저자: 최일호 · 한국인
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케이스-실러 주택가격지수 둔화를 근거로 연준 금리인상 사이클이 2023년 1분기 말 5.25% 부근에서 마무리되고, 2023년 말부터 인하로 전환될 가능성을 논한다. 케이스-실러 20대 도시 주택가격지수(9월 기준)는 전월비 -1.24%(컨센 -1.2%, 전월 -1.3%)로 하락폭이 확대됐고, 전년비는 +10.55%(전월 +13.06%)로 상승폭이 축소됐다. 전월비 하락이 지속되면 전년비도 조만간 플랫 또는 마이너스로 전환될 수 있다. 3개월 연율 기준 20개 도시 중 포틀랜드, 덴버, 보스턴, 샌디에고, LA, 댈러스, 시애틀, 피닉스, 라스베가스, 샌프란시스코 등 10여 곳이 두 자리수 하락을 보였고, 샌프란시스코 하락이 가장 크다. 실리콘밸리 빅테크 레이오프 영향도 언급됐다. 전월비 -1% 이하 하락은 2007년 서브프라임 사태 이후 보기 드문 수준이며, 전년비는 2006년 10%대에서 마이너스로 전환하는 데 약 8개월이 걸렸던 전례를 들어 내년 중반 이후 전년비도 마이너스 전환 가능성을 제시한다. 모기지 금리는 11월 23일 기준 6.58%로 연초 3%대 대비 two배 이상 상승해 주택시장을 압박 중이다. 지수 산정 가중치상 LA·뉴욕 하락이 지수에 특히 부정적이다. BofA 채권전략가 마크 캐바나는 2023년 말 10년물 금리 3.25%(현재 3.6~3.7%대에서 약 50bp 하락), 장단기 금리차 플랫 후 2024년 정상화를 전망한다. 연준은 2023년 1분기 말 기준금리 5.25%까지 인상 후 최소 6개월 동결, 2023년 말 인하 전환을 예상한다. 시장 컨센서스(상반기 5~5.25%)와 달리 조기 동결을 보는 시각이다. 12월 FOMC 50bp 인상(상단 4.5%), 2월 50bp 추가 인상 확률 높고 3월 25bp 추가로 5.25% 도달이 예상된다. 제롬 파월의 오늘 밤 발언에 따라 스탠스 변화 여부를 주목해야 한다는 결론이다.
다듬은 글
안녕하세요, 최일호가 풀어주는 미국 시장 이야기입니다. 오늘은 11월 30일, 11월의 마지막 날이네요. 어제 케이스-실러 20대 주요 도시 주택가격지수가 나왔습니다. 연준이 금리를 올릴 때 가장 중요하게 보는 지표는 물론 CPI지만, 금리를 올리면서 주택시장이 붕괴되는 것을 굉장히 염두에 두고 있을 겁니다. 그런 면에서 최근 주택가격지수가 꽤 빠졌는데, 이번에도 역시 하락했고 컨센서스보다도 더 안 좋게 나왔습니다.
전월 대비(MoM)는 -1.24%로, 컨센서스 -1.2%보다 조금 더 빠졌습니다. 전월의 -1.3%에 비해서는 하락폭이 약간 줄었지만 여전히 하락세입니다. 전년 대비(YoY)는 10.55% 상승으로, 예상치 13.06%보다는 낮은 수치입니다. 하락폭이 갈수록 줄어드는 것은 MoM이 지금 계속 빠지고 있기 때문이고, 이 추세가 이어진다면 어느 순간에는 YoY도 플랫이나 마이너스로 전환될 수 있습니다.
3개월 누적 등락률은 -12.48%입니다. 포틀랜드, 덴버, 보스턴, 샌디에이고, 로스앤젤레스, 댈러스, 시애틀, 피닉스, 라스베이거스, 샌프란시스코 등 열 곳 이상이 두 자리 수 이상 하락했습니다. 특히 샌프란시스코가 가장 많이 빠졌는데, 3개월 동안 약 8.4% 정도 떨어졌습니다. 코멘트를 보니 최근 서부 실리콘밸리 IT 기업들의 레이오프 영향도 있었던 것으로 나옵니다.
가장 중요한 모기지 금리는 11월 23일 현재 6.58%입니다. 지난 1%대를 넘은 적이 없었는데, 연초 3%대에 비해 두 배 이상 높아진 수준입니다. 이런 금리 부담이 주택시장을 계속 압박하고 있습니다.
YoY와 MoM 그래프는 거의 비슷하게 움직여 왔지만, 최근 MoM이 급격히 빠지고 있습니다. 이 추세가 계속된다면 YoY도 필연적으로 떨어질 수밖에 없어 보입니다. MoM이 이 정도까지 빠졌던 것은 2007년 말, 서브프라임 사태가 불거졌을 때입니다. 지금 그 수준까지 떨어지고 있다는 것은 상당히 무시무시한 신호입니다. 보통 MoM이 -1% 이상 빠지는 일은 드문데, 최근에는 그런 달이 이어지고 있습니다.
YoY가 마이너스로 전환됐던 시점은 2006년 11월 무렵입니다. 과거 10%대에서 마이너스로 들어가는 데 약 8개월이 걸렸으니, 이 흐름을 보면 내년 중순쯤에는 주택가격 YoY도 마이너스로 떨어지는 모습이 나올 수 있겠습니다.
제가 샌프란시스코에서 어학연수를 했고 덴버에서도 공부했던 적이 있어서 그쪽 분위기를 잘 압니다. 덴버에서 온 후배와 지난주에 저녁을 같이 먹었는데, 덴버도 연간 기준으로 -16% 수준이라고 하더군요. 많은 분들이 살기 좋다고 얘기하는 샌디에이고와 시애틀도 마찬가지입니다. 지수 산정 시 도시 규모별로 가중치가 있는데, 가중치가 큰 곳이 LA와 뉴욕입니다. LA가 더 빠지면 지수에도 부정적인 영향을 줄 것 같습니다.
블룸버그 기사에서 흥미로운 내용을 찾았습니다. 뱅크오브아메리카가 2023년 말 금리 전망을 내놨는데, 핵심은 세 가지입니다. 10년물 국채금리 수준, 기준금리 경로, 그리고 장단기 금리차가 어떻게 될지입니다.
뱅크오브아메리카의 채권 전략가 마크 캐바나에 따르면, 2023년 말 미국 10년물 금리는 3.25%가 될 것으로 전망됩니다. 지금 3.6~3.7% 사이에서 움직이고 있으니 약 50bp 하락을 보는 셈입니다. 2년물 역시 3.25%까지 떨어지면서 장단기 금리차는 플랫해지고, 2024년부터는 장기금리가 단기금리보다 다시 높아지는 정상화가 예상됩니다.
현재 연준은 물가를 잡기 위해 공격적인 스탠스를 취하고 있지만, 2023년 하반기 고용시장이 둔화되면서 2023년 말부터는 금리를 인하하기 시작할 것으로 봅니다. 윌리엄스 뉴욕 연은 총재도 2023년 말 실업률을 4.5~5%로 전망했는데, 이 정도면 연준도 긴장할 수밖에 없다는 얘기입니다.
경기둔화는 내년 1분기 말부터 본격적으로 나타날 것이고, 그 시점에서 연준은 최소 6개월 동안 기준금리를 유지할 것으로 보고 있습니다. 시장 컨센서스와 조금 다른 점은, 시장은 내년 상반기까지 5~5.25% 수준으로 조금씩 올릴 것으로 보는 반면, 이 전망은 1분기까지 빠르게 올린 뒤 6개월간 유지하고 말쯤 금리를 내릴 것으로 본다는 점입니다. 즉 내년 3월 말 기준금리가 5.25%까지 오른 뒤, 그때부터 6개월 유지하다가 내년 말부터 인하 스탠스로 바뀐다는 시나리오입니다.
연준워치의 전망도 보면, 12월에 50bp 인상으로 상단 4.5%가 되고, 2월 1일에 다시 50bp 인상으로 5%, 3월에 25bp 인상해 5.25%가 되는 흐름입니다. 3월 말까지는 이 전망과 거의 비슷합니다. 다만 제롬 파월 의장을 비롯한 연준 인사들은 여전히 매파적인 발언을 이어가고 있어서, 시장은 5.5~6%까지도 가능하다고 보는 분위기입니다. 10년물 금리가 꺾이고 2년물도 잠잠한 가운데, 다음 주 12월 14일 FOMC를 앞두고 있습니다.
연준은 경기보다 물가를 잡는 것을 우선으로 생각하고 있고, 그 생각이 상당히 굳어진 것 같습니다. 그런데 지금 주택가격지수 수치만 보면 물가를 잡는 효과가 지나치게 나타나고 있다는 느낌도 듭니다. 주택시장은 매우 중요하고, 고용을 너무 망가뜨리고 싶지도 않을 것입니다. 빅테크 기업들의 레이오프와 미국 스타트업들의 폐업 소식도 연준이 신경 쓸 수밖에 없는 대목입니다.
오늘 밤 제롬 파월 의장의 발언을 주목해야 할 것 같습니다. 7월에 속도를 너무 세게 올렸다고 언급했던 것처럼 마음을 바꿨는지, 아니면 여전히 강경한 자세를 유지하는지 확인해야 합니다. 잭슨홀에서 강경 발언이 나왔을 때 시장이 밀렸던 적이 있으니, 이번 데이터를 어떻게 해석하는지 기대해 보겠습니다.
내일 새벽 3시 반에도 중요한 발표가 있다고 하니 다들 준비 잘 하시고, 상무님 한 달 동안 수고 많으셨습니다. 감사합니다.
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