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안녕하세요. 오늘도 이슈임당 시간이 돌아왔습니다. 이재명 대통령이 지난 19일 청와대 춘추관에서 기자들과 만나 부동산 시장을 두고 이렇게 말했습니다. 언젠가는 사고 난다고요. 마지막 폭탄을 과연 누가 잡게 될지 몹이 우려된다는 묵직한 말도 덧붙였죠. 서울 아파트값이 무려 89주 연속으로 오르면서 역대 최장 기록을 이어가고 있는이 상황에서 대통령이 직접 폭탄 돌리기라는 화두를 거는 겁니다. 도대체 집값은 왜 이렇게 올랐고 그동안 나온 정부 대책들은 왜 하나도 먹히지 않았던 걸까요? 한국 부동산원 통계를 보면요. 서울 아파트 값은 10월 셋째 주까지 딱 89주 연속 올랐습니다.
문재인 정부 때 세웠던 85주 기록을 훌쩍 넘어서 매주 최장 기록을 새롭게 쓰고 있는 상황이죠. 오른폭을 보면 더 놀랍습니다. 한 언론사 집계에 따르면 이번 상승기의 누적 상승률은 약 17.93%에 달하는데요. 85주 연속 올랐을 때 7.71%와 7%와 비교하면 무려 두 배가 넘는 수치입니다. 이번 주 상승률은 0.13%로 지난주 0.16%보다는 다소 줄어들긴 했지만 강남 3구를 제외한 서울 22개구는 여전히 불이 붙어 있습니다. 성북구와 서대문구가 0.36% 중구가 0.35%나 올랐고요. 서울 전세값 역시 한 주 만에 0.16%나 껑충기였죠.
한 주 만에 0.36%가 36%가 올랐다는 건 1년으로 환산하면 무려 18%가 넘게 오르는 엄청난 속도입니다. 첫 번째 원인은 바로 집이 모자하다는 겁니다. 대통령도 이날 2022년부터 주택 공급이 절반으로 뚝 떨어졌고 그 여파가 지금에서야 오기 시작했다고 말했죠. 게다가 다음날 인천 계양 3기 신도시 현장에 가서는 주택 공급 비상 사태라는 강력한 표현까지 썼습니다. 지표마다 감소폭은 조금씩 다르지만요. 국토 교통부 통계로 전국 주택 인허가 건수만 봐도 확연합니다. 2022년 50만6,000 가구에서 지난해 약 38만 가구로 1 가까이가 훅 줄어들었거든요.
다들 아시겠지만 집이라는게 인허가를 받고 땅을 파고 건물을 다 지어서 입주하기까지 보통은 몇 년이 걸리잖아요. 그러니까 몇 년 전에 줄어든 인허가 실적이 지금의 입주 물량 감소로 고스란이 나타나고 있는 겁니다. 올해 1월부터 8월까지 서울에서 다 지어진 아파트는 총 21,93 가구인데요. 이게 작년 같은 기간과 비교하면 23.3%나 줄어든 겁니다. 물론 같은 기간 착곡 물량이 34.3% 3% 늘긴 했다만 당장이 집들에 사람이 들어가 살려면 아직도 몇 년은 좋다야 하죠. 숫자로 보면 상황이 더 분명해집니다. 국토부에 따르면요. 수도권 아파트 입주 물량이 2030년 20만 4천 가구에서 2024년 17만3,000 가구 그리고 지난해 13만 가구로 계속 줄더니 올해는 급기야 10만5,000 가구에 그칠 걸로 예상이 되고 있습니다.
10년 평균 입주 물량이 18만 가구인데이 수치의 60%에도 못 미치는 셈이죠. 서울만 따로 떼어 놓고 볼까요? 부동산 R114 자료를 보면 지난해 37,000 가구였던 서울 아파트 입주 물량이 올해 25,000 가구, 내년 18, 가구, 심지어 2028년에는 13,000 가구까지 쪼그라듭니다. 2026년부터 2028년까지 3년치 물량을 다 합쳐도 겨우 57,여 가구밖에 안 되는데요. 이건 직전 3년 물량보다 무려 43.6%나 6%나 적은 거고요. 그런데 더 큰 문제는 그 사이 서울 가구수는 계속해서 늘고 있다는 사실입니다. 국토부 전망에 따르면 서울의 가구 증가율이 지난해 0.83%로 83%로 둔화되긴 했지만요.
가구수 증가가 완전히 멈추는 시점은 2038년이나 되어야 하거든요. 자, 이렇게 입주 물량이 줄어들면 시장에서 가장 먼저 흔들리는게 바로 전세입니다. 보통 새 아파트 입주장이 서면 잔금을 치르기 위해 집주인들이 전세 매물을 한꺼번에 내놓잖아요. 그럼 자연스럽게 주변 전세값이 꾹 눌리게 됩니다. 그런데이 공급 물량이 싹 사라져 버리니 전세 매물이 덩달아 시가 마르고 남겨진 세입자들은 어쩔 수 없이 월세로 짐을 싸서 밀려나고 있는 겁니다. 부동산 정보 업체 아실의 자료를 인용한 보도를 보면요. 지난 1년 사이에 서울 아파트 전세 매물은 24,300 예순 아홉건에서 2520건으로 무려 15.8%나 줄었습니다.
세부적으로 보면 동대문구는 69.4% 4% 구로구는 58.3% 금천구는 54.1%나 급강했어요. 동네에 따라서는 전세 매물이 절반 넘게 증발해 버린 겁니다. 서울 부동산 정보광장 자료를 분석한 다른 보도를 봐도 상황은 비슷합니다. 올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 전세 거래량은 84,여건으로 작년 같은 기간보다 27.5%나 줄어들었죠. 반대로 같은 기간 월세 비중은 무려 51%까지 취소샀습니다. 2011년 이후로 연간 월세 비중이 50%를 넘긴 해는 단 한 번도 없었는데 말이죠. 한국 부동산원 조사에 따르면 지난달 서울 아파트의 평균 월세는 166만 원을 기록했습니다.
딱 1년세 무려 21만8,000원이나 훌쩍 오은 건데요. 이렇게 전세값이 오르고 다다리 나가는 월세 부담까지 커지니까 이제 세입자들이 차라리 집을 사겠다고 나서기 시작했습니다. 한 언론사의 분석을 보면 지난 1년간 서울 아파트 전세값은 9.61%나 61%나 올랐는데요. KB 국민은행 조사에서는 올해 6월 딱 한 달 동안에만 수도권 전세값이 0.71% 올라서 2021년 11월 이후 가장 큰 폭의 오음새를 기록하기도 했습니다. 쉽게 말해 2년마다 돌아오는 전세 계약 갱신 때마다 수천만 원을 더 얹어 줘야 하는 팍팍한 상황이 된 거죠. 경기도를 한번 볼까요?
9억 원 초과 12억 원 이하의 아파트 거래 중에서 신고가 비중이 5월엔 19.6%였는데 9월에는 무려 37.8%로 8%로 껑충 뛰었습니다. 이게 다 전세 매물이 너무 부족하니까 버티다 못한 실수요자들이 어쩔 수 없이 매수로 돌아섰기 때문이라는 분석이 나옵니다. 실제 사례를 보면요. 화성 병점력 아이파크 캐슬 84제m형은 이달 초에 무려 10억 3천만 원에 팔렸습니다. 종전 최고가보다 8천만 원이나 옳은 금액이죠. 그리고 수원 힐스테이트 영통 62제m형도 지난달 13억 원의 떡한이 거래가 됐습니다. 오죽하면 당장 내가 발벗고 살 곳을 구하려고 정말 어쩔 수 없이 집을 산다는 뜻에서 생존 매수라는 신조업까지 생겼을 정도입니다.
집값이 오르는 두 번째 원인 바로 싸게 빌린 돈 때문인데요. 한국은행 집계에 따르면 신규 주택 담보 대출 평균 금리가 2021년 8월 기준 2.88%였거든요. 88%였거든요. 대출이자가 이렇게 싸니까 빚을 크게 내서 집을 사도 당시에는 크게 부담스럽지 않았던 시절이었던 거죠. 여기에 2023년에는 정부가 집값이 9억 원 이하이기만 하면 내 소득과 상관없이 받을 수 있는 특례 보금자리론까지 내놨습니다.이 원래 정부의 공급 목표액은 39조 6천억 원이었는데요. 놀랍게도 그해 9월 초에 유효 신청액이 이미 37조 6천억 원을 넘기며 목표의 95%를 꽉 채워 버렸습니다.
아주 낮은 금리의 돈이 부동산 시장에 그야말로 대거 쏟아져 들어온 겁니다. 집은 턱없이 부족하고 시장을 돈이 쫙 풀린이 상황 속에서 정부는 부랴부랴 대출을 막고 거래를 꽁꽁 묶는 쪽으로 대책을 쏟아내기 시작했습니다. 그런데 진짜 문제는요.이 정부의 대책들이 부동산에 불을 끄기는 커녕 오히려 불기를 다른 곳으로 옮겨 붙였다는 점에 있습니다. 정부의 첫 번째 대책 타깃은 대출이었습니다. 정부는 지난해 6월 27일 가게부채 관리 방안에 발표하고 바로 다음날부터 전격 시행에 들어갔습니다. 수도권과 규제 지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 주택 담보 대출을 최대 6억 원까지만 가능하도록 확 묶어 버렸죠.
집을 주체 이상 가진 다주택자는 집을 사기 위한 대출을 아예 한 품도 받을 수 없게 막았고요. 대출을 받았다면 무조건 6개월 안에 그 집에 전입하도록 못을 박았습니다. 또 집주인이 바뀌는 걸 조건으로 전세 대출을 받는 우회로까지 차단을 하면서 갭투자도 꼼꼼히 막아섰습니다. 심지어 생을 사는 사람의 담보 인정 비율 즉 LTV도 기존 80%에서 70%로 깎아 버렸고요. 주택 담보 대출 만기는 최대 30년. 신용 대출은 개인의 연소득 이내로 팍 줄여 버렸습니다. 대출 규제가 나오고 두 달 뒤인 9월 7일에는 드디어 공급 대책이 나왔습니다.
2030년까지 수도권에 무려 135만 호를 새로 착공하겠다는 아주 원대한 계획이었죠. 그런데이 대책 안에는 공급뿐만 아니라 규제 지역의 담보 인정 비율을 40%까지 대폭 낮추고 이미 집이 있는 사람의 전세대출 한도를 2억 원으로 확 줄여 버리는 깐깐한 내용도 함께 담겨 있었습니다. 이렇게까지 했는데도 집값이 안 잡히자 10월 15일에 아주 작심하고 더 강력한 대책을 내놓게 됩니다. 서울 저녁은 물론이고요. 바천, 성남, 분당 등기도의 핵심 12곳을 규제 지역과 토지거래 허가 구역으로 한꺼번에 묶어 버렸습니다. 이제이 구역 안에서 집을 사려면 나라의 허가를 받아야 하고요.
집을 산 뒤에는 무조건 2년 동안 직접 들어가서 살아야만 합니다. 대출 한도도 집값 구간에 따라 아주 잘게 쪼였는데요. 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원이 넘어가는 고가 주택은 단락 2억 원까지만 빌릴 수 있게 제안을 했습니다. 올해 들어서는 한국은행이 7월과 8월 두 달 연속으로 기준 금리를 올리면서 연를 찍었고요. 정부는 8월에 고가 주택과 다주택자들의 종합부동산세를 바짝 올리는 세제 개편안을 발표했습니다.이 이 개편화는 실 거주를 하는 1주택자의 세금 공제 기준을 12억 원에서 14억 원으로 여유 있게 올려 주는 대신에 고가주택과 다주택자의 세금은 단계적으로 팍팍 올리겠다는 내용이 핵심입니다.
비록 9월 국무회의에서 거주하지 않는 1주택자의 공제를 줄이려던 부분은 쏙 빠졌지만 다주택자 등에 대한 세율 인상 기조는 흔들림 없이 그대로 남았습니다. 물론이 개편안은 아직 국회 문턱을 넘지는 못한 상태입니다. 대통령은 지난 19일 간담회에서도 이번 부동산 세제 강화가 단순히 세금을 더 걷어들이기 위한 꼼수가 아니다라는 해석을 강하게 부인을 하면서 이건 철저히 조세 정의의 문제라고 취지를 설명하기도 했습니다. 그런데 이런 규제 불길이 급기와 경기도까지 번져 나갔습니다. 정부가 올해 6월 30일 화성 동탄구와 용인 기흥구 그리고 구리시까지 싹다 규제 지역과 토지거래 허가 구역으로 추가 지정해 버린 건데요.
동탄군은 그때까지 올해 누적 상승률이 11.38%를 기록하면서 전국에서 1등을 달리고 있었고요. 구리시는 7.87% 기온구는 6.21%나 21%나 가파르게 올랐기 때문입니다. 즉 시장에서 튀어오르는 곳이 나오면 정부가 불이게 뒤따라가서 묶어 버리는 일이 계속 반복된 셈이죠. 자, 그렇다면이 수많은 대책들의 결과는 과연 어땠을까요? 한국 부동산원 자료를 분석한 보도에 따르면요. 가장 셌던 10 15 대책이 나온 직후 1년도가 서울 아파트 값은 무려 10.42%나 42%나 취소샀습니다. 대책이 나오기 직전 1년간의 상승률이 5.86%였는데 그 두배 가까이 뛴 겁니다.
집값을 때려잡겠다고 대책을 냈는데 오히려 그 뒤에 훨씬 더 많이 올라버린 거죠. 구체적으로 어디가 이렇게 올랐는지를 뜯어 보면 정부 대책의 한계가 명확히 보입니다. 같은 기간 동안 성북구는 15.52% 강서구는 13.78% % 서대문구는 13.73%나 73%나 펄펄 날았습니다. 반면 강남구는 1.62%, 서초군은 3.54% 오르는데 그쳤는데요. 이유가 뭐냐면요. 정부가 대출한도를 집값 구간별로 나눠 버리니까 사람들이 대출을 최대한 많이 당겨받을 수 있는 15억 원 이하의 집으로 우르르 몰려간 겁니다. 서울시 자료를 봐도 토지 거래 허가 신청 건수 중에서 강부권 10개구와 선남권네 개구가 차지하는 비중이 작년 11월에는 61.8%였는데 올해 8월에는 67.5%로 5%로 눈에 띄게 높아졌습니다.
한 법률 전문가는 가격을 기준으로 대출 한도를 나누는 정책은 집값을 밑으로 끌어내리기보다는 오히려 그 대출 기준선 근처로 집값을 찰싹 붙잡아둘 수 있다고 지적하기도 했습니다. 정부가 내놓은 정책 대출 기준도 이와 아주 비슷한 역할을 해 버렸습니다. 신생화 특례 디딤돌 대출은 9억 원 이하 주택을 살 때만 받을 수 있잖아요. 그런데 서울 부동산 정보광장 자료를 인용한 올해 6월 보도를 보면 강소구 아파트의 평균 매매가는 9억 3,여만 원, 음평구는 9억 900여만 원으로 이미이 9억 원선을 넘겨 버렸습니다. 대출이 가능한 가격대 아파트로 사람들이 벌대처럼 몰리고 그러다 보니 그 아파트 가격이 확 올라버리면 다시 대출 기준선을 넘어가 버리는 상황이 반복되고 있는 겁니다.
게다가 전세 시장에는 훨씬 더 직접적인 영향을 줬습니다. 아까 토지거래 허가 구역에서는 집을 산 사람이 무조건 2년 동안 실거주를 해야 한다고 했죠. 그러다 보니까 집을 사 놓고 전세를 주는 길이 아예 막혀 버렸습니다. 갭투자를 잡겠다는 취지였지만 갭투자로 나오던 전세 물량도 함께 증발해 버린 거고요. 입주 물량이 줄어드는 시기에 전세 공급주를 하나 더 잘라버린 셈이 된 거죠. 공급 재책 역시 원래 계획만큼 속도를 내지 못하고 있습니다. 정부가 이달 16일에 첫 주택 공급 정례 브리핑을 열었는데요. 올해 수도권 착공 목표가 26만8,호인데 10월 둘째 주까지 99,호.
그러니까 약 37% 정도만 착공을 맞췄다고 밝혔습니다. 연말까지 22만8,에서 23만5, 정도가 예상이 돼서 원래 목표치보다 최소 33,호 정도가 모자한 상황이고요. 더 큰 문제는 착궁에서 실제 입주까지 걸리는 시간입니다. 공사를 시작한 아파트에 사람이 들어가 살려면 앞으로도 몇 년은 더 걸리니까요. 국토부는 3기 신도시 입주 물량이 올해 약 1,300호에서 2028년에는 만호 이상으로 늘어날 거라고 설명하긴 했는데요. 올해 당장 수도권 아파트 입주 물량이 10년 평균치보다 7만 가구 넘게 모자한 걸 생각해 보면이 정도 수치로 시장 분위기를 바꾸기에는 아직 너무 작은 숫자입니다.
그런데도 정부는 낙관적입니다. 홍지선 국토교통부 장관은 이달 7일 열린 국정 감사에서 강남 3구와 용산구 집값이 하락세로 돌아섰고 다른 지역도 상승폭이 줄고 있으니 연말쯤 되면 어느 정도 안정될 거다라고 내답았습니다. 하지만 장관이 답변한 바로 다음 주에 서울 아파트값 상승폭은 오히려 훌쩍 커졌고요. 이번 주에도 상승세는 89주째 꿋꿋하게 이어졌습니다. 그렇다면 대통령 말대로 폭탄은 정말로 터질까요? 일단 정부는 금리와 대출 규제 그리고 공급 확대를 근거로 들며 집값이 시장 예상보다 훨씬 빨리 뚝 떨어질 수 있다고 봅니다. 반면 이렇게 집이 모자란데 도대체 어떻게 집값이 떨어지느냐는 반론도 정말 만만치가 않습니다.
먼저 집값을 끌어내릴 힘 보겠습니다. 가장 큰 건 금리죠. 한국은행은 오늘 기준 금리를 연로 동결했습니다. 7월과 8월 두 번 올린 효과를 지켜보겠다는 건데 금통위원 일곱명 전원이 동결에 찬성하면서도 분명히 추가 인상의 시기와 속도를 결정해 나가겠다고 밝혔습니다. 인상 기조는 그대로 살려둔 채 잠시 쉬어가는 거죠. 왜냐고요? 9월 한 달에도 주택 담보 대출이 2조 9천억 원이나 늘었고 수도권 집값은 8월과 9월에 각각 0.6 6%씩이나 올랐거든요. 이렇게 집값과 대출이 계속 늘어나면 한국은행이 금리를 더 올릴 이유도 그만큼 커집니다.
대출 금리는 오르고 있습니다. 주택 담보 대출 변동 금리에 기준이 되는 코픽스의 경우에는 9월 3.43%로 한 달 무려 0.25% 25% 포인트나 취소샀다 보니 3년 10개월 만에 가장 큰 폭으로 뛰었습니다.이 영향으로 NH 농협은행 주담대 변동 금리의 상단은 무려 6.48% 우리은행은 6.2% KB 국민은행도 6.04%가 %가 됐습니다. 한국은행 집계에 따르면 신규 주담대 평균 금리는 2021년 8월 2.88%에서 올해 8월 4.66%로 가파르게 올랐습니다. 더 무서운 건 금리가 다시 정해지는 갱신형 대출인데요. 금융 감독원이 국회 제출한 자료에 따르면 올해 4분기에 금리가 재산정되는 은행권 주담대 잔액이 약 165조원이나 됩니다.
정책 모기지를 뺀 19개 은행 기준이고요. 3분기보다 무려 21주원 가량 많은 엄청난 금액입니다. 한 언론사 계산으로 원리금을 앞으로 25년 더 갚아야 하는 3억 원짜리 대출이라면 월 상환액이 약 140만 원에서 170만 원으로 29만 원 가량이나 훌쩍 늘어납니다. 낮은 금리에 5년 고정으로 빌린 사람들이 변동 금리로 넘어가면이자 부담이 크게 뛸 수 있는 거겠죠. 신호는 오히려 강남에서 먼저 나왔습니다. 한국 부동산원 통계로 이번 주 서초군은 0.32%, 강남구는 0.31%, 송파구는 0.13% 3% 내렸습니다. 강남구와 서초구는 벌써 11주 연속, 송파구는 7주 연속 하락인데요.
서울시 자료를 봐도 강남 3구 아파트 거래는 7월 609건에서 9월 334건으로 확 줄었고 세제 편한 발표 이후 지역을 중심으로 매물이 빠르게 쌓이고 있다는 보도가 나옵니다. 경매 시장도 차갑게 싣고 있습니다.지지 지지 옥션 집계로 9월 서울 아파트 경매 진행 건수는 2011건으로 최근 1년 중 가장 많았고요. 감정가 대비 낙찰가율은 94.7%로 작년 2월 이후 가장 낮았습니다. 경매에 나온 집 가운데 실제로 팔림 비율인 낙찰은 35.3%에 그쳤는데요. 물건은 늘고 팔리는 비율과 가격은 뚝뚝 내려가고 있는 겁니다. 그렇다면 발론은 어떨까요?
공급 부족은 분명한 사실입니다. 서울 아파트 입주는 2028년까지 계속 줄어들고 서울 가구수는 2038년까지 늘어납니다. 대통령도 2028년을 넘어서야 공급이 제대로 정상화될 거라고 짚었죠. 대통령은 일본 부동산이 30년 가까이 내리막을 걸었던 사례도 언급했지만 지금 우리 시장은 입주 물량이 줄어드는 바로 그 한 가운데 있습니다. 그래서 시장에서는 1998년이나 2008년 2022년 같은 두 자릿수 급락이 다시 오기는 어렵다는 정망이 지배적입니다. 집이 모자하고 월세가 오르는 동안에는 가격을 지지하는 힘도 계속 작동하기 때문이죠. 두 힘이 부딪히면 지역마다 아주 다른 결과가 나올 수 있습니다.
한 감정 평가사는 강남은 자금 여력이 있는 사람들이 꽉 쥐고 버티는 시장이라 완만한 가격 조정으로 가고 있다고 분석을 했습니다. 반대로 최근 가장 많이 오른 서울 외곽과 경기 중가 아파트는 지금 대출에 기대산 사람이 많아서 금리에 훨씬 더 취약한 구조죠. 한 금융권 관계자도 조정이 본격적으로 온다면 대출 의존도가 높은 중적가 아파트 매수자들이 가장 큰 타격을 받을 거라고 봤습니다. 폭탄 돌리기 게임에서 가장 위험한 자리는 언제나 가장 늦게 가장 많은 빚을지고 들어온 자리니까요. 세입자의 사정도 쉽게 나아지진 않습니다. 매매가가 꺾여서 조정되더라도 입주 물량이 줄어드는 동안에는 전세 매물이 계속 부족할 수밖에 없고 월세 부담은 이미 1년세에 20만 원 넘게 늘었잖아요.
게다가 집값이 떨어지기를 기다리는 사람에게도 대출 한도가 묶여서 그대로라면 문턱은 여전히 높습니다. 대통령은 이번 간담회에서 특정 사람에게만 대출 규제를 쏙 풀어 줄 수는 없다고도 못을 박았습니다. 집 가격이 조금 내려가도 빌릴 수 있는 돈이 변함없이 그대로라면 집을 살 수 있는 사람은 크게 늘어날 수가 없는 구조인 거죠. 자, 앞으로 꼼꼼히 지켜볼 핵심 지표는네 가지입니다. 첫째, 11월 금통입니다. 여기서 금리를 더 올리면 4분기에 금리가 재산정되는 대출자들의 부담이 훨씬 더 커집니다. 둘째, 서울역 토지거래 허가 구역의 연장 여부인데요.
지정 기한이 올해 말까지인데 국토부 장관은 시장 상황을 면밀히 보고 결정하겠다는 입장입니다. 셋째, 서울 외곽 지역의 주관 상승률과 경매 낙찰가율입니다. 강남에서 시작된 조정 분위기가 외곽으로 번지는지를 가장 먼저 선행해서 보여 줄 겁니다. 넷째, 정부가 격주로 꼬박꼬박 발표하겠다는 주택 착공실적입니다. 무려 89주 동안이나 쉼없이 올랐던 집값 뒤에는 턱없이 줄어든 주택 공급, 너무 싸게 풀려버린 대출 돈, 그리고 불끄기는 커녕 오히려 불길만 옮겨 붙인 대책들이 있었습니다. 이제 서술퍼런 금리가 오르고 또 돈 줄인 대출마저 꽉 막힌이 상황에서 과연 마지막 폭탄을 누가 쥐게 될지가 남았습니다. 이런 복잡한 부동산 흐름 앞으로도 이슈당이 아주 속 시원하고 쉽게 풀어 드리도록 하겠습니다. 영상이 조금이라도 .
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