저자: 신사임당 · 한국인
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한줄결론: 서울 아파트값은 89주 연속 상승 중이며, 공급 감소·저금리 대출·잇단 규제가 겹친 결과로 정부 대책이 오히려 상승을 부추겼고, 금리 상승과 대출 갱신 부담으로 중저가·대출 의존 매수자 중심의 조정이 올 수 있다는 진행자의 주장. [배경 및 현황] 서울 아파트값은 10월 셋째 주까지 89주 연속 상승해 문재인 정부 때 85주 기록을 넘어 최장 기록을 갱신했으며, 누적 상승률은 약 17.93%로 85주 상승기(7.71%)의 두 배 이상이다. 이번 주 상승률은 0.13%로 지난주보다 둔화됐으나 강남 3구 외 22개구는 여전히 상승세다. [공급 감소 원인] 전국 주택 인허가는 2022년 50만6천 가구에서 지난해 약 38만 가구로 줄었고, 서울 아파트 준공 물량은 올해 1~8월 21,93?가구로 작년 동기보다 23.3% 감소했다. 수도권 입주 물량은 2030년 20만4천 가구에서 올해 10만5천 가구로 줄 전망이며 10년 평균(18만 가구)의 60% 이하다. 서울 입주 물량은 2026년 25,000가구, 2027년 18,000가구, 2028년 13,000가구로 감소할 것으로 예측되며, 서울 가구 수는 2038년까지 늘어난다. [전세·월세 시장] 서울 아파트 전세 매물은 1년 사이 15.8% 줄었고(동대문구 69.4%, 구로구 58.3%, 금천구 54.1% 감소), 전세 거래량은 27.5% 감소했으며 월세 비중은 51%로 2011년 이후 처음 50%를 넘었다. 서울 아파트 평균 월세는 166만 원으로 1년새 21만8천 원 올랐다. 세입자들의 '생존 매수'가 늘며 경기도 9억~12억 구간 신고가 비중이 5월 19.6%에서 9월 37.8%로 상승했고, 병점 아이파크캐슬 84㎡ 10억3천만 원, 영통 힐스테이트 62㎡ 13억 원 등 사례가 언급됐다. [저금리 대출과 정책 대출] 신규 주담대 평균금리는 2021년 8월 2.88%였고, 2023년 특례 보금자리론은 목표 39조6천억 원 중 95%가 9월 초 이미 신청됐다. 정책 대출 기준(9억 원 이하)은 강서구·양천구 평균가가 9억 원 선을 넘어 대출 기준선 근처에 가격을 묶어두는 효과를 냈다고 지적됐다. [정부 대책과 그 결과] - 2024년 6월 27일 가계부채 관리방안: 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원, 다주택자 주담대 차단, 6개월 내 전입 의무, LTV 80%→70%, 만기 최대 30년, 신용대출 연소득 이내 제한. - 9월 7일 공급대책: 2030년까지 수도권 135만 호 착공 계획, 규제지역 LTV 40%, 전세대출 한도 2억 원. - 10월 15일 대책: 서울 전역과 과천·성남 분당 등 12곳 규제지역·토지거래허가구역 지정, 2년 실거주 의무, 대출 한도 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억. - 2025년 7~8월 한은 기준금리 연속 인상 후 연 2.5%(동결 결정), 8월 종부세 개편안(1주택 공제 12억→14억, 다주택·고가주택 세율 단계 인상, 국회 계류 중). - 6월 30일 동탄·기흥·구리 추가 지정. 결과: 10·15 대책 직후 1년 서울 아파트 상승률 10.42%로 직전 1년 5.86%의 두 배 가까이 상승. 성북구 15.52%, 강서구 13.78%, 서대문구 13.73% 상승 반면 강남구 1.62%, 서초구 3.54%. 토지거래허가 신청 중 강북권 비중은 11월 61.8%에서 8월 67.5%로 상승. 갭투자 차단으로 전세 공급까지 감소. 수도권 착공은 목표 26만8천 호 대비 10월 둘째 주 9만9천 호(약 37%)에 그쳤고 연말 예상 22만8천~23만5천 호로 3만3천 호 가량 부족. 3기 신도시 입주는 2028년 만 호 이상 전망. [국토부 장관 발언] 홍지선 국토교통부 장관은 국정감사에서 강남 3구·용산 하락세와 연말 안정을 전망했으나, 다음 주 서울 상승폭은 커졌다. [금리·대출 리스크] 한국은행은 금일 기준금리를 연 2.5%로 동결했으나 금통위원 7명 전원 동결에 찬성하면서도 추가 인상 시기·속도를 정하겠다고 밝혔다. 9월 주담대 2조9천억 원 증가, 수도권 집값 8·9월 각 0.6%대 상승. 코픽스는 9월 3.43%로 한 달 0.25%p 급등, 농협 변동 주담대 상단 6.48%, 우리 6.2%, KB 6.04%. 신규 주담대 평균금리 2021년 8월 2.88% → 2025년 8월 4.66%. 4분기 금리 재산정 대상 은행권 주담대 잔액 약 165조 원(정책모기지 제외 19개 은행, 3분기보다 21조 원 가량 많음). 3억 원 25년 대출 기준 월 상환액 약 140만→170만 원(+29만 원). [시장 신호] 강남구 -0.31%, 서초구 -0.32%, 송파구 -0.13%(이번 주 기준). 강남구·서초구 11주 연속, 송파구 7주 연속 하락. 강남 3구 거래량은 7월 609건에서 9월 334건으로 감소. 9월 서울 아파트 경매 진행 2,011건(최근 1년 최다), 낙찰가율 94.7%(2024년 2월 이후 최저), 낙찰률 35.3%. [진행자의 전망] '폭탄' 시나리오: 금리 인상과 갱신형 대출 부담으로 외곽·경기 중저가 대출 의존 매수자 타격. 진행자는 1998·2008·2022년 같은 두 자릿수 급락 재현은 어렵다고 보는 시장 정서를 소개했다. 강남은 현금 여력 있는 수요가 버텨 완만한 조정, 외곽·경기 중가 아파트는 대출 의존으로 취약하다는 감정평가사 분석과 중저가 대출 매수자 타격 전망(금융권 관계자)을 인용. 세입자는 매매가 하락 후에도 전세 매물 부족과 월세 부담이 계속될 것으로 봤다. 대통령은 특정인 대출 규제 완화는 없다고 밝혔다. [핵심 관찰 지표] 1) 11월 금통위 금리 인상 여부, 2) 서울 토지거래허가구역 연장 여부(기한 올해 말, 국토부 장관은 시장 상황 보고 결정 입장), 3) 서울 외곽 주간 상승률과 경매 낙찰가율의 강남 조정 확산 여부, 4) 격주 발표되는 주택 착공실적. [기타 발언 및 정부 입장] 대통령은 19일 청와대 춘추관 간담회에서 부동산 시장에 대해 '언젠가 사고 난다', '마지막 폭탄을 누가 잡을지 우려된다'고 발언했고, 세제 강화는 '조세 정의' 차원이라고 설명했다. 주택 공급 비상사태 표현도 썼다. 진행자는 일본 부동산 장기 하락 사례를 대통령이 언급했다고 소개했다. (요약 분량 및 원문 자막 오타로 인한 세부 수치는 정정 필요 가능.)
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안녕하세요. 오늘도 이슈임당 시간이 돌아왔습니다. 이재명 대통령이 지난 19일 청와대 춘추관에서 기자들과 만나 부동산 시장을 두고 이렇게 말했습니다. 언젠가는 사고 난다고요. 마지막 폭탄을 과연 누가 잡게 될지 몹시 우려된다는 묵직한 말도 덧붙였죠. 서울 아파트값이 무려 89주 연속으로 오르면서 역대 최장 기록을 이어가고 있는 이 상황에서 대통령이 직접 폭탄 돌리기라는 화두를 던진 겁니다. 도대체 집값은 왜 이렇게 올랐고, 그동안 나온 정부 대책들은 왜 하나도 먹히지 않았던 걸까요?
한국부동산원 통계를 보면, 서울 아파트값은 10월 셋째 주까지 딱 89주 연속 올랐습니다. 문재인 정부 때 세웠던 85주 기록을 훌쩍 넘어서 매주 최장 기록을 새로 쓰고 있는 상황이죠. 오른 폭을 보면 더 놀랍습니다. 한 언론사 집계에 따르면 이번 상승기의 누적 상승률은 약 17.93%에 달합니다. 85주 연속 올랐을 때의 7.71%와 비교하면 두 배가 넘는 수치입니다.
이번 주 상승률은 0.13%로 지난주 0.16%보다는 줄었지만, 강남 3구를 제외한 서울 22개 구는 여전히 불이 붙어 있습니다. 성북구와 서대문구가 0.36%, 중구가 0.35%나 올랐고요. 서울 전세값 역시 한 주 만에 0.16% 뛰었습니다. 한 주에 0.36%씩 오른다는 건 1년으로 환산하면 18%가 넘게 오르는 엄청난 속도입니다.
첫 번째 원인은 집이 모자라다는 겁니다. 대통령도 이날 "2022년부터 주택 공급이 절반으로 뚝 떨어졌고, 그 여파가 지금에서야 오기 시작했다"고 말했죠. 다음 날 인천 계양 3기 신도시 현장에 가서는 "주택 공급 비상 사태"라는 강력한 표현까지 썼습니다.
국토교통부 통계로 전국 주택 인허가 건수만 봐도 확연합니다. 2022년 50만 6,000 가구에서 지난해 약 38만 가구로, 1/4 가까이 훅 줄어들었거든요. 집은 인허가를 받고, 땅을 파고, 건물을 다 지어서 입주하기까지 보통 몇 년이 걸립니다. 그러니까 몇 년 전에 줄어든 인허가 실적이 지금의 입주 물량 감소로 고스란히 나타나고 있는 겁니다.
올해 1월부터 8월까지 서울에서 완공된 아파트는 총 2만 1,930가구인데요. 작년 같은 기간과 비교하면 23.3%나 줄었습니다. 같은 기간 착공 물량은 34.3%나 늘었지만, 당장 이 집들에 사람이 들어가 살려면 아직도 몇 년은 기다려야 하죠.
수도권 아파트 입주 물량을 보면 상황이 더 분명해집니다. 국토부에 따르면 수도권 입주 물량은 2030년 20만 4천 가구, 2024년 17만 3천 가구, 지난해 13만 가구로 계속 줄었고, 올해는 10만 5천 가구에 그칠 것으로 예상됩니다. 10년 평균 입주 물량이 18만 가구인데, 이 수치의 60%에도 못 미치는 셈이죠.
서울만 따로 떼어 보면 더 심각합니다. 부동산R114 자료를 보면, 지난해 3만 7,000가구였던 서울 아파트 입주 물량이 올해 2만 5,000가구, 내년 1만 8천 가구, 2028년에는 1만 3,000가구까지 쪼그라듭니다. 2026년부터 2028년까지 3년 치 물량을 다 합쳐도 5만 7천여 가구밖에 안 되는데, 직전 3년 물량보다 43.6%나 적은 수치입니다. 더 큰 문제는 그 사이에도 서울 가구 수는 계속 늘고 있다는 사실입니다. 국토부 전망에 따르면 서울의 가구 증가는 완전히 멈추는 시점이 2038년은 되어야 하거든요.
입주 물량이 줄면 시장에서 가장 먼저 흔들리는 게 바로 전세입니다. 보통 새 아파트 입주장이 서면 잔금을 치르기 위해 집주인들이 전세 매물을 한꺼번에 내놓습니다. 그러면 주변 전세값이 눌리게 되죠. 그런데 이 공급 물량이 싹 사라져 버리니 전세 매물이 말라 가고, 남겨진 세입자들은 어쩔 수 없이 월세로 밀려나고 있습니다.
부동산 정보 업체 아실의 자료를 인용한 보도를 보면, 지난 1년 사이에 서울 아파트 전세 매물은 2만 4,369건에서 2만 520건으로 15.8% 줄었습니다. 동대문구는 69.4%, 구로구는 58.3%, 금천구는 54.1%나 급감했어요. 동네에 따라서는 전세 매물이 절반 넘게 증발해 버린 겁니다.
서울 부동산 정보광장 자료를 분석한 다른 보도도 상황이 비슷합니다. 올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 전세 거래량은 8만 4천여 건으로 작년 같은 기간보다 27.5% 줄었죠. 반대로 같은 기간 월세 비중은 무려 51%까지 치솟았습니다. 2011년 이후 연간 월세 비중이 50%를 넘긴 해는 단 한 번도 없었는데 말이죠.
한국부동산원 조사에 따르면 지난달 서울 아파트의 평균 월세는 166만 원을 기록했습니다. 1년 새 무려 21만 8,000원이나 오른 겁니다. 전세값도 오르고 월세 부담까지 커지니, 이제 세입자들이 차라리 집을 사겠다고 나서기 시작했습니다. 한 언론사 분석을 보면 지난 1년간 서울 아파트 전세값은 9.61% 올랐고, KB국민은행 조사에서는 올해 6월 한 달 동안에만 수도권 전세값이 0.71% 올라 2021년 11월 이후 가장 큰 폭의 오름세를 기록했습니다. 2년마다 돌아오는 전세 계약 갱신 때마다 수천만 원을 더 얹어 줘야 하는 팍팍한 상황이 된 거죠.
경기도도 볼까요? 9억 원 초과 12억 원 이하 아파트 거래 중 신고가 비중이 5월에는 19.6%였는데, 9월에는 무려 37.8%로 껑충 뛰었습니다. 전세 매물이 너무 부족하니 버티다 못한 실수요자들이 매수로 돌아섰기 때문이라는 분석이 나옵니다. 화성 병점역 아이파크 캐슬 84㎡형은 이달 초 10억 3천만 원에 팔렸는데, 종전 최고가보다 8천만 원이나 높은 금액입니다. 수원 힐스테이트 영통 62㎡형도 지난달 13억 원에 거래됐죠. 당장 살 곳을 구하려고 어쩔 수 없이 집을 산다는 뜻에서 '생존 매수'라는 신조어까지 생겼을 정도입니다.
집값이 오른 두 번째 원인은 싸게 빌린 돈입니다. 한국은행 집계에 따르면 신규 주택담보대출 평균 금리는 2021년 8월 기준 2.88%였습니다. 대출이자가 이렇게 싸니 빚을 크게 내서 집을 사도 부담이 크지 않았던 시절이었죠. 여기에 2023년에는 집값이 9억 원 이하이기만 하면 소득과 상관없이 받을 수 있는 '특례 보금자리론'까지 나왔습니다. 정부의 공급 목표액은 39조 6천억 원이었는데, 놀랍게도 그해 9월 초에 유효 신청액이 이미 37조 6천억 원을 넘기며 목표의 95%를 채워 버렸습니다.
아주 낮은 금리의 돈이 부동산 시장에 그야말로 대거 쏟아져 들어온 겁니다.
집은 턱없이 부족하고 시장에는 돈이 쫙 풀린 상황에서, 정부는 부랴부랴 대출을 막고 거래를 묶는 대책을 쏟아내기 시작했습니다. 그런데 진짜 문제는 이 대책들이 불을 끄기는커녕 불길을 다른 곳으로 옮겨 붙였다는 데 있습니다.
정부의 첫 번째 타깃은 대출이었습니다. 지난해 6월 27일 '가계부채 관리 방안'을 발표하고, 다음 날부터 전격 시행에 들어갔습니다. 수도권과 규제 지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출을 최대 6억 원까지만 가능하도록 묶었죠. 집을 두 채 이상 가진 다주택자는 집을 사기 위한 대출을 아예 받을 수 없게 막았고, 대출을 받았다면 6개월 안에 그 집에 전입하도록 못을 박았습니다. 주택을 사는 사람의 담보인정비율(LTV)도 80%에서 70%로 깎았고, 주택담보대출 만기는 최대 30년, 신용대출은 개인의 연소득 이내로 줄였습니다.
두 달 뒤인 9월 7일에는 공급 대책이 나왔습니다. 2030년까지 수도권에 무려 135만 호를 새로 착공하겠다는 원대한 계획이었죠. 이 대책에는 규제 지역의 담보인정비율을 40%까지 낮추고, 이미 집이 있는 사람의 전세대출 한도를 2억 원으로 줄이는 깐깐한 내용도 담겨 있었습니다.
그래도 집값이 잡히지 않자 10월 15일, 정부는 더 강력한 대책을 내놓습니다. 서울 전역은 물론이고 과천, 성남 분당 등 경기도의 핵심 12곳을 규제 지역과 토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶었습니다. 이제 이 구역 안에서 집을 사려면 허가를 받아야 하고, 집을 산 뒤에는 무조건 2년 동안 직접 들어가 살아야 합니다. 대출 한도도 집값 구간에 따라 잘게 쪼갰습니다. 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원을 넘는 고가 주택은 단돈 2억 원까지만 빌릴 수 있게 했죠.
올해 들어서는 한국은행이 7월과 8월 두 달 연속 기준금리를 올렸고, 정부는 8월에 고가주택과 다주택자의 종합부동산세를 올리는 세제 개편안을 발표했습니다. 이 개편안은 실거주하는 1주택자의 세금 공제 기준을 12억 원에서 14억 원으로 올려 주는 대신, 고가주택과 다주택자의 세금은 단계적으로 올리겠다는 내용이 핵심입니다. 9월 국무회의에서 거주하지 않는 1주택자의 공제를 줄이려던 부분은 빠졌지만, 다주택자 등에 대한 세율 인상 기조는 그대로 남았습니다. 아직 국회 문턱은 넘지 못한 상태입니다. 대통령은 지난 19일 간담회에서 이번 세제 강화가 세금을 더 걷기 위한 꼼수가 아니라 "철저히 조세 정의의 문제"라고 설명하기도 했습니다.
규제의 불길은 경기도까지 번졌습니다. 정부는 올해 6월 30일 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 규제 지역과 토지거래허가구역으로 추가 지정했습니다. 동탄구는 그때까지 올해 누적 상승률이 11.38%로 전국 1위였고, 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 가파르게 올랐습니다. 시장에서 튀어 오르는 곳이 나오면 정부가 불을 끄러 뒤따라가 묶는 일이 계속 반복된 셈이죠.
그렇다면 이 수많은 대책의 결과는 어땠을까요? 한국부동산원 자료를 분석한 보도에 따르면, 가장 셌던 10·15 대책이 나온 직후 1년 동안 서울 아파트값은 무려 10.42% 올랐습니다. 대책 직전 1년간 상승률 5.86%의 두 배에 가깝습니다. 집값을 잡겠다고 낸 대책 뒤에 오히려 훨씬 더 많이 오른 거죠.
어디가 얼마나 올랐는지 뜯어보면 정부 대책의 한계가 명확히 보입니다. 같은 기간 성북구는 15.52%, 강서구는 13.78%, 서대문구는 13.73%나 올랐습니다. 반면 강남구는 1.62%, 서초구는 3.54% 오르는 데 그쳤죠. 이유가 뭘까요? 정부가 대출 한도를 집값 구간별로 나눠 버리니, 사람들이 대출을 최대한 많이 받을 수 있는 15억 원 이하 집으로 우르르 몰려간 겁니다. 서울시 자료를 봐도 토지거래허가 신청 건수 중 강북권 10개 구와 강남권 4개 구가 차지하는 비중이 작년 11월 61.8%에서 올해 8월에는 67.5%로 높아졌습니다.
한 법률 전문가는 가격을 기준으로 대출 한도를 나누는 정책이 집값을 끌어내리기보다는, 오히려 그 대출 기준선 근처에 집값을 붙잡아 둘 수 있다고 지적했습니다. 실제로 정책 대출 기준이 그런 역할을 해 버렸습니다. 신생아 특례 디딤돌 대출은 9억 원 이하 주택에만 받을 수 있는데, 올해 6월 보도를 보면 강서구 아파트의 평균 매매가는 9억 3천여만 원, 양천구는 9억 900여만 원으로 이미 9억 원선을 넘었습니다. 대출이 가능한 가격대 아파트로 사람들이 벌떼처럼 몰리고, 그러다 가격이 확 올라 다시 기준선을 넘어가는 상황이 반복되고 있는 겁니다.
전세 시장에는 더 직접적인 영향도 있었습니다. 토지거래허가구역에서는 집을 산 사람이 2년 동안 실거주해야 하니, 집을 사 놓고 전세를 주는 길이 막혀 버렸습니다. 갭투자를 잡겠다는 취지였지만, 갭투자로 나오던 전세 물량도 함께 증발했죠. 입주 물량이 줄어드는 시기에 전세 공급을 하나 더 잘라 버린 셈입니다.
공급 대책도 원래 계획만큼 속도를 내지 못하고 있습니다. 정부가 이달 16일 첫 주택 공급 정례 브리핑을 열었는데요. 올해 수도권 착공 목표는 26만 8천 호인데, 10월 둘째 주까지 9만 9천여 호, 약 37% 정도만 착공했다고 밝혔습니다. 연말까지 22만 8천~23만 5천 호 정도가 예상돼, 원래 목표치보다 최소 3만 3천 호 정도 모자랄 전망입니다. 더 큰 문제는 착공에서 실제 입주까지 걸리는 시간입니다. 국토부는 3기 신도시 입주 물량이 올해 약 1,300호에서 2028년에는 만 호 이상으로 늘어날 거라고 설명했는데, 올해 수도권 아파트 입주 물량이 10년 평균치보다 7만 가구 넘게 모자란 걸 생각하면 시장 분위기를 바꾸기에는 아직 너무 작은 숫자입니다.
그런데도 정부는 낙관적입니다. 홍излы... 아니, 원희룡 전 장관 후임인 현 국토교통부 장관은 이달 7일 국정감사에서 "강남 3구와 용산구 집값이 하락세로 돌아섰고 다른 지역도 상승폭이 줄고 있으니 연말쯤에는 어느 정도 안정될 것"이라고 답했습니다. 하지만 장관의 답변 바로 다음 주에 서울 아파트값 상승폭은 오히려 커졌고, 이번 주에도 상승세는 89주째 꿋꿋하게 이어졌습니다.
일단 정부는 금리와 대출 규제, 공급 확대를 근거로 집값이 시장 예상보다 빨리 내릴 수 있다고 봅니다. 반면 집이 이렇게 모자란데 어떻게 집값이 떨어지냐는 반론도 만만치 않습니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
집값을 끌어내릴 힘 중 가장 큰 건 금리입니다. 한국은행은 오늘 기준금리를 연 2.50%로 동결했습니다. 7월과 8월 두 번 올린 효과를 지켜보겠다는 건데, 금통위원 전원이 동결에 찬성하면서도 추가 인상의 시기와 속도는 앞으로 결정하겠다고 밝혔습니다. 인상 기조는 그대로 둔 채 잠시 쉬어 가는 거죠. 왜냐고요? 9월 한 달에만 주택담보대출이 2조 9천억 원이나 늘었고, 수도권 집값은 8월과 9월에 각각 0.6%씩 올랐거든요. 집값과 대출이 계속 늘면 한국은행이 금리를 더 올릴 이유도 커집니다.
대출 금리는 이미 오르고 있습니다. 주택담보대출 변동금리의 기준인 코픽스는 9월 3.43%로, 한 달 새 0.25%포인트나 뛰어 3년 10개월 만에 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 이 영향으로 NH농협은행 주담대 변동금리 상단은 6.48%, 우리은행은 6.2%, KB국민은행은 6.04%가 됐습니다. 한국은행 집계에 따르면 신규 주담대 평균 금리는 2021년 8월 2.88%에서 올해 8월 4.66%로 가파르게 올랐습니다.
더 무서운 건 금리가 다시 정해지는 갱신형 대출입니다. 금융감독원이 국회에 제출한 자료에 따르면, 올해 4분기에 금리가 재산정되는 은행권 주담대 잔액은 약 165조 원입니다. 정책모기지를 뺀 19개 은행 기준이고, 3분기보다 21조 원 가량 많은 금액이죠. 한 언론사 계산으로는 앞으로 25년 더 갚아야 하는 3억 원짜리 대출의 월 상환액이 약 140만 원에서 170만 원으로, 29만 원 가량 늘어납니다. 낮은 금리에 5년 고정으로 빌린 사람들이 변동금리로 넘어가면 이자 부담이 크게 뛸 수 있다는 얘기입니다.
신호는 강남에서 먼저 나왔습니다. 한국부동산원 통계로 이번 주 서초구는 0.32%, 강남구는 0.31%, 송파구는 0.13% 내렸습니다. 강남구와 서초구는 벌써 11주 연속, 송파구는 7주 연속 하락입니다. 서울시 자료를 봐도 강남 3구 아파트 거래는 7월 609건에서 9월 334건으로 확 줄었고, 세제 개편안 발표 이후 지역을 중심으로 매물이 빠르게 쌓이고 있다는 보도도 나옵니다.
경매 시장도 차갑게 식고 있습니다. 지지옥션 집계로 9월 서울 아파트 경매 진행 건수는 2,011건으로 최근 1년 중 가장 많았고, 감정가 대비 낙찰가율은 94.7%로 작년 2월 이후 가장 낮았습니다. 경매에 나온 집 가운데 실제로 팔린 비율인 낙찰률은 35.3%에 그쳤습니다. 물건은 늘고, 팔리는 비율과 가격은 뚝뚝 떨어지고 있는 겁니다.
반론도 짚어 보겠습니다. 공급 부족은 분명한 사실입니다. 서울 아파트 입주는 2028년까지 계속 줄어들고, 서울 가구 수는 2038년까지 늘어납니다. 대통령도 2028년을 넘어서야 공급이 정상화될 거라고 짚었죠. 일본 부동산이 30년 가까이 내리막을 걸었던 사례도 언급했지만, 우리 시장은 지금 입주 물량이 줄어드는 바로 그 한가운데 있습니다. 그래서 시장에서는 1998년, 2008년, 2022년 같은 두 자릿수 급락이 다시 오기는 어렵다는 전망이 지배적입니다. 집이 모자라고 월세가 오르는 동안에는 가격을 떠받치는 힘도 계속 작동하기 때문이죠. 두 힘이 부딪히면 지역마다 전혀 다른 결과가 나올 수 있습니다.
한 감정평가사는 강남은 자금 여력이 있는 사람들이 버티는 시장이라 완만한 가격 조정으로 갈 거라고 분석했습니다. 반면 최근 가장 많이 오른 서울 외곽과 경기 중가 아파트는 대출에 기댄 사람이 많아 금리에 훨씬 취약한 구조입니다. 한 금융권 관계자도 조정이 본격적으로 온다면 대출 의존도가 높은 중저가 아파트 매수자가 가장 큰 타격을 받을 거라고 봤습니다. 폭탄 돌리기 게임에서 가장 위험한 자리는 언제나 가장 늦게, 가장 많은 빚을 지고 들어온 자리니까요.
세입자 사정도 쉽게 나아지지 않습니다. 매매가가 조정되더라도 입주 물량이 줄어드는 동안에는 전세 매물이 계속 부족할 수밖에 없고, 월세 부담은 이미 1년 새 20만 원 넘게 늘었습니다. 집값이 떨어지기를 기다리는 사람에게도 대출 한도가 그대로라면 문턱은 여전히 높습니다. 대통령은 간담회에서 특정 사람에게만 대출 규제를 풀어 줄 수는 없다고도 못을 박았습니다. 집값이 조금 내려가도 빌릴 수 있는 돈이 그대로라면 집을 살 수 있는 사람은 크게 늘어나기 어렵습니다.
첫째, 11월 금통위입니다. 여기서 금리를 더 올리면 4분기에 금리가 재산정되는 대출자들의 부담이 훨씬 커집니다.
둘째, 서울 토지거래허가구역의 연장 여부입니다. 지정 기한이 올해 말까지인데, 국토부 장관은 시장 상황을 면밀히 보고 결정하겠다는 입장입니다.
셋째, 서울 외곽 지역의 아파트 상승률과 경매 낙찰가율입니다. 강남에서 시작된 조정 분위기가 외곽으로 번지는지를 가장 먼저 보여 줄 지표입니다.
넷째, 정부가 격주로 발표하겠다는 주택 착공 실적입니다.
89주 동안 쉼 없이 올랐던 집값 뒤에는 턱없이 줄어든 주택 공급, 너무 싸게 풀린 대출 돈, 그리고 불을 끄기는커녕 불길만 옮겨 붙인 대책들이 있었습니다. 이제 금리는 오르고 있고, 돈줄이었던 대출마저 막힌 상황에서 과연 마지막 폭탄을 누가 쥐게 될지가 남았습니다. 이런 복잡한 부동산 흐름, 앞으로도 이슈임당이 속 시원하고 쉽게 풀어 드리겠습니다. 영상이 조금이라도 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다.
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