저자: 홍춘욱 · 한국인
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대출 규제는 금융기관 위험 전이 방지용이며 주택시장 과열 억제 효과는 낮다. 2018년 투기과열지구 지정 후 주변 지역 풍선효과 사례를 근거로 듦. 현재 집값 상승은 공급 부족, 분양가 상승 기대, 기업 실적·소득 증가, 금리 인하 기대가 결합된 결과. 단기적으로는 숨고르기 후 계단식 상승 가능성을 봄. 조정이 왔으면 하는 바람을 밝힘. 신축 희소성 강조, 2004년 이후 준신축과 광역교통망 개선 지역 탐색을 조언.
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대출로 주택시장을 억제한다는 것은 목표가 금융기관으로 위험이 전이되는 것을 막는 데 있지, 주택시장의 과열을 막는 데에는 거의 효과가 없다는 뜻입니다. 지금 분위기는 순환 조정이나 정책에 대한 기대가 뒤섞여 있는 상황이지만, 이를 소화하고 나면 계단식 상승 가능성이 남아 있는 장세라고 봅니다. 최근 부동산 시장에서 많은 분들이 관심을 갖는 부분이 대출입니다. 이복현 금융감독원장부터 시중은행까지 대출을 조이면서 수요를 누르는 정책들이 나오고 있는데, 이 금융정책이 시장에 어떤 영향을 줄지가 변수가 될 것 같습니다.
종합적인 대출 억제가 집값에 어떤 영향을 줄까요? 효과는 별로 없다고 봅니다. 역사가 그렇게 가르쳐 주고 있습니다. 2018년 9·13 대책을 대상으로 국토연구원에서 재미있는 조사를 한 적이 있습니다. 9·13 때 투기과열지구 지정이 나왔고, 그 지역에는 LTV·DTI 규제가 확 세게 적용되면서 주민들이 대출을 받지 못했습니다. 이것이 가장 강력한 대출 중단입니다. 지금은 아직 조정대상지역만 풀었을 뿐 투기과열지구까지는 아닙니다. 강남 3구에 투기과열지구를 지정하면서 사실상 대출을 막았고, 이후 12억 원 이상 주택에도 대출을 막았습니다. 그 뒤에 어떤 일이 있었는지 연구 보고서를 보면, 해당 지역은 폭등했고 주변 지역에도 풍선효과가 발생했습니다. 결국 대출로 억제하는 것은 금융기관의 위험 전이를 막는 목적일 뿐, 주택시장 과열을 막는 데는 거의 효과가 없다는 뜻입니다.
지금 집값이 오르는 것은 DTI와 DSR 규제가 없었던 때문이 아닙니다. 올해 신생아 특례대출 같은 일부 정책금융의 금리가 높았지만, 집값 상승의 근본 원인은 주택 공급이 너무 부족한 상황에서 앞으로 분양가가 계속 오를 것이라는 기대입니다. 여기에 연말로 갈수록 전 세계 중앙은행들이 금리를 인하할 것이라는 기대가 더해졌습니다. 반도체·조선·자동차 등 고용이 많은 주요 수출산업이 경기가 좋고, 은행들도 사상 최대 실적을 내면서 배당을 늘리고 있습니다. 한마디로 대기업 직장인들의 소득이 크게 늘었습니다. 이 세 가지가 맞아떨어지면서 집값이 오르기 시작했습니다. 신생아 특례대출 같은 정책은 불을 붙이는 역할을 했을 뿐입니다. 실제로 1~2월에는 집값이 오르지 않았고, 봄부터 오르기 시작했습니다. 정책의 시차 때문이라고 억지로 설명하더라도, 금리나 기대, 수출 개선이 훨씬 컸다고 봅니다.
정부의 대출 규제 발표는 당연히 단기 효과는 있습니다. 다만 눌렀던 풍선이 터지면 그 반작용이 더 크다는 점을 지나고 보면 알 수 있습니다. 정부도 이를 모르지 않을 텐데, 규제 대책을 발표해도 효과가 있을지에 자신이 없기 때문에 혼선이 생기는 것 같습니다. "해봐야 소용없는데 일만 만든다", "외곽만 죽는다"는 반발도 있어서 대책이 계속 지연되고 있습니다.
추석 전 시장을 보면, 오를 곳은 많이 올랐고 전고점도 돌파했습니다. 그런데 지방이나 수도권 외곽은 아직 부동산 PF 문제와 미분양 누적 등으로 어려운 상황입니다. 이런 곳에 대출 규제는 오히려 악재가 될 수 있습니다. 맞는 말입니다. 결국 가장 중요한 정책은 투기과열지구 지정인데, 투기과열지구로 묶으면 그 지역 대출은 막을 수 있어도 주변 지역으로 튀는 것을 막지 못했습니다. 결국 주택 가격을 누르려면 세 가지 중 하나밖에 없습니다.
첫째는 절대 가격입니다. 역사상 최고치라 살 때 부담이 크고, 특히 주요 지역은 6개월 전 호가를 보면 너무 많이 올라서 사기가 무섭습니다. 거래를 수반한 가격 상승이라 더 무섭습니다. 절대 가격이 주택시장의 탄력을 둔화시킬 것으로 봅니다. 둘째는 경기가 크게 나빠지는 것입니다. 셋째는 입주 물량이 쏟아지는 것입니다. 그런데 입주장이 올 가능성은 거의 없습니다. 개포 입주가 있었지만 소용이 없었고, 올림픽파크 레온 등도 입주 물량 이후 몇 년간은 거의 제로에 가까운 것을 알고 있습니다. 결국 경기를 보고 판단할 수밖에 없습니다. 전망은 매번 틀리니 중립적으로 보면, 지금 주택시장은 차별화 장세 속에서 선도 지역 가격이 너무 비싸지고, 손댈 수 있는 사람의 숫자가 줄어드는 시점에 조정이 올 것입니다. 저는 지금부터 조정이 왔으면 하는 바람입니다. 너무 많이 뛰었고, 특히 7월은 거래량을 수반한 급등이라 무서웠습니다. 지금은 숨고르기나 정책 기대가 혼조된 상황이지만, 이를 소화하고 나면 계단식 상승 가능성이 남아 있다고 봅니다.
추석 이후부터 연말까지 어떻게 대응해야 할까요? 남아 있는 청약 기회가 있고, 입주는 한참 남았지만 가점이 되는 분들은 청약이 살길입니다. 다만 그것만 기다리기에는 가능성이 너무 낮습니다. 이번 최저 가점은 방배 69점, 원펜타스 74점 등으로 매우 높았습니다. 무주택 기간이 길고 부양가족도 많아야 하는 조건을 모두 충족하는 분이 그렇게 많다는 것이 놀라웠습니다. 제 주변에도 이번에 방배에 당첨된 분이 있는데, 저와 같은 때 결혼해 무주택으로 살아오셨다고 합니다. 자녀도 둘이고 노부모까지 봉양하는데도 간신히 당첨됐다고 하더군요. 정말 어려운 길입니다.
가점이 안 되는 분들께는 두 가지 팁을 드리고 싶습니다. 첫째, 모든 사람이 좋아하는 집을 찾으면 솔직히 살 수가 없습니다. 가격도 너무 비싸고, "얼어 죽어도 신축"이라는 말처럼 신축을 찾으면 답이 없는 시장이 됐습니다. 신축은 앞으로 더 귀해질 것입니다. 살 수 있다면 신축이 최고지만, 그게 안 된다면 2004년 이후에 지은 집을 고려해 보십시오. 2004년 전후로 서울시가 용적률 규제를 강화했고, 지금의 300% 같은 규제가 그때 도입됐습니다. 그때부터 분양가가 오르기 시작했고, 지상 주차장이 없는 단지, 초품아, 대단지 등 상품적 가치가 오래 유지될 가능성이 있는 단지들이 나오기 시작했습니다. 이런 지역을 살펴보시면 좋겠습니다.
둘째, 서울에서 개발할 수 있는 땅은 제한돼 있습니다. 건축비 문제나 재건축·재개발 규제가 완화되지 않는 한 앞으로 서울에 새로 지을 땅이 많지 않습니다. 결국 남는 것은 서울 외곽, 즉 수도권으로 가야 합니다. 그런데 이 지역 집의 가치를 높여줄 가장 중요한 계기는 광역교통망입니다. 3년 안에 교통이 개선되지 않는 지역을 가격에 반영하는 것은 리스크가 큽니다. 신분당선 정도가 그나마 의미 있는 중전철, 즉 급행 전철이 있는 노선입니다. 이런 전철 노선을 염두에 두고 해당 지역을 살펴보는 것도 좋은 방법이 될 것입니다.
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