저자: 김영익 · 한국인
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집값 하락 사이클이 8개월 조정으로 끝나지 않았고, 경기 악화와 가구수 감소로 상당 기간 더 떨어질 것이라 주장. 하락폭은 축소되겠지만 지금은 부동산 투자 시기가 아니라고 함. 대구 미분양(약 1.3만 가구)이 많고 수도권·강남은 상대적으로 방어되나 과거 2009년엔 강남도 30% 가까이 하락했다고 경고. 은행 위기 가능성은 낮지만 비은행 금융사 부실 우려, 가계 원리금 상환부담 증가가 소비를 더 위축시킬 것이라 봄. 주식은 코스피 3천 이하 저평가 시기에 비해 하반기 조정 시 매수 관점을 제시.
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교수님 영상 중 부동산 이야기가 가장 인상 깊었습니다. 최근 부동산이 다시 오를 때가 된 것 같다는 의견이 많은데, 교수님 영상을 보고 "그런 생각조차 하지 마라"는 말씀으로 이해했습니다. 지금은 부동산 투자를 고민할 시기가 아니라는 뜻이 맞을까요?
제가 추세와 사이클을 보는데요, KB국민은행 기준 집값은 작년 2022년 6월이 정점이었고 지금까지 8개월 정도 떨어졌습니다. 물론 급락했죠. 그런데 부동산 하락 사이클이 8개월 만에 끝난 적은 없습니다. 소득, 물가, 월세 지수 같은 지표로 적정 수준을 평가해 봐도 아직 고평가 영역이 남아 있습니다.
금리가 떨어지면 집값이 오르지 않느냐는 질문도 많이 받았습니다. 작년 3월 한 일간지가 저를 대세 하락론자, 다른 분을 대세 상승론자로 비교했는데, 그 기자가 다시 연락해 금리가 떨어지면 대세 상승을 주장하는 사람들이 나오고 있으니 토론을 해 보자고 하더군요. 물론 금리는 집값을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나이고, 이미 떨어지고 있습니다. 그런데 집값을 결정하는 요소를 살펴보면 금리, 대출 금액, 경기, 주가 등이 있는데, 초기에는 금리나 대출 금액이 가장 큰 영향을 미치지만 갈수록 경기, 즉 동행지수와 순환 변동 요인이 집값을 훨씬 더 많이 설명합니다.
지금 경기가 굉장히 어려운 상태입니다. 기업들이 임금을 많이 올려 줄 리가 없고, 요즘은 비용 절감에 들어가 출장을 줄이고 법인카드 사용도 줄이고 있지 않습니까. 경기가 나빠지면 집을 살 수 있는 소득이 상대적으로 줄어듭니다. 그래서 집값을 분석해 보면 초기에는 금리 변화의 영향이 크지만, 시간이 지날수록 경기의 영향이 훨씬 더 커집니다.
이런 의미에서 저는 집값 하락 사이클이 끝나지 않았고, 상당히 오랜 기간 더 떨어져야 한다고 봅니다. 물론 하락 폭은 많이 줄어들 겁니다. 일부 지역은 이미 너무 많이 떨어졌습니다. 30~40% 떨어졌다는 곳도 있는데, 제가 그 지역에 사는 사람입니다. 대구 미분양 물량을 보면 건설회사들이 왜 그렇게 수요를 외쳤는지 짐작이 갑니다. 전국 미분양이 1월 기준 7만 5천 가구인데, 대구만 1만 3천 가구나 됩니다. 제가 대구를 자주 가는데, 학교도 초중고를 다 대구에서 다녔고 지인도 많아서 잘 알고 있습니다. 몇 년 전 사업을 계획할 때는 계속 좋아질 줄 알았겠지요. 수성구 범어동 쪽은 학군 때문에 그렇다고 하지만, 최근 분양 주상복합도 18~19억까지 올랐다가 지금은 분양가 이하로 내려왔다는 얘기를 들었습니다.
대구 미분양 아파트는 1월 말 기준 7만 5천 가구 정도인데, 2009년 글로벌 금융위기 때 16만 6천 가구였던 것에 비하면 아직 굉장히 낮은 수준입니다. 조만간 실망 매물이 소화되리라 보고 있습니다. 미분양이 어느 정도 해소돼야 집값이 오를 수 있습니다.
대부분의 부동산 전문가들이 여기에 동의하면서 꼭 덧붙이는 말이 있습니다. 대부분 대구 같은 지방 얘기고, 수도권은 미분양이 적으니 특히 강남을 비롯한 서울 핵심 지역은 집값이 방어될 것이라고 다르게 봐야 한다는 주장입니다. 저도 이제 부동산 전문가가 다 된 것 같습니다. 이런 얘기를 많이 들어서 장기적으로 보면 강남은 계속 오를 수 있습니다. 그런데 떨어질 때는 2009년부터 10년 가까이 무릎을 꿇었습니다. 강남 아파트가 30% 가까이 떨어졌지요. 공급이 비탄력적이기 때문에 수요 상황에 따라 가격 변동이 굉장히 심합니다. 요즘 정부가 규제를 계속 풀고 있지만, 서울 강남 3구와 용산구는 아직도 집값이 오르고 있어 규제 지역으로 묶여 있습니다. 결국 그 규제까지 풀릴지 지켜봐야 합니다. 아직 멀었다는 뜻입니다.
교수님 말씀을 쭉 들어 보면 저도 대부분 동의합니다. 집값이 너무 비싸서 젊은 사람들이 집을 살 희망을 잃어버렸고, 가구가 열심히 벌어도 집 한 채를 사려면 10년이 아니라 거의 20년을 모아야 하는 구조 자체가 잘못됐다는 데 공감합니다. 다만 우리나라 사람들이 부동산으로 자산을 축적해 왔는데, 과연 집을 소비재로 인식하는 날이 올까 하는 부분은 의문입니다. 저부터도 집값이 너무 비싸다고 생각하면서도 여전히 자산 수단이라는 생각을 버리지 못하고 있습니다. 아주 장기적으로는 생각을 바꿔야 한다고 봅니다.
우리나라 집값이 하락한다고 주장하는 사람들은 가계부채가 너무 많고, 저 같은 베이비붐 세대의 대량 은퇴가 문제라고 말합니다. 그동안 집값을 떠받친 것은 소득이 꾸준히 늘었고 가구 수가 증가했기 때문입니다. 그런데 잠재 성장률이 떨어지면서 소득 증가 속도도 많이 둔화됐습니다. 중요한 것은 가구 수입니다. 통계청 자료에 따르면 서울의 경우 2029년이 가구 수 정점입니다. 아직 몇 년 남았으니 그 사이에 한 번 더 오를 겁니다. 하지만 부동산을 결정하는 모든 변수 중에서 가구 수마저 감소한다면, 일부 강남 같은 곳은 수요가 늘지 않아도 떨어졌다 다시 오를 수 있지만 전체적으로 보면 과거와 다르게 생각해야 합니다. 집도 결국 그냥 주거를 위해 사는 소비재라고 생각해야 합니다.
그리고 주택연금도 충분히 활용해야 합니다. 어르신들을 뵐 때마다 주택연금을 꼭 권합니다. 자식에게 물려줘야 한다며 신청하지 않으시는 분들이 있는데, 제가 아는 범위에서는 연금을 받다가 돌아가신 뒤 자식이 그 금액만큼 갚으면 집을 되찾을 수도 있습니다. 그러니 주택연금을 받으면 집을 못 물려주고 나라에 뺏긴다고 생각하실 필요는 전혀 없습니다.
아까 금리 요소보다 경기 요소가 더 중요해진다고 하셨는데, 우리나라 실물 경기가 안 좋으면 부동산 가격이 떨어지고, 그러면 경기가 더 나빠지는 악순환이 생길 수 있습니다. 요즘은 PF 대출도 힘들다고 하지요. 우리나라는 부동산 대출이 워낙 많으니 가계부채 문제에서 비롯된 금융위기 가능성은 없는 걸까요, 위기관리는 잘 되고 있는 편인가요?
은행까지 번지지는 않으리라 봅니다. 1997년 외환위기는 부실 기업과 부실 은행을 처리하는 과정이었습니다. 그 이후 은행은 상당히 건전해졌다고 생각합니다. 그래서 은행 시스템까지 위기가 가지는 않을 것 같습니다. 다만 비은행 금융회사, 일부 저축은행이나 증권사 같은 곳은 상당히 어려워질 수 있습니다. 문제는 집값이 떨어지면 가계 부채의 원리금 상환 부담이 평균 40% 정도인 상황에서 소비 여력이 더 줄어든다는 점입니다. 극심한 침체는 아니지만, 인구가 줄면서 잠재 성장률이 떨어지고 소비도 감소해 장기적으로 성장률이 계속 낮아지는 국면입니다.
은행이 정말 중요하다는 것을 요즘 많이 느낍니다. 여기서 말하는 은행은 보통 시중은행을 뜻합니다. 그러다 보니 "은행만 살려 주고 나머지는 다 죽어도 되느냐"는 말도 나오는데, 교통사고가 났을 때 뇌와 심장은 반드시 살아야 하고 나머지 뼈가 부러지는 것은 치료하면 되는 것처럼, 은행은 그런 역할을 하는 곳입니다. 많은 분들이 "그럼 나는 죽어도 되냐"고 묻기도 합니다. 자본주의에서 은행의 역할을 쉽게 설명해 주실 수 있을까요?
거시경제를 공부하면서 느끼는 건데, 피가 잘 돌아야 우리가 살고 건강할 수 있습니다. 은행은 그 피를 돌리고 근육, 즉 실물 경제를 연결하는 일을 합니다. 그래서 은행은 절대적으로 필요한 존재입니다. 문제는 왜 은행만 살리느냐는 것입니다. 1997년 외환위기 때 경쟁력이 없는 은행 14곳이 사라졌습니다. 구조조정을 거쳐 살아남은 은행들은 공적 자금의 도움으로 회복했는데, 은행 없는 자본주의는 상상하기 어렵습니다. 작년에 은행들이 엄청난 이익을 냈다는 비판도 있습니다. 부분적으로는 맞는 말입니다. 어려울 때 정부가 공적 자금을 투입해 은행을 살렸기 때문에, 은행은 완전한 사기업이라기보다 어느 정도 공적 성격을 가지고 있습니다. 은행은 정부 허가를 받아야 하는 허가산업이라 다른 기업과 다릅니다. 은행이 지나치게 많은 이익을 내는 것은 바람직하지 않습니다. 은행이 이익을 많이 냈다는 것은 대출 금리가 높거나 예금 금리가 낮았다는 뜻인데, 대출은 주로 기업과 가계가 받는 것이니 그만큼 이자 부담을 떠안았다는 뜻입니다.
그렇다면 은행이 이익을 많이 내서 주주에게 배당을 많이 하는 것은 괜찮을까요? 이 부분은 늘 논쟁이 있습니다. 은행은 허가산업이기 때문에 주주와 일반 고객 모두를 고려해야 합니다. 일반 기업이라면 이익을 주주에게 많이 돌려주는 것이 좋다고 생각하지만, 은행은 성격이 다릅니다. 은행의 역설이라는 말이 있습니다. 돈이 없는 사람에게는 돈을 빌려주지 않고, 신용이 좋은 사람에게는 싸게, 돈이 없는 사람에게는 비싸게 빌려준다는 구조입니다. 이 구조는 크게 바뀔 가능성이 거의 없습니다. 은행은 신용으로 움직이기 때문입니다.
제가 학생들에게 자주 하는 말이 있습니다. 직장에 들어가 결혼하고 집을 사려면 돈이 필요하고, 금융에서 빌려야 합니다. 은행의 대출 금리가 4%라면, 은행에서 대출을 받지 못해 비은행 금융으로 가면 금리가 10%까지 올라갑니다. 그러면 누가 비은행 금융을 이용하겠습니까? 결국 돈 없고 신용이 낮은 사람들이 더 비싼 금리를 내고 빌려야 합니다. 농담처럼 "돈 빌릴 때는 은행까지만 가라, 그만큼 신뢰를 쌓고 살아라"라고 말합니다. 이것이 금융회사의 속성이고, 가난한 사람들은 더 비싼 금리로 대출받아야 하는 현실이 있습니다. 이것이 자본주의 체제라는 것을 조금씩 받아들이고 있습니다.
그러니 이 영상을 보시는 분들도 은행을 나쁜 집단으로만 생각하지 말았으면 합니다. 완벽한 제도는 아니지만, 현존하는 시스템 중에서는 노력한 만큼 얻어 갈 수 있는 제도이기 때문에 이 제도가 어떻게 돌아가는지 이해하고 고민해 볼 필요가 있습니다.
3월이라 날씨도 좋아지고 있는데, 마지막으로 증시를 시청하시는 분들께 해주고 싶은 말씀이 있으실까요?
요즘 늘 말씀드리는 것처럼, 미구엘 대학교 로버트 실러 교수가 쓴 『금융 민주주의』라는 책이 있습니다. 모든 국민이 금융으로 부자가 되어야 한다는 내용인데, 이를 위해서는 금융에 대한 정확하고 객관적인 정보가 전달돼야 합니다. 금융회사의 역할이 굉장히 중요하고, 주가가 많이 올랐을 때는 중립적인 자료를, 2200포인트 근처로 떨어졌을 때는 저평가됐다는 긍정적이면서도 중립적인 자료를 내서 금융에 대한 정확한 정보를 제공해야 한다고 봅니다. 장기적으로 보면 우리 주식시장은 여전히 저평가되어 있습니다. 물론 하반기에는 조정을 보일 수 있으니, 그때는 주식을 사 모으는 전략이 필요합니다.
아쉬운 점은 코스피가 3,000 근처에 있을 때 여러 경제 변수로 평가하면 20~30% 정도 저평가되어 있다고 말씀드렸는데, 많은 분들이 주목해 주셨던 것처럼 지금도 저평가 구간이니 주식 시장에 더 관심을 가지셔야 한다는 점입니다.
알겠습니다. 교수님께서 주식시장이 많이 고평가되어 올랐다고 판단하시는 시점이 오면, 꼭 저희 채널에 다시 나와서 말씀해 주시기를 부탁드립니다.
그렇게 하겠습니다. 감사합니다. 올해 농사도 풍년이 되시기를 기원합니다. 시청해 주신 여러분의 자산도 풍성하게 풍년이 되시길 바랍니다. 고맙습니다.
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