저자: 배문성팀장 · 한국인
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2006~2013년 부동산 하락장 사례를 들어, 당시 하락은 금융위기 외생 충격만으로 설명되지 않고 공급 감소에도 가격이 빠진 점을 짚음. 2015년 이후 공급이 늘었는데도 가격이 오른 것은 금리 하락에 따른 대출 수요 확대(레버리지)로 설명. 기준금리 인하(2.5%→0.5%) 시기 서울 아파트가 크게 상승했다고 보며, 금리 만능론에 선을 긋고 과거 호황기를 상승 신호로 받아들이면 안 된다고 경고.
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집으로 돈 버는 시기는 끝났다 금리만 내려가면 다시 올라오는 거냐 이제 이런 생각이 들 수가 있는 거잖아요. 그래서 양방을 두고만 지나치게 설명을 일단 떨어지고요 입장에서 결국은 안녕하십니까 쩐에 관한 모든 썰전의 오건영입니다. 이번에도 전혀 실망스럽지 않은 진짜 훌륭한 분들도 보셨는데요. 부동산을 공부할 결심이라고 지금도 베스트셀러인 부동산 관련주는 정말 혁신적인 혁명적인 책이 하나인데 그 책의 저자의 시작 크레딧 애널리스트 분이 계세요. 배문성 팀장님 모셨습니다. 안녕하세요. 혹시 그동안 낮진 않지 그런 거를 이제 분석해서 치료와 공급이 만나서 가격을 결정한다는 건 안녕하세요.
뱀성입니다. 간단하게 자기소개 한번 좀 부탁드리겠습니다. 사회생활을 시작을 시험평가사에서 이제 건설업 애널리스트로 시작을 했었고요 얼마 전부터는 이제 채권시장에서 이제 회사채 분석 업무를 하고 있습니다. 채찍북이 부동산이 공부할 결심 그렇게 나오잖아요. 에디팅을 해주셨는데 굉장히 영화를 좋아하셨는데 그 또 그 헤어질 결심이라는게 너무 너무 좋아하셔가지고 그래 그럼 부동산과 헤어질 결심 뭐 이렇게는 어떨까 싶었는데 그렇게 하면 너무 한쪽으로 쏠리잖아요. 부동산과 헤어져라 약간 뭐 그쪽을 조용한 것 같지만 사실은 책의 내용은 말씀처럼 사이클을 담고 싶었거든요.
사실은 뭐 상승장 때는 공부하기보다는 뭐라도 빨리 그냥 사면 이제 남들보다 빨리 지르기만 하면은 확실히 더 벌 수 있는 시기지만 하락장은 어떻게 보면 차분하게 이제 시장을 지켜볼 수 있는 그런 그 기회인 것 같거든요. 대해서 이제 부동산을 공부할 결심이라는 내용으로 제목이 그렇게 정해졌습니다. 신용평가에서 건설업 분석을 하시다가 국책은행 쪽에서 또 여신 업무를 좀 하셨어요. 그러다 갑자기 이제 갑자기라는 표현은 좀 그런데 채권시장에 이제 들어오셔서 채권적으로 커리어를 전환하셨는데 계기가 있었나요. 호흡을 하는 것인데 금리와 좀 더 최대한 가까이서 호흡하면서 일을 해보고 싶다 그런 존경심과 함께 이제 좀 채권시장으로 진입을 하게 됐습니다.
실제 보니까 이제 신용평가사에서는 건설업종 애널리스트를 2008년부터 15년까지 하셨잖아요. 부동산 가격이 이제 2006년 7년 엄청나게 올랐었잖아요. 그러다가 이제 제 기억에는 금융위기를 전후해서 2008년부터 2013년 4월인가 바닥 찍을 때까지 참 힘들었던 시기고 지금 부동산 시장에 대해서 굉장히 많은 비관론이 또 난무를 하고 있는데 어떻게 보면 그때하고도 또 되게 비슷하게 만나 있지 않나 싶어서 그때의 케이스들 중에서 반면교사로 삼을 수 있는게 뭔지 그걸 좀 보려고 하는데요. 그때 분위기는 혹시 좀 여러가지 데이터라든지 자료를 보면 좀 생생하게 좀 말씀을 해주셨으면 하는데요.
말씀드린 대로 서울스토건은 대략 2006년 말 2007년 초에 최고가를 찍었고 2013년에 이제 최저가를 찍었습니다. 몇 개 샘플로 보시면 이제 당시 분당의 최고가 주상복합은 50%가 넘게 하락을 했었고 강남의 대표적인 재건축 아파트도 한 40% 가까이 빠졌었습니다. 저희 시기에 다 저렇게 그냥 30에서 50% 빠졌냐 하면은 마포구에 어떤 아파트를 보시면은 서양평 아파트 보시면은 뭐 거의 변화가 없이 가격 방어가 잘 이뤄졌는데 대부분은 저렇게 한 30%에서 50% 정도에 하락 국면에 있었다고 보실 수 있고요 당시에도 2012 13년쯤 되면은 이제 건설사 직원분들마저도 이제 우리나라는 집으로 돈 버는 시기는 끝났다시피 이제 다시 상승장이 왔는데 그러다 보니까 우리나라 이제 부동산장에 이제 속설이 생겼는데 글로벌 금융이기 때문에 예측값이 떨어졌다 뭐 IMF 때는 우리도 문제가 많았었다곤 하지만 2008년 금융위기는 이제 외생적인 충격이었지 않습니까 그 글로벌 금융에게 이후에 하락장을 단지 약하거나 뭐 외부 충격이었잖아라고 이렇게 치부하면 안 되는게 당시 이제 우리나라는 이제 미국과 유럽과는 달리 이제 금융기관의 대규모 부실 같은 것도 겪지는 않았었고요 재정위기도 따로 있지는 않았죠.
그리고 중국의 대규모 투자 덕분에 경기도 빠르게 반등할 수 있었고요 근데 그런 상황인데도 불구하고 말씀처럼 상당히 오랜 기간 하락하고 침체가 지속됐단 말입니다. 그렇다면은 당시 상황을 단지 금융위기 여파 이렇게로 그냥 털고 넘어갈게 아니라 그때처럼 이번에도 좀 침체가 길 수도 있겠구나 혹은 아니면 아 이런 조건들이 다 달라지면 반등할 수도 있겠구나 뭐 이런 걸 한번 좀 짚고 넘어갔으면 좋겠습니다. 그러면 지금도 부동산 시장이 침책이다 좋지 않다라고 말씀들을 하시는데 그때랑 비교해서 지금이 어떻게 저희가 얻을 수 있는 시사점이 좀 있는지 여쭤볼 수 있을까요.
그때도 물론 금융위기 이후에 저성제한 기조가 나타나긴 했었지만 그래도 지금보다는 성장률을 레벨이 조금 더 나쁘지 않았던 편이었고 그 외에 중국이라든지 미국이라든지 이런 쪽은 그렇게 나쁘진 않았던 거 같아요. 근데도 부동산 시장이 침체일로에 있었던 거지 않습니까 당시에 제 인구와 소득 여건 지금의 비교해서 절대로 나쁘지 않았죠. 사실 인구 구조야 당연히 지금보다 잘 먹고 출산율도 저와도 출연자도 지금처럼 그렇게 심각하지는 않았었고요 소득 측면에서도 뭐 이제 우리는 중국 덕분에 이제 빠르게 경기가 반등을 했었는데 결국은 남은 변수로 이제 공급과 금리를 짚어보는게 어떤 인사이트를 도출할 수 있는 방법이라고 생각을 합니다네 사실이 부분이 2010년도 초반에 그 가격 하락이 뭐 공급을 많이 했기 때문이다 뭐 이렇게 말씀하시는 분들도 있긴 한데 일단 팩트체크를 한번 해보겠습니다.
그러니까 수도권에 이제 아파트 입주 물량인데요 한 2015년을 이제 전후로 해서 2019년 전에는 이제 아파트 입주 물량이 매년 추세적으로 감소하는 모습을 볼 수 있습니다. 한 10에서 15만원 정도 입주 물량이 그렇게 됐었구요 오히려 이제 2015년 이후를 보시면은 15만원으로 훌쩍 넘어서 심지어 2018년에는 한 24만호라는 이제 기록적인 수치를 기록하기도 했죠. 어떤 입주물량 통계로만 보면은 저 오히려 저 2015년 이후가 집값이 하락해야 하지만 결과적으로는 공급이 적었을 때가 집값이 오히려 낮아졌고 공급이 많았을 때 집값이 올랐다는 말이죠.
공급이 적으면 가격이 빠지고 공급이 많으면 가격이 오르는 참 독특한 케이스잖아요. 이걸 어떻게 설명할 수 있을까요. 일단 떨어지고요 건설업을 이제 오랫동안 분석해본 입장에서 산업의 눈으로 이제 분석을 하자면 결국은 집값이 떨어지니까 공급을 줄였다 그리고 집값이 오를 때 공급을 늘렸다 이렇게 인과관계를 좀 반대로 해석을 해야 될 것 같습니다. 그리고 특히 인상적인 건 어쨌든 저렇게 2018년 기점으로 공급이 저렇게 많이 늘었는데도 저걸 시장이 다 서해내면서 심지어 가격까지 이제 올렸다는 거거든요. 결국은 그렇다면 공급으로 제대로 설명이 안 되니까 무엇이 이런 드라마틱한 변화를 이끌었을까 뭐 이런 의문이 일단은 생기는 거죠.
공급 쪽에 대해서만 너무 고민할 건 아닌 것 같다는 말씀하시면서 이제 수요 쪽에 대한 말씀을 좀 해주셨어요. 그럼이 수요하고 연결되는게 결국에는 금리라든지이 금리가 낮아졌을 때는 돈을 빌려서 집을 사려는 유동성과 수요가 생겨나잖아요. 이것쯤에서 해석을 해야 되는 건가요 공급이 늘었는데도 가격이 더 올랐다는 거는 결국 수요가 더 많이 올랐다는 거 같지 않습니까 그러면 과연 무엇이 그렇게 수요를 많이 들어 올렸을까에 대해서 여러가지 책도 보고 좀 생각도 해봤는데 저는 개중에 되게 좀 인상적으로 읽었던 부분을 소개를 해드리면 프린스턴 때와 이제 시카고대의 경제학 교수님들의 공동 저수를 하신 비즈로 지은 집이라는 책이 있습니다.
이렇게 빚을 내기 쉬울수록 수요가 탄력적으로 더 붙어서 가격이 오른다라는 부분을 이제 간단하게 이제 설명을 해주고 있는데요. 결국 시장에는 낙관론자와 비관론자가 이제 같이 있다는 겁니다. 예를 들어서 동일한 집을 주고 낙관론자들은이 집은 대략 한 12억 정도는 해야 된다라고 생각을 비건 환자들은 한 10억이면 충분하다 이렇게 생각을 할 텐데 생각하는 정도의 돈만 가지고 있고 보시는 화면처럼 집이 한 5채가 공급이 된다라고 하면은 비건론자인 10억이 이제 시장 가격으로 형성이 되죠. 공급이 이제 5채가 나오니까 결국은 비관난자의 수요까지 가야만 가격이 형성되니까 집값은 10억이 될 텐데 여기에서 만약에 이제 빚을 충분히 낼 수 있도록 해 줄 경우 이건 최소한 12억은 돼야 된다고 생각하는 분들은 빚을 내서라도 한 채를 더 사거나 이런 식으로함으로써 이제는 더 이상 비관론자까지는 살 수 없는 가격이 낙관론자들이 생각하는 가격으로 가격이 이제 형성이 되는 거죠.
여기서 더한 낙관론자는 뭐 14억도 있을 수 있고 그룹을 여러가지로 이렇게 해서 생각을 해보시면 빛을 내기 쉬워질수록 가장 낙관적인 사람이 생각하는 가격적으로 결국은 가격이 형성이 된다는 겁니다. 금일한 건 결국은 돈의 가격이니까 돈의 가격이 자꾸만 싸진다라는 사람의 심리가 빨리이 돈을 뭔가로 바꿔야 된다 뭐라도 사 한다라는 심리로 가게 되죠. 구조적으로 어쨌든 우리나라가 이제 그 2011년에 3.25%라는 높은 기준금리가 이제 0.5%까지 쫙 낮춰지다 보니까 결국은 금리가 자산가격의 어떤 자산에 대한 수요를 크게 폭증시켰다 뭐 이렇게 해석해야 될 것 같습니다.
맞는 말씀인데 맞는 말씀인데 여기에 대해서는 반론이 따를 수 있을 것 같아요. 물론 짧은 반등기도 있었지만 17년에서 18년 사이에 기준금리가 일시적으로 조금 올랐던 적 인상됐었던 적이 있고요 2005년도부터 2008년도까지 한국의 기준금리도 꽤 많이 인상이 됐었거든요. 그럼 이제 예를 들어서 17년 18년에 기준금리 인상 사이클에서는 많이 안 올랐기 때문에 그렇다라고 어떻게 덮어놓고 지나가더라도 05년에서 08년도 사이에 있었던 기준금리 인상 사이클에 오히려 주택가격이 폭등했었던 그 케이스를 설명하기가 좀 어려워지는 거 아닌가요 그 부분을 좀 약간 이제 금리랑 같이 한번 살펴보시면요 제 붉은색의 금리를 올렸음에도 주택가격이 같이 이제 올랐었죠.
강하게 근데 거기서 좀 더 올리니까 그때부터는 이제 주춤한 그런 반응을 보이긴 했고요 근데 리만사태 전후로 그 전에 취업하신 분들은 좀 기억하시겠지만 리마사태 전이 취업도 훨씬 더 쉬웠고 임금 상승률도 더 높았었죠. 저때도 물론 그이자 비용 부담이 올랐겠습니다만 내소득이 그것보다 더 많이 오르면 아이 정도이자 오르는 거는 뭐 내가 소득이 이렇게 올랐으니까 이건 감당할 수 있다라고 이자비용의 상승에 대해서 좀 더 너그러워질 수가 있죠. 게다가 저 당시에는 지금보다는 가계부채가 훨씬 적었었거든요. 금융 비용의 상승이라는 부분에 대한 어떤 부담도 지금보다는 훨씬 더 덜했을거다라고 생각을 해 볼 수 있겠습니다.
금리가 이제 주요 원인이라고 볼 때 앞으로 좀 금리가 내려간다면 어떨까요. 부동산 시장이 회복을 할 거라고 좀 보시는지 궁금합니다. 금비를 낮추는 것 자체가 어쨌든 이제 가게에 금융부담을 낮춰주는 효과를 생각하면 분명히 스웨덴 긍정적인 일행은 분명하죠. 하지만 이제 그게 어느 정도까지 낮춰야 그러면 수요가 살아날 거냐 이것도 좀 과거와 비춰서 한번 그 생각을 해 볼 수 있을 것 같아요. 기준금리가 이제 2015년 이제 2.5%에서부터 1.25%까지 이렇게 쭉 추세적으로 낮출 때 서울의 집값도 거의 한 2배 가까이 추세적으로 다들 상승한 것을 볼 수 있습니다.
아까도 잠깐 언급해 주셨지만 1.75%까지 금리를 두 번 이렇게 천천히 올렸었던 시기가 있거든요. 저렇게 해서 1.75%를 가니까 모든 아파트 단지들이 이제 거래 절벽과 함께 일부 급매가 체결되면서 약간 살짝 하락하는 그런 모습을 좀 보였거든요. 그런 하락기가 아주 잠시 크졌던 이유가 저 1.75%까지 올랐던 다시 이제 빠르게 끌어 내리다 보니까 그때부터 다시 아 이제 반등이 이제 그때부터 또다시 강하게 시작이 됐고 그렇게 반등하는 와중에 심지어 이제 코로나 때문에 0.5%라는 우리가 가보지 않은 그런 제로 국립준으로 금리를 끌어내리니까 결과적으로는 2015년부터 2022년까지는 서울에 주요 지역은 3배 가까이 오르는 그런 모습을 볼 수 있습니다.
그 서울을 제외한 비서울 지역 그리고 선호도가 서울보다는 조금 약한 그런 지역들의 모습을 보시면 금리를 2.5%부터 이렇게 내릴 때까지도 집값의 변화가 거의 없는 거를 이렇게 보실 수 있습니다. 거기에는 물론 앞서서 말씀드렸듯이 좀 수도권에 저당시에 좀 공급이 많았었다 그러니까 신축 아파트가 좀 많이 나왔다는 것도 어느 정도 좀 작동을 했을 것 같아요. 하지만 이제 코로나 덕분에 이제 0.5%까지 기준 놀이를 내리자마자 저런 지역들마저 집값이 거의 단번에 이제 2배 가까이 급등하는 그런 모습을 볼 수 있습니다. 제 생각에는 여기서 이제 논의가 금리 만능론으로 잠깐 흐를 수가 있거든요.
그러면은 금리만 내려가면 다시 올라오는 거냐 이제 이런 생각이 들 수 실제로는 어떻게 생각을 하세요이 부분에 대해서는 지금의 상황으로 비춰서 생각해 제가 생각하는 포인트는 뭐냐면 저렇게 서울의 아파트들도 전문적이었던 이제 신용평가 관점에서 좀 말씀을 드리자면요 제일 좋았을 때가 부동산 경기가 제일 좋았었던 시기입니다. 그거를 마치 집값이 회복된다 집값이 앞으로 오를거다라는 시그널로 받아들이면 안 된다는 겁니다. 내집마련 관점에서 어떤 조언의 말씀을 주실 수 있을지 제가 예상하는 바는
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