저자: 홍춘욱 · 한국인
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부동산 시장은 주가지수보다 안정적이고 우월한 자산이며, 주식 상승 자금이 부동산으로 이동할 것이라 본다. 수도권 광명·수서~천안 삼각형 라인(한강 남쪽 벨트)은 인구·일자리 집중으로 유망하다. 현재는 주식이 유리하나 내년에 부동산이 걱정된다. 대출 전면 규제는 효과가 없고 규제 뒤에는 우회 방법이 생긴다. 한국은행 금리 인하 여건이 보여 추가 인하 가능성을 언급한다. 주식 시장은 수출·반도체·조선 호황으로 상승세이나, 결국 이익은 부동산으로 간다. 똘똘한 한 채 전략이 필요하고 어중간한 집 매수에는 반대한다.
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대출 전면 금지는 허공을 향한 주먹질이다
대출을 무조건 다 막는다는 발상 자체가 굉장히 이상한 발상입니다. 그건 그냥 허공을 향한 주먹질이에요. 그래서 저는 어중간한 집을 사는 것에 대해서는 반대합니다. 불안해서 한번 팔아봤던 분들이 다시 그 라인으로 돌아가는 흐름은 상당히 의미가 있다고 봅니다. 주식과 부동산이 앞으로 어떻게 움직일지 한번 분석해 보는 시간을 마련했습니다. 홍춘욱 프리즘투자자문 대표님 모셨습니다. 대표님 안녕하세요.
네, 안녕하세요. 반갑습니다.
네, 머니 무브라는 말이 있는데, 실제로 과거에 코인이나 주식에서 돈을 번 사람들이 결국 부동산으로 자금을 많이 옮겼고, 앞으로도 충분히 그럴 가능성이 많다고 보이시죠. 어떻게 보세요? 내년에 집값이 더 걱정이죠.
주가와 아파트 가격은 비슷하게 움직인다
그래프를 보시면, 빨간 선이 우리나라 주가 지수입니다. 물론 올해 데이터가 들어가면 달라지겠지만, 흐름을 보시면 주가와 아파트 가격은 거의 비슷하게 움직인다는 걸 알 수 있습니다. 두 번째로, 아파트가 훨씬 더 우월한 자산이라는 점입니다. 왜 안 빠지냐고요? 빠지더라도 주가 지수는 떨어지는 폭이 크고 왔다 갔다 하는데, 아파트 가격은 추세를 잡기가 어려울 정도로 안정적입니다.
특히 잃어버린 10년을 겪었던 90년대, 또 그다음 2000년대, 2010년대처럼 장기 박스권이나 장기 불황을 종종 겪었는데도, 부동산 시장은 1990년대 한 번을 제외하고는 큰 불안이 없었습니다. 90년대에는 1기 신도시를 만들면서 국민주택 200만 원 때문에 살짝 꺾였는데, 그때만 인플레이션을 못 이기고 헤맸을 뿐, 그 뒤로는 큰 조정 없이 잘 올라왔습니다. 그래서 두 번째 장점이 안정성이 높다는 것입니다.
사용 가치 측면에서도 집이 유리하다
세 번째 장점은 사용 가치입니다. 주식은 사용 가치가 배당이잖아요. 그런데 배당 수익률보다 월세나 전세에 따른 비용이 훨씬 큽니다. 한번 이사를 해 보시면 아실 거예요. 자가 거주자의 평균 거주 기간은 8~10년인데, 월세나 전세 거주자는 평균 3~4년입니다. 이사 비용이나 각종 비용을 생각해 보면, 집을 보유하는 것이 사용 가치 측면에서 훨씬 이익이 되는 부분이 큽니다.
우리나라 기업들의 지난 20년 평균 배당 수익률이 1.7% 정도밖에 안 되는데, 월세 상승률을 보면 2%를 넘어 3%를 향해 가고 있어요. 이런 것들을 생각해 보면 부동산이 압도적으로 우월한 자산입니다.
부자들이 아파트를 선호하는 이유
코인에서 대박을 친 절친이 하나 있습니다. 서울 강남의 어느 동네에 아파트를 두 채 샀어요. 2020년 코인 붐 때였는데, 대형 평형으로 두 채를 샀습니다. 그런데 2022년에 루나 사태가 터졌죠. 이 친구는 코인으로 돈을 벌었기 때문에 자기 투자의 메인스트림이 코인이었습니다. 코인에서 100억을 벌면 40억으로 아파트를 한 채 사고, 또 60억으로 투자해서 100억이 되면 또 40억대로 한 채 사고, 이런 식으로 다주택자가 됐죠. 그런데 2022년 루나 사태로 코인 포지션이 다 망가졌습니다.
그런데 그 와중에도 그 동네 아파트는 팔리더라는 거예요. 그래서 이 친구가 저가 매수를 하는 걸 제가 봤습니다. 이 사례가 보여주듯이, 돈을 많이 번 부자들이 전 국민이 다 아는 아파트를 선호하는 이유는 두 가지입니다. 첫째, 불안해도 팔 수 있다는 것. 둘째, 트로피 아파트라는 것입니다.
서울 경부라인과 수출, 반도체
이재명 정부 들어 강력한 규제책이 나오고 대출도 막혀 있는데, 내년과 앞으로 부동산은 어떻게 보세요? 빠질 이유를 찾기가 어렵습니다. 서울 경부라인, 광명과 수서 사이 한강 남쪽 벨트부터 시작해서 천안, 나아가 이어지는 삼각형 라인이 우리나라 인구의 대부분을 흡수할 지역들입니다. 화성시 인구를 보시면 살벌합니다. 지금 100만 명 가까이 되죠. 안양, 성남, 용인, 수원 모두 특례시잖아요. 이런 지역에 인구가 포괄적으로 늘어나고, 소득이 높은 일자리가 생기고 있습니다.
코스피가 왜 오르냐고 하면, 첫째로 유동성도 있지만, 둘째로는 수출이 잘 되기 때문입니다. 빨간 선이 우리나라 월별 수출액인데, 주가와 거의 같은 흐름이에요. 그래서 우리나라는 수출이 잘될 때 주식을 사야 하고, 작년 말이나 올해 초가 인생 최고의 기회 중 하나였던 겁니다. 특히 최근에는 반도체와 조선이 80년대 호황을 연상시킬 정도로 좋습니다. 직원들 평균 연봉이 1억을 넘고 2억을 넘어가는 상황에서, 대출 규제가 무슨 의미가 있겠습니까?
대출 규제는 효과가 제한적이다
고민하시는 분들이 많을 텐데, 지금 주식과 부동산 중 어디에 들어가야 할까요? 지금은 주식이 맞고, 부동산은 내년이 걱정이죠. 대출을 무조건 다 막는다는 생각 자체가 굉장히 이상한 발상입니다. 2019년 12·16 대책으로 12억 이상 아파트, 15억 이상 아파트에 대한 대출을 전면 금지했는데, 2021년에 우리나라 역사상 가장 강력한 부동산 가격 상승이 나왔잖아요. 사람들은 방법을 다 찾아냅니다. 중국 속담에 "위에 정책이 있으면 아래에는 대책이 있다"는 말이 있죠.
제가 보기에는 한국은행이 내년 초 이후 금리를 인하할 수밖에 없는 여건입니다. 언제 할지 모르지만 한 번 더 인하하지 않겠나 생각합니다. 미국도 우리도 금리 인하 국면에서 자산 시장의 버블이 심화되고 있는데, 넘쳐 오르는 돈들이 부동산에 안 간다는 건 이상합니다. 얼마나 오르느냐가 문제지, 부동산은 오를 가능성이 높습니다. 광명, 수서, 천안을 잇는 라인은 상당히 비전이 있다고 봅니다. 거기서 잘 고르시면 됩니다. 한강변 아파트는 우리가 따라갈 수 없는 수준이고요. 머니 무브는 무조건 올 겁니다.
시그널은 이렇게 보자
부동산 투자자 입장에서 주식 시장의 시그널을 어떻게 살펴보면 좋을까요? 첫째, 주식이 오르면 그다음에 부동산으로 온다는 것을 기억해 두시면 좋겠습니다. 둘째, "돈이 복사된다, 놔두면 되는데 왜 매매를 하냐, 주식이 얼마나 위험한 곳인데"라는 말이 주류가 될 때가 위험 신호입니다. 고수들은 이런 분위기에서 돈을 뺍니다. 그렇게 빠져나온 돈이 부동산으로 들어가는 거죠.
우리나라 부동산 시장의 양극화는 웬만한 정책이 나오지 않으면 바뀌기 어렵다고 생각합니다. 그렇기 때문에 능력 있는 분들은 힘들어도 똘똘한 한 채로 가야 하고, 그렇지 않다면 차라리 지금 월세가 아직 싸니까 월세로 살면서 잘 투자하는 수밖에 없습니다. 어중간한 집을 사는 것에는 저는 반대입니다. 불안해서 한번 팔아봤던 분들이 다시 그 집을 사는 것, 그 말씀을 꼭 드리고 싶습니다.
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