저자: 박세익 · 한국인
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한 줄 결론: 금리 인상은 부동산·주식의 장기 상승 흐름을 꺾기 어렵고, 핵심 우량자산을 사서 모으는 것이 인플레이션 시대의 투자 본질이다. [금리와 부동산] 강남 상업용 빌딩 수익률이 1~2% 수준으로 낮아져 신규 대출 매수자에게 금리 부담이 크다. 3~4%대 금리가 되면 상업용 부동산에 타격이 있을 것으로 본다. 반면 아파트는 전세 비율이 높고 무이자 전세 레버리지가 가능해 금리 영향이 제한적이라고 평가한다. 한국은행의 0.2%p 인상도 주택시장에는 영향이 거의 없다고 본다. [금리와 주식] 삼성전자 등 배당 종목을 예로 들며 금리 대비 기대수익률이 높다고 설명한다. 대출로 매수하더라도 조달 비용(약 5% 미만)보다 기대수익률(약 40%)이 크다고 본다. 현재 금리 수준은 시장에 큰 충격을 줄 수준이 아니라고 본다. [금리 전망] 2004년 사례처럼 금리 인상기에도 집값과 주가가 상승했던 역사가 있다고 언급한다. 코로나 이후 경기 회복과 소비 폭발을 근거로 내년 말 또는 그 이후 금리 인상을 예상하며, 현재 0% 수준의 금리에서 인상되는 것은 과도하게 두려워할 필요 없다고 본다. [인플레이션과 투자 본질] 기축통화국의 돈 발행 확대로 인플레이션은 구조적으로 지속되며, 현금 보유는 화폐가치 하락으로 손실을 본다. 따라서 주식·부동산 같은 핵심 우량자산을 장기적으로 모아가는 전략이 필요하다. 대중이 몰린 뒤 들어가는 뒷북 매매를 피하고, 변동성 구간에서 싸게 사는 것이 중요하다고 강조한다. [결론] 인플레이션은 시장의 기본 작동 원리이므로 실력을 키우고, 우량 자산을 장기 보유하는 것이 핵심이라고 정리한다.
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예 17분 동안 금리를 올리면서 4 5.2 6가 지금 내 쭉 올리는 동안의 4 집값 계속 올라 같구요 예 에 계속 올라 꺾고 주식시장도 계속 올라갔어요. 4 아 그러면 여기서 이제 금리도 많이들 걱정하시는데 부동산에도 금리가 영향을 많이 주지만 사실 금리가 또 주십 금 융 자 단 쪽에 더 빠르게 영향을 준다고 생각하는데 금리 인상이 되게 걱정된다는 분들 한테 좀 어떻게 생각하는 게 좋겠다고 말을 해 주실 수 있을까요. 예 고 얘기 실제 받아 제가 말씀드리는 것 중에 다가 2호 극치 일원이라고 있거든요. 이렇게 때리면 아무 반응도 남겼죠.
매도 쎄게 따져야 봐야 할 거 잖아요. 그렇죠. 그저 예 그러면 이렇게 된거라 세게 때린 거라 뭔 차이가 있죠. 그쳐 강도의 차이가 있는 거죠. 그렇죠. 때린다고 해서 다 아 아 예 이렇게 부상병 하는걸 아니잖아요. 그렇죠. 그래도 때문에 우리가 금리가 올라 온 듯 간다는 마라 금리가 올라 같은 장에서 보면 부동산이나 주어 썼죠. 금리가 올라갔던 장에서 주식도 다 좋았어요. 예 그럼 제가 올라가 그걸 반대로 생각하는 분들도 많잖아요. 4 그런데 금리만 올라가면 하 금리가 고급 니 었을 때 시작이 항상 망가져 있거든요. 예 그것 때문에 이제 좀 무서워 하는 거죠.
근데 그 고급 내는 언제 자면 아프게 아프게 되려고 왜 금리가 아픈 수준까지 에 때릴때 4 위험한 것은 그럼 그 아프게 와 이게 사회 사례 차이가 4 어떤 단기간 인가 더 시간이 까만 0 그 금의 수준인 거죠. 금액의 절대 깝게 4 급류에 수준인 건데 그러면 지금 부동산을 투자를 할 때 어이 금리 란가 말을 해서 뭐 그냥 강남의 4 상단 한 건물이 요즘은 1 2% 도 잘 안 나오잖아요. 4 그러면 2% 인데 예전에 아주 오래전에 40분 사셨던 분들은 부채가 없지만 4 신규로 내가 빌딩을 70억 짜리를 한번 사볼까 하는 분들 입장에서 나 일단은 내 돈 1 35 내 3시 퍽하고 사실 독 정도 땡겨 와야 되는 때 4 2 45 그럴땐 되었을 때 금리가 아주 부담스럽죠.
그렇죠. 뭐 월세로 감당이 안 되는 물건들이 태반이 갭 아니잖아요. 예 그러면 지금 2% 도 안 나오는데 지금 대출 범위가 뭐 이제 뭐 신용이 좋으신 분들이라 원래 다 좀 금리가 나타나자 쓰니까 4 그런데 3% 넘어가고 3.5 4% 되면 분명히 3가 랑 그런 상업용 부동산의 는 반드시 저는 영향을 미칠 거라는 생각이 드네 예 그럼 고 그리고 아파트도 마찬가지죠. 내가 사야 될 집을 되곤 하는데 근데 이 아파트는 조금 다른 면이 잖아요. 무이자 대출을 받을 수가 있네 전세 4 예 전세 라는 그래서 좋은 아파트 수록 전세 비율이 독자 됐네 예 재건축 아파트는 전세가가 낮아서 4 투자 하기가 힘들지 마 그러면 10억짜리 15 억 짜리 4 전세 12억 주고 사면 되니까 예 12월 무이자 니까 금리가 영향을 못 주는 거죠.
네 한국은 에게 이번에 0.2 올려봐야 4 아무 영향이 없어요. 네 그런 차원에서 이제 최근에 금리가 제가 봤을 때는 이 주택시장 특기나 고급 아파트나 이런 부분에 있어서는 영향을 좀 못 주는 면이 있고 4 분명 의 상업용 부동산의 는 좀 타격이 있을 거다 라는 생각을 하구요 주식 쪼개는 금 어떻게 좀 영향을 좀 주네 주식은 주식을 사면서 아까 삼성전자를 지금 사소 뭐 3 전함에 그래 3년 안에 10만원 가서 40% 수익이 나온다 고 치매 주식을 3% 이자를 주고 3개월 동안의 에 달리 로는 9% 고 복리로 10점 1호 정도 나온다고 쳤을 때 할만한 에 4 3년뒤에 딱 10만원에 그 a 게 아니라 예 내전에 갈 수도 있잖아요.
내리고 해줘야 되 네 네 그렇게 감안해 보고 그런데 또 삼성전자나 지금 7만원 기준이며 배당이의 프록 알아봐요 음 4 뭐 배당을 주면 또 이자가 커버가 되잖아요. 그렇죠. 실제로 이 이율은 확 내려 가는 거에요. 예 그렇게 따지면 아까 어복 느렸다 지도 이자를 내가 감당해야 하는 게 11% 인데 라고 생각했더니 꼭 배당 들어오는 거 가 많아요. 뿜 야 실제 내가 들어가는 코스트 나 설사 빌려서 산다고 가정을 해도 들어가는 비용 하고 퍼센트 도 안되요 5% 도 안 되는데 기대 수익률은 40% 가 나온다 그래서 이런 원리로 4 어느 정도 금리가 영장을 미칠까 라고 봤을 때 지금 금리 수준은 매우 식 시장에 영향을 주는 검지 수준은 아니다.
면서 조금 단계가 네 뭐 지금 급등을 할 수도 있다라고 막 우려하는 분들도 있잖아요. 뭐 지금 한국은행에서 도 이번에 동결 했지만 뭐 다음엔 올릴 거다 뭐 앞으로 내년에 계속 올릴 거다 뭐 이런 그렇게 보는 분들도 있는데 그렇게 난 보시나 봐요 그게 2004년도에 집값도 올라가고 예 아 끼여 카 실속이 있으시겠지만 2004년도에 집값이 올라갈 때 트레드가 첫 그 밀어 올리 거든요. 예 그 전에 딱 한 법을 때 6.5 였던 금리를 시장의 망가지고 911 테러가 터지고 그리고 경제가 회복이 안 되면서 다크 회의 일정 때문에 4 그러니까 2003년 초에도 컬러나 사스 까지 터지는 바람에 금일의 1% 까지 내리 거든요.
4 그러고 나서 이제 작년과 같은 그런 급등 장도 나오고 하면서 집값이 이제 움직이기 시작하는데 증거없이 랑 원자재가 기계 막 올라가면서 이제 2004년 6월 달에 금기를 처음 올리게 되네 1점이 5 올리고 2004년 8월 달의 1.5 하면서 2006년 8월 때까지 17 운동학 금리를 올리면서 4 5.2 욕까지 그 미래 쭉 올리는 동안의 4 집값 계속 올라 같구요 예 에 계속 올라 깎고 주식시장도 계속 올라갔어요. 4 4 그렇기 때문에 금리가 왜 그렇게 계속 그런 올라 갔을까 물가가 4 경비가 좋았으니까 이건 뭐라고 얘기 했어 골디락스 라고 했잖아요.
그런 얘기 였기 때문에 지금 정도 이제 코로나 위기가 왔고 스웨드 가 돈을 뿌려 줬고 4 내년도에 허경 기억은 데에 그 때는 경기가 좋았지 막 경기가 안 살아남은 어떻게 어 4 물어 볼 수 있잖아요. 내내 내년에 뭐 하실거예요. 좀 내 3 축복 물론 이거 열심히 노력 이제 이 사실이겠지만 틈만 나면 애도가 4에 며 앵도 못 가고 있으니까 틈만 나면 이제 여행가고 그렇죠. 사세요. 그런 소비 수요가 업 총량이 눌려 있죠. 돌려 있잖아 30초 그래서 그렇게 스크림 처럼 눌러서 있다니 소비가 내려 내어 잘해 폭발 할 건데 지금 어 경기가 그런데 에 경기가 꺼짐 어떡하냐 그거는 제가 봤을때는 정말이라는 생각이고요 4 그래서 내년도에 내고 년도에 새 헤드가 저는 금리를 올린다고 봅니다.
내년 말 또는 내용으로 제대 후 내 나도 반드시 올릴 거구요 그 금리를 처음 이제 올리는 거죠. 아까 입게 치료 다져야 자 이제 시작 없게 되는데 맨 이제 처음 올리는 거예요. 왜 그 구매가 지나 우리가 지금 지금 올라가는 게 금리를 우리 하게나 금일 수준의 너무 낮아요. 예 그렇죠. 예 너무나 아낀 다쳐 씨가 되어 0이니까 0% 지금 기준금리 로 지금 미국이 잡고 있으니까 아아 없는건데 없는거 에서 올라 가는 거니까 이걸 너무 두려워할 필요는 없을 것 같다 그리고 금리인상은 결국에 이 경제가 좋아져서 경기가 좋아지니까 이제 좀 속도 조절을 하려고 하는 것이 이제 포킹 축 개념으로 않은 건 아니네 그러면 마지막으로 이번에 쓰신 책 제목 막 이들 투자에 본질인 데 우리 시청자 분들 한테 주식 부동산 뭐든 이 자산 시장을 바라보는 투자에 본질은 뭐다 라고 든 얘기를 해주시면 좋을것 같아요.
아 이 투자에 본질을 뭐 1분안에 얘기해준 없어 예 그래도 짧은 시간에 어우 우리 부동산 투자 하시는 우리 7층 구약 분들한테 예 어 그냥 제가 그 동안의 어 갖고 있는 어떤 투자의 본질에 대한 핵심 키워드 몇 가지만 말씀드리면 요 어 제가 쓴 그 투자에 본질에 도 왜 우리가 반드시 주식투자를 해야 되는가 라는 타이틀이 있나 챕터가 있는데요. 4 그 마지막 문구가 뭐냐 우리가 주식과 부동산에 투자를 하지 않으면서 착실하게 열심히 일만 하는 것은 네 열심히 일하러 나가면서 우리집 대문을 활짝 열어놓고 나가는거 다 똑같은 좀 그러면 활짝 열어놓고 나가면 누가 와서 나의 불을 강탈해 간 약 하려면요 4 인플레이션에 강탈해 나간다는 거죠.
4 그러면 그 인플레이션 을 이야기하는 건 누군가 4 우리는 학교 다닐 때 이렇게 배웠어요. 경기가 좋으면 인플레이션 이어 곱네 경기가 안 좋으면 디플레이션이 오고 4 작년에 그렇게 안 좋았는데 이 디플레이션이 온게 아니잖아요. 4 엄청남 물가 폭등 것 같죠. 주가가 복통 했고 즉 값이 올라가고 그렇게 정부에서 규제를 함에도 불구하고 전세계 집값이 다 올라갔어요. 4 2009년도에 도 마찬가지였고 그래서 제가 체계는 그 임 슬레이 션의 원형이 누군지 난 저걸 하지만 예 인플레이션의 원형은 연방 준비 해외 4 그리고 유럽 중앙은행의 4 4 그리고 뱅크 오브 제패 이런 기초 통화 곡들이 에 돈을 너무 많이 찍어 가지 구요 4 그 돈을 어디까지 찍어야 된다면 요 꽃 불온 에 도착해 있지만 우리가 만든 체 프 우리가 만든 서비스 고정도 만도는 찍어야 돼 아 원래 4 그런데 돈을 얘들이 어마어마하게 찍었어요.
베트남전쟁 할 때도 엄청나게 찍구요 예 그 이후로도 튼 맛나네요. 왜 왜 그런데 미국이 에 돈 을 찍어야 되자 며 예 미국어 만성 적자 구기자 나요. 우영 수지 적자 법이잖아요. 수입과 수출을 하는데 걔네들이 벌어 들이다 달러 보다 나가는 달러 가 훨씬 많은 거죠. 4 그러면 진짜 개방해야 되는데 계속 돈을 찍어야 되는데 그냥 찍음 야 미국의 구체를 많이 되고 있는 중국 부터 우리나라 등등해서 이제 발끈 하니까 돈을 찍어내는 명분이 필요하거든요. 4 그 명분이 고로 나봐 이랬어 에 911 테러 네가 아니면 미국의 금융위기 등 등을 빌미로 아니면 그리스 사태 아시아 위한 얘기 아시아를 구하기 위해서 돈을 찍어야 돼 이런 식으로 계속 또는 찍음 그래서 금리 얘기 하셨는데 그 민어 7 질 금이 가있고 인플레이션의 대한 기대 인플레이션이 바래 때서 금리가 형성이 되는 때 이 실질 금리가 돈의 수괴 과 공급의 수요 공급에 의해서 이루어지는데 돈을 너무 많이 공급을 해 버리기 때문에 7층 그 피가 안 올라가 될 거에요.
그 안올라가네요. 우리가 투자를 할 때 금리가 올라 갈까 봐 그걸 무서워 해야되는데 4 앗 올라가요 예 그래도 뭐 돈을 너무 많이 찍어서 돈이 너무 뒤 하지가 알아요. 예 제가 돈을 좀 빌려 며 돈이기 하면 어 정 대표 네 제가 아 실수로 이렇게 10% 드릴 때에 프로 드릴 때 돈 좀 빌려주세요. 해야 하는데 돈 빌려 주겠다는 때가 널려 있어요. 업무만 그렇기 때문에 우리가 평생 살아가면서 2 기축통화 곡들이 돈 찍은 에는 이 시스템이 바뀌지 않으면 2 플레이 션은 금리가 아까 경기가 좋아지면 집 값이 올라가고 경기가 좋아져서 돈 번 사람들이 많아서 집을 샀다가 경기가 좋아지면 또 물가가 내려가고 이게 아니라는 거죠.
그 우리가 그 자본주의 의 원리는 우리가 살아가고 있는 이 자본주의의 원리를 알고 우리가 투자를 해야 되고요 4 두번째는 그렇게 그러면 인플레이션이 우리가 살아가나 평생 있을 건데 어떤 자산에 사야되는 야 제발 주식을 하다 부동산 하다 잡 추 를 할 말 된다는 거죠. 제가 늘 당부 드리는 게 장면에도 우량 주식을 사세요. 라고 계속 말씀 드렸던 게 우리가 투자에 습관의 조금만 어 저런것도 부동산에는 잡지 에 해당될 함께 보면 한 번씩 보면 부동산 투자에 에서도 달려 다른 분들 있잖아요. 있어요. 예 이상한 딱 친해 뭐 먹고 사냐 거더라구요 여러개 사서 성하고 잡아 엄청 크게 섰다고 그쵸 절대 마 그런 경우가 있듯이 우리가 투자를 할 때 우량 자산 핵심 자산을 살은 버릇을 들여야 되고 아까 제가 말씀드렸잖아요.
아니 근데 좋은 아파트들은 가격이 너무 비싸서 살 수가 없어요. 라고 하는데 전세 비율이 높아서 오히려 음 d2 자기가 훨씬 낫잖아요. 내막 이렇게 그런 게 적 처럼 우리가 보면 핵심 자산이 너무 비싸서 그걸 내 돈으로 다 살려고 생각을 하면 어려운 거지 실질적으로는 보면 핵심 자산은 사는게 삼성전자도 이제는 액면분할 에서 뭐 60,000 70,000 하고 있네요. 옛날에는 50대 더해 가져 그 책은 가격으로 따지면 572 35 하면서 150 말을 해야 되요 간주 에 에 에 그런것처럼 투자의 본질에 대해서 우리가 그렇게 장기적으로 2 플레이 션 시대에서 내가 핵심 자산을 계속 모아가는 어쩌랴 그 전략으로 가야 되는데 그 투자의 본질에 제가 그렇게 적은 아세요.
대중들이 인지하지 못할 때 들어가야 돈을 번 되는 거죠. 4 대중들이 와 누가 해서 주변에서 다 좋다 라고 해서 2동 산 이던 주식이 던 사람이야 겠다는 거죠. 그러면 그거 나 호모 현상이라고 예 거기 쏠려서 사람은 뒷북치는 매매 밖에 안되요 그래서 우리가 항상 과거의 역사를 보면서 아 이럴 때는 이렇게 자산 가격이 이렇게 되구 나라는 이자 상각 에게 변동성과 패턴을 이해를 해서 좋은 자살은 낸 말하면 싸게 4 사는 게 중요하다 그렇게 말씀 드리고 있습니다. 인플레이션은 이라는게 시장의 기본 작동 원리 이고 에 돈을 가치는 계속 하락하기 때문에 실력을 키워서 빛을 못 칠 수 있다는 즉 지더라도 남의 돈을 이용해서 나의 좋은 우량 자산을 사랑 예 2 말로 정리할 수 있을 것 같습니다.
그럼 이것으로 채 설리 주식회사 의 박세리의 전무 님과 인터뷰를 마치도록 하겠습니다. 많은 도움이 되셨길 바랍니다. 자신보다 주셔서 감사합니다. 고맙습니다. 으
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