저자: 김영익 · 한국인
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결론: 김영익 교수는 부동산 가격이 정점 부근이며 2022년 하반기부터 4~5년 이상 하락 국면이 올 수 있다고 봄. 부동산 사이클: 주식과 부동산 모두 사이클이 있으며, 부동산은 내년(2022) 하반기부터 하락세로 전환될 가능성이 크고 하락기가 길게(4~5년 이상) 이어질 수 있다고 주장. 가격 과열 근거: 장기 평균 대비 전국 아파트 가격은 약 50% 이상, 서울 아파트는 약 60~70% 이상 높은 수준. 물가 대비 2009년 이후 약 3배 상승, 소득 대비 주택가격은 전국 7.1배, 서울 18.5배로 과열 상태라고 진단. 글로벌 부동산: 중국 부동산 가격 조정과 거래 부진을 언급하며 미국·한국 등 전 세계적으로 부동산 거품이 꺼질 가능성이 있다고 봄. 하락 예상 폭: 향후 3~4년(또는 4~5년) 내 집값이 30% 이상 하락할 수 있다고 전망. 매수 타이밍: 현재는 빚내서 집 사기 적절한 시기가 아니며, 실수요자는 가격 하락을 기다려 더 싸게 살 기회를 노리는 것이 낫다고 권유. 투자 목적 다주택자는 비중을 줄이는 것이 좋다고 조언(한 채 실거주는 유지 가능). 금리 영향: 한국은행 기준금리 인상과 미국 테이퍼링이 진행 중이며, 저금리 유동성이 자산가격을 떠받쳐 왔으나 금리 인상 시 거품 조정 가능성. 가계는 금융자산이 부채보다 많아 금리 상승이 전체적으로는 이득이지만, 대출자·차입 투자자(영끌족)와 이자보상비율 1 미만 기업(전체 기업의 약 35%)은 어려움에 처할 수 있다고 경고. 경기 전망: 경기 선행지수가 2021년 6월 정점 후 하락 추세로, 향후 경기 악화 가능성 제기. 경기가 집값 변동의 약 50% 이상을 설명한다고 주장. 대출 규제 강화로 대출 빙하기 우려도 언급. 위기론: 최근 '자기 평생 보지 못한 위기가 1~2년 내 올 수 있다'는 유명 인사 발언을 소개하며, 과도한 부채와 자산가격 상승으로 위기 가능성이 있다고 언급. 포트폴리오 조언: 수익률 추구보다 자산 관리(리스크 관리) 중심으로 전환할 필요. 부동산 조정기에는 현금 여력이 있는 사람에게 기회가 될 수 있다는 점 강조. 리스크: 자막 인식 오류가 많아 일부 수치와 문장의 정확성은 낮을 수 있음.
다듬은 글
잠깐, 원문에 "금융계 유명한 것 침로 졌어 란 테러 있잖"으로 시작하는 부분은 음성인식 오류가 너무 심해 정확한 인물과 내용을 확신할 수 없습니다. 아래는 확실하게 들리는 내용을 바탕으로 다듬은 본문입니다. 확신이 없는 부분은 원문 표현을 그대로 살렸습니다.
금융계에서 유명한 분이 있잖아요. 그분은 지금 이 책으로 계속 얘기하고 계신데, 그분이 말하기를 "자기 평생에 겪지 못했던 위기가 앞으로 1~2년 내에 올 수도 있다"는 이야기를 하거든요. 사실 저는 부동산 전문가는 아니고 금융시장을 보는 사람입니다. 그래서 부동산에 대해서는 경기 흐름 측면에서 말씀을 드리고 싶습니다.
여러 경제 변수를 보면 경제에 순환이 있는 것처럼 주식시장에도, 부동산 시장에도 사이클이 있습니다. 제가 보기에 부동산은 내년 하반기부터 하락세로 돌아설 것 같습니다. 그리고 한번 하락 국면에 들어서면 보통 4~5년, 길게는 6년 정도 하락이 이어지는 경우가 많습니다. 상승장이 길었던 만큼 침체기도 길어질 가능성이 있다고 봅니다. 씨를 뿌릴 시기가 있고 수확할 시기가 있듯이, 모든 것에는 순환이 있거든요.
이 순환을 따져 보면, 부동산 가격이 거의 정점에 와 있고 내년부터는 상당히 오랫동안 하락 국면으로 접어들 것이라고 판단합니다. 지금 부동산이 고점에 있다고 봐도 되는 부분이죠. 저는 지금 주식시장도 거품이라고 생각하고, 부동산도 거품이라고 보고 있습니다.
장기적으로 집값은 물가보다 조금 더 오르는 것이 정상입니다. 물가상승률에 연 3~4% 정도 더 오르는 정도가 적정하죠. 그런데 2009년 3월을 저점으로 해서 2019년 9월까지 보면, 전국 아파트 가격은 약 67% 올랐습니다. 물론 지역마다 차이는 있습니다. 이 기간에 물가는 23% 올랐으니, 아파트 가격은 물가에 비해 약 3배 정도 오른 셈입니다.
PIR(소득 대비 주택가격 비율)로 보면 더 확실합니다. 장기 평균을 100으로 했을 때, 현재 전국은 약 150 수준으로, 장기 평균에서 50% 이상 벗어나 있습니다. 서울 아파트는 약 169 정도로 더 벗어나 있죠. 과거에는 평균을 벗어났다가도 결국 평균으로 돌아오는 경향이 있는데, 지금은 평균에서 한참 떨어져 있다는 겁니다.
소득 대비 주택가격도 문제입니다. 2019년 6월 기준으로 전국 평균 PIR은 7.1배인데, 서울은 18.5배입니다. 서울에서 평균 수준의 월급을 받는 사람이 평균 아파트 한 채를 사려면 거의 19년이 걸린다는 뜻이에요. 한 푼도 안 쓰고 19년을 모아야 집을 살 수 있다는 건 말도 안 되는 얘기입니다. 뉴욕이나 상하이 같은 도시도 우리보다 높다고 하지만, 지금 중국 부동산은 가격이 폭락하고 있고 거래도 잘 안 되고 있습니다. 머지않아 중국에서 조정이 나타나고, 미국, 한국, 전 세계적으로 부동산 거품이 꺼질 가능성이 크다고 봅니다.
보통 "모두가 주식 이야기를 하면 주가가 꼭지"라는 말이 있죠. 집값도 마찬가지입니다. 많이 오르다 보니 30대 같은 젊은 층까지 영끌해서 집을 사는 현상이 나타나고 있습니다. 이런 시기에는 한 발짝 떨어져서 지켜보는 것이 좋다고 생각합니다.
반대로 거품이 꺼지고 다시 반등하는 시기는 어떨까요. 2009년~2010년 무렵 여의도의 한 아파트에서 전세를 살던 사람들은 그때 걱정이 많았습니다. 집값이 떨어져서 전세금을 돌려받지 못할까 봐 걱정했던 거죠. 깡통전세 얘기가 신문에 많이 나왔습니다.
그런 이야기가 언론에 많이 나올 때가 오히려 집값이 바닥일 가능성이 큽니다. 그때는 집을 싸게 살 기회일 수 있어요. 준비된 사람에게는 기회가 되죠. 그런데 시장이 어렵다는 이야기가 나오면 사람들은 더 떨어질 것 같아서 못 사고, 결국 나중에 보면 싸게 샀을 텐데 못 샀다고 후회하는 경우가 많습니다. 그때는 용기가 있어야 하고, 현금도 어느 정도 있어야 합니다.
많은 분이 "지금 집을 사야 하나, 말아야 하나" 고민하시죠. 집은 어차피 있어야 하고, 장기적으로는 집값이 오르기 때문에 지금이 가장 싸다고 생각하는 분들도 많습니다. 제가 드리고 싶은 말씀은, 지금은 빚을 내서 집을 살 시기는 아니라는 겁니다. 자기 돈으로 사서 가지고 견딜 수 있다면 살 수 있는 집은 사도 괜찮습니다. 그렇지만 저는 기다리면 지금보다 더 싸게 살 기회가 충분히 올 거라고 봅니다.
부동산 침체기가 온다면 얼마나 떨어질까요. 물가 대비, PIR 대비, 소득 대비 모두 현재 가격이 장기 평균보다 많이 높은 상태입니다. 제 예상으로는 3~4년, 길게는 4~5년 안에 30% 이상 떨어질 수도 있다고 봅니다.
고점에 집을 사신 분들은 안타까운 상황이 될 수 있습니다. 그런데 실제로 살기 위해 산 집이라면 굳이 팔 필요는 없습니다. 장기적으로 버틸 수 있다면 사이클이 다시 올라갈 때까지 기다리시는 게 낫죠. 문제는 투자 목적으로 사셨을 때입니다. 원리금을 감당할 능력이 있으면 괜찮지만, 원리금을 갚을 능력이 없는 분들은 힘든 시기를 겪을 수도 있습니다.
한국은행이 기준금리를 한 차례 올렸고, 미국은 테이퍼링을 발표하면서 긴축 흐름이 이어지고 있습니다. 금리가 우리 경제에 어떤 영향을 줄까요?
경제이론에서 금리는 미래 소비를 현재 소비로 바꾸는 역할을 합니다. 예를 들어 100만 원이 있을 때 지금 바로 써서 맛있는 것을 먹으면 즐겁겠죠. 그런데 그 돈을 은행에 맡기면 소비를 참는 대가로 이자를 받습니다. 금리가 낮으면 지금 소비를 하고, 금리가 오르면 은행에 맡겨 두고 나중에 소비하게 됩니다.
금리가 오르면 소비가 줄어듭니다. 미국 사람들이 소비를 줄이면 미국으로 가는 우리 수출도 줄어들 수 있습니다. 우리 수출에서 중국 비중이 25%, 미국이 15% 정도로 높은 편이거든요. 그래서 미국 경기가 둔화되면 우리 대미 수출도 타격을 받을 수 있습니다.
지금 보기에는 여러 자산이 거품인데, 그 거품이 저금리와 풍부한 유동성 때문에 버티고 있는 것 같습니다. 테이퍼링은 시중에 풀린 돈을 줄이는 것이고, 그 다음에 금리를 올리겠다는 신호입니다. 그러면 거품이 있던 자산 가격이 떨어질 가능성이 큽니다.
다만 금리가 오를 때 유리한 사람들도 있습니다. 우리나라 가계는 금융자산이 부채보다 많습니다. 평균적으로 금융자산이 부채의 2배 이상이에요. 그래서 금리가 낮았을 때는 은행에 예금한 어르신들의 이자소득이 별로 없었는데, 금리가 오르면 이자소득이 늘어납니다. 가계 전체로 보면 금리가 오르는 게 좋은 면도 있습니다.
그런데 대출을 받아서 집을 산 분들은 어려울 수밖에 없습니다. 원리금 상환 부담이 커지니까요. 기업도 마찬가지입니다. 작년 기준으로 우리나라 기업의 약 35%는 이자보상배율이 1배 미만이에요. 1년 동안 열심히 일해서 영업이익을 내는데도 그 돈으로 이자도 다 못 내는 기업이 35%나 된다는 겁니다. 금리가 더 오르면 이런 기업들은 더 어려워질 수밖에 없습니다.
지금 금리가 굉장히 낮지 않습니까. 그런데 금리가 낮다는 것은 앞으로 경제 성장률이 떨어지고, 일자리를 찾기가 쉽지 않고, 소득 증가 속도도 둔화될 것이라는 신호이기도 합니다. 그래서 금리가 낮다고 해서 무작정 돈을 빌려서 주식이나 부동산을 사는 시기는 아니라고 생각합니다.
지금 가계부채가 빠르게 늘어나서 시중은행들이 주택담보대출이나 전세자금대출을 줄이고 있습니다. 대출 빙하기라는 표현도 나올 정도죠. 정책 당국자들이 대출을 억제하는 것은 가계부채가 너무 많이 쌓였고, 자산 가격이 너무 많이 올라서 우리나라 금융 불균형이 심화됐기 때문입니다. 이걸 해소해야 한다는 겁니다.
물론 대출 없이 10억 넘는 집을 사기는 쉽지 않습니다. 그런데 집값을 결정하는 가장 중요한 요소는 대출보다는 경기입니다. 경기가 나빠지면 일자리가 줄고, 집을 살 사람의 소득이 줄어들어서 집값도 떨어지게 됩니다. 앞으로 경기가 내년에 나빠질 것 같다는 것이 제 판단입니다. 몇 년 뒤까지 보면 집값의 50% 이상을 경기가 설명할 수 있다고 봅니다.
지금까지는 경기가 괜찮았는데, 통계청에서 발표하는 선행지수를 보면 6월에 정점을 찍고 7~8월에 떨어졌습니다. 다시 반등할 수도 있지만, 계속 떨어지는 추세라면 앞으로 모든 경제지표가 나빠질 수 있습니다. 생각보다 큰 위기가 올 수도 있다고 보고 있습니다.
이건 우리나라만의 문제가 아니라 전 세계적으로 금융 풀이 너무 많이 풀렸고, 부채가 너무 많고, 자산 가격이 과도하게 올라 있다는 게 문제입니다. 앞서 말한 유명한 분이 "자기 평생 보지 못했던 위기가 1~2년 내에 올 수도 있다"고 한 말도 그래서 두렵게 느껴집니다.
지금까지는 주가가 계속 오르고 집값도 올랐기 때문에 수익률이 가장 중요했습니다. 그런데 지금은 고점에 와 있으니 수익률보다는 자산 관리가 우선이 되어야 합니다. 그리고 부동산은 이동성이 떨어지는 자산입니다. 팔고 싶어도 잘 팔리지 않을 수 있어요. 지금 중국에서 그런 일이 벌어지고 있습니다.
그래서 집값이 좋다고 할 때 투자 목적으로 사신 주택이라면 조금 줄여 두시는 것이 좋을 것 같습니다. 실제로 살고 있는 집 한 채는 굳이 팔 필요가 없습니다. 장기적으로 어려운 시기에 대비해서 실거주 집은 그대로 두시고, 투자 목적으로 여러 채를 사신 분들은 조금 정리하시는 것을 권해 드립니다.
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