저자: 홍춘욱 · 한국인
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집값 상승이 주도지역에서 주변지역으로 확산되는 현상을 과열 신호로 보고 부동산 사이클 끝물 가능성을 제기. 금리 인하 종료 후 1년 뒤 인상·집값 하락 시차 논리를 제시하고, 공급 정책은 효과가 제한적이며 임대차 시장 특히 전세·월세 가격 상승이 매매보다 더 클 것으로 봄. 세금 강화와 토지거래허가 등 규제는 거래 감소와 내수 악화를 낳는다고 비판. 미국 금리 인하 전망도 언급.
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안녕하세요, 지식이 되고 돈이 되는 시간 부동산 클라스의 진행자입니다. 오늘은 홍춘욱 박사님을 모시고 현재 빠르게 돌아가는 경제 상황을 진단하고, 어떻게 투자해야 할지 이야기를 나눠 보겠습니다. 박사님, 어서 오세요. 요즘 근황은 어떠세요?
네, 회사를 창업해서 고생하고 있습니다. 최근 10.2 대책 이후 15억 이상 거래보다 9억 대에서 15억 대 거래에서 신고가가 더 많이 나온다는 소식이 들리더라고요. 중가 아파트 시장으로 옮겨가고 있다고 봐도 될까요?
맞습니다. 그런데 이게 큰일이 되는 거죠. 업계에서 저보다 경력이 길고 현역으로 계신 분이 몇 분 없습니다. 제가 33년 차인데, 그 형님들과 가끔 차를 마시면서 "버블의 가장 중요한 신호가 뭐냐"고 물어본 적이 있어요. 그랬더니 "홍 박사는 어떻게 생각해?" 하고 되물으시더라고요.
제 경험으로는 만장일치가 나올 때가 위험합니다. 딜링룸에서 매년 환율 전망 포를 하는데, 100%가 한 방향으로 나오면 환율은 반대로 가는 경우가 많아요. 아주 유명한 징크스죠. 그때 정확한 표현이라고 느꼈어요. 그랬더니 옆에서 듣고 계시던 노장 선배님이 "홍 박사 말도 맞지만 난 하나 더 있다"고 하시더라고요.
뭐냐고 묻자, "주도주 말고 주변주까지 확산될 때가 끝이다"라고 하셨습니다. 지금 우리나라 부동산이 딱 그렇습니다. 2022년 말에 바닥을 찍고 3년 가까이 올랐는데, 주도하던 아파트 단지와 주택 유형들은 이미 많이 비싸졌습니다. 그래서 그 가격에 맞추겠다며 뛰어드는 아파트들이 나오기 시작했어요. 이건 에너지가 분산되고 주도주가 약해진다는 뜻이거든요. 그래서 "이제 안 왔으면 했던 그날이 왔구나" 하는 생각을 하고 있습니다.
그러니까 부동산 시장 진단은 지금 끝물일 가능성이 높다는 말씀이네요. 부동산은 사이클이 있으니까, 그림을 하나 가져왔습니다. 정책 금리와 KB 주택매매가격지수 상승률을 비교한 자료인데요. 제가 KB 지표를 좋아합니다. 이걸 보면 금리를 인하하고 1년 뒤에 집값이 오르고, 금리를 인상하고 1년 뒤에 집값이 빠지는 경향이 보입니다. 금리가 부동산 시장에 영향을 크게 미치고 경기에도 영향을 주니까 그런 일이 벌어지는 거죠.
그렇다면 정책 금리 인하는 끝난 것 아닌가요?
인하가 끝나면 1년 정도 시차를 두고 인상이 있을 수 있습니다. 한국은행이 결정하는 일이지만, 금리 인상이 올해 연말이나 하반기에 빨리 단행된다면 내년 하반기에는 상당히 걱정해야 할 시기가 올 수 있어요. 반대로 시장 컨센서스대로 올해는 동결하고 내년에 인상한다면 시간이 조금 남을 수도 있습니다. 그래서 주도 지역, 주도 종목에서 확산되는 지금 흐름이 마음이 불편하다고 말씀드린 겁니다.
시장 금리도 많이 오르고 있죠?
맞습니다. 금리 인하 효과를 가장 잘 보여주는 게 기회비용입니다. 예를 들어 20억짜리 아파트에 살고 있는데, 예금 금리가 5%였다고 해 볼게요. 그러면 그 돈을 은행에 넣으면 1년에 1억이 됩니다. 집에 산다는 건 월 약 800만 원 정도의 기회비용을 치르는 셈이죠. 그런데 월세로 2~300만 원을 내면서 나머지를 예금에 넣으면 이자 덕분에 재산이 계속 불어나고, 부동산 하락 리스크에서도 자유로워집니다. 그래서 금리가 높을 때 집값이 비싸면 큰일이 나는 거예요.
반대로 지금처럼 금리가 2.5% 정도면 20억 아파트의 기회비용이 5천만 원 수준입니다. 집값이 조금만 올라도 1억씩 오르는데 기다릴 이유가 없어지죠. 그래서 저는 정책 금리만큼 중요한 변수가 없다고 봅니다. 금리 인하가 끝난 것은 부동산 시장에 호재가 없는 건 아니지만, 더 나올 호재는 없다고 예상해도 된다고 생각합니다.
최근 국토부 장관이 설 명절 전후로 주택 공급 확대 정책을 내놓겠다고 예고했습니다. 공급 확대 메시지가 나오면 시장 반응은 어떨 것 같으세요?
비웃음이 나올 겁니다. 이 정부뿐 아니라 문재인 정부, 윤석열 정부, 이재명 정부까지 보면서, 부동산에 대해서는 솔직히 우리나라 정부가 잘 모른다는 생각을 많이 했습니다. 왜 그러냐면, 우리나라는 결론을 정해 놓고 정책을 만드는 경향이 있어요.
부동산 가격이 오르는 이유를 솔직하게 말씀드리면, 일부 섹터와 일부 산업만 잘 나가기 때문에 서울 집값만 오르는 겁니다. 삼성이나 현대 같은 대기업 위주로 성장하고, SK 같은 기업이 잘 나가는 지역은 집값이 오를 수밖에 없어요. 청주에 살던 친구가 신형 아파트를 보고 "여기가 좋겠다"고 하는 것도 같은 맥락입니다. 청주의 한 단지는 앞에 고압 송전탑이 지나가도 주민들이 시위하지 않습니다. 반도체 산업단지를 유지하려면 원자력 발전소에서 오는 송전로가 필요하다는 걸 알기 때문이에요. 그리고 집값이 오르니까 반대하지 않는 거죠. 청주의 문제는 끝없이 새 아파트가 들어서서 집값이 잘 안 오른다는 겁니다.
이번에 보너스를 평균 1억 3천 줬다는 소식도 있었죠. 그러면 미래 소득 전망이 좋아지니 더 쓸 수 있겠다는 생각이 들 겁니다. 청주에서 버스를 타고 오는 분들은 가는 길에 분당, 판교, 반포를 떠올리게 되겠죠. 우리나라는 금리가 낮고 수출이 잘돼서 역사상 최대 수출, 최대 기업 이익이 나오는 중인데, 일반 근로자에게 매수는 지옥입니다. 극히 일부 계층, 미리 주식을 사 둔 부유층은 구매력이 높아져서 집값에 대한 부담이 적죠. 서울이나 판교, 동탄처럼 경부고속도로 라인에 있는 집을 살 때, 대리나 부장들이 보는 가격은 다르겠지만 기대 소득 대비로 보면 생각보다 비싸지 않습니다. 매년 20%씩 연봉이 오른다고 생각하면 더 그렇죠. 그래서 주택 가격이 오른 겁니다.
그런데 정책은 그런 지역의 개발을 적극 억제하고 있죠. 얼마 전 종묘 앞 재건축 논란이 있었는데, 저는 그걸 보면서 "고밀 개발은 안 된다"는 신호처럼 느꼈습니다. 세계문화유산을 지키려는 애국심과 열정에서 나온 것이라고 존중합니다. 다만 다른 쪽에서는 서울 주택 공급에 대해 오해할 수 있다는 거죠. 게다가 강남을 견제하려면 강남 상부 지역에 교산 신도시 같은 공공분양이 나와야 합니다. 그런데 올해 교산신도시 물량은 0입니다. 송전로 문제 때문에 몇 년간 소송이 있었던 곳이죠. 그 소송은 끝났고 지금은 새로운 AI 단지를 만든다는 계획이 진행 중이긴 합니다.
제가 하고 싶은 말은 "1년 안에 집을 공급해 주진 못하지만, 지금 집을 사면 후회하게 만들어 줄 수는 있다"는 겁니다. 그 가장 쉬운 방법이 두 가지 있습니다. 첫째, 다세대 빌라의 주차 규제를 풀면 동네마다 1년에 100채씩 올라갈 겁니다. 둘째, 재건축·재개발의 용적률 규제를 풀면 됩니다. 아파트 용적률을 지금 300% 중반에서 더 올려 주면 집값은 금방 잡힙니다. 지금 집을 사면 바보가 되는 이유가 있어요. 토지거래허가구역에서 2년 안에 집을 사서 팔면 세금 폭탄을 맞습니다. 그래서 2년을 기다려야 하는데, 그 사이 주변에 다세대나 다가구 단지에 수백 개의 신축 빌라가 올라옵니다. 재개발·재건축도 안 될 줄 알았는데 갑자기 관리처분인가를 받거나 조합을 설립하고 있어요. 2~3년 뒤 아파트 밑으로 내려다보이는 그 풍경을 생각하면 등골이 서늘하죠. 못 삽니다.
이 정책을 썼던 시기가 우리 역사에 딱 한 번 있었습니다. 1988년 노태우 정부 때죠. 취임하자마자 신도시를 만든 것만 기억하시는데, 그때 서울 아파트 용적률이 400%까지 갔습니다. 그럼 모든 게 해결됩니다. 대신 난개발, 빌라촌 골목 주차 같은 대가를 치르지만 집값은 잡을 수 있었죠. 이 정도 단호한 태도가 나온다면 시장도 비웃지 않을 겁니다. 하지만 못 할 거라는 걸 다 알기 때문에 어떤 공급 대책이 나와도 시장은 허허 웃고 있을 겁니다.
더 큰 문제는 전세 불안입니다. 이사철도 다가오는데, 올해부터 전세와 월세 시장 불안은 더 심화될 것 같습니다. 내년쯤 금리가 인상되면 시장 탄력이 둔화되고, 운이 없으면 빠질 수도 있어요. 다만 지금 우리에게 운이 와 있으니 빠진다고 보지는 않습니다. 부동산은 역대 정부의 경제 정책이 5년 뒤에 영향을 미칩니다. 허가에서 입주까지 2~3년 걸리는데, 2022년부터 2025년까지 4년 연속 주택 착공이 마이너스였습니다. 3년 전 착공 물량이 지금 입주 물량인데, 그 입주 물량이 계속 줄고 있어요. 신축 입주장이 없으면 전세가는 올라갈 가능성이 큽니다. 임대차법 관련 규제 강화 법안도 계속 올라오고 있고요. 집주인 입장에서는 불안하니 갑이 되고, 그 결과 월세 전환이 가속화되고 반전세가 일반화되고 있습니다. 전세가가 얼마나 오를지 상상하기 어려울 정도로 오르면서 갭이 축소되는데, 토지거래허가구역 때문에 갭투자를 할 수도 없습니다. 제도 변화, 입주 물량 감소를 종합하면 저는 주택 가격보다 전세 가격이 더 많이 오를 것이라고 봅니다.
앞으로 내수도 좋지 않은데 서민 삶이 더 빡빡해질 것 같습니다. 정부는 다주택자 중과 유예를 풀지 않겠다는 입장이고, 6월부터는 중과가 시작될 거라고 하죠. 세금 정책은 어떻게 흘러갈 것 같으세요?
세금은 시장의 비효율성을 높이고, 경제 전체의 비용을 크게 늘리는 결과를 가져옵니다. 쉽게 말하면 거래가 줄고, 거래가 줄면 경기가 더 나빠집니다. 내수 경기의 지옥 상태가 계속 강화될 수 있다는 점을 각오하고 정책을 펼쳐야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 토지거래허가보다도 다주택자 중과가 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 다주택자들이 유동성을 공급해 주고 있거든요. 주택거래허가 제도의 특징은 새 집으로 옮기려면 기존 집을 팔아야 한다는 건데, 다주택자 말고는 매물을 내놓을 사람이 없어지는 겁니다. 물량이 엄청 줄고, 가격 발견 기능이 약해집니다. 몇천 세대 단지에 매물이 몇 개뿐인데, 거래 한 건으로 실거래가가 몇십%씩 튀는 일이 생기고 있죠. 거래가 줄면 이사 업체, 가구 업체, 가전 업체 등 경기 전반이 위축됩니다.
마지막으로 미국 얘기를 해 볼게요. 지난해 3분기 미국 성장률이 4%를 넘었는데, 금리를 인하하고 있습니다. 연준 인사에 대한 외부 압력도 이야기가 많죠. 저는 올해 연말 미국 정책금리가 2.25% 정도까지 내려갈 것으로 보고 있습니다. 우리가 알던 세상은 끝났다고 봐야 합니다. 시장이 이런 흐름을 어떻게 받아들일지 지켜봐야겠습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
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