저자: KB부동산TV · 한국인
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방송은 "부동산으로 돈 버는 시대는 당분간 끝난 것 같다"는 진행자의 판단으로 시작한다. 진행자는 2006년 기준으로 나스닥, 금, S&P500, 코스피, 코스닥의 20년 수익률 순위를 언급하며, 당시 이미 강남 아파트가 많이 오른 상태였다고 짚는다. 사업 경험으로 부산 해운대 LCT 투자(취득세 포함 약 40억 원)를 예로 들고, 법인 계약에 따른 2주택 문제와 높은 세금 부담을 설명한다. 한국 국민 자산의 70% 이상이 부동산에 있지만 종부세, 공시지가 상승, 양도세 부담이 커졌다고 주장한다. 1주택은 주거 목적이므로 투자 목적에서는 금이 나쁘지 않다는 입장이다. 직장인에게는 퇴직연금 DC형 활용, 타이거 금 현물 ETF(연 보수 약 0.15%), 실물 금 분할 매수를 제시한다. 뱅크오브아메리카와 모건스탠리의 자산배분 사례를 인용해 금 비중 25~50%를 언급한다. 환율과 금값의 관계, 장기 우상향 전망, 달러 표기 자산으로서의 의미도 설명한다.
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근데 지금은 제가 볼 때 부동산으로 돈 버는 시대는 당분간 끝나지 않았나 하는 생각이 좀 들긴 들어요. 한번 봅시다. 이 방송이 나가고 강남 아파트 20억짜리를 여러분들이 체크해서 1년 뒤에 이 열 개가 비쌀지, 한 방 딱 해 보는 거죠. 실제로요.
자, 우리가 부동산 채널이잖아요. 부동산 투자나 금 투자 중에 어떤 게 수익률이 좀 높을 것 같으세요? 이건 진짜 판단하기 힘들어요. 최근에 어떤 교수님이 20년 전과 비교한 게 있더라고요. 나스닥이 1위고, 수익률 면에서 2위가 금이었어요. 3위가 S&P500이고, 코스피는 저 밑에 떨어져 있고, 코스닥은 아예 순위에도 들지 못한 상황이더라고요.
20년 전이면 2006년이죠. 그때는 이미 집값이 급등하기 시작한 때예요. 노무현 정부 시절, 2003년쯤부터 오르기 시작했거든요. 저도 잠실신천 1단지에 열 평 미만의 정말 작은 아파트가 있었는데, 거의 1억에서 갑자기 3억, 5억 하더라고요. 그러니까 2006년에는 이미 강남 아파트가 많이 오른 뒤였어요. 그 시점을 기준으로 비교하면 금이 수익률이 더 높았다고 말할 수 있는 거고요.
저도 사업을 하면서 전국에 지점을 일곱 군데 운영하고 있는데, 만만치가 않아요. 부동산은 입지가 좋은 것을 골라서 사야 하는데, 부산 해운대 LCT 같은 경우는 취득세까지 다 해서 40억 정도 들었거든요. 그때 그 돈으로 금을 샀으면 지금은 훨씬 나았겠죠. 2022년쯤에 샀으니까요.
현실적인 얘기를 하면, 저는 경남 창원에도 거처가 있어야 하고, 서울에서 주로 생활하니까 종로에도 숙소가 있어야 하잖아요. 법인으로 계약을 하니 계약갱신청구권이 안 되더라고요. 결국 재계약을 하다 보니 2주택이 됐는데, 세금이 장난이 아니에요. 종로 밑에 있는 중구 쪽이라 강남도 아니고요.
몇 년 전까지만 해도 부동산으로 돈을 버는 시대가 맞았어요. 한국 국민 자산의 70% 이상이 솔직히 부동산에 들어가 있잖아요. 그런데 지금은 부동산으로 돈 버는 시대는 당분간 끝난 것 같아요. 강남에 집을 두고 살고 계신 분들도 부담스러워해요. 평생 거기서 사신 분들인데, 종부세를 내고 공시지가도 점점 올라가니 부담이 되는 거죠. 세법이 바뀐 걸 보니 양도차익의 80~85%까지 세금을 내게 돼 있더라고요. 10억짜리가 20억이 돼도 1주택은 자기가 살 집이 있어야 하잖아요. 그건 투자라기보다 집이죠. 그래서 금과는 투자를 다르게 봐야 한다고 생각합니다. 투자의 목적에 있어서만큼은 금 투자가 나쁘지 않다는 말씀이고요.
금 투자 방법은 여러 가지가 있죠. 적은 규모로 100g을 산다거나, 한 돈씩 모아 산다거나, ETF를 모아 산다거나요. 직장인이라면 어떻게 접근하는 게 좋을까요? 안정적인 직장을 다니는 분들은 퇴직금이 있으니, 그걸 퇴직연금에 넣고 DC형을 활용할 수 있어요. 여기서 금 관련 상품으로 타이거 금 현물이라는 게 있는데, 운용 보수가 연 0.15% 수준으로 제일 저렴한 편이에요. 금도 변동성이 커서 위험자산으로 분류하거든요. 월급이 들어오면 자연스럽게 분할 매수가 되고요.
그리고 실물 금을 한번 가져 보시는 것도 권해 드려요. 한 돈, 0.5돈, 0.5돈, 1g 단위도 있어요. 실물을 차곡차곡 모아 보고, 아이들한테도 조금씩 실물의 가치를 심어 주는 게 교육상 굉장히 필요하다고 봐요.
전 세계적으로 발권력이 있는 중앙은행들이 미국 채권보다 금을 더 많이 사고 있어요. 힘없는 개인들은 오히려 더 많이 가지고 있어야 한다고 생각합니다. 교수님도 실물 골드바 1kg 가지고 계시죠? 우리 작가님들이나 PD님도 안 가지고 계시고요. 일반인이 골드바를 갖고 있기는 쉽지 않아요. 대중적으로 가지기 힘들다는 거죠.
제 생각보다는 세계적인 투자자들의 의견을 보면 좋을 것 같아요. 뱅크오브아메리카는 사분할 전략을 내세웠어요. 1억 원의 자산이 있다면 25%는 미국 주식, 25%는 채권, 25%는 현금, 나머지 25%는 금으로 갖고 있으라는 거예요. 모건스탠리도 원래는 주식 6, 채권 4 전략이었는데, 지금은 주식 6, 채권 2, 나머지 2를 금에 넣자고 얘기하더라고요. 중앙은행들도 금을 많이 가지고 있으니 국민들도 어느 정도는 가지고 있어야 한다는 생각이 들어요. 제 생각에도 금을 25%에서 50% 정도까지는 가지고 있는 게 맞다고 봅니다.
포트폴리오를 구성하되 금도 반드시 담아두자는 거죠. 보통 주식 계좌에 금이 빠져 있는 사람들이 상당히 많거든요. 전 세계 채권 자산이 약 160조 달러 정도라고 해요. 이 채권 시장에서 0.5%만 금으로 들어와도 금시장은 엄청난 가치 상승이 있을 거라고 얘기하는 사람들도 있어요. 아직 금시장은 채권이나 환시장에 비하면 크지 않은 상황이죠. 그래도 금 시가총액은 금값이 많이 올랐을 때 34~35조 달러까지 갔었어요. 지금은 29조 달러 정도로 내려앉았고요.
환율도 무시할 수 없죠. 국내 투자에서는 달러/원 환율이 내려가거나 오르는 것에 따라 금값이 정비례하게 움직이거든요. 최근 두 달 전만 해도 원/달러 환율이 1,560원까지 고공행진을 했잖아요. 환율이 강세가 될 때, 즉 원화 가치가 오를 때는 국제 금시세 대비 국내 금값이 싸지거든요. 환율이 내려갈수록 국내 금값은 내려가니 이때 분할 매수하기 좋은 시점이죠. 국제 금값도 조정을 받았는데 환율까지 내려왔으니, 지금 달러 자산과 금 투자를 함께 하는 게 양쪽으로 이득이라고 봐요.
장기적으로 보면 금은 우상향하거든요. 달러 구매력이 감소한다 해도 달러는 기축통화라서 원화보다는 강세를 유지할 가능성이 높아요. 그래서 달러 표기 자산인 금을 사는 게 맞다고 생각합니다.
금은 평생 가져가야 하는 자산이에요. 필요할 때마다 모으고, 진짜 돈이 필요할 때 팔아서 쓴다고 생각하시면 돼요. 자녀 결혼식이나 사업 확장 같은 때요. 금을 열 개 정도 갖고 있으면 마음이 든든하죠. 누가 뭐라 해도 기분이 좋고요.
실물 금을 조금 투자하실 분들이 주의할 점도 짚어 볼게요. 먼저 저를 찾아오셔도 되고요. 두 번째로, 가급적 브랜드 가치가 높은 회사의 금을 사시라고 말씀드리고 싶어요. 조폐공사 골드바, LS M&M 골드바, 골드나라, 아우라, 시그니처, 민팅 골드바, 한국금거래소 골드바 같은 것들이요. 유통이 많이 되고 인지도가 높아요.
큰 회사의 골드바는 함량 문제가 거의 없고, 혹시 문제가 생겨도 빨리 대처하고 고객에게 보상이나 배상을 해 줘요. 9999라고 찍혀 있어도 비파괴 검사나 다른 검사를 해 보면 함량이 미달되는 경우가 허다하거든요. 금은 한번 사면 오랫동안 보관하잖아요. 1kg이나 열 돈을 사서 자식에게 물려주면, 그 자손이 20~30년 뒤에 팔았을 때 금 함량이 안 나오면 정말 마음이 아프죠. 그러니 검증된 좋은 골드바를 사시는 게 맞아요. 특히 개인 간 거래로 직접 만나서 거래하는 건 피하셔야 해요. 사건·사고가 비일비재하고, 보이스피싱도 엄청나게 많아요. 검증되고 신뢰할 수 있는 거래를 하는 게 무엇보다 중요합니다.
금과 은의 가치는 인류 역사상 5,000년 동안 증명된 거예요. 달러도 결국 언젠가 다른 통화로 수렴할 거라고 봐요. 어떤 식으로 소프트랜딩을 해서 새로운 통화가 나올지, 아니면 미국이 또 다른 통화를 만들어 낼지는 모르지만, 지금은 굉장한 변곡점에 와 있다고 생각합니다. 그럴 때마다 금은 가치를 지켜 왔어요. 그래서 여러분 포트폴리오에는 반드시 금이 들어가 있어야 한다고 생각해요.
데이터를 보면 한국 국민이나 미국 국민 모두 금을 소유한 비중이 0.7% 미만이에요. 굉장히 올드한 투자라고 생각하실 수 있지만, 어떤 때는 올드한 것이 더 전통적이고 가치 있는 것이 될 수 있어요. 전 세계 중앙은행들이 금을 점점 늘려 가고 있는 상황이니까요. 여러분, 한 돈이라도 열 돈이라도 소유해 보십시오. 금을 보고 있으면 기분이 좋아요.
이 방송이 나가고 강남 아파트 20억짜리와 골드바 10kg대를 비교해서 1년 뒤, 2년 뒤, 10년 뒤 결과를 한번 확인해 보는 것도 재미있을 거예요. 10년 뒤에 어떤 결과가 나올지 궁금하네요.
아이비나 레이 달리오 같은 유명 투자자들도 금을 15%에서 25%까지 가지고 있으라고 말할 정도니, 요즘처럼 국제 정세가 어려울 때는 금 비중을 어느 정도 높이는 게 필요하다고 생각합니다. 오늘 영상이 도움이 되셨다면 구독, 좋아요, 알림 설정 부탁드리고, 다음에도 더 좋은 영상으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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