[PD수첩 비하인드] 서강대 경제대학원 김영익 교수의 가계부채와 집값 전망_MBC 2022년 12월 13일 방송

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김영익 교수는 주가·집값 등 자산가격은 연착륙 없이 경착륙한다고 주장. 코스피는 일평균 수출금액 대비 20% 이상 저평가, 집값은 소득·물가·월세 대비 30~40% 고평가로 추정. 가계부채 증가로 금융자산 대비 부채 비율이 2.9배에서 2.2배로 악화, 영끌 대출 부담 가중. 유동성 축소 국면에서 코인·채권 거품이 붕괴됐고 부동산도 같은 과정을 거칠 것이라 봄. 통계청 순환변동치 꺾임을 근거로 경기 둔화가 앞으로 2년 안팎 지속되어 규제 없이도 집값 하락이 불가피하다고 전망.

다듬은 글

※ AI가 다듬은 글(오탈자·군말 정리)

01. 자산 가격은 연착륙이라는 게 없습니다. 다 떨어질 때는 경착륙하죠. 예를 들어 우리 주가지수와 상관계수가 가장 높은 것이 우리나라의 일평균 수출 금액입니다. 3,300을 넘었던 코스피가 최근 2,150까지 떨어졌으니 경착륙한 셈이죠. 지금은 일평균 수출 금액보다 20% 이상 과소평가된 영역에 있습니다.

02. 집값도 마찬가지입니다. 제가 평가해 보니 소득, 물가, 월세에 비해 우리 집값은 지역에 따라 차이가 있지만 대략 30~40% 정도 과대평가됐습니다. 지금 떨어지고 있는데, 정책 당국자들은 연착륙을 원하죠. 그러나 집값도 주가처럼 연착륙이란 없습니다. 떨어질 때는 경착륙하죠. 적정 수준으로 가려면 30~40% 떨어져야 하는데, 문제는 떨어질 때 경착륙하기 때문에 그 이하로도 떨어질 수 있다는 점입니다.

03. 원금과 이자를 갚는 데 더 많은 돈을 써야 하니 가계는 소비를 줄일 수밖에 없습니다. 가계부채가 크게 늘어난 시기는 2000년에서 2002년 사이였습니다. 97년 외환위기 이후 우리 기업들이 구조조정을 많이 했고, 구조적으로 이익을 내게 되니 은행에서 돈을 빌려 쓰지 않았습니다. 은행으로서는 들어오는 돈을 빌려줄 곳이 필요했고, 기업 대출이 줄자 가계 대출을 늘릴 수밖에 없었죠.

04. 문제는 금융자산이 부채보다 더 많이 늘어나야 문제가 없다는 점입니다. 2000년 이전에는 가계의 금융자산이 부채보다 약 2.9배 많았는데, 최근에는 2.2배로 크게 줄었습니다. 금융자산보다 부채가 훨씬 더 많이 늘어난 것이죠.

05. 2020년 이후 주가가 30% 이상 크게 오르고 집값도 급등했습니다. 그래서 젊은 분들이 많은 돈을 빌려 주식을 사고 집을 샀고, 이를 '영끌'이라는 단어가 설명하게 됐죠. 그런데 주가는 지금 고점에서 30% 이상 떨어졌고, 부동산 가격도 이제서야 떨어지기 시작했습니다. 가계 대출 금리는 2%대 중반에서 5%, 일부는 7%까지 올라갔습니다. 금리 부담이 커지니 더 어려워지는 상황이죠.

06. 경기가 좋으면 직장에서 월급을 받아 대출을 갚을 수 있지만, 경기 사이클로 보면 이제 수축 초기에 접어들고 있습니다. 집값이 연착륙해 주면 좋겠지만 자산 가격에는 확률이란 게 없습니다. 이미 주가는 경착륙한 상태이고, 집값도 경착륙할 가능성이 높아졌습니다. 그래서 영끌로 돈을 빌려 집을 사신 분들은 앞으로 2~3년 상당히 어려운 시기를 겪어야 할 것 같습니다.

07. 제가 분석해 보니 집값에는 큰 사이클이 있습니다. 한번 사이클이 꺾이면 최소 3년, 길게는 5년까지 갈 수 있습니다. 지금 집값이 떨어졌으니 집을 살 적당한 시기가 아니냐고 보는 분도 있는데, 제가 보기에는 사이클상 꺾이기 시작한 지 얼마 되지 않았습니다. 그래서 서둘러 집을 살 필요는 없다고 생각합니다.

08. 유동성이 늘어나면 모든 자산에 거품이 생깁니다. 2020년 코로나 때 미국을 비롯한 전 세계 중앙은행이 엄청난 돈을 풀었고, 그 결과 코인, 채권, 주식 등 모든 자산에 거품이 발생했습니다. 그런데 지금은 금리를 올리고 유동성을 줄이고 있습니다. 유동성이 축소되는 과정에서는 모든 자산 가격이 본질 가치로 돌아오거나 그 밑으로 떨어집니다. 본질 가치가 가장 없다고 평가되는 코인 가격이 많이 떨어졌고, 일부 코인은 사라지기도 했습니다. 채권 시장의 거품도 붕괴되고 있고, 앞으로 부동산 가격도 거품이 꺼지며 붕괴될 것이라고 봅니다.

09. 유동성이 증가할 때는 모든 자산 가격이 펀더멘털 이상으로 과하게 평가되지만, 유동성이 축소되는 국면에서는 자산 가격이 제자리인 본질 가치를 찾아갑니다. 이 사이클은 정부 정책으로 막을 수 없습니다. 규제를 하지 않는다고 집값이 오르는 것도 아닙니다. 집값을 결정하는 것은 주가, 금리, 대출, 그리고 더 중요한 경기입니다.

10. 주가는 이미 떨어져 집값 하락을 예고했고, 금리도 많이 올랐습니다. 대출 규제로 대출도 크게 줄고 있어 집값 하락 전환에 크게 기여했습니다. 그러나 중장기적으로 집값을 가장 크게 결정하는 요소는 경기입니다. 통계청의 경기지표인 순환변동치 등을 보면, 이제서야 꺾이고 있다는 신호가 나타나고 있습니다. 과거 11번의 순환에서 한번 꺾이면 평균 19개월 동안 하락이 이어졌습니다. 지금은 이제 시작 단계입니다. 앞으로 2년 안팎은 최소한 경기가 둔화될 것이므로, 규제를 하지 않아도 집값이 고르게 오르기는 어려울 것입니다.