저자: 김영익 · 한국인
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주택 인허가·착공이 급감(7월 누계 착공 전년比 -54%, 인허가 -30%)했고, 원자재(시멘트·철근)와 임금 상승, PF 금리 급등 및 신규 PF 중단으로 공급 위축. 인허가·착공은 22~26개월 시차 후 집값에 선행하는 경향이 있어 집값 상승 가능성 제기. 다만 소득 감소·경기 부진·금리 고점으로 수요가 약해 큰 폭 상승은 어렵고 제자리 걸음 전망. 한국은행 주택가격 전망 심리지수가 선행 지표로 제시됨.
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월요일은 경제합시다 코너가 있는 날입니다. 서강대학교 경제대학원에 김영희 교수 나와 계신 안녕하십니까 안녕하십니까 예 주택공급이 잘 안되고 있는 것 같습니다. 착공 실적이 지난해에 비해서 반토막났다 예 그렇습니다. 국토교통부가 매월 발표하고 있는데요. 올해 들어서 7월까지 보니까 10만 2천 가구가 좀 넘습니다. 전국이요 그런데 이게 작년에 비해서 같은 기간에 비해서 54%나 감소했고요 10년 평균이 27만 3천 가구 정도 됐거든요. 10년 평균에 비해서 63%나 감소했습니다. 주로 지역별로 보면은 대구가 제일 많이 감소했고요 서울 인천 60 70% 감소하고 있습니다.
서울 인천도 670%는 감소를 했네요. 주택 인허가 물량도 많이 줄었습니다. 예 마찬가지로 7월까지 보니까요. 20만원 7천 가구로 부분에 비해서 한 30% 감소했고요 역시 그 10년 평균에 비해서도 한 31% 정도 줄어들었습니다. 착공도 인허가도 잘 안 된다 이게 원자재 비용 문제도 있을 거고 금융비용 문제도 있을 거고 여러가지가 겹쳐 있을 것 같은데 하나하나 좀 설명을 해주십시오 원자재 같은 경우는 어느 정도로 비용 부담이 큽니까 그래서 저도 뭐 책상이 말한게 있기 때문에 잘 모르기 때문에 현장에 있는 사람들 제자들 좀 동원해 가지고 틀어 봤었어요.
예 건설회사에 있는 예 그래서 보니까 원자재 가격 임금이 너무 많이 올랐다 PF 부동산 프로젝트판 그리고 대한건설협회에 따르면 벌크 시멘트 가격이 3년 전에 톤당한 7만 5천원 정도 됐다는 겁니다. 근데 현재 11만 6천 6백 원 정도를 한 54%가 올랐고요 철근도 톤당 또한 3년 전에 615,000원에서 현재 한 63% 정도 올랐다는 거고요 100만원 그 다음에 임금도 91개 일반 공사직종 평균 일당이요 혈액을 8시간 근무를 가정한 건데 253,000원 정도에서 253,000원으로요 뭐 한 2년 전 작년에 비해서 거의 7% 정도 올랐다는 겁니다.
그렇군요. 예 일단은 집을 짓는데 공사비용이 너무 많이 든다 게다가 이게 집을 지을 때 은행에서 대출을 받아서 주로 집을 짓지 않습니까 건설사들도 마찬가지고 근데 이제 자금조달에도 어려움을 겪고 있습니다. 건설사들이 그죠. 예 그렇습니다. 우선 그 은혜 했던 그 PF 금리가 좀 많이 오르고 있다는 겁니다. 그래서 2년 전에 한 4년이 5%였는데요. 지금은 한 판례지 9% 물론 어려운 pf는 이보다도 훨씬 더 큰 금리 부담을 하고 근데 더욱 중요한 거는 신규 pf가 거의 중단됐다는 겁니다. 8에서 9% 받는 pf는 굉장히 좋은 사업장인 것 같습니다.
진짜 좋은 사업장인 것 같고 브릿지론으로 20% 지금 수도권에서 받고 계신 분도 제가 직접 만났기 때문에 20% 이게 이제 괜찮은 것들이 팔굽혀서 어려운 것들은 책임자님 말씀하시고 그 정도 높은 것 같습니다. 20%를 하려면 도대체 얼마나 수익을 창출해야 20%를 금융기자로 돈을 주고 더욱 중요하게 자금조달이 앞으로 거의 안 되고 있다는 거예요. 그래서 제자들 이야기 들으니까 평년에 비해서 한 5% 차렷 10% 정도 신규 pf가 거의 지금 없다는 겁니다. 그렇죠. 아예 이제 신규 pf도 중단이 됐다 사람들이 금융산업은 증권사나 이쪽도 좀 무서워하는 거잖아요.
그렇죠지 2년 동안 이제 부동산 가격이 계속 오르고 거기서 수익이 많이 났기 때문에 정말 금융회사들이 그쪽으로 투자를 많이 했거든요. 자금자들만 그런데 부동산까지 급락하고 그쪽에서 지금 심각한 문제가 발생한 거죠. 그래서 일부 그쪽에 투자 많이 한 금융회사들 굉장히 어렵다고 이야기를 많이 듣고 있습니다. 시행사 모터 인제 재건축 재개발의 땅 주인들이 이제 조합이잖습니까 조합 같은 경우는 그동안 오랫동안 참았기 때문에 그동안의 금융비용이나 뭘 생각을 해보면 분양가를 최대한 많이 받아야 되겠다 이렇게 생각을 할 거고 건설사들 같은 경우는 분양이 그래도 어느 정도 잘 되고 본인들 비용도 어느 정도 이제 수익으로 하면서도 불량은 잘 돼야 되는 그 선을 지금 원할 거란 말이에요.
서로간에 약간 입장이 많이 좀 다른 측면도 분명히 있을 거고 그래서 이전에 계약했던 그 건설사하고 재건축 조합 이게 가격 차 이가 원자재 가게 임금이 올라가 보다 보니까 너무 많은 차이가 나고 있다는 겁니다. 시행사 저희건축 조합 쪽에서 돈을 내야 된다 이렇게 지금 요구를 할 것입니다. 예 그렇습니다. 그래서 예를 들어서 북아현 2구역 같은게 있는데요. 평당 공사비를 490만원 이렇게 설정했는데요. 원래 원래 설정할 때는 예 근데 지금 895만 원 건설자 등에서는 거의 두 배네 그러니까 공사가 될 수가 없는 거죠. 그럼 보아야 2구역에 있는 재건축 조합원들 같은 경우는 땅만 가지고 있는데이 땅의 일부를 팔아서 분양을 해 가지고 그걸로 이제 수익을 얻어야 되는 상황인데 이게 평당 공사비가 이렇게 많이 들으면 본인들한테 오는 수익이 이제 확 줄어들으니까 받아들이기 힘들고 그렇게 되면 교착상태가 되고 공사가 진행이 안 된다 그렇습니다.
그런 공사장들이 꽤 있는 거 같습니다. 3기 신도시 입주도 지금 지연되고 있는 거 같은데요 예 3기 신도시라면 남양주 앙숙12단지 하남 교산 인천계양구청 대장 고향 창릉 이런 지역으로 앞서 지정한 문제로 지금 공사가 1 2년 최소한거 분양권 입주 시기가 다 샀을까 모르겠습니다. lh가 땅을 다 샀더라도 그때 당시에 땅값이 굉장히 비쌌을 것 같은데 땅을 많이 그 높은 가격에 샀다면 그래도 lh가 적자가 적자에 시달리고 있잖아요. 그러면 이것도 건설사들한테 넘길 때 적정 가격을 받고 넘겨야 되는데 수도권이니까 근데 이게 힘들 수 있다는 거잖아요.
그러니까 이제 좀 기다려 보자 분양 시점도 그런 거 같아요. 지금 상황 자체가 미분양이 그때 많이 쌓였다고 했는데 이거는 미분양은 조금 최근에는 줄어들거든요. 그래서 지난 2월에 전국 기준으로 미분양가구가 75,438 이었거든요. 그런데 그 7월 통계 보니까 63,087각으로 한 2000 가구 정도 조금 줄어들었습니다. 이렇게 볼 수가 있고요 집 가진 사람들은 근데 그렇게 생각을 하는 거 같아 이런 상황이 되니까 금융 비용도 올랐고 그 다음에 인건비 뭐 건설 자재비 다 올랐기 때문에 분양가가 높아질 수밖에 없고 분양가가 높아지는 상황에서 시세가 떨어질 리가 없다 앞으로 아파트 가격은 계속 특히 서울 수도권은 오를 것이다 서울은 오를 것이다 그래서 집을 안 팔겠다 그렇게 판단하시는 분들도 있는 거 같은데 어떻게 보세요.
그래서 최근에 그 집값이 좀 오르고 있어요. 한국 부동산은 통계에 보니까요. 6월이고 저점을 치고 7월에 약간 반등했고요 서울을 한 두 달 전부터 올랐습니다. 그리고 그동안 많이 올랐던 많이 떨어진 세종시가 좀 먼저 오르기 시작했고요 7월 통계 보니까 전국이 올랐었습니다. 그런데 최근 앞서 인허가나 착공이 많이 줄어들고 있다 제가 통계 분석을 해보니까 인허가나 착공이 줄어들면 한 22개월에서 26개월을 시차를 두고 집값이 올랐었거든요. 그런데 이게 인허가나 착공 이게 증가율 개념으로 보면은 2021년 10월이 정점이었었어요. 그러니까 지금 정점 지나고 나서 2년이 지난 거죠.
그래서 과거시차 효과를 보면은 이제 부동산 가격이 인허가나 착공 이런 상관관계 분석해 보더라도 서서히 좀 지갑이 오를 시점이 되고 있습니다. 그리고 집값 상승이 지속될 것이다 문제는 이제 공급 측면에서는 말씀드리면 집값이 오를 요인인데요 문제는 수요 측면이죠. 경기와 금리를 또 봐야 될 것 같아요. 경기 금리 별로 지금 금리도 상당히 높은 수준이죠. 경기 안 좋습니다. 그리고 집을 살려면 돈이 있어야 되는데요. 통계청 지난 통계 보니까 2분기 실질소득이요 작년에 비해서 거의 4% 정도 감소해 버렸습니다. 그리고 중기적으로 보더라도 우리 잠재성장이 아니면 2%에서 1% 후반으로 진입하는 과정이죠.
잠재 성장이 떨어지면 소득이 늘어난 속도가 줄어들고 있고요 당연히 그리고 최근에 또 집사기에서 가계부채가 좀 많이 늘어났지 않습니까 2분기 가게 부채가 1863조였었어요. 그래서 정부가 최근 좀 규제하기에 나섰고요 그리고 금융회사들이 금리를 많이 주다 보니까 은행으로 돈이 많이 들어오다 보니까 이걸 운영하기 위해서요 책을 주택 담보 대출 50년짜리를 내놨거든요. 그랬었죠. LH 최근에 급소하게 늘어버렸거든요. 지난 주말까지 보니까 거의 5조 2천억 원 정도까지 주택담보대출 50년 만기가 50년이라니까 일단 뭐 미래에 갚는 거니까 일단 정부가 이게 최근에 너무 많이 늘어나니까 은행들한테 이것 좀 자제해라 이렇게 좀 권유하고 있는 것 같습니다.
대출 업체가 좀 나오고 있다 그래서 이런 수요 측면에서 보면은 공급 측면에서 보면 집값 상승률인데 수요 측면 보면은 집사를 돈도 별로 없고 금리도 높고 은행에서 돈 빌리기가 쉽지 않을까라는 겁니다. 앞으로 경기 전망도 그렇게 받지도 않고 그래서 오르더라 배우고 서서히 오를 수밖에 없는 거고요 공급도 마르고 수요도 말라가는 그런 상황입니다. 근데 지난번에 이제 특례 보금자리론으로 수요를 반짝 진지하게 시켰었던 거거든요. 그때 근데 이제 그 돈이 상반기 때 다 빠져나가고 나니까 바닷물에서 선물이 되는 것처럼 진짜 수요자들이 돈이 있느냐의 문제와 관련해서는 돈이 그렇게 많은 거 같진 않다 그래서 공급 측면에서 보면 상승연인데요 수요 촉 보면은 상승하기가 좀 쉽지 않다는 거죠.
그래서 어떤 힘이 더 크느냐 그런데 현재까지 제가 보기에는 수요 측면의 힘이 경기도 지금 별로 안 좋고요 좀 더 크지 않을까 그래서 지금 뭐 상승하더라도 큰 폭 상승은 기대하기는 힘들고요 만만하게 상승이나 아마 제자리 걸음 걸지 않을까 이렇게 생각이 됩니다. 지난번에 출연하셨을 때 직각과 관련해서 내년 초까지는 좀 기다려 보는 좋겠다 뭐 그냥 지지분이라는 상태를 예상을 했었는데 지금도 비슷하세요. 예 그때 제가 말씀드린 거는 한국은행에서 주택가격 전망 심리지수라는게 있거든요. 그렇죠. 그게 그 작년 11월에 60일이었었어요. 그리고 올 8월 보니까 100킬로 심리가 많이 개선됐더라고요 근데이 심리가 주택가격에 한 13개월 정도 선행을 했었어요.
그걸 보고 내년 상반기가 집값이 저점일 수도 있다 그래서 뭐 집이라는게 사는 곳이기 때문에 실수요자는 뭐 사도 괜찮은데요 그런데 조금 더 집 살라면 엄청난 돈이 들어가고 또 은행에서 돈 많이 빌려야 되지 않습니까 이런 분들 같은 경우는 지금은 경기여권을 고려하면은 조금 더 기다려지더라도 되지 않을까 그렇게 생각이 됩니다. 모든 분석에 있어서 김영희 그 교수님이 정말 분석을 잘 하시잖아요. 근데 그 시점이 딱 동결 있어요. 그러니까 107이라는 그 시점은 지금 현재 시점이고이 107이라는 소비자 심리 지수가 유동적이기 때문에 오늘이나 내일 어떻게 변할지는 또 아무도 모르는 거기 때문에 다음 달에 그렇습니다.
그 60일에서 107까지 올랐던 심리가 어떤 모멘텀 때문에 떨어질 수도 있고 또는 올라갈 수도 있거든요. 그러니까 107이라는 그 근거에서 지금 말씀하시는 거잖아요. 그런데 아마 다음 달은 그 심리가 좀 떨어질 것 같습니다. 그렇죠. 왜냐하면 국제유가가 많이 오르다 보니까 또 한국은행이 9월과 금통이 금리 결정 통화 정책 방위 결정이라고 하는데요. 이게 물가가 오르다 보니까 고민이 좀 많을 것 같습니다. 물가가 오르는데 지금 경기는 별로 안 좋거든요. 이러다 보니까 아마 9월 소비자 심리 지수 발표할 때요 주택가격 다시 떨어지지 않을까 그렇게 전망하고 있습니다.
그나마 플러스가 그 꾸준히 되고 있는 거는 민간소비였지 않습니까 근데 그 민간 소비도 조금씩 지금 불안한 심리가 있으면 민간소비마저 돌아서면은 상당히 안 좋은 상황이 되는 소득이 감소하니까요. 우리 가게 소비할 여력이 그렇게 크지 않습니다. 그래서 지난 2분기야 한국의 우리경제 0.6% 민간 소비가 감소했거든요. 아마 3분기에도 소비가 증가하지는 쉽지 않을 것 같고요 그만큼 소득 늘어나는 속도가 줄거나 혹은 정체되고 있다는 겁니다. 이런 걸 고려하면 아마 다음 달에는 심리지수가 조금 더 떨어져지지 않았을까 다음 달 좀 집회 지켜봐야 될 것 같습니다.
예 끊임없이 지표는 확인을 해 봐야 될 것 같습니다. 예 여기까지 듣겠습니다. 경제합시다 서강대학교 경제대학원의 김영희 교수였습니다. 고맙습니다. KBS1 라디오 총입량이 최강의사 듣고 계신 지금 시각은 8시 45분입니다이 시각 교통정보입니다. 서울시내 강변북로 일산쪽 강동대교에서 성수대교 다시 동무대교에서 마포대교
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