저자: 홍춘욱 · 한국인
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착공 감소로 2026년 전후 입주 물량이 줄어 공급 부족이 전세·매매가를 자극할 수 있다는 전망. 상반기 고가 주택 전고점 돌파, 1주택자 갈아타기 수요 강세. 서울 금천·구로·가산 권역과 신안산선·별내선 교통호재 지역(구리·남양주), 조선 업황 회복 기대의 울산을 관심 지역으로 제시. 다주택자는 매물 관망 중.
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입주 물량이 올해도 많지 않은데, 내년과 내후년은 더 줄어듭니다. 저는 구리·남양주를 아직 추천하고, 지방에서는 울산을 좋게 봅니다. 추석을 맞아 향후 부동산 시장을 전망해 보겠습니다. 부동산 전문가로 잘 알려진 홍춘욱 프리즘투자자문 대표님을 모셨습니다.
대표님 안녕하세요. 안녕하세요, 오만입니다. 잘 지내셨습니까. 예, 사업하느라 정신이 없습니다.
사업은 어떠세요. 주식 시장에 조정이 있었지만 운용 자산이 700억 원을 넘어설 정도로 꾸준히 돈이 들어오고 있어서 기운이 납니다. 작년 3월 7일에 시작했으니 1년 6개월 만에 리테일 자금 기준으로 600억 원 이상 들어왔습니다. 판매 채널 없이 앱 기반으로만 이 정도 돈을 모았으니 사랑받고 있다고 생각합니다.
올해보다 내년이 더 낫다고 봅니다. 가장 큰 이유는 주택 공급이 많이 줄었다는 점입니다. 공급을 가늠하는 방법은 여러 가지인데, 저는 동·호수 기준 착공 데이터가 가장 정확하다고 봅니다. 인허가는 실제 착공으로 이어지지 않는 경우가 많고, 입주 시기도 공사 지연 등으로 자주 바뀌기 때문입니다. 착공은 건설사가 실제로 돈을 쓰기 시작하는 단계라, 빠르면 2년, 늦어도 3년 뒤에 입주로 이어집니다.
2021~2022년 착공이 전년 동기 대비 약 40% 줄었습니다. 우크라이나 전쟁 충격에 금리 인상, 부동산 PF 문제까지 겹쳤기 때문입니다. 올해 3월에 잠깐 반등했다가 7월까지는 다시 부진한 상태입니다. 그래도 내년쯤에는 전년 동기 대비 플러스 전환이 나올 것으로 보입니다. 지금 입주 물량이 적은 이유가 바로 2~3년 전 착공이 줄었기 때문이고, 내년과 내후년에도 물량이 적으니 2027년 정도가 되어야 공급이 회복될 것 같습니다.
주택 가격보다 전세 가격에 더 직접적으로 영향을 줍니다. 전세 공급이 줄면 전세 가격이 오르고, 이는 갭투자 수요를 불러옵니다. 갭투자로 주택 시장에 유동성이 들어오면서 집값도 오르는 구조입니다. 작년과 올해 집값이 바닥을 치고 올라오는 것이 확인되고 있으니, 내년에는 경기 여건에 따라 더 오를 수 있는 환경이라고 봅니다.
상반기에는 양극화가 뚜렷했습니다. 서울에서도 중상급지, 특히 상급지 중심으로 전고점을 돌파했습니다. 집을 아직 사지 못한 분들은 고민이 많을 텐데, 세 부류로 나눠 설명드리겠습니다.
첫째, 서울에 이미 집을 가진 분들은 똘똘한 한 채로 상급지로 갈아타는 전략이 유효합니다. 올해 상반기에 고가 부동산이 특히 많이 올랐습니다.
둘째, 전세에 살면서 내 집 마련을 고민하는 분들은 이제 고민만 하기보다 시장에 들어갈 때라고 봅니다. 이번에 강남·방배 분양 가점을 보면 최저 점수가 69점입니다. 앞으로도 분양가가 쉽게 내려가지 않을 것이므로, 완벽한 최적가를 기다리기보다 호재가 있는 지역 중심으로 실거주를 생각해 보시기를 권합니다.
셋째, 다주택자는 세금 부담이 크고 혜택이 적어서 대부분 버티는 상황입니다. 가격이 오르니 팔고 싶은 마음은 있겠지만, 장기보유특별공제 등을 노리며 기다리는 분들이 많습니다. 정리하면 다주택자는 매도를 미루고, 1주택자가 갈아타기에 나서면서 신축 공급이 부족한 상황입니다. 결국 움직일 수 있는 사람이 1주택자여서 고가 주택이 오른 것입니다.
서울은 급등했기 때문에 핵심지는 이미 시장에 맡겨야 하는 영역이 됐습니다. 그래서 탑픽으로 구리·남양주를 꼽습니다. 별내선을 직접 타 보니 교통이 너무 좋아졌습니다. 잠실에서 환승해서 20분 남짓 걸렸는데, 다산에서 내려 신도시를 둘러봤습니다. 준서울이라는 말이 실감났고, 구리역 주변도 많이 정비됐습니다. 대단지 신축이 계속 들어오면 주택 시장에서 급지가 올라가는 효과가 있으니, 구리·남양주 중 살펴볼 만한 집이 많다고 봅니다.
지방에서는 울산을 좋게 봅니다. 공급이 줄고 있고, 2022~2023년에는 미분양에 시달렸던 지역이 최근 나아지고 있습니다. 제가 주식 시장에서 가장 좋아하는 업종이 조선주인데, 30년 사이클에서 보면 아직 바닥권으로 보입니다. 조선업이 본격 상승하면 고용이 늘고 돈이 돌게 되는데, 울산은 현대차와 현대중공업을 비롯한 조선 기업이 자리 잡은 남동 해안벨트의 중심입니다. 다만 이 벨트에 미분양이 많았는데, 앞으로 입주 물량이 줄고 기존 미분양이 소진되고 있어 선호하고 있습니다. 주택구입부담지수로 보면 역사적 평균 이하까지 내려왔습니다. 물론 이 지수만 맹신할 수는 없습니다. 지수상 가장 저평가된 제주도가 실제로는 쉽게 살 수 없는 이유가 있듯이, 고평가 지역을 제외하고 호재와 저평가를 함께 따져 보면 답이 나옵니다. 그 기준으로 보면 서울·수도권이 가장 좋고, 그다음이 울산이라고 생각합니다.
서울에서는 금천·구로 쪽을 좋아합니다. 많은 분들이 강남 3구나 마용성을 말하지만, 그 지역은 역사상 최고치를 갈아치워서 지금 사라고 말씀드리기 어렵습니다. 금천·구로를 보는 이유는 두 가지입니다. 첫째, 우리나라 경제성장을 이끄는 정보통신 산업의 일자리가 계속 늘고 있는 지역이라는 점입니다. 특히 가산·가리산 등 가산디지털단지 일대는 교통 유입과 유동성이 어마어마합니다. 둘째, 신안산선이 2027년쯤 개통될 것으로 보여 광역 급행 도시철도가 들어온다는 점입니다. 서울 시내에서 앞으로 가장 열려 있는 입지가 금천·구로 쪽이라고 봅니다. 같은 맥락에서 광명, 그리고 안산과 시흥 쪽도 좋아 보입니다.
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