수년간 집값 눌러 앉았던 ‘별내선·신안산선’ 라인 주목해야ㅣ홍춘욱 프리즘 투자자문 대표ㅣ연구소

원문 보기

다듬은 글 보기

입주도 올해 뭐 집들이 별로 없잖아요네 그런데 이제 내년은 더 없다 내후년은 더 없다 이렇게 되는 거죠. 예 내년은 더 오를 수도 있나 저는 일단 구리 남양주를 좀 그래도 살펴보면 괜찮은 집들 많은 거 같아서 아직 좀 추천하고 두 번째는 지방에선 울산 좋아하고요 안 저희가 추석을 맞이해서 이제 향후에 좀 부동산 시장을 전망해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 부동산 전문가로 좀 많이 유명하 다들 아실 겁니다. 저희 홍춘욱 프리즘 투자자 번 대표님 오시고 한번 이야기를 나눠보려고 하는데요. 대표님 안녕하세요네 안녕하세요. 오만입니다. 잘 지내셨습니까 예 뭐 사업 하느라 정신이 없습니다.

이제 사업은 좀 어떠세요. 아 예 주육 시장에 조정을 좀 받았는데도 그래도 어 운영 자산 장고 700억 넘어설 정도로 그래도 꾸준히 돈이 들어오고 있어서 좀 기운이납니다. 이게 얼마 만해요. 실적이 1년 6개월이 작년 3월 7일 날 시작을 했으니까 딱 만 1년 3 6개월 만에 저 들이 리테일 자금 기준으로 해도 600억 이상 들어온 거니까요. 그래서 어떤 판매 채널 없이 순수하게 앱 기반으로이 정도 돈을 모았으니까 사랑받고 있습니다. 저희 오늘 본격적인 주제로이 부동산 시장에 대해서 얘기를 해 보려고 하는데 올 연말 그리고 내년도 아지 좀 전망은 좀 개인적으로 좀 어떻게 바라보고 계세요.

올해보다 내년이 더 낫다 예 예 그렇게 보는데요. 가장 큰 이유는 주택 공급이 너무 많이 줄었다 예 그래서 주택 공급 전체적인 주택 공급을 걱정하는 방법이 여러 가지가 있겠지만 저는 그래도 가장 정확한게 동호수 기준으로 착공 데이터 보는게 제일 정확하다고 보거든요. 그 인허가는 좀 안 되는 경우들이 워낙 많아 가지고 작년 입주한다 데가 올해 입주하고 뭐 그러잖아요. 예 그래서 하도 차지 일이 많고 그러니까 이제 이걸 거의 정확하게 예측할 수가 없으니까 착공 통계는 이건 그래도 건설사가 돈을 쓰는 거고 관리소장님이 임명되는 거 아니겠습니까 그러면 빠르면 2년 늦어도 3년 뒤에 입주가 이루어지는 물량이니음 이걸 갖고 이제 측정을 해보면 지난 2021년 22년 착공이 이제 굉장히 줄었으니 전년 같은 기간이 배에서 한 마이너스 한 40% 났거든요.

그러니까 그만큼 우크라이나 전쟁이 충격이 컸죠. 그렇죠. 그죠. 우크라이나 전쟁 충격 속에서고 금리까지 오면서 이제 부동산 PF 문제 터지고 하면서 착공이 엄청나게 줄었다가 이제 올해 3월에 잠깐 반등했다가 다시 7월까지 보면 아직은 죽어 있는 상태인데 그래도 내년 정도 되면 플러스가 되지 않겠나 그러니까 전년 동기 대비 플러스가 나오지 않을까 그렇게 보여집니다. 그러면 요게 이제 2년 3년 전에 지원 집들이 지금 입주하는데 입주도 올해 뭐 집들에 별로 없잖아요. 예 그런데 이제 내년은 더 없다 내후년은 더 없다 이렇게 되는 거죠.

그럼 한 27년 뭐 정도 돼야 정도 돼야 나올 거 같은데 자 그러면 이게 왜 집값에 영향을 미치면 전세를 올려요 사실 주택 가격보다 전세값에 훨씬 더 직접적 영향을 미치더라도 물량이 그래서 전세 가격을 직접적으로 치면 이게 이제 갭투자를 부르고 갭 투자가 나니까 가 주택 시장에 유동성이 들어오잖아요. 그러면서 이제 집값이 오르는 그런 구조기 때문에 작년 올해 집값이 이제 바닥을 치고 올라오는 정도가 확인이 되고 있다면 예 상기에 예 내년은 더 오를 수도 있는 경기 여건 따라 다른 건데 일단 더 오를 수 있는 여건이다 이렇게 보여집니다.

근데 상반기도 보면은 뭐 양극화 얘기도 저희가 뭐 언론에서도 정말 얘기도 많이 했지만 오르는 곳은 이제 뭐 서울로 치면 뭐 중상급 g 뭐 이렇게 되겠죠. 상급지 중심으로 보면은 거의 뭐 전고점을 돌파했을 정도로 맞습니다. 많이 올라서 지금 집을 좀 아직도 좀 사지 못한 사람들 이런 분들 고민이 많을 것 같은데 그런 분들 좀 어떻게 해야 될까요. 세 가지 정도로 나눠서 이제 설명을 많이 드리는데 일단 첫 번째 서울에 이미 집을 갖고 계시는 분들은 이제 똘똘한 채로 가는 상업지 갈아타기를 올해 이분들이 집값을 올린 거 같아요네 상반기에 예 그게 좀 많이 느껴졌습니다.

그래서 더 좋은 급지 아고 이제 시장에서 판단하는 이게 가격이죠. 그니까 고가 부동산이 많이 올랐다네 이게 이제 첫 번째고 이제 두 번째가 지금 전세 살고 있는데 내 집을 살까 말까 이제 이러시는 분들한테는 이건 고민하지 마라 이건 일단 시장에서는 지금은 좀 집을 갖고 고민해야 되는 시기이지 그렇게 고민 많이 해 봐야 답도 없고 분양 기다리지만 분양 가점 이번에 강남이나 방배 가점 보면 알겠지만 최저 점수가 69점이다 이건 뭐 앞으로도 답이 없다 그래서 웬만하면 좀 호재가 있는 지역 중심으로 해서 약간 그 최적가 이런 걸 생각하면 안 되고 살아 이렇게 이야기를 했다면 이제 마지막 다주택자들은 답이 없더라고요 다주택자들은 지금 세금도 세금이고 뭐 혜택이 별로 없어서 그냥 버티기 모으신 거 같고 그러니까 가격이 오르니까 팔고는 싶어 하시는 거 같은데 세금 쪽에서 뭔가 이렇게 혜택도 없고 부담이 크니까 그냥 한해 더 해서 그냥 이제 그거 되는 집들 장기보유 특별 공제 장기 특공을 장기보유 특별 공제 노리면서 그냥 좀 기다리시는 분들이 많아서 그니까 이걸 이야기 자연히 보면 다주택자들은 안 팔고 버티고 있고 기존 주택자 갈아타기에 나서고 그런 상황인데 신축은 없고 이러다 보니까 이제 주택 시장이 아무래도 이게 모든게 집중되는 지역은 결국 아까 움직일 수 있는 사람은 1주택자 아닐까 결국 그래서 고가 주택이 올랐다 이렇게 정리할 수 있 지금 시점에서 좀 대표님이 좀 권장하시는 뭐 이런 뭐 단지로 하 하면 너무 지적일 것 같고 그냥 뭐 눈여겨 보는 뭐 지역이라 이런 데를 좀 보이는데 좀 어디 있으세요.

요즘네 뭐 서울은 워낙 급등했으나 특히 서울의 핵심 지역은 급등했으나 그래서 구리랑 남양주가 일단 탑픽 이고요 그렇게 보는 이유는 어 별내선 타보니까 너무 좋더라고요 아 타보셨어요. 실 예 저는 집이 그쪽이 와 가지고 잠실에서 환승해서 한번 가봤는데 너무 좋더라고요 일단 20분이면가 예 20분 좀 더 걸렸던 거 같은데 이제 저는 그전에 이제 다산에서 내렸는데 아무튼 이렇게 교통이 좋아질 수가 없더라고요 그런 거 보면서 별내까지 갔어야 되는데 약간 후회는 됩니다. 다산에서 한 두 번 더 예 그래서 다산에서 내려서 원 거기 신도시가 잘 돼 있잖아요.

그래서 그 지역에 이제 쇼핑몰도 가보고 이렇게 했었는데 아 여기는 준 서울이다 거의음 요새 이제 준 서울이란 말이 유행하는데 준 서울이다 것도 느껴졌고 또 약간 난개발 성이 있었는데 그래도 많이들 좀 구리역 주변도 그렇고 많이들 좀 다듬어진 느낌도 있고 이렇게 해서 이제 대단지 신축이 계속 들어오게음 면이 주택 시장에서 급지가 올라가거든요. 그래서 저는 급지 그레이드 올라가는게 좀 있지 않나 싶어 가지고 저는 일단 구리 남양주를 좀 그래도 살펴보면 괜찮은 집들 많은 거 같아서 아직 좀 추천하고 두 번째는 지방에서 울산 좋아하고요 산예 산 좋아하는 이유는 이제 공급이 줄고 있고요 아 그니까 이제 원체 공급 물량이 많았습니다.

2022 23 때 정말 여기도 미분양에 신음했던 지역들 있데 좀 좋아진 데다가 특히 최근에 제가 이제 우리 주식 시장에서 제일 좋아하는 종목이 조선 주에요네 어 30년 사이클에서 볼 때 바닥권인 거 같다 그니까 이게 본격 상승권이면 이건 뭐 대박인데 바닥권 정도인 거 같아요. 바닥권을 탈출하는 그렇다면 앞으로 고용은 늘 수밖에 없고 여기 돈이 뿌려지는 상태가 이루어진다는 거죠. 그래서 현대차도 잘 나가지만 현중을 비롯해서 수많은 우리 조선 기업들 그다음에 남동 해안 벨트가 좋아질 텐데 문제는 이제 남동 해안 벨트에 미분양이 많더라고요 그래가지고 좀 진이 많이 돼야 그죠.

예 그래서 상대적으로 좀 이제 앞으로 입주 물량은 좀 줄고 예 기존에 있었던 미분양 이런 것들도 좀 완화되고 있는 소진되고 있는 울산 지역을 좀 선호하고 있고 실제로 밸류에이션이 말하기는 좀 어려운데 이제 주택 구입 부담 지수 뭐 이런 걸 통해 가지고 측정해 보면 역사적 평균 이하 레벨까지 내려온 거 같아 물론 이제 그 지수를 맹신할 순 없습니다. 왜냐하면 그 지수 기준 지금 제일 저 평가된 때는 제주도 그 그거를 이제 우리가 신할 수 없다는 이유가 이런 거잖아요. 그래서 지금 제주도 집사라 그러면 당신 뭐야 이렇게 쳐다보는 사람이 꽤 있을 거 아닙니까 주택 구입의 부담 지수가 역사적으로 저평가돼 있다 아니다만으로는 사선 안 되는데 지방의 집을 살 때는 이게 역사적인 평균에 비해서 싼 편인지 그리고 그 지역에 호재는 없는지를 찾아보면 그 소거법 이잖아요.

그런 식으로 찾아보다 보면 고평가 지역들 제외하고 저평가 지역 중에서는 어디가났다 이렇게 답이 나오지 않습니까 그런 면에서 서울 수도권이 제일 좋지만 광력 교통망 만들어지는 서울 수도권이 제일 좋지만 다음으로는 그래도 울산이 좀 들어갈 만하지 않나 생각합니다. 서울에서는 저는 금천 구로 쪽을 좋아하는 사람이고요 거기를 좋 좀 다른 분들이랑 좀 많이 전들 많이 다른 거 같아 저는 집 살 거면 그냥 우리 다 아는 강남 3구에 마용성 사라고 저도 하죠. 근데 거기가 이제 역사상 최고치를 갔는데 지금 거기를 사라고 말하기는 좀 어려우니까 예 그러니까 이제 이게 타픽 거기였는데 거기 다 돌파해 버렸으니까 거기는 이제 시장에 맡기는 영역이지 제가 살아 말라 할 수 있는 지역은 아니게 돼 버렸잖아요.

저는 이제 선남 지역을 좀 좋게 보는 이유가 이제 두 가지인데 하나는 거기가 일자리가 엄청나게 늘고 있는 지역이고 우리나라는 특히 정보통신 산업이 경제 성장을 주도하고 있는 나라인데 그런 경제성장이 주도하는 지역들 중에서도 특히 가산이 가디나 구디 같은 지역들은 정말 어마어마한 그 교통 유입과 유동성을 가지고 있는 지역들이 여기 지금 이제 물론 연기되는 건 확정이 된 거 같은데 신안산선이 그래도 어 내년 내년 기다리다가 이제 2027년 아마 가는 분위기긴 합니다만 아무튼 그래도 수 3년 기다리면 광역 급행 도시철도가 온다라는 거지 않습니까 그래서 특히 거기 급행 철도가 오잖아요.

그렇게 본다면 서울 시내에서 가장 뭐랄까 위로 열려 있는 포트는 어 금천구로 쪽이 아닌가 그리고 어 당연히 그런 측면에서 놓고 본다면 광명도 좋아 보이고 안산에서 저도 또 원시 쪽 좋아 보이고 그렇습니다