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그래서 금리가 높을 때 집값이 비싸면 이게 큰일 나는 거예요. 2년, 3년 뒤에 어떻게 될까? 눈꼬이 서물하죠. 왜? 지금 집사한 바보가 되거든. 주도 지역, 주도 종목이게 확산되는게 마음이 불편하다. 왜? 왜 굳이 지금? 안녕하세요. 지식이 되고 돈이 되는 시간 부동산 클라스의 정조입니다. 자, 오늘 홍춘욱 박사님을 모시고요. 현재 굉장히 빠르게 돌아가고 있는 경제 상황에 대해서 한번 진단해 보고요. 어떻게 투자해야 되는지 말씀 한번 들어보고 제가 갖도록 하겠습니다. 아, 어서 오세요. 네, 안녕하세요. 아유, 지금 요즘 좀 근황은 좀 어떠세요?
네, 뭐 회사 괜히 창업해 가지고 고생하고 있죠. 네. 자, 뭐 최근 102로 대책이 나오면서 뭐 15억 이상의 거래보다는 뭐 9억대에서 15억대 거래에 신고가가 더 많이 늘어나고 있다라는 소식이 들리더라고요. 뭐 이제는 뭐 중가 아파트 시장으로 좀 옮겨가고 있다 이렇게 생각해도 되나요? 예, 맞는데 이제 큰 일이 나는 거죠. 어 아주이 업계에서 저보다 경력이 높으시면서 현역으로 계신 분이 이제 몇 분 없잖아요. 제가 이제 33년 차인데 내려가 이제 그 형님들하고 가끔 이제 요새 술도 못 먹으니까 그래서 차를 마시면서 형님이 생각하는 버블의어 가장 중요한 신호가 뭐예요?
이렇게 물으니까 어 홍박사는 어떻게 생각해? 반문하시더라고요. 저는 만장일치 그러니까 야 간다. 뭐 여기 비관적이라고 너 나가. 약간 이런 분위기가 유지되는 저희들끼리는 이제 이거를 그 딜링룸에서 매년 환율 전망 그 포를 해요. 포를 하는데 100%가 나오는 애가 있어요. 그럼 무조건 환율은 그 환율 전망을 반대로 간다. 아 아주 유명한 징크스거든요. 근데 이제 그때 느꼈거든요. 와 이렇게 정확한 표현 맞다. 그래서 만장 일치가 나올 때 되게 위험하다. 그랬더니 이제 그 하나 옆에 듣고 계시던 노장 이제 저희 선배님께서 아, 홍박사 말도 맞는데 난 하나 더 그래서 뭔데요?
그랬더니 주도주 말고 주변주까지 확산될 때가 끝이야. 근데 지금 우리나라 부동산이 그렇다. 그래서 2022년 말에 바닥 찍고 3, 4, 5 작년만까지 해서 무려 3년 오르고 이제 14년 차이거드는이 환경 속에서 결국 이제 주도하던 아파트 단지들, 주도하던 주택 유형들은 이제 안타깝지만 좀 많이 비싼 영역으로가 버린 거고 거기에 이제 키를 맞추겠다 라면서 이제 뛰어드는 아파트들이 나오기 시작했다라는 건 에너지의 분산 또는 주도주의 약화 등등을 의미하기 때문에 아유 이제 안 왔으면 하는 그날이 왔네. 그런 생각을 좀 하고 있습니다. 아, 네.
그러면 뭐 딱 들어보니까 부동산 시장의 진단 자체가 현재는 지금 약간 끝물일 가능성이 높다. 이런 부동산은 사이클이 충지니까 이제 어 제가 하나 그림 하나 가져왔는데요. 정책 금리와 우리나라 부동산 가격 어 KB 주택 매매 가격 지수의 상승률입니다.음 저는 KB 지표를 좋아하고요. 우선 KB 부동산에 나오는 어 주택 매매 가격 지수의 흐름과 어 우리나라 정책 금리 변화를 딱 살펴보시면 금리 인하되고 난 다음에 딱 1년 뒤에 직값이 오르고요. 금리 인상되고 딱 1년 뒤에 집값이 빠지더라. 음. 왜 그러냐? 뭐 일단 금리가 부동산 시장에 영향을 크게 미치는 거고 또 경기에도 영향을 미치니까 그런 일이 벌어지겠죠.
결과적으로 보면 이제 정책 금리 인하는 끝난 거 아닌가? 음. 인하가 끝나면 이제 한 1년 정도 기회에 인상이 있다겠죠. 음. 그러면 이제 인상이 이루어지고 나면 한 1년 정도를 시차를 두고서 서서히 시장이 저불기 시작하는데 이제 지금은 딱 그 시점에서 놓고 보면 한국은행 마음이지만 금리 인상이 만약에 하나 오래 있다면 올해 연말이나 하반기 정도에 빨리 단행되는 경향이 있다면 내년 하반기에는 상당히 걱정을 좀 해야 되는시기 올 수도 있고 또 시장의 컨센서스대로 아 올해는 동결이고 내년에 인상한다 그러면 조금 시간이 남았을 수도 있고 그래서 제가 아까 이야기한게 어 주도 지역 주도 도 종목이게 확산되는게 마음이 불편하다.
왜 왜 굳이 지금 이런 생각을 좀 가지는 거죠? 음. 그렇군요. 어 그럼 일단 뭐 부동산 시장에 좀 영향을 주는 금리 팩터에서 기준 금리가 이제는 동결에서 인상 쪽으로이 간다. 더 인하는 없다. 이렇게 보세 시장 금리가 많이 오르고 있어요. 맞아요. 예. 예. 가장 큰 금리인하 효과가 뭘까? 이렇게 물으면 그게 바로 기회 비용을 뜻하거든요. 예를 들어서 이제 우리가 20억짜리 아파트에 살고 있어요. 근데 그게 예금 금리가 얼마 전에 5%였죠. 그죠? 특금 금리까지 하면 더 됐을 거야. 그죠? 불과 2년 전이에요. 그렇죠. 거기서 이제 특판 예금 금리 계좌에서 5%다.
그러면 우리는 그 돈을 만약 내가 집에 살지 않고 은행 예금을 넣으면 1년에 1억이죠. 그러면 내가 그 집에 살고 있다라는 건 월만 원의 기회 비용을 치르고 살고 있는 거죠. 그래서 예를 들어서 한 2, 300만 원짜리 월세를 살며 500만 원 정도의 추가적인 내가 수치를 한다라면 충분히 나는 내 재산은이자 덕분에 계속 불어날려지가 있는데 어 부동산 시장의 하락 리스크들에 대해서 나는 해주도 되고 최고의 포지션이 되잖아요. 그래서 금리가 높을 때 집값이 비싸면 이게 큰일 나는 거예요. 반대로 지금처럼 금리가 2.5밖에 안 돼요. 20억 뭐 너 뭐야?
금리 얼마냐? 5천만 원. 에이 뭐 좀 지값 조금만 오르면 1억씩 오르는데 기다려. 어 이렇게 되는 거 아니겠어요? 그래서음 제 의견은 어 정책 금리만큼 중요한 변수는 없고 정책 금리의 인하가 끝난 것은 일단 부동산 시장 입장에서는 호재가 없는 건 아니지만 더 나올 호재는 없는 거 아니냐 이런 예상을 좀 해도 되는 거라고 생각하는 거죠. 자, 뭐 최근 뭐 국토부 장관이 설 명절 전후로 해 가지고 어, 주택 공급 확대 정책을 한번 내놓겠다라고 이미 예고를 한 상황이에요. 공급 확대 메시지가 시장에 나오면 시장의 심리나 뭐 시장의 반응 어떻게 될 거라고 혹시 보세요?
비웃음. 비웃음. 네. 저는이 정부뿐만 아니라 문재인 정부, 윤성열 정부, 그리고 이재명 정부까지 보면서 부동산에 대해서는 진짜 어 죄송합니다만 우리나라 정부는 잘 모른다. 네. 저는 그걸 굉장히 많이 느끼고 그게 왜 그러냐 그러면 오구라 교수님께서 이야기하신 것처럼 우리나라는 철학의 나라다. 음. 결론을 정하고 자꾸 정책을 만들어 낸다. 그래서 부동산 시장에 오르는 이유가 뭐냐? 그 물으면 저는 솔직하게 이야기하겠습니다. 일부 섹터 일부 산업만 잘 나가기 때문에 서울 지가만 오르는 거다. 삼성이나 현대 같은 대기업 위주에 SK가 빠졌는 SK 스네 지금은 SK죠.
그러니까 청주 살던 친구가 아 여기 내가 신형 아파트 좋 거니까 리딩 단지가 신형입니다. GL네 우리 바로 딱 나오죠. 그 단지 앞에 고압 성전가 지나가도 거기 지역 주민들은 시위를 안 합니다. 왜? 그게 자기들 집값서 올려 주니까. 아니 반도체 산업 단지를 유지하기 위해서는 원자락 발자소에서 타고오는 고압 송전로가 없이는 자기는이 도시가 유지될 수 없다는 걸 알기 때문에 절대 쉬하자죠. 근데 이제 진도시의 문제가 뭐냐면 끝없이 새로운 신축 아파트가 들어선다는 거죠. 왜냐면 밖으로 잡고 나가니까. 그래서 집값이 좀 안 오는 거 같아.
이렇게 고민을 하고 있는 차에 이번에 보너스 평균 1억 3천을 줬대요. 아 그러면 내가 미래 소득 전망을 생각해 보니까 나 좀 더 쓸 수 있겠는데 아 이런 생각이 좀 드는 거예요. 그러면 이제 청주에서 버스를 타고 쭉 오시는 분들 입장에서는 그 길을 가는 그 길을 보면서 아 분당을 갈까 판교를 갈까 아니야 아니야 차라리 반포를 이렇게 하면서 움직이게 되는 거죠. 제가 하고 싶은 이야기는 우리나라가 금리도 되게 낮은 데다가 수출이 너무 잘돼서 역사상 최대 수출에 역사상 최대 기업 이익이 나오는 중인데 매수는 지옥이잖아요. 자, 그러면 그 사람들 입장에서는 우리나라의 아주 극히 일부 계층의 사람들은 또는 미리 그런 주식들을 따라잡았던 부유층들은 이게 너무 구매력이 높여서 P이배의 밑으로 내려간 거죠.
서울이나 판교나 동탄 지역에 이제 경부 고속도로 라인을 이야기하는 거죠.이 경부 라인에 있는 집들을 살 때 있어서 대리님이나 부장님들이 노리는 그 가격의 차이는 있을지 모르지만 대략 그분들이 보기에는 P 자기의 기대 소득 대비 왜냐면 매년 20%씩 연봉이 오른다고 생각할테니까 그런 걸로 보면 그렇게 안 비싼 거예요. 그래서 주택 가격이가 오른 거거든요. 근데 이제 우리나라의 정책이 뭐예요? 예. 그런 지역의 개발을 적극 억제하고 있죠. 얼마 전 그 종묘 앞에 재건축 논란 기억나세요? 어, 세운 사지고. 예. 저는 그걸 보면서 음, 문장 이렇게 살살한 건가?라는
신호를 주는 의미가 있는 거예요. 그러니까 고밀 개발 안 돼.라는 신호처럼 느껴지더라는 거죠. 그걸 보면서 서울에 주택 공급은 없다. 저는 그 논란이 뭐 세계 문화의를 지켜야 된다라는 그런 애국심의 발로 문화재에 대한 열정에서 시작됐을 수도 있고 그분들의 열정은 저 역사과 출신입니다. 존중합니다만 다른 쪽에서 오해할 수 있다는 거죠. 주택 공급이 제대로 이루어질 것인가에 대해서. 게다가 강남을 견제하려면 지금 가장 많이 오는 데가 강남 상부니까 교산 신도시 공공 분양이 나와야 돼요. 자 올해 몇 터죠? 교산신도시요? 예. 만호가 넘나요?
아니요. 0입니다. 0이요. 왜 그럴까요? 거기 송전로 문제가 있어요. 음. 거기 고압 성전로 문제 때문에 몇 년간 소송이 있었던 곳이죠. 이제 제가 하고 싶은 이야기는 송전로에 관련된 소송은 이미 이제 끝났고 거기에 이제 새로운 AI 단지를 만든다라는 딜들이 지금 이루어지고 있어요. 제가 하고 싶은 이야기는 야, 내가 1년 안에 집을 공급해 주지 못해. 그러나 지금 집 사면 당신 후회하게 만들어 줄 순 있어. 이걸 딱 보여 줘야 되거든요. 자, 그러면 여러분, 지금 집사면 후회할 수 있어를 만들어 주는 가장 쉬운 방법이 뭘까요? 그 뭐가 있나요?
뭐 세? 예, 제가 두 개가 있어요. 네. 네. 이걸 딱 듣는 순간 여러분들 바로 그렇게 되게 구원할 거예요. 첫 번째가 뭘까요? 예. 다세대 빌라의 주차대수, 주차 구역 규제를 풀면 됩니다. 아마 1년에 동네에 백채씩 올라갈 겁니다. 두 번째. 아, 재건축 재개발 관련돼서 용적률 규제를 풀면 됩니다. 그니까 공공기 어느 정도만 하면 용적률 지금 이번에 음마 아파트처럼 350% 330% 오케이. 다 풀어 이러면 금방 집값은 잡혀요. 왜? 지금 집사면 바보가 되거든. 왜냐면 여러분도 잘 아시겠습니다만 토지거래 허가 구역에서 2년 내 집을 샀다 팔면요 세금 폭탄을 맞아요.
자 보신 분들은 압니다. 그러기 때문에 2년이 지나야 되거든요. 근데 2년이 지난 다음에 내 아파트 옆에 주변에 있었던 다가구다 다주택 단지에 수백개의 신축빌라가 올라왔어요. 그리고 또 여기기 넘어봤더니 재개발 재건축 죽어도 안 될 줄 알았는데 전부 갑자기 관리 처분인가를 받고 또는 조합 설립을 하고 있어요. 여기서 아파트에서 딱 밑에가 내려다 보입니다. 저거 뒤에 2년 3년 뒤에 어떻게 될까? 등골이 선늘하죠. 못 삽니다. 제가 지금 방금 말씀드린이 정책을 썼던 시기가 역사상 우리나 역사상 딱 한 번 있습니다. 이명박 정부 아니요.
언제죠? 어 역사상 경제정책 면에서는 깔게 없다. 노태우 정부 1988년입니다. 어 취임하자마자 신도시 건설한 것만 여러분들은 기억하시는데요. 서울의 아파트 용적률이 400%까지 갔습니다. 그럼 모든게 해결되죠. 대신에 이제 난개발 문제 더 나가서 디자인 서울 어 또는 빌라촌 골목길에 주차 이런 것들을 대가로 쓰게 되지만 지값은 잡을 수 있습니다.이 정도의 단호한 태도가 나온다면 시장이 비웃지 않죠. 그러나 못 할 것이다라는 걸 다 알고 있기 때문에 어떤 공급 대책이 나오더라도 허허허하지 않을까? 더 큰 문제는 뭐 매매 시장도 그렇지만 전세 불안이 좀 큰 거 같거든요.
그래서 요즘 뭐 이사철도 이제 다가올 텐데 어 올해부터의 어떤 전세 시장 불안, 월세 시장의 불안 이건 좀 어떻게 좀 진하? 더 심화된다. 더 심화된다. 음. 어, 내년쯤 금리 인상이 단행돼서 시장이 이제 금리가 인상되면 외워 주세요. 탄력이 둔화되거나 운이 없으면 빠진다. 근데 운은 일단 지금 우리한테 와 있으니까 빠진다 정도는 안 보는데 왜 이제 운이 와 있냐 하면 이게 이제 역대 정부가 펼친 경제 정책이 5년 뒤에 영향을 미치거든요. 부동산은. 왜냐면 감상해 보시면 허가가 딱 나고 땅을 고르고 땅 파고 입주까지 분양부터 입주까지가 2, 3년이라고 보면 돼요.
요새 조금 더 길어지지만 아무튼 그 정도인데 문제는 2022 23 24 25 4년 연속 우리나라 주택 착공이 마이너스를 기록했다. 그러면 3년 전 착공이 지금 입주인데 입주 물량이 언제 계속 주는 거죠. 전국적인 현상입니다. 계속 줄면 어떻게 돼요?이 신축 입주장이 없죠. 그렇지 않아요, 여러분? 신축 입주장이 없으면 전세가 어떻게 될까요? 올라갈 가능성이 있고 더군다나 임대차법에 대한 각종 여러 가지 규제 강화에 대한 그런 법안들이 계속 올라가고 있잖아요. 물론 통과는 안 됐지만 집주인 입장에서는 되게 갑이 되는 거죠. 불안하니까.
그렇게 힘들었던 월세로의 전환이 가속화되고 지금 점점 점점 이제 반전세가 일반화되는 그러다 이제 전세가 점점 그니까 100%한 전세 가격은 얼마나 오를지 상상도 어려운 정도로 오르게 되는 그러면서 갭이 축소되죠. 근데 지금 토지 거래 허가 구역 때문에 갭을 끼고 살 순 없으니까. 또 이거 문제들에 대한 어떤 어려움들까지 이렇게 쭉 생각해 보면 아 대략 이게 월세나 전세 쪽 시장이라는게 제도 변화도 있고 주택 입주 물량의 감소도 있고 해 가지고 일단 주택 가격보다 저는 선세 가격이 더 많이 오를 것이다라고 보는 쪽입니다. 자 뭐 앞으로 좀 더 뭐 내수도 안 좋은 상황에서 빡빡한 서민의 삶이 좀 예상이 좀 될 거 같은데 뭐 지금 정부에서는 세금 관련해 가지고 어 다주택자 중가를 유회를 풀어 주지 않겠다.
그러니까 이제 6월부터는 다 중가가 시작이 될 거고 또 어 세금 관련해서는 마지막 어 보루의 수단으로 이제 활용하겠다 뭐 이런 메시지들이 전달이 되고 있는 상황이더라고요. 세금 문제는 좀 어떻게 갈 거라고 보세요? 세 뭐 이제 시장의 비효율성을 높이는 저희들에게 차중 손실이라고 부르는 건데이 시장의 균형을 어 무너뜨리면서 이제 경제 전체의 비용을 엄청 증가시키는 결과를 가져오겠죠. 이걸 편하게 이야기하면 거래가 준다. 그래서 거래가 주니까 경기가 더 나빠진다. 내수 경기의 지옥 상태는 계속 강화된다라는 걸 각오하고 이걸 하셔야 된다라는 것만 말씀드리고 싶습니다.
결국 뭐 토지 거래 허가도 네. 보다도 더 큰 영향을 미칠 수 있죠. 왜냐하면 다주택자들이 유동성을 공급해 주니까. 뭐 여러 가지 제한이 있지만 그래도 거래가 이루어졌던 건 다주택자들 때문에 거래가 그래도 이루어지는 거잖아. 아, 자기가 살면서 자기 집이 있던 집 팔고 새로운 집을 들어가야 돼. 이게 주택거래 허가 제도의 특징이잖아요. 그러니까 주택거래 허가 제도에서 새로운 집이 나오려면 기존에 살던 사람이 다른 대로 가든가 그 굉장히 어렵잖아요. 맨 여러 집을 가진 사람이 내놓는 거 말고 없었는데 그것도 못 하게 만드는 거니까 물량이 엄청 줄죠.
그리고 희소성 그러니까 가격의 발견 기능이 엄청 약해지고 그니까 몇 천세대짜리에 매물 개 이제 이렇게 되는 그러면 이제 거래 하나로 갑자기 실거래가가 몇십%가 틀 수도 있는 요즘 좀 그런 거래가 나오고 있잖아요. 네. 결국 거래가 준다는 거는 경기 전반에 비리어 하시는 분, 이사 업체 하시는 분, 가구 업체하시는 분, 가전 업체하시는 분들 등등 음 야, 정말 여기까지만 하겠습니다. 아, 네. 지난해 3분기 4% 넘었거든요. 음. 그런데 금리를 인한다. 네. 일단 미친 거다. 위협을 당했거나 쯤찜하면 빨리 연준 인사 그만둬. 내가 지명할 거야.
그래서 저는 올해 연말 미국 정책금 2.25 보고 있거든요. 어, 그렇게 많이 내려가나요? 우리가 알던 세상은 끝났어요. 하던 킹스맨의 세상은 끝난 거예요. Oh.
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