저자: 홍춘욱 · 한국인
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대출규제는 풍선효과(인접지역 튐)를 낳아 정책 효과가 제한적이며 정부 수단도 소진된 상태다. 10월 거래량이 7월 9천건대에서 3천건대로 급감해 시장이 냉각됐다. 2025년 부동산은 서울 입주물량 감소, 아파트 노후화, 대기업·전문직 소득 상승(양극화), 내년 금리 인하 가능성 때문에 올해보다 나을 것으로 본다. 트로피 아파트에서 재건축 대단지로 순환매가 확산될 것으로 전망한다.
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대출 규제를 하면 어떤 일이 벌어지는지를 조사했더니 풍선과 강남을 잡으면 동작이 튀고 과천이 튄다는 거예요. 그보다 훨씬 산 집을 사겠다고 하는 그 대출에 대해서도 못하게 한다 그러면 전면적으로 그냥 주택 매수 금지령을 내려라 7월에 9천건 돌파하던 거래량도 10월 들어서 3천 대에 머무르면서 주택 시장이 급속으로 냉각했다 값 드디어 잡히나 이런 것들 궁금하신 분들 많을 겁니다. 프리즘 투자자 대표 홍수 박사님 모셨습니다. 안녕하세요. 예 저희 분인데요 아 부동산 직가 조금 더 심도 있게 한번 나눠봤으면 좋겠어요. 시장이 사실 지금 냉각 상태예요.
그러니까 정책 금리가 인하될 때 그걸 앞두고서 대부분 대출 금리는 내려가거나 앞으로 더 낮은 금리로 은행들이 자금 조달이 가능하니까 대출 금리 조금 깎아 줘도 마진이 충분한 거죠. 근데도 불구하고 대출 금리를 동결하거나 인상했다는 건 결국 창고 지도가 들어갔다는 거고 고객이 왔는데 그 사람한테 대출을 못하게 만들려면 금리 올리는 수밖에 없잖아요. 이제 그런 식으로 지금 돌아가고 있다고 볼 수 있고 그 덕에 어 한국의 은행들 시중 은행들 실적이 아 예 대박 실적이 발생한게 바로 이것 때문인 거죠. 정보의 정책 금리 인상 때문에 뭐 또는 통제 때문에 꼭 부동산 시장이 이렇게 됐느냐 둔화 됐느냐고 물으면 저는 두 가지 요인이 더 있었다 이렇게 말씀을 드리고 싶은게 첫 번째가 어 강남을 중심으로 한 서울의 핵심 지역에 신고가를 다치면서 가격 부담이 생긴게 이게 저는 일차적인 요인 아니냐 특히 7 8월 장이 너무 뜨거워서 매일매일 신국가 뉴스만 있는 상황이 벌어지다 보니까 이게 물론 시장의 참가자들 테 모멘텀을 주지만 부동산이라는게 그렇게 1 2억 하는 물건이 아니다.
보니까 조금이라도 더 싸게 사고 싶은 사람들이 많은데 그 사람들은 이제 멈춰 버린 거죠. 또 이렇게 주식 시장이 약세를 보이고 환율이 강세를 보일 때 역사적으로 볼 때 부동산 시장이 재미가 없었거든요. 실제로 생각해 보시면 2022년에 있었던 우리 부동산 시장의 급 한 조정도 환율 1450원 가면서 왔고 또 나가서 하우스 포태 2011 12년에 환율 되게 안 좋았잖아요. 변동성이 되게 컸습니다. 이런 식으로 우리나라 경제는 결국 외풍에 좀 약하고 특히 외한 시장이 출렁출렁 거릴 때는 부동산 시장에 들어오려고 줄수 있던 작업들도 타이밍을 좀 노리는 또는 시간을 두는 이런 마인드로 돌아서기 때문에 9월 말부터 시작된이 부동산 시장이 좀 약간의 이제 조정 런 분위기들은 런 요인이 작용한 거 같습니다.
자 또 주 분들은요 이제 그 희망이었던 것이 디딤돌 대출이 든요데이 디딤돌 대출을 뭐 중단하겠다 뭐 축소하겠다 발표가 나서 시장에서 굉장히 막 이렇게 서울 내집마련 더 어려워지는 거 아니냐 이런 얘기가 있었어요. 지금 현 정책 문제점과 지금 보완점은 없는지 좀 뭐 의견 좀 듣고 싶습니다. 예 예 뭐 정부가 가지고 있는 수단이 없어요. 지난 정부 때 너무너무 많은 수단을 다 쐈어요. 아 정말 정 정책에 20번이 거의 30번 가까이 예 예 뭐 특히 김현미 장관 시절에 그때 너무 많은 정책들이 나와서 뭐 심지어 지금은 토지거래 허가 구역까지 연속으로 지정하고 있는 데다가 투기 과열 지구 이런 것들 다 기억나실 겁니다네 그걸 대상으로 한 국토 연구원의 연구 자료를 보는데 이제 어떤 지역을 규제 대상 지역 그러니까 디딤돌 대출처 마치 한 도을 딱 수정하는 특히 2019년 말에는 ltb 완전히 12억 이상 15억 이상으로는 아예 대출도 안 대출 안 되고 9억 초과에 또 예 대를 하면 어떤 일이 벌어지는지를 조사했더니 풍선효과 튀는게 재밌는게 인접 지역이요 예를 들어 우리가 와서 강남을 잡으면 동작이 튀고 과천이 튄다는 거예요.
그런 식으로 인접 지역들이 튄다 그래서 그 지역의 상승률도 둔화를 못 시키면서 전국 상승률보다 여전히 높은 데다가 주변 지역들 인접 있는 특히 3km 10km 이내의 지역들은 폭등하는 그러니 정책당국 입장에서 지구를 이제 기 과일 지구 지정하고 서울에 또 몇몇 지구를 조정 지구를 넣는다 그러면 이제 그다음 수순이 우리 다 알잖아요. 주변으로 튈 거란 거 알잖아요. 그러니까 주변으로 못 튀게 하려면 디딤돌 대출이 6억이가 그렇잖아요. 맞습니다. 예 그 거기도 대출을 안 하게 하면 되지 않겠냐라고 이제 하게 되는 거죠. 근데 이렇게 하면 이제 그 국가의 국토정책과 주택 정책의 근간이 뭐냐면 서민들의 내집마련을 촉진한다는 그 길고도 긴 정책 목표랑 완전히 상반 되는 거죠.
어 그 이하에 있는 서울의 중위값 아파트 가격이 10억인데 그보다 훨씬 산 집을 사겠다고 하는 그 대출에 대해서도 못하게 한다 그러면 도대체 전면적으로 그냥 주택 매수 금지령을 내려라 꼴이 돼 버리는 거죠. 그래서 이래저래 보더라도 정부가 분명히 검토는 하고 있을거다 강남 3구나 여기 양천이 용산을 대상으로 해서 뭔가 분명히 준비하고 있는데 수반되는 동반되는 대책이 필요하다라는 생각에서 나온 오바다 그러니까 저는 이거는 뭐 쉽지 않을거다 보는 쪽입니다. 이런 해프닝이 나올 정도로 수단이 없다 지금 올해 부동산 시장은 관통하는 키워드 한단으로 꼽으면 양극화 있 거 같아요.
극 제가 지난 6월에 박사님 인터뷰 봤어요. 집값 양극화는 제대로 된 부동산 강세장 진입이다라는 용어를 해주셨는데 내년 부동산 강세장이 혹시 보시나요. 예 올해보다 내년이 더났다 그리고 내년보다 내년이 더났다 그니까 이제이 공급 때문에 이런 이야기를 하게 되는데요. 올림픽 파크 포레온 이제 입주가 눈앞에 왔습니다. 예 이제 11월 말에 시작하죠. 예 예 그러니까 이제 계획이죠네 일단 만약에 오해 한다라고 치면 그 12,300 5가 올해 한다고 치면 내년에 서울 입주 물량이 만호 밑으로 떨어지는 곳으로 추산됩니다. 근데 내후년이 아고 회복되니 하면 여기도 역시 마찬가지로 만호 미친 거 같아요데 문제는 뭐냐 하면요 서울의 아파트 노후화는 계속된다는 거죠.
이게 어 1971년 지어졌던 시범 아파트가 제가 이제 한 10년 전에 시범 아파트 살았는데 그때 저 위에 배관이 터져 가지고요 온 집안이 황토 무리 범람해 가구 다 버렸던 기억이 있습니다. 그니까 그 구조 자체가 어마어마하게 노후화된 아파트는 쌓여가는데 신축 공급은 전부 지연되고 있는이 미스매치가 결국 신축에 대한 얼죽 신으로 가는 거잖아요. 그리고 사람의 소득 수준은 어때요 올라가죠. 특히 어디가 올라가냐 하면 요새 SK 하이닉스가 연봉 상승 주도한다는 얘기 들으셨을 거예요. SK 하이닉스가 막 그렇게 연봉이 오르면 삼성이라고 안 올리려고 그러겠어요이 이런 식으로 지금 세상이 돌아가고 있는 중이기 때문에 이제 양극화의 두 번째 요인이 뭐냐면이 그 대기업고 중소기업의 인금 격차 이런 문제들이 고용 격차 이런 문제들이 그러니까 내수 경기는 되게 안 좋은데 수출 대기업들은 환율이 좋으니까 돈 엄청 잘 벌고 있잖아요.
그래서 당연히 소득 수준이 높은 전문직들이 마뿌리 하시는 분들 이런 분들뿐만 아니라 대기업 직장인들까지 엄청나게 연봉이 올라가는 내년 연봉 얼마나 오를지 상상도 안 되는 그런 소득 전망들이 있다라는 걸 생각하면 그 소득이 많은 사람들은 계속 늘어난다는 거 그 마지막 제 세 번째가 올해보다 내년 금리가 내려가지 않겠냐 어이 제 전망이 틀린 거 같지 않단 말이에요. 올해는 물가 상승률 계속 2% 대에서 움직였다면 내년은 1% 대에서 움직일 텐데 그러면 한국은행이 금리를 아무리 뭐 외한 시장 불안하면 모르지만 결국은 인하하는 방향으로 가게 되면 만 정부가 대출 규제 하더라도 금리는 마진에 의해서 좌우되는 거니까 특히 은행들이 발행하는 금융체 금리가 내려가면 결국 은행들도 대출 금리를 누군가는 특히 정부 말안듣는 좀 급박한 또는 경쟁의 여유가 있 데부터 금리를 하거든요.
보통 그런 일들이 벌어질 것이기 때문에이 모든 걸 종합하면 아 내년에 뭐 예를 들어서 대만 전쟁 같은 충격적인 외부 충격 이런 거가 없다면 올해보다 내년 부동산 시장은 더 좋아질 여지가 있지 않나 생각합니다. 저 이제 마지막 질문 드려야 되는데요. 내집마련 또는 상 를 갈아타기를 준비하셨던 분들이 지금 현 상황에선 어떤 선택을 하시는게 가장 현명한지 조언 마지막으로 해 주시죠네 아 이제 최근에 시장이 저는 어쩌면 상반기보다 지금 시장이 더 좋아 보이더라고요 그 왜 그러냐하면 그때 정말 그 트로피 아파트라고 제가 표현하는데 찮 그 이제 상 받은 거 이렇게 걸어 두잖아요.
아니면 사슴머리 이게 트로피라는이 트로피 아파트가 뭐냐면 내가 성공했다고 이야기하면 남에게 보여주는 아파트 자기 어디 살아 그런 아파트만 가격이 오르는 장이었고 좀 맞네 그러다가 이제 확산되는 중이에요. 지금은 그래서 최근에 신고가 나오는 대들이 어딘가 하고 거래를 보면 재건축 단지들이 좀 나오기 시작하 많이 흘렀어요. 예 이제 예 그러니까 신고까지 예 신고가 아지는 아니어도 근데 상승률은 돋보이는 상승률이 나오는 지역들이 예 반포 60억 나오자마자 이번 주에 잠실 5단지가 주룩 또 거래가 되었습니다. 저는 우리나 라에서 이제 신축은 없다 이게 나올 데가 없다 그러면 기존에 있던 신축을 가는게 최고인데 그 기존에 있는 신축 중에서 솔직하게 부동산의 거주환경 입장과 대단지 두 가지를 다 갖추고 있는데는 우리가 접근할 수 없는 가격 아니냐 앞으로 2 3년 부동산 시장은 아예 당연히 트로피 아파트는 또 가겠죠.
그러나 결국은 미래의 새 아파트가 될 거라는 희망을 좀 줄 수 있는 그리고 사업의 추진 가능성이 좀 있는 대단지 쪽으로가 않겠나라는게 제 입장이죠. 그러니까 작은 단지는 그래도 안 될 거 같고요 왜냐하면 건축비가 지금 너무나 어 심각해서 규모의 경제가 돼야 돼요 이거가대 단지만 되는 이유가 그래도 천세대 몇천 세대 돼야 그래도 1 하면 그나마 추가 분담 리스크도 되게 줄어들거 그래서 이래저래 우리가 살펴보면 이제 시장이 약간의 순환매를 가지 않겠나 그런 아파트들을 한번 길목 지켜 보시면 어떨까 생각됩니다. 이미 너무 오은 트로피 아파트 신축 아파트보다는 미래의 트로피가 될 아파트를 좀 찾아보라는 이런 선명한 조언 해 주셨는데요.
최근에 그래서 이제 또 구매하시는 분들이 상대적으로 덜 오른 재건축 9월 10월엔 또 그쪽으로 매매를 많이 하 그게 아주 저는 그 미래 방향을 좀 그 시장이 계단식으로 오르지 않겠는가 그리고 오를 때 계단식으로 오를 때 주도주가 달라질 수 있지 않나 이런 생각을 좀 하고 있습니다. 맞습니다. 오늘의 지성인 홍춘욱 박사님 모시고 저희가 25년 부동산 이야기 미리 나눠봤습니다. 습니다. 다음에 또 나와주세요. 고맙습니다. 감사합니다.
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