 결국 하나로 모입니다. 아파트는 "좋은 아파트인가"를 따지는 것이고, 빌라는 "아파트로 바뀔 가치가 있는가"를 따져야 합니다. 상가는 "주변에 좋은 아파트가 많아서 장사가 잘 될 곳인가"를 따져야 합니다.
아파트라면 당연히 살기 좋은 아파트가 좋습니다. 그럼 살기 좋은 아파트란 어떤 곳일까요? 많은 분들이 물어보시는데, 사실 우리 모두 알고 있습니다. 아이 키우기 좋고, 교통이 편하고, 조용하고, 교육 환경이 좋은 곳입니다. 살면서 편한 곳, 그 기준으로 아파트를 보면 됩니다.
핵심은 우리 동네의 대장 아파트를 빨리 찾아보는 것입니다. 대장 아파트란 우리 동네에서 가장 살기 좋다고 다들 인정하는 아파트입니다. 이 아파트가 가진 조건을 빨리 파악하고, 그 조건을 최대한 많이 갖춘 곳을 고르면 됩니다.
이 조건은 동네마다 다릅니다. 예를 들어 제가 예전에 살았던 수원 광교에서는 서울 강남까지 몇 분 안에 가느냐가 가장 좋은 조건이었습니다. 그러다 보니 지하철역 앞 아파트가 대장이었고, 상승률도 가장 높았습니다. 반면 안양 평촌 같은 곳은 경기 남부 최대의 학원가가 있어서 학군 라인 아파트들이 강세를 보입니다. 동네마다 다르니, 그런 조건을 빨리 캐치하면 다른 지역에도 적용할 수 있습니다.
신축 빌라를 좋아하시는 분들도 있습니다. 생각보다 내부는 아파트와 거의 똑같이 잘 지어졌고, 요즘은 주차도 잘 됩니다. 그래서 여기서 살아도 좋다고 생각하실 수 있습니다. 하지만 우리나라 사람들은 대부분 아파트를 선호합니다. 신혼부부의 약 73%가 아파트에서 시작한다고 합니다. 다시 빌라로 갈 생각이 없다는 뜻입니다. 그래서 빌라를 산다면 아파트로 바뀔 만한 곳을 사야 합니다.
이를 알아보는 방법은 네이버 지도를 활용하는 것입니다. 내가 살려는 빌라를 위성 지도로 보고, 일반 지도로도 바꿔서 보면서 주변이 아파트로 바뀔 지역인지 접근해 보는 것입니다. 예를 들어 어떤 빌라를 봤더니 너무 낡았지만, 지하철에서 도보 3분 거리에 있고, 옆에 대형마트도 있고, 초등학교도 있다고 해봅시다. 이런 곳은 낡았다는 이유만으로 피할 필요가 없고, 오히려 좋은 기회가 될 수 있습니다. 빌라는 철저히 입지 중심의 추자적인 마인드로 접근하는 것이 좋습니다.
상가 투자는 통건물을 사는 게 아니라면 한 칸짜리 상가를 생각하게 됩니다. 이때는 당연히 주변에 고가의 아파트가 있는 곳을 골라야 합니다. 하지만 이런 곳은 가격도 비쌉니다. 그럼 어떻게 해야 할까요? 주변에 빌라가 많고 재개발이 될 것 같은 곳, 그 옆에 있는 상가를 노려볼 수 있습니다. 그런 곳은 나중에 갑자기 아파트로 바뀌는 경우도 있습니다. 결국 모든 자산을 아파트라는 관점에서 생각해 보면 됩니다.
이런 관점에서 한 가지 여쭤보고 싶은 질문이 있습니다. 지금까지 집 사는 방법에 대한 이야기는 많이 했는데, 언제 파는 것이 가장 좋을까요? 이미 집을 가지고 계신 분들에게 중요한 질문입니다. 가장 간단한 답은 "더 좋은 집을 사고 싶을 때 파는 것"이라고 생각합니다.
집을 한 번 팔았다가 낭패를 보는 분들이 정말 많습니다. 팔고 나서 "저희 집이 3억 올랐어요, 미치겠습니다"라고 하시는 분들이죠. 이분들의 특징은 집을 팔고 다른 자산에 투자했다는 것입니다. 그 집이 3억 올랐다면 다른 자산도 올랐을 가능성이 큽니다. 현금화가 꼭 리스크를 방어하는 것은 아닙니다. 부동산은 통계상 35년 이상 장기 우상향해 온 투자처입니다. 그런데 집값이 떨어질 것에 베팅하는 것은 상당히 위험한 투자입니다. 장기 우상향하는 자산에 하락을 베팅하는 것은 엄청난 리스크를 안고 가는 셈입니다.
그래서 저는 항상 "지금보다 더 좋은 집이 있을 때 옮기라"고 말씀드립니다. 그렇게 하면 기존 집이 올라도 기분이 좋고, 다른 집도 올라가니 좋습니다.
지역을 추천해 달라는 질문도 많이 받는데, 특정 지역을 콕 집어 말씀드리기보다는 투자 목적과 자금 규모에 따라 생각해 보시는 것이 좋습니다. 현금 3억에서 5억 정도 있는 분이라면, 1기 신도시에 있는 오래된 아파트 중 재건축 가능성이 있는 곳을 사는 것이 지금으로서는 가장 안전한 선택이라고 생각합니다.
정부가 1기 신도시 용적률을 높이는 방안을 발표하고 있습니다. 용적률이 높아지면 재건축 시 더 많이 지을 수 있으니 사업성이 좋아지는 것입니다. 차기 정부도 1기 신도시에 대해 많은 관심을 가지고 있고, 명품 도시로 바꾸겠다는 계획도 나와 있습니다. 다음 정부가 중점적으로 관심을 가지는 곳이라면 상대적으로 안전하지 않을까 싶습니다.
2억 이하의 자금을 가진 분들이라면 인천 쪽을 살펴보셔도 좋습니다. 인천 1호선 연장이 현재 공사 중이고, 부평에서 청라, 검단까지 이어지는 노선이 추진되고 있습니다. 그 주변에는 오래되고 낡은 빌라가 많은데, 교통이 좋아지면 살기 좋은 동네로 바뀔 수 있습니다. 교통 호재가 있는 곳은 한 번쯤 관심을 가져보시는 것이 좋습니다.
최근 금리가 많이 올라서 부동산 시장에도 영향을 줄 것 같은데, 실제로 어떻게 보시냐는 질문도 있습니다. 금리가 올라가는 추세라는 것은 부정할 수 없습니다. 하지만 금리가 오르면 집값이 무조건 떨어진다고 단순하게 볼 수는 없습니다. 주택은 다른 자산과 달리 특수한 면이 있습니다.
주식이나 건물 같은 투자 자산은 꼭 필요한 것이 아니지만, 집은 대부분 실거주를 위해 필요합니다. 집값을 결정하는 가장 중요한 요인은 수요와 공급입니다. 좋은 집이 계속 많아져서 빈집이 늘어나고, 전세나 월세가 안정되어 굳이 지금 집을 살 이유가 없다고 느끼면 집값은 정체되거나 내려갈 수 있습니다. 그런데 결국 가격이 떨어지려면 가진 사람, 즉 판매자가 매물을 내놓아야 합니다.
우리나라는 유주택자 중 약 85%가 1주택자입니다. 이 85%가 집을 다 던지고 무주택자가 되겠다고 하지 않으면, 시장에 대량 매물이 나오기 어렵습니다. 과거에도 이런 일이 두 번 있었습니다. 2009년 금융위기 때도 집을 팔았다가 다시 반등한 적이 있습니다. 그리고 2010년대 초, 보금자리주택 공급으로 강남 그린벨트를 풀어 저렴한 분양가로 대규모 아파트를 공급했을 때 서울 시민들이 패닉에 빠져 매도에 나섰고, 그때 집값이 유의미하게 떨어진 적이 있었습니다. 즉 시장이 패닉에 빠지는 정도가 와야 집값이 떨어집니다.
그럼 금리가 정말 계속 오를 것인가? 제 느낌으로는 7~8% 정도까지 갈 것 같지는 않습니다. 뉴스에서 금리 7%를 찍었다고 하는 것은 신용이 아주 안 좋아서 우대 금리를 하나도 못 받는 경우입니다. 실제로 주택담보대출은 대부분 3.5~4% 사이에서 받고 계십니다. 엄청난 충격이 올 정도로 심각한 상황은 아니라고 봅니다.
또한 내년과 내후년 서울 아파트 공급량은 역대 최저 수준으로 보입니다. 공급이 거의 없다고 보시면 됩니다. 이런 시기에 굳이 지금 집을 팔 이유는 많지 않습니다. 시장이 혼란스럽다고 해서 남는 돈을 코인이나 다른 자산에 옮기기보다는, 금이라도 챙겨두는 것이 나을 수 있다고 생각합니다.
그렇다고 금리가 올라가는 것과 무관하게 집값이 폭등한다는 뜻은 절대 아닙니다. 금리가 올라가는 것은 당연히 부동산 투자에 부담이 되고, 대출 비용이 늘어나는 것은 맞습니다. 그래서 이럴 때일수록 내가 감당할 수 있는지를 먼저 판단하고 집을 사야 합니다.
대출은 은행에서 정확히 판단해 주는 것이 맞습니다. 제가 예전에 대출을 받았을 때도 은행이 철저하게 심사했습니다. 우리나라 금융권은 정말 철저하게 관리하고 있기 때문에, 새로 집을 사시는 분들이라면 은행에서 알려주는 가능 금액에 맞춰 사시는 것은 아주 위험한 행위는 아닙니다.
서울 아파트 평균 매매가격이 12억 원 정도라고 하는데, 저도 깜짝 놀랐습니다. 10년 전과 비교하면 2배 가까이 오른 셈입니다. 장기적으로 보면 서울 아파트 가격은 선진국의 대도시들과 비슷한 수준으로 갈 것이라고 봅니다. 우리나라 집값이 많이 오르긴 했지만, 다른 나라들도 많이 올랐습니다. 따라서 "외국은 안 올랐다"고 단정하기는 어렵습니다.
많은 분들이 집값이 한번 오르면 내려가야 한다고 생각하시는데, 통계를 보면 집값은 웬만해서는 잘 내려가지 않았습니다. 정말 급락했던 것은 1주택자들이 패닉에 빠졌을 때뿐이었습니다. 결국 핵심은 새로운 집이 계속 공급되느냐입니다. 지금 금리 인상은 상승 속도를 늦추는 효과는 있겠지만, 하락 반전으로 이어질 것 같지는 않습니다.
오늘 많은 이야기를 나눴는데, 배울 것이 많았다면 다행입니다. 이런 금융 지식과 부동산 정보를 국민들에게 알려주는 신한은행 유튜브 채널이 정말 좋은 것 같습니다. 오늘 이야기가 여러분의 투자 판단에 도움이 되기를 바랍니다. 감사합니다.
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