[PD수첩 비하인드] 신한은행 WM그룹 오건영 부부장의 부동산과 금리_MBC 2022년 12월 13일 방송

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금리 때문인가요 너무나 다들 불안해하고 있고 제일 큰 원인을 뭘로 보세요. 결국에 이제 금리가 높다라는 건데요 금리가 높은 것보다도 더 중요한 건 금리가 낮은 시기에 굉장히 오랫동안 살아왔었다라는 겁니다. 금리가 올라갈 거라는 기대가 사실상 없었던 거죠. 그래서 우리가 여태까지 겪었었던 것보다 갑작스럽게 금리가 올랐다는게 첫 번째고요 두 번째는 올라가는 속도가 이례적으로 빠르다는 겁니다. 기자 타이틀만 보셔도 지난 7월 달에 기준금리 0.5% 빅스텝이라는 얘기를 하죠. 우리나라는 가계부채가 굉장히 많거든요. 금리인상이 굉장히 민감한 편입니다.

그러다 보니까 이렇게 금리 인상이 단행됐었을 때 느끼는 불안감 이런 것들이 굉장히 크다라고 볼 수 있겠죠. 왜 이렇게 금리가 오르는 겁니까 가장 큰 이유는 물가인데요 결국에는 물가가 세게 오르게 됐을 때는 금리를 인상을 해서 매우 줘야 됩니다. 금리 인상이 따라가 주게 되는데 미국의 여기가 올라가는데 우리나라 금리가 올라가지 않습니다. 그럼 어떤 문제가 생기냐면 미국 달러를 갖고 있을 때는 많은 이자를 주고 우리나라 원화를 갖고 있을 때는 이자를 많이 안 주게 되죠. 그럼 원화보다는 달러에 대한 수요가 높아지니까 달러값 환율이 올라가는 문제가 생깁니다.

그래서 아마 기억하실지 모르겠는데 작년 초반에도요 원 달러 환율이 1080원 정도였습니다. 1달러에요. 지금은 1400원을 훌쩍 넘어 있습니다. 1400개의 원화가 있어야 1달러를 살 수 있다는 얘기죠. 그러면 이건 뒤지고 말하면 1달러짜리 물건을 살 때 옛날에는 1080원에 살 수 있었는데 지금은 1400원이 넘는 돈을 줘 물감은 30% 40% 정도입니다. 수입 물가가 결국에는 미국 금리가 오르고 한국과의 금리차가 확대되고 환율이 오르고 수입물가를 끌어올리죠. 수입물가를 끌어올리는게 고스란히 국내에 물가상승 압력으로 작용을 하게 됩니다.

그럼 이렇게 물가상승 압력으로 작용하다 보니까 한국은행에서도 결국에는 기준금리 인상으로 대응할 수밖에 없는 그런 상황이 펼쳐지게 되는 거죠. 더 무서운게 이게 도대체 언제까지 이건 얼마나 올라가는 거야라는 거거든요. 낮은 금리에서 벗어난 것도 두렵지만 더 두려운 거는 끝이 어디일까라는 생각들을 이게 현재는 감이 오질 않는 거지 않습니까 근데 이제 한 가지 좀 말씀드릴 수 있는 것은 미국의 케이스를 먼저 좀 볼 필요가 있습니다. 결국에는 스타트는 미국이 끓은 거니까요. 그래서 미국 같은 경우는 올해 3월부터 기준금리 인상을 시작했는데 0%였던 기준금리를이 벌써 이제 올해 연말까지만은 예상대로라면 4.5%까지 끌어올리게 되는 거거든요.

올해만 4.5가 올라갔으면 내년엔 또 얼마가 올라갈까 현재 시장에서 바라보고 있는 건 그리고 연준 위원들도 조심스럽게 얘기하고 있는 거는 물가가 시그널이 언제쯤 나올지 모르겠지만 5% 정도 그 기준금리가 높아지게 되면 그때부터는 속도 조절하면서 조금 좀 지켜보겠다 이런 뉘앙스를 풍기고 있습니다. 미국 금리 인상이 5%에서 예를 들어 성고르기에 들어가게 되면 우리나라 같은 경우도 계속 따라올리는 것보다는 중간에 어느 정도는 마찬가지의 숨고르기를 좀 진행할 수 있지 않을까 그런 기대감은 살아있는 것 같습니다. 이제 부동산 시장이 시작된 거 같다라고 말씀하셨는데 어떻게 보고 계신가요 결국에는 모든 자산 시장이 똑같습니다.

투자라는 거는 내가 산 걸 뒤에서 누군가도 비싼 가격에 사줘야 되지 않습니까 내가 살았는데 뒤에서 비싼 가격에 사줄 사람은 대부분 돈이 필요하니까 돈을 빌려서 들어와야 될 겁니다. 근데 사주 사람은 결국엔 여러 가지 옵션 중에서 이걸 선택해서 들어오는 거죠. 결국엔 대안이라는게 있느냐의 문제인데요 기억을 하실지 모르겠지만 작년 초만 해도요 우리나라 정기금 금리가 1%가 채 안 됐습니다. 1%가 채 안 될 때는 전기예금은 하나의 대안에서 완전히 빠져 있겠죠. 그러면 정기예금을 제외한 그게 코인이 될 수도 있고 부동산이 될 수도 있고 주식이 될 수도 있겠죠.

과연 1%대 정기예금하고 4%대 전기예금을 단일선상에 놓고 비교를 할 수 있겠는가 저는 이제는 대안이 된다라고 생각을 합니다. 그러면 미리 샀던 것을 갖다가 뒤에 누군가 사줘야 되는데 사줄 사람들이 굉장히 많이 줄어들게 되겠죠. 금리가 올라가면서 그러면 아무래도 기존에 샀던이 자산들이 더 불안감을 크게 느끼게 되고요 뒤에서 사줄 사람이 없다는 걸 알게 되면 스마트한 자금들은 먼저 팔고 나가려고 하는 모습을 보이게 되겠죠. 이게 현재 자산 시장에서 나타나고 있는 현상이 아닌가 싶습니다. 시작됐다고 보시는 건가요 그 코로나 이후에 과도한 부양책을 쓰면서 유동성은 굉장히 많이 공급을 해줬고요 이례적으로 낮은 금리가 유지가 됐습니다.

돈을 많이 공급을 해가지고 금리가 올라와야 될 때 금리를 눌러 버리게 되니까 이게 자산시장으로 흘러 들어가면서 자산 가격을 굉장히 많이 끌어올린다고 버블인지까지는 모르겠지만 한 유동성의 힘으로 일정 수준은 좀 고평가 됐던 부분들 이게 유동성이 너무 많이 풀려서 이게 인플레이션까지 자극을 하다 보니까이 유동성을 지금 줄이고 있는 거지 않습니까 그래서 유동성에 의해서 고평가된 부분들만큼은 지금은 줄어들고 있는 단계다 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다. 부동산 자산이 늘어난 것도 저금리가 큰 몫을 했던 걸까요. 금리라는 건 돈의 값이라고 말씀드렸죠.

금리가 싸면 가격이 싸면 물건에 대한 수요가 늘어납니다. 예를 들어서 제가 갖고 있는 시계를 10만원에 판다면 손을 아무도 안 들지만 500원에 드리겠다면 주머니에 손을 놓게 되죠. 가격이 싸면 수요가 늘어나는데요. 돈의 값인 금리가 싸면 그 자금에 대한 수요가 늘어날 수가 있습니다. 자금에 대한 수요가 늘어난다는 얘기는 대출을 받고자 하는 수요가 생겨난다는 얘기죠. 그래서 너무 낮은 저금리가 유지가 되면 큰 금액의 돈을 빌리는데도 두려움이 그만큼 많이 줄어들게 됩니다. 한 가지 더 중요한 건 뭐냐면 금리가 낮은데 또 언제든지 올라갈 수 있는 두려움을 존재하지 않습니까 근데 만약에 금리가 올라갈 것 같다는 기대감이 사라져 버리면 그럼 그때는요 크게 두려워하지 않고 돈을 많이 비빌 수가 있습니다.

그래서 앞서 말씀드렸던 것처럼 저금리가 장기화됐다는 말씀드렸죠. 저금리가 계속해서 이어질 거라는 경제주체의 기대가 생기게 되면은 이때는 큰 금액을 대출을 받아서 무언가 경제적 행위를 하는데 큰 두려움이 사라지게 되죠. 이런 것들이 자산 가격에 영향을 미치지 않았을까 그렇게 생각하고 있습니다. 그렇게 가격이 폭락하는 거예요. 그 이후에는 어떤 이유가 있을까요. 너무 많이 올라버린 금리의 가장 취약한 경제 주체들이 매물을 갖다가 내놓으려는 것이 1번이고요 두 번째는 누군가 사줘야 되는데 새롭게 들려오려는 경제주체도이자 부담도 굉장히 크고 다른 대안도 존재하니까 정기예금이라는 큰 대안이 존재하지 않습니까 그리고 부동산 가격이 떨어질 거라는 기대감까지 같이 존재하다 보니까 서로 간의 거래가 일어나지 않는 그런 상황이 아닐까 싶습니다.

비율로 예전에 2008년 이전에도 사실 지금처럼 막 4% 5%까지 됐을 때도 있었잖아 그러다가 지금 정리로 갔다가 지금 다시 올라온 건데 그때 2008년 그 이전에 거금의 시대와 비교한다면 지금은 좀 어떤 차이가 있을까요. 우리나라 금리가요 2000년도 이전에는 거의 두 자리 수였죠. 그러다 2000년도 초반으로 들어오면서 금리가 계속 내려가기 시작을 했고요 그러다가 처음으로 금리가 올라가는 사이클을 만났던게 2005년도부터 2008년도까지입니다. 그때 우리나라 기준금리가 3%였거든요. 3%였던 기준금리가 5.25까지 올라갔죠. 올라갈 때는 올라가는 기간이 2년여에 걸쳐서 올라 근데 지금 같은 경우는 어떠냐면 그 이후에 시작됐었던 굉장히 긴 기간 동안에 저금리 기조를 지나갔고요 우리나라 기준금리 인상이 시작된게 21년도 8월이었습니다.

그때 0.5%에서부터 시작을 했거든요. 암기간에 3% 정도 금리가 오르는 거죠. 그래서 05년도에서 08년도 사이에 못 봤던 금리 사이에서 내려오다가 잠깐 다시 높은 수준으로 올라왔던 케이스였고 너무 낮은 상황에서 예전보다 더 높은 금리로 올라간 케이스하고이 느낌이 상호 좀 다르게 다가올 수가 있고요 하나도 말씀드릴 건 그때에 비해서 지금 가계부채 규모가 굉장히 크게 늘어났다는 겁니다. 2004년도 5년도만 해도 우리나라 가계부채가 300조이 정도 됐거든요. 근데 지금 1800조에 입장을 합니다. 그러면 300조와 1800조가 있을 때 1% 금리인상 시에 300조의 경우는 1% 금액이 올라가면이자 9단으로만 3조가 되는 거죠. 그러면 그만큼 경제주체들이 느끼는 부담이 달라질 수가 있다 이런 점에서 그때 하면 좀 차이가 있다는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.