"비트코인 버리고 강남 빌딩 모을래" 두나무, 빗썸의 진짜 속셈은?ㅣ땅집고연구소

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두나무·빗썸이 강남권 빌딩을 집중 매입하며 비트코인 보유를 줄이고 부동산으로 자산 포트폴리오를 다각화하는 추세. 빗썸은 강남 앤타워 6,800억 인수 추진, 역삼·대치·삼성동 빌딩 매입. 두나무는 삼성동 빌딩 337억 매입 등. 금융위 영업정지 등 규제 리스크가 배경으로 제시됨. 빗썸 비트코인 보유는 2021년 4분기 149개에서 지난해 3분기 103개로 감소.

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※ AI가 다듬은 글(오탈자·군말 정리)

01. 국내 가상자산 거래소 시장의 96%를 차지하는 두나무와 빗썸이 서울 강남권 부동산 쇼핑에 나서고 있습니다. 두 기업은 수천억 원을 투자해 강남 요지의 빌딩을 사들이고 있습니다. 지난 5년 동안 두 기업이 매입한 강남 건물만 여섯 채입니다. 수수료 수익 중심의 사업은 변동성이 크기 때문에, 이를 대비하려는 전략으로 보입니다. 급격한 사세 확장에 따른 사옥 확보 목적도 있지만, 가상자산 특성상 사업 안정성을 위해 안전자산인 부동산에서 수익을 기대하는 것입니다. 가상자산으로 번 막대한 돈을 실물 자산, 그중에서도 대표적인 강남 빌딩에 적극적으로 투자하고 있습니다.

02. 가상화폐 투자자들의 돈이 강남 빌딩 쇼핑의 종잣돈이 된 셈입니다. 빗썸은 최근 KB부동산신탁을 통해 서울 강남구 역삼동 '강남 N 타워'를 6,800억 원대에 인수하기로 했습니다. 지하 7층, 지상 24층 규모의 중대형 오피스 빌딩으로, 국내 최대 업무지구인 강남대로변에 있습니다. 지하철 2호선 강남역과 역삼역 사이에 위치하며, 역까지 도보 5분 거리로 강남의 핵심 입지로 평가받습니다. 연면적 기준 3.3㎡(한 평)당 가격은 약 4,400만 원입니다. 인근 거래 사례와 비교하면 KB부동산신탁이 이 건물을 지나치게 싸게 파는 것 아니냐는 의문도 제기되고 있습니다.

03. 빗썸은 최근 사세가 커져 신사옥으로 쓸 건물로 이곳이 적합하다고 판단했습니다. 2021년에는 강남구 대치동 건물을 144억 원에 매입했고, 2022년에는 삼성동 빌딩을 163억 원에 사들였습니다. 지하 2층, 지상 10층 규모로, 전액 현금으로 납부한 것으로 알려졌습니다. 2023년 12월에는 한 건물을 매입하려 했으나, 침구업체 알레르망이 시세보다 평당 수백만 원 높게 제시하면서 밀렸습니다.

04. 빗썸은 비트코인 보유량을 지속적으로 줄이고 있습니다. 보유 비트코인은 2021년 4분기 149개에서 지난해 3분기 103개로 줄었고, 이후 90% 이상 대폭 감소했습니다. 대신 부동산을 집중적으로 매수하고 있습니다. 이례적인 행보라는 평가가 나오는 가운데, 리스크 관리를 위한 움직임이라는 분석이 많습니다. 실제로 다른 거래소인 두나무는 테라·루나 사태로 2022년 매출이 크게 줄어든 바 있습니다. 최근에는 금융위원회가 국내 최대 가상자산 거래소이자 업비트 운영사인 두나무에 3개월 영업 일부 정지와 대표이사 문책 경고 등의 제재를 내렸습니다. 자금세탁 방지 의무 위반, 미신고 가상자산 사업자와의 거래 혐의 등이 대거 적발됐기 때문입니다. 이 조치로 3개월 동안 업비트에 새로 가입하는 고객은 가상자산 입출고가 불가능해졌습니다. 기존 고객에게는 해당하지 않지만, 업계에서는 긴장감이 돌고 있습니다. 강남 부동산 쇼핑은 이처럼 예측하기 어려운 외부 리스크와 비트코인 하락세에 대비한 안전자산 확보 차원이라고 볼 수 있습니다.

05. 빗썸은 동남아에서도 부동산 투자를 펼치고 있습니다. 2019년 베트남 부동산 중개 플랫폼을 인수했고, 이를 베트남 부동산 거점으로 삼아 매물 중계와 투자 전략 등을 제공하고 있습니다. 지난해에는 이사회를 열어 베트남 법인 예산과 부동산 개발계획 승인 안건을 원안대로 가결했습니다. 빗썸이 베트남 부동산 사업 진출의 초석을 다졌다는 분석도 나옵니다.

06. 현재 가상자산 거래소 시장 점유율 80%를 차지하는 두나무 역시 강남권 빌딩을 사들이고 있습니다. 두나무는 2023년 코람코자산신탁이 '코람코 더원 강남 제1호 리츠'를 통해 4,300억 원에 매입한 강남역 초역세권 빌딩 '플러스 에이스 타워'에 2,000억 원을 출자했습니다. 지난해 8월에는 강남구 삼성동 삼성역 초역세권 토지와 건물을 337억 원에 매입했습니다. 이 건물은 2021년부터 두나무가 3호 펀드를 통해 보유하던 부동산으로, 결국 직접 매입하기로 결정한 것입니다. 삼성동 코엑스를 마주하고 있고, 현대차 신사옥인 GBC와도 가깝습니다. 삼성역까지 100m 거리의 초역세권입니다.

07. 가상화폐 열풍에 힘입어 사업 이익과 현금성 자산이 늘어난 두나무는 한때 자산총액이 약 10조 8,225억 원을 돌파하며 재계 순위 44위로 단숨에 올라서기도 했습니다. 두 기업 모두 가상화폐 시장의 급성장으로 임직원 수와 사업 규모가 크게 늘어나, 새로운 사옥이 필요해졌다는 배경도 있습니다.

08. 이면에는 수수료 수익으로 성장한 거래소들이 자산 포트폴리오를 다각화하려는 전략이 있다고 볼 수 있습니다. 상대적으로 실패 확률이 낮다는 강남 부동산 개발 사업에 뛰어든 것입니다. 앞으로 거래소들이 수수료 기반 수익 모델에서 벗어나, 부동산 임대 수익 등으로 추가 수익원을 확보하려는 움직임은 더 늘어날 것으로 보입니다.