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[ 제가 최근에 교수님 영상을 본 것 중에 가장 인상 깊었던 건 사실 부동산에 관련된 영상이었습니다. 부동산이 또 관심을 가지고 오를 때가 된 거 같다라는 의견을 또 피적하시는 분들이 있으시던데 그런 것들을 제가 듣다가 교수님 영상을 보니까 아니다. 그런 생각하지도 말아라라고 이제 제가 이제 들었거든요. 부동산 투자에 대해서 관심을 가질 시기는 아니라라고 제가 이해를 했는데 맞죠. 우선 저는 뭐 추세 사이클을 구해 보는데요. 부동산 집값이 KB 국민을 낸 기준입니다만은 작년 2022년 6월이 정점이었어요. 이제 8개월 떨어졌거든요.
물론 급락했죠. 그런데 부동산 사이클이 하락 사이클이 8개월 떨어지고 그친 적은 없습니다. 그리고 중요한 거는 소득이나 물가 그 다음에 월세지수 이런 거 가지고 집값이 적정 수준을 평가하는데요. 이런 거 평가를 해보더라도 아직 고평가 영역이 있다는 것이죠. 그런데 이제 중요한 거는 저 금리 떨어진다고 계속 말씀을 드리고 있습니다. 금리가 떨어지면 집값이 오를 거 아니냐 작년 3월에요. 우리나라가 대표적인 일간지에서 뭐 저를 부동산에 대세 하락론자 어떤 분을 대세 상승론자로 비교해 놨더라고요 근데 그 기자가 다시 전화가 왔어요. 지금까지 집값이 많이 떨어졌는데 금리가 떨어진다고 그랬지 않느냐 금리가 떨어지면 이제 대세 상승을 주장하는 사람들이 서서히 나오고 있다 그 사람들하고 다시 한번 토론 한번 해보자 그런데요 물론 집값을 결정하는 가장 중요한 요소 중에 하나가 금리예요.
금리는 이미 떨어지고 있거든요. 그런데 제가 집값을 결정하는 요소를 보니까 금리 대출금액 경기 주가 등인데요 초기에는 금리나 대출금액이 주가의 가장 큰 영향을 미쳐요 근데 갈수록 경기 동행길 순환 변동체가 집값을 훨씬 더 많이 설명하거든요. 경기가 좀 굉장히 어려운 상태인데요 기업들 임금 많이 안 올려 줄까요. 오히려 각 기업들로 하면은 요새 다 비용 전략하고 있지 않습니까 출장 가지 말라 꼭 필요하지 않은 경우는 제비카도 덜 사용해라 그래서 경기가 나빠지니까요. 집 살 소득이 상대적으로 줄어들고 있다는 겁니다. 그래서 제가 집값을 분석해 보면은 초기에는 금리 시찰을 두고 경기가 집값이 훨씬 더 영향이 얼마 많이 주거든요.
이런 의미에서 보면 저는 뭐 집값 하락 사이클이 끝나지 않았다 상당히 오랜 기간 더 떨어져야 된다는 겁니다. 물론 하락폭은 많이 축소될 겁니다. 물론 일부 지역은 지금 너무 많이 떨어졌어요. 뭐 일부 지역은 30%, 40% 떨어졌다고 그러는데 제가 그 일부 지역에 사는 사람입니다. 대구 미분양 물량을 보냈어요. 아 건설회사들이 왜 저렇게 수요를 외치겠을까 우리 저 전국 미분양이 7만 5천 가고 1월 되거든요. 근데 대구가 13,000가구나 돼요 제가 대구를 종종 가는데요. 뭐 학교도 초중고는 다 대구에서 다녔고 지인들도 거기 많이 했는데 난립니다.
근데 왜 그렇게 건설회사들이 많이 있었을까요. 그걸 계획을 했을 때는 몇 년 전이어서 계속해서 이제 좋을 줄 알았고 대구는 뭐 의대 진학률 뭐 이런 거 보면 항상 대구 수성구 범어동에 뭐 정신고등학교부터 쭉 나오는 뭐 한 67개 고등학교들이 있거든요. 거기에는 학군 때문에 그렇다 수성구 쪽은 이제 그렇다라고 하는데 제가 재지인분이 가장 좋은데 이번에 올해 입주하는 주복 주상복합에 들어가는데 그것도 뭐 18억 19억까지 올라갔다가 지금 뭐 분양가격 정도 이하로 내려왔다는 얘기도 사실 들었습니다. 근데 제가 대구를 위해서 들었지만 지금 미분양 아파트가 1월 말에 7만 5천 가구 정도 되는데요.
그게 2009년 글로벌 금융위기였었습니다만은 16만 6천 가구여 아직도 그거에 비해서는 굉장히 낮고요 저는 조만간 실망감은 넘어서리라 보고 있어요. 미분양이 어느 정도 해소돼야지 집값이 오를 수 있다는 거죠. 거기에 보통 일부 이제 거의 대부분의 부동산 전문가들이 동의를 하면서 그 다음에 꼭 하는 얘기가 있더라구요 거의 대부분 대구 같은 지방이지 않느냐 수도권은 미분양이 적다 그래서 특히 수도권 그리고 뭐 우리가 흔히 말하는 강남을 비롯한이 서울의 핵심 지역은 집값이 방어가 될 것이고 다르게 봐야 된다 이렇게 또 주장을 하신 저도 이제 부동산 전문가 다 되어갑니다.
하도 많이 들어서 뭐 장기적으로 보면 강남 같은데 계속 오를 수가 있죠. 그런데 떨어질 때는 2009년 10년 무릎이에요. 강남 아파트 30% 가까이 떨어졌어요. 공급이 비탄력제니까 수요 상황에 따라서 가격 변동이 굉장히 심하거든요. 저는 뭐 요새 정부에서 계속 규제 안 하고 있습니다만 서울 강남 3구 용산구는 아직도 집값이 없다고 규제 안 하였죠. 결국은 그 규제까지 손가락으로 보겠습니다. 아직 멀었다는 거죠. 알겠습니다. 근데 제가 교수님 그 영상 이렇게 얘기를 이렇게 쭉 들으면 거의 대부분 저도 사실 동의하거든요. 너무 집값이 비싸서 젊은 사람들이 집 살 의혹을 잃어버리고 또 내가 우리 가구가 열심히 벌어서 진짜 뭐 한 10 몇 년이 아니라 거의 20년이 넘어야이 집을 살 수 있는 10원도 안 쓰고 이런 구조 자체는 잘못된 거 아닌가라는 부분에서 이제 동의를 하는데 이제 조금 우리나라 사람들이 부동산으로 이렇게 해서 계속해서 자산을 축적해 왔는데 과연 소비제로 인식하는 그런 날이 올까라는 부분에 대해서는 과연 그럴까 저부터도 이런 생각을 집값이 너무 비싸다는 생각을 하는 저부터도 뭐예요.
그래도 자 수단이지라는 생각을 아직까지 못 버리고 있거든요. 뭐 조금 더 남아있는 것 같습니다마는 아주 장기적으로는 좀 생각을 좀 바꿔야 된다고 생각합니다. 우리나라 집값 그동안 하락한다 이렇게 주장하는 사람들은 가계부채가 너무 많다 저 같은 베이비붐 세대는 대한다 그 다음에 이런 것이었습니다. 그래도 집값을 떠받친게 우리나라 소득이 꾸준히 증가할 거예요. 가구수가 증가했었어요. 그런데 우리 잠재 성령을 떨어지면서 소득층과 속도 많이 둔화되고 있죠. 중요한 거 가구수예요. 서울의 경우 통계청 축에 따르면요 2029년이 정점입니다. 1029년 앞으로 몇 년 더 남았어요.
그 사이에 한 번 더 오를 겁니다. 그런데 부동산을 결정하는 모든 여행 중에서 이제 가구수 마저 감싸안다는 겁니다. 그렇게 되면 뭐 일부 강남 같은 데는 수요가 안 늘어나도 계속 또 떨어졌다 오를 수가 있지만 저는 전체적으로 보면은 과거와 어떤 달리 생각해야 된다 집도 그냥 단순히 사는거다 우리가 소비자로 생각해야 된다 그렇게 보고 있습니다. 그리고 주택연금도 충분히 활용해야 되고 예 그래서 저는 주택연금 어르신들 뵐 때마다 그 충분히 좀 훌륭하십시오 그가 꼭 자식들한테 준다고 막 이렇게 그거 안 하시는 분들이 계시는데 제가 아는 범위 내에서는 쓰시고 자식이 그냥 부모님이 쓰신만큼 다시 갚으면 그 집은 다시 받을 수도 있는 걸로 제가 알고 있거든요.
그러니까 그거 한다 그래서 이걸 못 물려주고 나중에 나라에 뺏긴다 이렇게 생각을 하실 피셔는 전혀 없으시다는 걸 제가 가볍게 또 말씀을 드리면서 아까 전에 이런 말씀을 하셨잖아요. 조금 전에 처음에는 금리가 중요하지만 부동산에 그러고 나면 금리 요소보다 경기 요소가 중요하다 근데 우리나라 경기 실물경기내는 부분은 안 좋아하실 건데 그러면 부동산 가격이 떨어지고 경기가 더 떨어지고 더 안 좋아지고 그러다 보면 부동산 가격이 더 떨어지고 그러다 보면 부동산발 금융위기 요즘 pf는 아직도 대출이나 이런 것들이 힘들다고 그러거든요. 그래서 부동산 대출이 우리나라는 워낙 많으니까 가계부채가 여기에서 오는 우리나라의 경제 위기나 이런게 가능성은 없는 건가요 위기관리가 잘 되고 있는 편인가요 글쎄 그게 이제 은행까지 가느냐 저는 은행까지는 아직 안 가리라 보고 있어요.
사실 97년 외환위기는 부실한 기업 부실한 은행을 처리하는 과정이었지 않습니까 그런데 그 이후로 저는 은행은 상당히 건전해졌다고 지금 생각하고 있거든요. 그래서 그런 거 얘기가 은행까지 가는 시스템이기는 아니다. 그런데 비은행 금융회사들 일부 저축은행 증권회사들 여기에 많이 관련된 이런 것들은 상당히 어려워지라고 보고 있어요. 그리고 문제는 뭐냐면은 부동산 가액이 떨어지고 그러면 우리 가게 부채 지금 우리 원리금 상환 부담별이 평균 가게 40% 정도 되거든요. 집값이 떨어지면 소비 여력이 더 줄어든다는 거죠. 그래서 극기한 얘기는 아닌데 아까 인구가 감소하면서 우리 잠재 성향을 떨어진다고 말씀드렸습니다만은 또 수요 측면에서 소비가 감소하면서 우리 잠재 성장을 경제성장을 계속 낮아지는 국면 그러니까 극기한 침체는 아닌데 구조적으로 우리가 장기적으로 계속 성장률이 낮아지는 이런 국면이라는 겁니다이 시스템 뭐 주식이든 자본주의든 제가 요즘 은행이 정말 중요하구나 우리가 말하는 은행은 이제 시중은행을 이렇게 얘기하는 거죠.
보통 7명과이라고 하는 그 은행들 그러다 보니까 또 일부에서는 맨날 은행은 살려주고 나머지는 다 죽어도 되는 건가 뭐 이렇게 이야기를 하시는 분이 있는데 요즘은 제가 어떤 그래 은행만 살면 나머지는 큰 문제가 없대 우리가 교통사고 났을 때 뇌하고 심장이 뛰어야 되는 듯이 나머지 뼈 부러지거나 손가락이 만약에 붙이면 되는데 심장이 멈춰버리면 안 되듯이 은행은 그런 곳 라는 것들을 이제 제가 인식을 요즘 하고 있거든요. 그래서 많은 분들이 보시면서 항상 그 말씀을 하세요. 난 죽어도 되냐 이렇게 얘기를 하시거든요. 이게 전체적으로이 자본주의에 큰 틀에서 은행의 역할이나 이런 부분을 한번 좀 이해가 쉽게 설명을 좀 한번 해 주시겠습니까 뭐 거시경제가 공부하면서 우리가 저 피가 잘 돌아야지 우리가 살고 건강할 수 있지 않습니까 그 피그의 실무라고 근육을 연결시키는 일을 하는게 은행이죠.
그래서 은행은 절대적으로 필요한 존재입니다. 그런데 요새 이제 문제가 되는 거는 왜 은행만 살리냐 아까 말씀하셨습니다. 근데 97년에 왜 안 얘기 때 우리은행 14개가 없어졌어요. 경쟁력 있고 구조주나 160필터 공격도 한번 해 가지고 뭐 은행은 일본행 저렇게 살려 놨습니다만은 사실 은행 없는 자본주의는 상상할 수가 없는 것이죠. 그런데 최근에 작년에 은행들이 엄청나게 이익됐다고 그러지 않습니까 별로 하는 일도 많습니다. 돈 받아 가지고 뭐이자 받아 가지고 많이 벌었다 그런 비판도 있는데요. 부분적으로는 맞는 이야기도죠. 어려울 때 정부가 공적 자원 투입해가지고 은행을 살렸고 은행 공공제는 아니에요.
근데 어느 정도 공적 성격을 가지고 있는 거죠. 왜냐하면 은행이라는 것은 정부가 허가를 해줘야지 허가산을 해요. 다른 기업하고는 완전 다르죠. 그래서 그렇게 은행이 많은 이익내는 거는 바람직하지 않고요 은행이 이익을 만인했다는 거는 결국은 대출금리가 높던지 예금금리가 낮던지 둘 중에 하나거든요. 대출금리가 높다는 거는 대출은 주로 기업들이 아닌가 기업들이이자 부담을 많이 했다는 거고요 그다음에 예금 금리가 났다는 건 주로 예금은 가게가 하지 않습니까 가게나 기업 이익을 은행이 상대적으로 더 많이 가져갔다는 그런 의미가 되겠습니다. 이러한 의미에서 보면 뭐 은행이 저는 지나치게 많이 이익내는 거는 많이 이익을 내서 주주들한테 배당을 많이 많이 주는 거는 어떻습니까 그 정도의 차이에 대해서 항상 논쟁이 있는 거 같아요.
그런데 아까 은행은 제가 허가산업이다 그렇기 때문에 주주하고 일반고개 둘 다 다 고리를 해야 된다는 거죠. 저는 일반 기업 같으면은 이익 많이 나와서 주자한테 많이 환원해 주는게 좋다고 생각해요. 그러나 은행은 일반 기업하고 성격이 좀 다르다 은행의 패러독스라고 해서 돈 없는 사람한테는 돈 빌려준다 그러고 돈이 필요한 사람이 돈 안 준다 그러고 본인이 신용이 되게 좋은 사람한테는 싸게 주고 돈 많은 사람한테는 돈이 없는 사람한테는 비싸게 빌려준다라고 하는이 구조 자체가 크게 변할 가능성은 사실 없지 않습니까 그거는 변할 가능성이 거의 없죠.
은행이라는 거는 신용 아닙니까 신용 그래서 저희 학생들한테 강의하면서 당신들이 이제 직장 들어가서 결혼하고 집사 그러면 돈이 필요하지 않느냐 금융에서 돈을 빌 려야 된다 근데 은행 가면은 대출금리가 예를 들어서 4%인데 이게 비은행 금융으로 가면 일부 변행 금융 10%까지 가거든요. 그러면은 누가 비워낸 금융으로 가겠습니까 돈 없고 가난한 사람들 신용이 낮은 사람들이 오히려 더 비싼 금리로 변의 금융 가서 돈을 빌렸어야 되죠. 그래서 농담입니다만 학생들은 강의하면서 돈 빌릴 때 은행까지만 가거라 그만큼 신뢰를 쌓고 살아라 그런 의미인데요 은행 금융회사 속성이죠.
가난한 사람들은 더 비싼 금리로 대출 받아야 되는다는게 아 내가 사는이 체제가 자본주의 체제이구나라는 걸 그 시점부터 이제 조금씩 받아들이고 있는 거 같아요. 그래서 혹시 이걸 시청하시는 분들도 나쁜 집단 뭐 이렇게 생각하지 마시고 우리가 그 토대 위에 완벽한 제도는 아니지만 지금 현존하는 시스템 중에는 그래도 가장 노력하는 사람들이 그래도 본인의 노력만큼 얻어갈 수 있는이 제도이기 때문에 거기 제도가 돌아가는 시스템을 한번 이해하시고 고민하시는 부분이 필요할 것 같아서 제가이 이야기를 이제 뭐 얘기하다 보니까 나온 거 같고요 3월이고 날씨도 이제 굉장히 이제 좋아지고 이런데 혹시 여기 증시가 또 db를 시청하시는 분들께 마지막으로 해주고 싶은 말씀이나 이런 거 있으시면 어떤 말씀인지 지금 편안하게 해주면서 마무리지면 어떨까 싶은데요 저는 뭐 요새 늘 말씀드리지만 내일도의 미구엘대학교 로버트 실로 교수가 금융 민주주의라는 단을 쓰고 있거든요.
이게 뭐냐면 금융으로 모든 국민이 부자가 돼야 된다는 겁니다. 그러려면 금융에 대한 조금 더 정확한 정보 객관적인 정보를 전달해야 된다는 거죠. 어떻게 그냥 금융회사 역할이 굉장히 중요하다고 생각을 많이 내고 그럴 때 좀 중립적인 자료를 내고요 또 2200m로 떨어졌을 때는 주가 저평가 됐거든요. 이럴 때는 또 긍정적으로 중립적인 이런 자료를 내고 금융에 대한 정확한 정보를 금융회사가 제공해 줘야 된다 그런 식으로 보고 있고요 저는 뭐 장기적으로 계속 말씀드렸으면 우리 주가 저평가형이 있다는 것이죠. 물론 제가 하반기 조정을 보인다고 말씀 그 조정을 보일 때 또 주식 기운을 해야 된다는 겁니다.
그래서 아쉬운 거는 우리가 코스피가 3천 남았을 때 그때는 제가 여러가지 경제 변수로 평가하면 2~30% 했거든요. 정말 많은 분들이 주시한 관심 가졌죠. 근데 지금 저평가에 대해서 더 주식시장에 관심을 가지셔야 된다는 겁니다. 알겠습니다. 그러면 그 제가 교수님을 주식 시장에 이제 조금 많이 고평가돼서 올랐습니다라고 하는 뷰가 이렇게 생기거나 이러시면 시장이 좀 변해서 그런 거 같으시면 꼭 저희 채널에 나와서 또 이야기를 좀 한번 해 주십시오 부탁을 드리겠습니다. 그렇게 하겠습니다. 감사합니다. 올레 농사도 풍년이 되시기를 꼭 기원해 드리겠습니다. 여러분 시청하신 여러분의 자산도 뭐예요. 풍성하게 풍년이 되시길 바라겠습니다. 고맙습니다.
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